【正文】 每月用于住房支出的數(shù)額 A=8000*40%=3200 元 i=6%247。 【該題針對(duì) “經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157744】 20. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P182。利息備付率 =稅息前利潤(rùn) /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =(利潤(rùn) +利息 )/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（ +） /=。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始 現(xiàn)金投資。30=％。當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。土地費(fèi)用為固定成本，容積率平衡點(diǎn) =26000247。 【該題針對(duì) “盈虧平衡分析的基本原理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157757】 25. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P242。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157758】 26. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P218。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157760】 27. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P226。 【該題針對(duì) “敏感性分析的 “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值 ”法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157761】 28. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 13 頁(yè) 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P276。 【該題針對(duì) “財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157773】 29. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P259。 【該題針對(duì) “投資估算 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157775】 30. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P251 【該題針對(duì) “可行性研究的工作階段 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157777】 31. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P255。 【該題針對(duì) “施工成本控制的方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157779】 32. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P303。 【該題針對(duì) “土地儲(chǔ)備貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157781】 33. 【正確答案】： C 【答案解析 】： 參見教材 P327。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157783】 34. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P331。企業(yè)的信用等級(jí)為 AA 級(jí)企業(yè)為 50%，用商品房抵押的為 50%，中長(zhǎng)期貸款期限在2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 14 頁(yè) 1 年以上不滿 3 年的為 120%，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為 A級(jí)的為 60%，所以該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度 =50％ 50％120％ 60％ =18％。在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資概述 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158303】 2. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P3 38。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)泡沫與過熱 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158305】 4. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見教材 P26 【該題針對(duì) “施工組織設(shè)計(jì)的編制方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158306】 5. 【正確答案】： BCDE 【答案解析】： 參見教材 P67～ 81。 【該題針對(duì) “前期工作 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158307】 6. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 15 頁(yè) 【正確答案】： ACDE 【答案解析】： 參見教材 P109。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)調(diào)查的步驟 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158308】 7. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見教材 P123，（一）市場(chǎng)定位的含義和方式。市場(chǎng)分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求變化調(diào)整產(chǎn)品。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、銷售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷售收入。選項(xiàng) D 的利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。 【該題針對(duì) “資金時(shí)間價(jià)值的概念 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158313】 12. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 16 頁(yè) 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對(duì) “決策的方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158315】 14. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見教材 P307。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)抵押貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158316】 15. 【正確答案】： ABCD 【答案解析】： 參見教材 P365。所以 E選項(xiàng)不正確。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷想更高層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。賽馬場(chǎng)和酒店屬于酒店和休閑娛樂設(shè)施。（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 17 頁(yè) 【該題針對(duì) “選擇物業(yè)租售形式 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158322】 4. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見教材 P119。有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長(zhǎng)時(shí)間來選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購(gòu)產(chǎn)品的品牌，這種購(gòu)買行為稱為化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用 “購(gòu)買 —更新改造 —出售 ”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與 “開發(fā) —出售 ”模式相似。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158333】 10. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 18 頁(yè) 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見教材 P213。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158335】 11. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見教材 P254。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158339】 13. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見教材 P317。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158341】 14. 【正確答案】： 對(duì) 【答 案解析】： 參見教材 P335 【該題針對(duì) “物業(yè)管理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158343】 15. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見教材 P356。 【該題針對(duì) “零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158345】 四、計(jì)算題 1. 【正確答案】： （ 1）已知： i=6%/12=％， s=%， n=1512=180（月）， m=512=60（月），抵押貸款額 P=10060%=60（萬元） （ 2）許某月還款 A=P[i39。)n/((1+i39。)nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158353】 2. 【正確答案】： 1．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 （ 1）租金收入現(xiàn)值 P1： P1=A1/(is)[1(1+s)n/(1+i)n]=100 元 /㎡ 12100 ㎡ /(14%2%)[1(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12 萬元 （ 2）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值： 設(shè)轉(zhuǎn)售收入為 x萬元，則轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值為： x/(1+14%)10 （ 3）現(xiàn)金流入現(xiàn)值 = 萬元 +x/(1+140%)10 2．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流出現(xiàn)值： （ 1）追加首付款： P1=13 萬元 （ 2）定金： P2=10 萬元 (1+14%)= 萬元 （ 3）貸款償還現(xiàn)值 P3： 1）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)總房?jī)r(jià)： 100 ㎡ 10000 元 /㎡ (1+14%)=114 萬元 2）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)的貸款額： P=114 萬元 (+13)萬元 = 萬元 3）年還本付息額 A： A=Pi/[1(1+i)n]= 萬元 %/[1(1+%)15]= 萬元 年還本付息額 A的折現(xiàn)值 P3=Ai/[1(1+i)n]= 萬元 /14%[1(1+14%)15]= 萬元 （ 4）出租成本的現(xiàn)值 P4： P4=A2/i[1(1+i)n]=6 萬元 /14%[1(1+14%)10]= 萬元 （ 5）裝修費(fèi)用的現(xiàn)值 P5： P5=10 萬元 (1+14%)10= 萬元 （ 6）現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =P1+P2+P3+P4+P5=(13++++)萬元 = 萬元 3．轉(zhuǎn)信單價(jià) 令凈現(xiàn)值為 0，即：現(xiàn)金流入現(xiàn)值一現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =0 萬元 +x/(1+14%) 萬元 =0 x= 萬元 轉(zhuǎn)售單價(jià)為： 萬元 /100 ㎡ =15759 元 /㎡ 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158357】 模擬試題（二） 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）。（ 2020 年試題） ，通常將房地產(chǎn)投資分為（ ）種類型。 15%，國(guó)債投資收益率為 10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。 個(gè)月 年 （ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 21 頁(yè) ，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。 （ ）。 2020 年住宅的預(yù)測(cè)銷售量為 500 萬㎡，實(shí)際銷售量為 650 萬㎡，平滑指數(shù)為 ，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市 2020 年住宅銷售量為（ ）萬㎡。（ 2020 年試題） 10%，通貨膨脹率為 4%，則實(shí)際利率為（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 22 頁(yè) “購(gòu)買 — 更新改造 — 出租 — 出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，錯(cuò)誤的是（ ）。 20 年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ）。 于零 ，當(dāng) i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為 450 萬元；當(dāng) i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為 200萬元，平均資本金成本率為 %