【正文】 的英國。由于當時房屋管理混亂，居住環(huán)境惡劣，引起大量事端。奧克維婭 ?希爾女士實施規(guī)范的物業(yè)管理 后，住房秩序和居住環(huán)境有了明顯的改善，社會其他人士也紛紛效仿，并取得政府的關(guān)注。 隨著物業(yè)管理發(fā)展， 20 世紀初，美國也成立了第一個行業(yè)協(xié)會 —— 芝加哥建筑管理人協(xié)會。此后，物業(yè)管理日益被業(yè)主和政府重視，逐漸發(fā)展成為一個新型的服務(wù)行業(yè) 二、 城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 我國城鎮(zhèn)住房的發(fā)展情況 1949 年中華人民 共和國成立后，國家對城市房地產(chǎn)確立了逐步實行國有化的政策。改革開放以后，隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，私有住宅數(shù)量又迅速超過公有住宅。 我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn) 三個特征 ： 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取 實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。其弊端表現(xiàn)在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。 隨著我國改革開放逐步展開，早在 1979 年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實行向居民售房的試點。 1998 年，國務(wù)院發(fā)布了《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實物分配，開始實施住房分配貨幣化。國家通過提高工資、給職工發(fā)放住房公積金和住房補貼，鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房，全面實現(xiàn)了住房商品化秩序。 該公司隸屬于深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn) 公司，建立了 “ 獨立核算、自負盈虧、自我發(fā)展、自我完善 ” 的運行機制。 四、 我國物業(yè)管理的發(fā)展 我國第一家專業(yè)化物業(yè)管理公司成立，標志著我國在物業(yè)管理道路上邁出了第一步。 建設(shè)部在認真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于 1994 年頒布了《城市新建住宅小 區(qū)管理辦法》 。 2021年，中國物業(yè)管理協(xié)會成立， 對加強行業(yè)指導和行業(yè)自律起到了重要作用。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標中，更應(yīng)發(fā)揮其重要的作用。 2021 年，北京物業(yè)管理產(chǎn)生的國內(nèi)生產(chǎn)總值 70億元，上海 78． 5 億元，深圳 50億元，分別占城市國內(nèi)生產(chǎn)總值的 2． 23％、1． 45％和 2． 23％，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內(nèi)生產(chǎn)總值將會越來越多。提高居住質(zhì)量是全面建設(shè)小康社會的重要任務(wù)。 (三 )實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。 (四 )實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 維護社會安定是全面建設(shè)小康社會的重要保障。物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。 (五 )實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產(chǎn)保值、增值有著重大影響。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。（多選題） A．有利于促進經(jīng)濟增長 B．有利于提高人民文化素質(zhì) C．有利于增加就業(yè) D．有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 E．有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 解析： B． “ 利于提高人民文化素質(zhì) ” 沒有提及。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因： 一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，由福 利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預(yù)； 三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。我國的物業(yè)管理發(fā)展史， 在一定意義上是物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史。 一．《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 從 20 世紀 90年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設(shè)加以推動和規(guī)范。 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。建設(shè)部在認真總結(jié)一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于 1994 年 3 月 23 日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制， 指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。其中規(guī)范了以下幾項主要內(nèi)容： (1)確定了物業(yè)管理活動的主管部門； (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內(nèi)容； (3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； (4)確定了業(yè)主選舉產(chǎn)生物業(yè)管理委員會制度； (5)明確了管理委員會的權(quán)利與義務(wù)； (6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)； (7)確定了物業(yè)管理服務(wù)的合同制度與備案制度 ； (8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； (9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 (二 )物業(yè)管理服務(wù)考評標準 1． 《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》 為貫徹建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設(shè)部于 1995 年 印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。 3． 《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要， 2021 年 5 月，建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管 理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。 (三 )物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量， 1996 年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括： 第一， 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法特別強調(diào)，崗位 培訓質(zhì)量是持證上崗工作的關(guān)鍵，建設(shè)部要求各地要高度重視培訓質(zhì)量，嚴格把關(guān)，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內(nèi)容： 一是崗位必備知識 ， 二是崗位必備能力，三是培訓教學計劃 。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。 (四 )《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護消費者的正當權(quán)益， 1996年，國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導 。 (五 )《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，財政部 1998 年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用。 (七 )《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運而生，其中一些企業(yè)在資 金 、人員、經(jīng)驗和物質(zhì)條件方面，難以適應(yīng)所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市 場造成一定危害。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。該辦法明 示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。 二、 《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 2021 年 6 月 8 日，《物業(yè)管理條例》正式頒布 ，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。這 —— 階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點： 一是配套性 ，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針； 二是經(jīng)驗性 ，主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排； 三是操作性， 主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里僅就《條例》頒 布后，制定的全國性政策法規(guī)作列舉式介紹： (1)2021 年 6 月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》； (2)2021 年 9 月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》； (3)2021 年 11 月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》； (4)2021 年 1 月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》； (5)2021 年 3 月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》； (6)2021 年 7 月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》 (7)2021 年 9 月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約 (示范文本 )》和《前期物業(yè)服務(wù)合同 (示范文本 )》； (8)2021 年 11 月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。（多選題） A．配套性 B．過渡性 C．借鑒性 D．經(jīng)驗性