【正文】 多。 對于一個項目特別是市場，宣傳造勢作用非常大，靈活的造勢手段和策略會促進項目銷售，縮短項目銷售周期，快速回籠資金，更可以造就人氣。 我們的公關(guān)活動造勢策略 （ 1） 政經(jīng)人到場造勢策略：以項目為 *****（地區(qū)名）舊城改造之典范為主題，邀請政經(jīng)人物現(xiàn)場參與剪彩，并致詞。最后免費留影，和客戶建立密切關(guān)系。 策劃展銷會造勢策略：以立體廣告加強勢媒體宣傳自辦“ *****（地區(qū)名）舊城改造典范工程” —— *****（項目名）廣場商品房展銷會，造成項目轟動效應(yīng)。 項目推出前訂價策略 —— 制造銷售勢能 入市時的訂價造勢極其重要，我們通過前期項目包裝、銷售現(xiàn)場、廣告宣傳、環(huán)境營造等方式造就項目的規(guī)劃性、品質(zhì)性，塑造項目的高價位形象，極大的提升項目在消費者心目中心理價格。 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 10 of 76 三、招商方案（初步） 本案商業(yè)面積較大，僅靠消耗 *****（地區(qū)名）地區(qū)的經(jīng)營戶及投資者難以實現(xiàn)資金回籠的目的，加之商貿(mào)中心的東移的趨勢日漸明顯，而 *****（地區(qū)名）市與本案類似的競爭 對手較多，面對的銷售壓力較大。招商易于形成團購，降低銷售周期和費用，對于開發(fā)商和代理公司都是有利的。 （一）普通門面房招商（銷售） 我方經(jīng)過多年市場運作及成功經(jīng)驗，項目要想招商成功，必須具備以下幾個方面：城市的經(jīng)濟狀況、市場定位、市場的位置、商業(yè)輻射范圍、客戶的網(wǎng)絡(luò)資源及政府相關(guān)優(yōu)惠政策，其中客戶的網(wǎng)絡(luò)資源是最主要的方面，也是最難開展的一面。 海寧皮件城 主要廠家代表：陳林江，自己生產(chǎn)產(chǎn)品并代理“雪豹”品牌。 主要意向廠家： 40— 50 家 主要方式： 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 11 of 76 （ 1）召開懇談會：利用成熟網(wǎng)絡(luò)即廠家代表陳、楊等人的引進，發(fā)放邀請函至當(dāng)?shù)刂麖S家。 （ 2）業(yè)務(wù)洽談會：經(jīng)過兩到三次的懇談會后，對有意向的廠家，組織其赴 *****（地區(qū)名）實地考察，考察 完畢，安排部分廠家首先交款定位入駐，從而帶動其余廠家加盟入駐。從長期效益和融資渠道來看，租賃的投資回報率更高。 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 13 of 76 商場招商 招商目的：提升產(chǎn)品檔次、綜合各種業(yè)態(tài)、造就市場商業(yè)氛圍，帶動市場品牌知名度。 招商 方式： （ 1）主動接觸 （ 2）報媒發(fā)布招商訊息 （ 3）寄發(fā)項目簡介（樓書） （ 4）發(fā)邀請函，召開項目解說會 （ 5）業(yè)務(wù)公關(guān) 餐飲娛樂機構(gòu)招商 招商目的：整合餐飲資源、發(fā)揚餐飲文化，提升 *****（項目名）廣場商業(yè)價值。娛樂機構(gòu)主要面對于歌廳、舞廳、棋牌室、臺球室、桑拿、美容廳等。 招商目標(biāo)：蜀王、金滿樓、香格里拉等的知名酒店進駐。如果由于拆遷，導(dǎo)致他們無法正常經(jīng)營，造成客戶流失于其它市場乃是我們的遺憾和需要避免的問題。 項目分期拆遷、施工，另開辟部分零時簡易門 面房原面積返還。 拆遷工程之前，召開拆遷戶與開發(fā)商見面會，開發(fā)商在會上公布拆遷戶安置工作及 *****（項目名）廣場二期建成后，對待這部分拆遷戶的優(yōu)惠政策措施，穩(wěn)定這部分客源心理，形成對開發(fā)商項目的心理依賴。 先期工程為拆遷戶準(zhǔn)備，建 議先期工程選擇次佳位置提供給拆遷戶。我方認(rèn)為可以從以下幾個方面推動市場發(fā)展。 大眾消費餐飲機構(gòu)入駐招商，如“火鍋城”、“麥當(dāng)勞”等，其入駐加盟拉動美食一條街人氣，為本案增加第二份商機和人氣，也造就了*****（項目名）廣場賣點之一。 設(shè)計下沉式舞臺，為其他產(chǎn)品免費提供活動場地，同時為本案今后 SP 活動提供場地，目的在于吸引周邊人群，形成本案第四份人氣，造就 商業(yè)氛圍。同時本案先期工程建議提供給這部分客戶群體。 眾多商戶加盟入駐，對三層娛樂休閑廣場進行招商，以前期入駐商戶及造就的商機和人氣，對外進行宣傳招商，為本案增添第七份人氣和商機。芳草園大市場、老香港街、澳門街、下崗一條街等各類市場混雜在較為集中的區(qū)域內(nèi)，形成了旺盛的人氣。金蝸牛房地產(chǎn)公司作為新興的房產(chǎn)企業(yè)，品牌知名度不高，銷售專業(yè)化程度低，此次為整體香港街改建項目提供了整體規(guī)劃的藍圖，并與安徽雙龍不動產(chǎn)置業(yè)投資咨詢公司合作該項目的整體策劃推廣。本方案旨在為房地產(chǎn)業(yè)主提供一 個準(zhǔn)確無誤的投資方向，通過對市場的縝密調(diào)查，機會與問題的審慎分析、市場營銷策略的周密設(shè)計以及行動方案規(guī)劃的確定等，目的在于能使“ 特性更加突出，銷售利潤更加可觀且更容易達到銷售目標(biāo)。項目基地由臥龍山路和蔡新路劃分為兩塊。而蔡新路已發(fā)展成為本區(qū)最繁華的商業(yè)板塊，集商業(yè)、住宅、消費、餐飲、娛 樂為一體的相對高級的商業(yè)貿(mào)易中心；臥龍山路原把舊香港街一分為二，凝聚了老香港街大部分的人氣，其將具有同樣的發(fā)展?jié)摿Α? 消費群分析 便利的交通，充足的人流量 良好的購物環(huán)境，形成規(guī)模 要有專業(yè)市場的劃分，井然有序 統(tǒng)一的管理，包括營業(yè)時間的一致性 以大眾化產(chǎn)品為主，兼顧部分中高檔和高檔商品 商鋪建筑要合理、美觀、質(zhì)量要有保證 有較高的知名度 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 18 of 76 環(huán)境質(zhì)量 工程所在地面臨大型的回遷住宅，周邊分布謝二礦東村、北村、西村、中村 ，礦建村、三十三處高層住宅、勘探村、謝四村、礦二院住宅小區(qū)等，其凝聚著濃厚的居住氛圍和人氣。加之交通便利，教育機構(gòu)林立，可提供很便利的生活環(huán)境，包括商業(yè)、居住、消費、休閑、餐飲等。其功能劃分為： *****（項目名）廣場大賣場（開發(fā)商定）：單體建筑面積 10000 ㎡，四層建筑，每層約 2500 ㎡，如若定位超市形式對外招商，考慮 *****（地區(qū)名 ）屬于區(qū)域分散型城市， 10000 ㎡超市其經(jīng)營成本高，而服務(wù)區(qū)域范圍狹窄（主要為 ****（地理位置）區(qū)），業(yè)態(tài)較少，主要為日用百貨類商品，高檔商品在超市難以提升自身品質(zhì)，其經(jīng)營狀況難以維持該超市正常運營費用。且商廈自身服務(wù)范圍較廣，可突破區(qū)域界限，其生命力較強。據(jù)調(diào)查該區(qū)域人口密集，但尚無有規(guī)模、有檔次、有品位的賓館 ，加之地段的優(yōu)越性，開發(fā)商之定位符合該區(qū)域市場狀況且項目自身條件，易于后期招商工作。建議該酒店內(nèi)含蓋餐飲、住宿、娛樂、休閑等功能，招商目標(biāo)應(yīng)是公司實力雄陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 19 of 76 厚，有餐飲文化歷史的公司攜手合作。其主要為三層商鋪，附帶二層和住宅。故在住宅銷售上我方建議打出“宜商宜住”的口號，加速去化；商面銷售我方建議以一層絕佳地段，帶動二層去化，故一二兩層聯(lián)體銷售。 （ 2）美食一條街（開發(fā)商定）：其經(jīng)營面積涵蓋在 *****（項目名）廣場商業(yè)步行街中，其經(jīng)營業(yè)態(tài)以特色餐飲（快餐連鎖機構(gòu)、中西餐點、火鍋城等）為主配以咖啡廳、酒吧茶吧 為輔。如若后期該區(qū)域商面供不應(yīng)求可適當(dāng)向三層休閑娛樂廣場擴張；如若銷售狀況不佳縮減為二層為休閑娛樂場所之用。 二、 *****（項目名）廣場特性分析建議 地段 分析：本案坐落地點乃系 ****（地理位置）區(qū)最理想的繁華商業(yè)地段。從目前該地段的土地價格相對該區(qū)其他地段有無可比擬的優(yōu)勢。 建議： *****（項目名）廣場坐落于蔡新路與臥龍山路交叉口，地段印象遠超過本區(qū)其他項目，地段的認(rèn)知性較好，可抓住該項目為舊城改造之典范，濃縮萬千商機及高額的投資回報率作為重點宣傳，本項目以高知名度及高級感，以消除其它區(qū)域同類項目競爭的抗性。特別需要提出的是二層以上作為商業(yè)店面，其增加面積是否與市場容量相吻合，商業(yè)價值是否能得以體現(xiàn)。 建議：（ 1）一、二層作聯(lián)體共同銷售，以一層無限的升值潛力和商業(yè)價值帶動二層的去化。 （ 3） 蔡新路、臥龍山路兩側(cè)商辦樓，整體規(guī)劃為宜商宜住型，一、二層主要作為商辦用房，三層以上作為宜商宜住。三層價格本公司建議以平于該區(qū)域同類項目銷售價格，以其地段的商業(yè)價值來加速產(chǎn)品去化。并在產(chǎn)品檔次及建筑風(fēng)格上，以高級、先進、智能、管理等方面完善，拉近本案售價與消費者心理價位的差距。由于項目一期開發(fā)商在合同具體細節(jié)上的失誤，導(dǎo)致本項目原有客戶流失問題較嚴(yán)重，如何解決一期遺留問題亦是本案二期銷售之前提。除本案所處區(qū)域項目競爭之外， *****（地區(qū)名）其它區(qū)域同類項目之間的競爭亦是考慮范圍之內(nèi)。 ◆ 二期拆遷客戶安置工作。 ◆ 定價的市場承接力問題。 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 22 of 76 ◆ 工期問題。 ◆ 開發(fā)商同類項目的市場知名度。 ◆ 地理大環(huán)境地處蔡新路與臥龍山路交叉口。 ◆ 未來發(fā)展前景良好。 建議： ◆ 樹立開發(fā)商良好的口碑，金蝸牛房地產(chǎn)開發(fā)公司是新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在消費者心目中尚未定位，以此機會加強公司信譽宣傳，以及商品質(zhì)量的信任感。 ◆ 除維持香港街原有經(jīng)營業(yè)態(tài)進行種類劃分以外，吸收外部特色經(jīng)營品種。目前產(chǎn)品方案針對 經(jīng)營者與高收入投資者為主，該部分消費群體市場競爭激烈。 依據(jù)： ◆ 本產(chǎn)品其地段的獨一無二性，造就無限的商業(yè)價值，針對目標(biāo)客戶群的使用需求，諸如：自主經(jīng)營、投資等，務(wù)必使商品性能 達到巔峰，故無論建材或是規(guī)劃將是突破性、超越性的。 ◆ 通過調(diào)查得知該區(qū)域的治安問題。 產(chǎn)品開發(fā) （ 1） 公共設(shè)施規(guī)劃建議 ◆ 噴泉設(shè)計 ◆ 休息場所 ◆ 酒廊 ◆ 娛樂室（臺球、乒乓球、橋牌、麻將等） ◆ 餐廳（快餐連鎖機構(gòu)、特色餐飲等） ◆ 男女美容院 ◆ 桑拿 （ 2） 裝修建議 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 25 of 76 一二層鋪面裝修采取簡裝修；三層根據(jù)業(yè)態(tài)劃分進行相應(yīng)裝修程度。 報媒廣告及企業(yè)活動推展，先加強商品印象，并引起社會大眾的好奇。 選定 DM 至回遷戶，直接寄發(fā)商品訊息；同時兼顧其它區(qū)域市場客戶，進 行郵寄派發(fā)。 接待中心適時擔(dān)當(dāng)銷售解說商品之任務(wù)。 （ 3）促成購買階段 人員銷售集中攻勢，采用拉式策略，采取主動登門拜訪。 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 26 of 76 開盤聚餐之舉行，邀請政界要人，再行肯定本案之格調(diào)，進而促成購買成交。 （ 1） 十月份推 出 十月份適逢國家慶典，為每年房地產(chǎn)推出之旺季，本案若以此時推出，若準(zhǔn)備時間充裕，工程進度跟上，一鼓作氣，所有廣告策略必能充分配合，必然銷售成績極佳；同時房地產(chǎn)市場至八月時最為晦澀難定，至十月方能暫成穩(wěn)定，地利、人和配合得時，則可望馬到成功。 建議：本案從目前估計狀況來看，綜合工程進度和各種準(zhǔn)備時間，可望在明年三月份推出。為 了避免一期出現(xiàn)的問題和最終交房時期的困境，所有開發(fā)商意愿將有物業(yè)公司表達，并統(tǒng)一口徑。 為*****（地區(qū)名）市最廣泛的日發(fā)行報紙，發(fā)行量為日報 萬份；下午版 萬份 。激光照排印刷。它存閱時間長，廣告效果好。 版面選擇：以半版為標(biāo)準(zhǔn)版面，開盤之時，選擇整版投放。預(yù)售階段，以單純的企業(yè)廣告為主逐漸的轉(zhuǎn)為商品性為重的企業(yè)廣告，再而強調(diào)商品特色，至尾盤銷售狀況逐漸停止。 訴求重點：初期企業(yè)印象廣告 陽光假日廣場投標(biāo)文書 Page 28 of 76 嚴(yán)肅探討 *****（地區(qū)名）舊城改造對商業(yè)板塊的影響 *****（地區(qū)名）人打造新城商業(yè)文化作品 一棟足以讓 *****（地區(qū)名）人自傲的頂級商業(yè)中心，將在 ****（地理位置）誕生 一位 *****（地區(qū)名）人的理想 +一棟不朽的經(jīng)典商業(yè)建筑 商品印象廣告 追求完美，是 *****（地區(qū)名）人與生俱來的天性 ****（地理位置）最繁華的商業(yè)板塊：蔡新路 +臥龍山路 頂級商業(yè)地段，科學(xué)的產(chǎn)品規(guī)劃，足以讓你投資經(jīng)營兩不誤，睡著等著它升值 濃厚的商業(yè)氛圍造就無可 比擬的投資回報率 唯一簽約生效的售后管理服務(wù) 最佳銷售服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，只要一通電話，隨時登門拜訪解說 （ 2）電視廣告 評估效果： *****（地區(qū)名）電視臺是 十七頻道全周播出，發(fā)射功率十千瓦（與省臺相同），覆蓋面積 7850 平方公里，人員逾 800 萬，受眾達 *****（地區(qū)名）、蚌埠、鳳臺、懷遠、鳳陽、定遠、長豐、壽縣、穎上全境以及阜陽、利辛、蒙城、肥東、肥西、六安、霍邱等部分地區(qū)。 *****（（ 地地 區(qū)區(qū) 名名 ）） 有有 線線 電電 視視 臺臺 是全省首家被原廣電部正式批準(zhǔn)開播的行政區(qū)性有線電視臺，網(wǎng) 絡(luò)覆蓋全市，用戶已達 10 余萬戶。尤其是中央電視臺于 1995 年 12 月開播的體育、電影、文藝、少兒四個頻道更是精彩紛呈。也深受廣大觀眾的青睞。 第二支：于開盤以后放映 摘取商品重點特色，以片斷的連接方式，有如電視影集的片頭拍攝效果，配合動感而富于暖性的 音樂效果，注重產(chǎn)品檔次和品位，大大提高大眾的注意力，塑造 *****（項目名）廣場的高知名度。該臺現(xiàn)發(fā)射功率 1000 瓦，覆蓋半徑 100 多公里，受眾面較廣，宿州、滁州、巢湖、合肥、霍邱 、阜陽、河南淮濱及周邊實現(xiàn)均能覆蓋。廣播廣告快速便捷，專題廣告宣傳效果好。 提供方式：以 30 秒為主，重點宣傳本項目地段及產(chǎn)品特性，配以煽動性語言表述。 （ 2） 構(gòu)想 第一階段：將刊登有本案企業(yè)廣告的報紙選定目標(biāo)客戶 2020 名，直接寄發(fā)，內(nèi)附 *****（項目名）廣場簡介一份。 第三階段：當(dāng)時機成熟時，則當(dāng)然會來電或來人洽詢，若仍未動靜，則再次寄發(fā)公開宴會請柬，邀請參加或由銷售人員登門拜訪。 說明書 （ 1） 大說明書 本說明書為銷售時運用便利，考慮分成