【正文】 煙臺市城市宏觀環(huán)境 通過對煙臺市城市概況、經(jīng)濟發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述與分析、預測，把握煙臺房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。 第一節(jié)：城市概況 要點概述： ? 優(yōu)越的區(qū)位和 交通優(yōu)勢使煙臺市具備良好的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 從城區(qū)面積與人口規(guī)?？?，煙臺市已屬于山東省大城市行列； ? 煙臺市風景秀麗，旅游資源豐富，是適宜人類居住、旅游的海濱城市。 全市海岸線曲長 公里，海島曲長 公里。全市設鎮(zhèn) 94 個，街道辦事處 48 個，鄉(xiāng) 6 個，居委會 467 個，村委會 6315 個，自然村 6880 個。 三、城市人口 年份 城市人口 （萬人） 增長率 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 4 2020 年 —— 2020 年 % 2020 年 % 2020 年末煙臺市戶籍數(shù)為 萬戶，人口為 萬人，人口比去年增長 %，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人，煙臺市區(qū)人口達到 萬人，城市人口持續(xù)增長，但速度逐漸放緩 。 四、城市交通便捷 煙臺市具有良好的陸、海、空全方位交通優(yōu)勢，為城市經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 ? 海： 煙臺沿海 10 處港口中有 5 處是國家一類開放口岸，擁有良好的深水港口優(yōu)勢。 ? 空： 航空業(yè)快速發(fā)展， 2020 年煙臺空港已與國內(nèi)外 48 個城市開通航線，國際航線 5 條，每周航班 22 個， 2020 年共執(zhí)行航線 61 條，平均每周有 143個航班。全市旅游資源按點、區(qū)、 帶科學組合為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”，如：蓬萊風景旅游區(qū)、炮臺山公園、芝罘島海濱美食城等，吸引來自世界各地游客前往旅游觀光和定居。煙臺已成為名符其實的“中國優(yōu)秀旅游城市”。 一、國內(nèi)生產(chǎn)總值與人均 GDP 持續(xù)快速增長 煙臺市是國家首批沿海開放城市之一，是 21 世紀中國重點開發(fā)的環(huán)渤海經(jīng)濟圈內(nèi)的重要生長點，近幾年經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。 2020 年 GDP 達到 億元，高于全省和全國首批十四個沿海開放城市平均增幅，在全 國各大中城市國內(nèi)生產(chǎn)總值排名中列居前位。 2020 年第一季度 GDP 總量為 億元，總量居全省第二，經(jīng)濟發(fā)展速度進一步加快。 根據(jù)世界銀行 1999 年的劃分標準：低收入國家為 760 美元以下，下中等收入國家為 7603030美元，上中等收入國家為 30319360美元，高收入國家為 9361美元以上。 二、三產(chǎn)業(yè)比例更趨合理，各產(chǎn)業(yè)總值增長速度迅速 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 7 2020年 一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn) （資料來源：《煙臺市 20 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》） 經(jīng)過不斷調(diào)整， 2020 年煙臺市第一產(chǎn)業(yè)比例有所下降，第二產(chǎn)業(yè)比例增長近 7 個百分點，第二產(chǎn)業(yè)比例的提高更 進一步奠定煙臺市沿海工業(yè)城市的地位。 第三產(chǎn)業(yè)比例的優(yōu)化、合理及各產(chǎn)業(yè)總值不斷增加，煙臺市 將 會 進入一個新的發(fā)展階段。 全市境內(nèi)財政總收入達到 億元，實現(xiàn)地方財政收入 億元，分別在 2020 年的基礎上增加 %、 %。 2020年61 一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 8 四、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資進一步加大 （一）煙臺市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資額 0500100015002020固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 2020年 2020年 2020年 （資料來源 ：煙臺市歷年政府部分統(tǒng)計公報） 2020 年煙臺市全年全社會完成固定資產(chǎn)投資 億元，占 GDP 總額的%，遠遠超過國家的 %平均水平， 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持健康、穩(wěn)定的增長態(tài)勢。 （二）與山東發(fā)達城市比較 0500100015002020固定資產(chǎn)投資（億元） 房地產(chǎn)投資（億元） 青島 煙臺 濟南 淄博 威海 （資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計公報） 從固定資產(chǎn)投資額看， 煙臺市已位居山東省前列； 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 9 %%%%%%房地產(chǎn)投資占GDP比重% % % % %青島 煙臺 濟南 淄博 威海 （資料來源：各城市政府部門統(tǒng)計公報） 從房地產(chǎn)投資額與占 GDP 比重看，煙臺市次于青島和濟南，這說明房地產(chǎn)仍有一定發(fā)展空間。其中出口 億美元，增長 %；進口 億美元，增長 %。 第三節(jié)：居民生活 要點概述： ? 居民收入與支出都有一定幅度提升，消費能力增強； ? 社會消費品零售總額增長幅度較大，市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛； ? 城鎮(zhèn)居民人均住房面積相對較少，房地產(chǎn)市場還有較大的需求空間； ? 居民存款繼續(xù)增長， 市場消費需求未充分釋放 。 % 農(nóng)村 居民 人均純收入（元） 4120 4660 5347 人均生活支出（元） —— 2809 3138 居住消費支出比重 % % % 恩格爾系數(shù) 2494 % % （資料來源：煙臺市政府部門統(tǒng)計公報、年鑒） 2020 年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村 居民收入與支出比 2020 年均有較大幅度提升 ，居住消費支出占消費支出的比例較 小且浮動不大，可以看出住房支出并未給居民帶來較大經(jīng)濟負擔。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在 59%以上為貧困， 5059%為溫飽，4050%為小康， 3040%為富裕，低于 30%為最富裕。 二、社會消費品零售總額增長幅度較大 2020 年 2020 年 2020 年 億元 億 元 億元 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報） 2020 年煙臺市社會消費品零售總額接近 600 億，在 2020 年的基礎上增長%，這表明 消費品市場交易繁榮，居民購買力比較旺盛。 四、銀行存款繼續(xù)增加 2020 年 2020 年 2020 年 億元 億元 億元 （資料來源：煙臺市歷年政府部門統(tǒng)計公報、年鑒） 2020 年，煙臺市居民存款額達到 億元。 小結(jié)： 煙臺市城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增加標志著城鎮(zhèn)居民收入進入快速增長階段。 第四節(jié)：煙臺市城市規(guī)劃及各區(qū)功能分析 要點概述： ? 煙臺城市的建設發(fā)展方向是：東上，南下，西改，北造； 城市居民人均現(xiàn)房面積 煙臺市 ㎡ 山東省 ㎡ 全國 26 ㎡ 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 12 ? 煙臺市城市向東西兩翼拓展，在城市規(guī)劃大局的指引下，萊山區(qū) 、開發(fā)區(qū) 具有更強勁的發(fā)展?jié)摿?。 2020 年 ，城市對舊居民區(qū)環(huán)境綜合整治扎實推進：對市區(qū) 14 個社區(qū)、 平方公里范圍進行了全方位、立體化綜合整治，城市形象大大提升。 二、城市規(guī)劃 （一）城市發(fā)展戰(zhàn)略部署原則 壯大中心城市，發(fā)展八大組團 ? 加強城市基礎設施建設和環(huán)境綜合整治，壯大中心城市，加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實力。 膨脹發(fā)展萊山區(qū)、完善提高芝罘區(qū)、壯大開發(fā)區(qū) ? 膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。 （三） 城市規(guī)模 規(guī)劃煙臺中心城區(qū) 2020 年城市人口規(guī)模為 170 萬人，城市建設用地為 200平方公里。 （四） 規(guī)劃范圍 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 13 萊山機場東西方向以北至海濱，東到牟平沁水河和養(yǎng)馬島，西至福山區(qū)八角鄉(xiāng)和蓬 萊市大季家鎮(zhèn)，總面積 470 平方公里。 以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團式大城市的空間結(jié)構(gòu)，八大組團及自然隔離帶分布如下： ? 劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)、黃務、萊山、初家、牟平、八角八個組團。 （六）城市性質(zhì)與各區(qū)功能定位 城市性質(zhì)定位 煙臺市城市性質(zhì)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游為主導的現(xiàn)代化、國際性港口城市。 本部分小結(jié) 三產(chǎn)比例日趨合理，投資、消費、出口三大需求全方位拉動煙臺市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進一步加大、居民收入水平不斷提高，進一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。如此，整個煙臺市房地產(chǎn) 會 迎來新的發(fā)展契機。 第一節(jié)：煙臺市房地產(chǎn)市場概況 要點概述： ? 近幾年煙臺市 房地產(chǎn)各項指標總量穩(wěn)步上揚，市場交易比較活躍， 總體 運行態(tài)勢良好； ? 商品房價格持續(xù)上揚 ，上揚幅度趨于穩(wěn)定 ； ? 商業(yè)地產(chǎn)總體供應量較大，市場逐漸接近飽和； ? 外地消費者購房比例較高，成為房地產(chǎn)市場一個重要消費力量； ? 市場物業(yè)檔次、價格差異化較大，整體銷售情況不錯； ? 市場整體開發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。除了住宅用地外，商業(yè)用地增幅不減，酒店和寫字樓用地則比重加大，這兩者比例接近土地供用總量的 30%。 （二） 商品房施工、竣工面積大幅提升 ， 2020 年分別達到 1050 萬㎡、 500 萬㎡。 三 、商品房價格持續(xù)上升 —— 2020 年 2020 年 商品房銷售均價（元 /m2） 2365 2649 住宅銷售均價（元 /m2） 2253 2523 從近兩年商品房銷售均價看，每年都有較大幅度上漲。寫字物業(yè)價格也同步攀升，平均每平方米達到 4518 元，增長 28%。其中，普通住宅、多層住宅平均銷售價格同比上升 %，高層住宅平均銷售價格同比上升 %，其他住宅平均銷售價格同比上升 %。房價雖繼續(xù)攀升，但與去年同期相比漲幅已呈回落趨勢。 據(jù)不完全統(tǒng)計， 2020 年煙臺市各類商業(yè)地產(chǎn)的總供應量大于 55 萬平米，比2020 年上升了近 20%。 五 、外地消費者購房比例較高，成為煙臺市房地產(chǎn)市場一個重要消費力量。開發(fā)區(qū)、萊山區(qū)仍是招商引資的熱土，吸引大量企業(yè)與大量人流，形成一個巨大的消費市場。 從對萊山區(qū) 、開發(fā)區(qū) 等樓盤實地走訪中 及與專業(yè)人士溝通中 了解到，外地人購房比例較高，有些樓盤甚至達到 40%以上。 目前市場物業(yè)形態(tài)兼顧多層、別墅、小高層、高層等，存在多種檔次、價 位的產(chǎn)品，其中一線海景房、市中心區(qū)域的樓價均價達到 8000 元 /平方米，有些區(qū)域均價只有約 3000 元 /平方米，兩極分化嚴重。 七 、煙臺房地產(chǎn)開發(fā)水平不一，隨著品牌企業(yè)的進入，開發(fā)理念逐步提高。 隨著陽光 100、北京天鴻集團 、上海世貿(mào) 等外來品牌或?qū)嵙π酆?的集團強勢進駐，他們帶來先進的 開發(fā)理念、營銷手段、產(chǎn)品開發(fā)等都直接刺激本地開發(fā)商水平提高。 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 18