【正文】 ....................................................... 45 七、九龍湖板塊項目分析 .............................................................................................................................................................................................................................................49 (一 ) 九龍湖板塊概況 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 49 （二）個案分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 52 八、大學城板塊和九龍湖湖板塊的項目指標對比 ...................................................................................................................................................................................................58 (一 ) 項目指標對比表 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 58 (二 ) 項目指標對比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 59 九、市場篇總結 .............................................................................................................................................................................................................................................................60 （一）區(qū) 域宏觀層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 60 （二）城市規(guī)劃層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 61 （三）宏觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 61 （四）微觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 62 項目市場報告 3 一、 南京房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 指數(shù)情況 2021 年 15 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比表現(xiàn)上揚，如表 1 所示。南京市綜合指數(shù)走勢情況如圖 1 所示。隨著年關的逼近，和各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購房者選擇繼續(xù)觀望。 3 月隨著氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。由于各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購房者仍在觀望之中。 6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。 表 2 南京 16 月住宅成交變化情況表 南京七成左右的住宅銷 量都集中在江寧、浦口和河西板塊， 16 月分板塊成交情況如圖 2 所示。 圖 2 南京市 16 月住宅分板塊交易情況 項目市場報告 5 （三） 房地產開發(fā)經營分析 南京市房地產市場在 08 年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長，而銷售面積 表現(xiàn)下降。 圖 3 南京房地產開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢圖 14 月，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比去年同期增長 %。 14 月全市共完成商品房銷售額 %，同比減少 %。 14 月，南京住宅的累積銷售面積為 萬平方米，同比下降 35%，其中現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比下降 %；實現(xiàn)住宅累積銷售額 億元，同比減少 %，其中現(xiàn)房銷售額為 億元，同比下降 %，期房銷售額為 億元，同比下降 %。 住宅中的別墅和高檔公寓歷來價位都較高，供給也較少。 項目市場報告 6 （四）南京市土地市場狀況 2021 年 南京上半年住宅類土地交易情況 截至 2021 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交數(shù)據(jù) 28 條，其中住宅類（含混合住宅類）成交土地共 22 塊，住宅類成交總面積為 2155166 平米，同比 07 年上半年土地總出讓面積增加了 %。 2021 年上半年南京住宅土地交易分布圖 2021 年南京市 住宅建設 計劃 2021 年全市各類住房建設用地計劃供應 1050 公頃，其中各類普通商品住宅建設用地 850 公頃，保障性住房建設用地 200 公頃。 2021 年度南京市住房建設計劃，住房建設總量與這幾年大致持平，主要建設指標表現(xiàn) 在以下幾個方面： 一是普通商品住房建設目標。其中，中低價位、中 小戶型 商品房約 萬套，住宅建筑面積約 560 萬平方米。 經濟適用住房建筑面積約 225 萬平方米， 約 萬套。 2021 年新建廉租住房投資共計投入 億元。 四是中低價商品房（含限價房、拆遷復建房）年度建設目標。 五是危舊房改造、小區(qū)整治出新年度建設目標。 （五） 本章小結 ◆ 上半年南京樓市仍不見起色 歷經 2021 年樓市的瘋狂， 2021 的樓市可謂是平淡無奇。如果用一個詞語來形容過去半年的南京樓市，開發(fā)們訴說 “ 迷茫 ” ，專家們評論 “ 正常 ” ，購房者們追問 “ 房價到底了沒？ ” 不同身份的人用不同的眼光看南京樓市走過的這半年。 2021 新年剛過，南京市公積金管理中心就首發(fā)公積金新政，另外，今年 4 月，南京市物業(yè)維修資金新政也重新制定新標準。據(jù) HOUSE365 統(tǒng)計，今年 1 到 6 月份，南京共有 31 幅地塊公開拍賣，其中底價成交 24幅，流標 3 幅 。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關鍵詞。由于信貸緊縮資金壓力過大，不少中小開發(fā)商為了避免被活活 “ 撐死 ” ，只能 “ 吐 ” 項目市場報告 8 二 、 江寧區(qū)域宏觀背景 （一） 區(qū)域地理位置 江寧區(qū)位于長江三角洲 “ 江南佳麗地 ” 的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，介于北緯 30176。13? ，東經 118176。04? 之間，總面積 平方公里。 （二） 土地資源 江寧區(qū)實際控制面積為 萬公頃，其中農用地 萬公頃（耕地 萬公頃、園地 萬公頃、林地 萬公頃、其他農用地 ） 。 （三） 人口與 行政劃分 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總人數(shù) 總面積 （平方公里） 村委會 居委會 東山街道 136200 111 19 18 祿口鎮(zhèn) 68425 144 34 6 江寧鎮(zhèn) 56578 18 3 土橋鎮(zhèn) 34681 69 14 2 丹陽鎮(zhèn) 25412 61 9 1 麒麟鎮(zhèn) 28383 11 1 東善橋街道 24933 8 1 湯山鎮(zhèn) 39268 14 3 周崗鎮(zhèn) 23666 10 1 項目市場報告 9 全區(qū)現(xiàn)轄 13 個鎮(zhèn)、 7 個街道辦事處。全區(qū)總人口 萬人。全年出生人口 萬人，出生率為?；全年死亡人口 萬人，死亡率為 ?；人口自然增長率為 ?。 銅井鎮(zhèn) 33166 9 1 陶吳鎮(zhèn) 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里鎮(zhèn) 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟鎮(zhèn) 68519 26 5 上峰鎮(zhèn) 26800 69 10 1 橫溪鎮(zhèn) 30606 9 1 項目市場報告 10 （四） 交通運輸 1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。 2. 軌道交通： 地鐵 1 號線（延伸線） 安德門站 寧丹路 共青團路 花神廟 南京南站 岔路口 河定橋 勝太路 百家 湖 小龍灣（預留） 竹山路 天印大道 城東路站 。地鐵 3 號具體規(guī)劃尚未出臺 線 建設“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運大道，天元路、雙龍大道。 規(guī)劃建設京滬高速鐵路、寧杭鐵路等，對寧蕪鐵路進行改造與擴容，在岔路口片區(qū)建設南京鐵路 南站客運交通樞扭，