【正文】 可供開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，宜昌市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始向各個(gè)周邊區(qū)域進(jìn)軍。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個(gè)個(gè)新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以?xún)?yōu)越的環(huán)境、低廉的價(jià)格廣泛受到人們的青睞。 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 9 夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 分為三 部分：一部分為長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū) 骨干街區(qū)重點(diǎn)區(qū)域 ；還有一部分在新的行政中心周邊區(qū)域 。鳳凰城” 等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，并將價(jià)格由原來(lái)的 700 元／平方米上漲到 1800 元／平方米。上述樓盤(pán)作為城市改造中的重要角色，既滿(mǎn)足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動(dòng)了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)先于其他 縣市區(qū)域 ；新的行政中心周邊由于行政中心的帶動(dòng)，房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭也是十分強(qiáng)勁， “ 夷陵新都 ” 、 “陽(yáng)光水岸”都是該區(qū)域的樓盤(pán)，目前均價(jià)也在 2021元 /平方米左右。隨著三峽第一街、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、濱江新天地、宜昌火車(chē)站商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)萬(wàn)壽購(gòu)物廣場(chǎng)等一批新興項(xiàng)目的 興起 ，伍家崗區(qū)已經(jīng)步入?yún)^(qū)域復(fù)興的快車(chē)道。 隨著 金色海岸 、 長(zhǎng)江帝景 、 濱江國(guó)際 等 高檔 次 樓盤(pán) 的新建 ， 目前該區(qū)域的樓盤(pán)均價(jià)已經(jīng)在 2200－ 6000元 /平方米不等了，隨著西陵區(qū)的土地越來(lái)越少，相信一到兩年內(nèi)， 伍家崗區(qū)將會(huì)取代西陵區(qū)，成為城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿區(qū)域。 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 10 全區(qū)國(guó)土面積 3424平方公里 ,轄 11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) ,1 個(gè)街道辦事處 ,現(xiàn)有人口 51 萬(wàn)余人。夷陵房地產(chǎn)市場(chǎng)被房地產(chǎn)商看好，并從 05 年開(kāi)始得到眾多資金投入， 06 年進(jìn)入穩(wěn)步調(diào)整階段，相信隨著 07年上半年良好的銷(xiāo)售形勢(shì)，近 1－ 2年內(nèi)投資總量會(huì)有明顯提升，其后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)愈來(lái)愈激烈。 從 2021 年開(kāi)始，夷陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蓬 勃發(fā)展的階段。 夷陵區(qū)近年開(kāi)發(fā)面積狀況 近年商品房開(kāi)發(fā)面積（單位：萬(wàn)平方米）051015202530352021年 2021年 2021年 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 13 開(kāi)發(fā)面積在 2021年經(jīng)歷了大幅攀升后， 06年的開(kāi)發(fā)量基本與 05年持平，這可能是開(kāi)發(fā)商想捂地，等到房?jī)r(jià)攀升后再開(kāi)發(fā)；也可能是開(kāi)發(fā)商資金不夠。 夷陵區(qū)近年商品房銷(xiāo)售狀況 近年商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）280510152025302021年 2021年 2021年 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 14 從近年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，銷(xiāo)售相對(duì)穩(wěn)定，而且參照前面每年的開(kāi)發(fā)量，我們可以發(fā)現(xiàn)， 07 年前未消化的開(kāi)發(fā)量大約在 。 夷陵區(qū)近年商品房銷(xiāo)售價(jià)格狀況 以下是夷陵區(qū) 03－ 06年度，區(qū)域商品房均價(jià)的變動(dòng)狀況 夷陵區(qū)商品房?jī)r(jià)格 (元 /平方米 ) 產(chǎn)品類(lèi)型 2021年 2021年 2021年 2021年 多層 915 1040 1380 1560 小高層 /高層 / / 1750 1870 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 16 以下是價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)圖 從上面表格和圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)： ● 夷陵區(qū) 05年才有小高層以及高層。 ● 05 年是夷陵區(qū)多層價(jià)格漲幅最快的一年， 06 年漲幅有所回落，這表明由于受到調(diào)控以及開(kāi)發(fā)量的增加， 06 年的供求沒(méi)有05 年那么緊張，價(jià)格上漲幅度已經(jīng)減弱，相信 07 年價(jià)格仍將上漲，但是上漲幅度會(huì)進(jìn)一步回落，不過(guò)由于價(jià)格基數(shù)已經(jīng)較高，因此價(jià)格變動(dòng)幅度還是比較可觀的。 ● 夷陵區(qū)的房地產(chǎn)投資狀況十分良好， 2021年投資額達(dá) ，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定投資比重達(dá)到了 14％。 ● 近年，夷陵區(qū)開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入逐年增加，但是增加幅度逐步回落， 06 年開(kāi)發(fā)面積 31 萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售面積 28 萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售收入 元。 ● 目前夷陵區(qū)縣的房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)在 1800元 /平方米，從一些樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，相信夷陵區(qū)均價(jià)會(huì)在下半年突破 1900元 /平方米。鳳凰城 總建 約 800戶(hù) 多層、小高層 90－ 120 多層 1850，小高層 1980 一期 2021年 10月份，二期 07年5月 /一期準(zhǔn)現(xiàn)房 一期 144套售磬，二期 116套，已售 85％ 金都御林 總建 約 250戶(hù) 多層、小高層、 高層 多層 100－ 120，小高層 130 多層 1880，小高層 2021年 5月 /建到地面 一期推出 2幢多層，一幢小高層，總共 131套，已售 80％ 柏林星苑 總建 9萬(wàn) 668戶(hù) 多層、小高層 120－ 140 1860 二期 20217年 5月 /一期準(zhǔn)現(xiàn)房 一期 282套售磬，二期 84套已售90％ 夷陵新都 總建 4萬(wàn) 160戶(hù) 高層 120－ 140 2021 2021年 10月 /準(zhǔn)現(xiàn)房 85 財(cái)富廣場(chǎng) 總建 250戶(hù) 高層 120－ 140 2290 2021年 3月 /還未結(jié)頂 75 金鳳朝陽(yáng) 總建約 20萬(wàn) 1248戶(hù) 多層、小高層、 高層 90－ 120 待定 未開(kāi)盤(pán) /打樁 —— 小結(jié)： 太平鳥(niǎo)集團(tuán) 19 ● 樓盤(pán)分布 —— 目前夷陵區(qū)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中于三個(gè)區(qū)域，一個(gè)是老城區(qū)，一個(gè)是長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊，最后一個(gè)是新的行政中心區(qū) 域，由于老城區(qū)土地稀缺，因此長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊、新的行政中心區(qū)域是目前最主要的供應(yīng)區(qū)域 ● 樓盤(pán)品質(zhì) —— 樓盤(pán)品質(zhì)較前幾年有很大提高，在售樓盤(pán)開(kāi)始重視宣傳樓盤(pán)的附加值，諸如外立面、綠化等等 ● 規(guī)模 —— 開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模普遍不大，當(dāng)?shù)卣J(rèn)為 5萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)屬于大規(guī)模的樓盤(pán) ● 產(chǎn)品形態(tài) —— 因土地的稀缺性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由多層逐步向小高層、高層方向轉(zhuǎn)變，客戶(hù)接受度還是多層最高，對(duì)于小高層、高層產(chǎn)品仍然存在一定的抗性 ● 樓盤(pán)價(jià)格 —— 夷陵區(qū)新開(kāi)發(fā)多層銷(xiāo)售平均價(jià)格在 1850元 /平方米左右，小高層、高層價(jià)格略高于多層價(jià)格在 1900－ 2300元 /平方米不等 ● 主力房型及面積 —— 新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中中小戶(hù)型占總套數(shù)的 60%以上，特別是 90－ 120平方米左右三房特別暢銷(xiāo)，而大于 140平方米的戶(hù)型普遍比較滯銷(xiāo) ● 銷(xiāo)售周期 —— 近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)推出量不大，需求量卻在逐年增加，市場(chǎng)表現(xiàn)為供不應(yīng)求，目前在售的樓盤(pán)基本售磬，而且銷(xiāo)售周期普遍較短 ● 營(yíng)銷(xiāo)模式 —— 在售樓盤(pán)企劃營(yíng)銷(xiāo)模式比較簡(jiǎn)單，鮮有裝飾美觀的售樓處，業(yè)務(wù)員素質(zhì)普遍一般 ◆ 近年購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)分析 以 06年銷(xiāo)售的 ㎡的購(gòu)買(mǎi) 客戶(hù) 來(lái)說(shuō)，以本土居民為主。其中，小溪塔城區(qū)購(gòu)買(mǎi)占 62%，鄉(xiāng)