【正文】 品牌競爭無論從開發(fā)經(jīng)營，到施工設(shè)計(jì)，還是物業(yè)管理，銷售服務(wù)越來越注重品牌的效應(yīng)。 內(nèi)銷市場的主力需求以相對(duì)較大的住家型物業(yè)為重，集中在 100— 140 平方米，三戶二廳為主，相對(duì)創(chuàng)新的錯(cuò)層與躍式較受消費(fèi)者的青睞。 場調(diào)查報(bào)告格式及寫作技巧 一、市場調(diào)查報(bào)告的特征 市場調(diào)查報(bào)告是經(jīng)濟(jì)調(diào)查報(bào)告的一個(gè)重要種類，它是以科學(xué)的方法對(duì)市場的供求關(guān)系、購銷狀況以及消費(fèi)情況等進(jìn)行深入細(xì)致地調(diào)查研究后所寫成的書面報(bào)告。 市場調(diào)查報(bào)告可以從不同角度進(jìn)行分類。 與普通調(diào)查報(bào)告相比，市場調(diào)查報(bào)告無論從材料的形成還是結(jié)構(gòu)布局方面都存在著明顯的共性特征，但它比普通調(diào)查報(bào)告在內(nèi)容上更為集中，也更具專門性。值得注意的是，實(shí)踐中常將市場調(diào)查報(bào)告簡化為“調(diào)查”，也是可以的； 市場調(diào)查報(bào)告標(biāo)題 —— 文章式標(biāo)題，即用概括的語言形式直接交待調(diào)查的內(nèi)容或主題，例如《全省城鎮(zhèn)居民潛在購買力動(dòng)向》。例如《競爭在今天，希望在明天 —— 全國洗衣機(jī)用戶問卷調(diào)查分析報(bào)告》、《市場在哪里 —— 天津地區(qū)三峰輕型客車用戶調(diào)查》等。一般應(yīng)交待出調(diào)查的目的、時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象與范圍、方法等與調(diào)查者自身相關(guān)的情況，也可概括市場調(diào)查報(bào)告的基本觀點(diǎn)或結(jié)論，以便使讀者對(duì)全文內(nèi)容、意義等獲得初步了解。例如一篇題為《關(guān)于全市 2021 年電暖器市場的調(diào)查》的市場調(diào)查報(bào)告，其引言部分 寫為：“ XX 市北方調(diào)查策劃事務(wù)所受 XX 委托，于 2021 年 3 月至 4月在國內(nèi)部分省市進(jìn)行了一次電暖器市場調(diào)查。這部分文字務(wù)求精要，切忌羅嗦蕪雜；視具體情況，有時(shí)亦可省略這一部分，以使行文更趨簡潔。它要完整、準(zhǔn)確、具體地說明調(diào)查的基本情況，進(jìn)行科學(xué)合理地分析預(yù)測，在此基礎(chǔ)上提出有針對(duì)性的對(duì)策和建議。在具體寫法上，既可按問題的性質(zhì)將其歸結(jié)為幾類，采用設(shè)立小標(biāo)題或者撮要顯旨的形式；也可以時(shí)間為序，或者列示數(shù)字、圖表或圖像等加以說明。 市場調(diào)查報(bào)告 —— 分析預(yù)測：市場 調(diào)查報(bào)告的分析預(yù)測，即在對(duì)調(diào)查所獲基本情況進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上對(duì)市場發(fā)展趨勢作出預(yù)測，它直接影響到有關(guān)部門和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的決策行為，因而必須著力寫好。用語要富于論斷性和針對(duì)性，做到析理入微，言簡意明，切忌脫離調(diào)查所獲資料隨意發(fā)揮，去唱“信天游”。要注意建議的針對(duì) 性和可行性，能夠切實(shí)解決問題。 2021年，這些企業(yè)電暖器總產(chǎn)量約 萬臺(tái)。這八家企業(yè)電暖器總產(chǎn)量約 萬臺(tái)，占國內(nèi)電暖器總產(chǎn)量的%。特別是產(chǎn)量排行第一的廣東美的家電廠，其產(chǎn)量超過國內(nèi)總產(chǎn)量的四分之一，在本行業(yè)中處于明顯的壟斷地位。其中，銷量超過 5000 臺(tái)的有大連商場、大連百貨大樓??五家商場，年銷售總量約 44447 臺(tái)，占 27 家銷售總量的 %。這種現(xiàn)象一方面反映了電暖器市場正處于開發(fā)階段 , 大部分商場都把電暖器 作為試銷商品經(jīng)營 ,把電暖器作為主要商品經(jīng)營的為數(shù)甚少；另一方面，雖然經(jīng)銷電暖器獲得成功的商場數(shù)量不多，但這些成功者的事實(shí)至少說明，電暖器極具市場潛力，具有良好的發(fā)展前景。產(chǎn)品市場調(diào)查報(bào)告的行業(yè)性、專業(yè)技術(shù)性很強(qiáng)。上述市場調(diào)查報(bào)告范文側(cè)重于對(duì)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、品牌等情況的介紹，運(yùn)用數(shù)字分析、對(duì)比、排位等方法分析，尤其是第四部分對(duì)影響產(chǎn)品銷售的建筑面積、供熱面積等深層背景進(jìn)行分析，并進(jìn)行預(yù)測，使文章更有力度，在此基礎(chǔ)上所提出的對(duì)策和建議，必然顯得理據(jù)充實(shí)，說服力強(qiáng)。一般是對(duì)全文內(nèi)容進(jìn)行總括，以突出觀點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)意義；或是展望未來，以充滿希望的筆調(diào)作結(jié)。 三、市場調(diào)查報(bào)告的寫作 要點(diǎn) （一）市場調(diào)查報(bào)告 —— 以科學(xué)的市場調(diào)查方法為基礎(chǔ) 在市場經(jīng)濟(jì)中，參與市場經(jīng)營的主體，其成敗的關(guān)鍵就在于經(jīng)營決策是否科學(xué)，而科學(xué)的決策又必須以科學(xué)的市場調(diào)查方法為基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上所撰寫出來的市場調(diào)查報(bào)告，就必然具有科學(xué)性和針對(duì)性。這些數(shù)據(jù)材料是定性定量的依據(jù)，在撰寫時(shí)要善于運(yùn)用統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來說明問題，以增強(qiáng)市場調(diào)查報(bào)告的說服力。 （三）市場調(diào)查報(bào)告 —— 以充分有力地分析論證為杠桿 撰寫市場調(diào)查報(bào)告，必須以大量的事實(shí)材料作基礎(chǔ)，包括動(dòng)態(tài)的、靜態(tài)的，表象的、本質(zhì)的，歷史的、現(xiàn)實(shí)的等等，可以說錯(cuò)綜復(fù)雜，豐富充實(shí)，但寫進(jìn)市場調(diào)查報(bào)告中的內(nèi)容決不是這些事實(shí)材料的簡單羅列和堆積，而必須運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行充分有力地分析歸納，只有這樣，市場調(diào)查報(bào)告所作 的市場預(yù)測及所提出的對(duì)策與建議才會(huì)獲得堅(jiān)實(shí)的支撐。 從 09 年 1 到 10 月份辦公樓的投資額增長率達(dá)到 33%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 08 年的 7%， 05 到 07年平均的 20%。從新開工來看，也可以看到這樣的問題， 09 年 1 到 10 月份，商業(yè)營業(yè)用 房供應(yīng)量高于住宅，也高于新開工情況。 從銷售面積來看，確實(shí)和整個(gè)房地產(chǎn)市場一起增長顯著， 09 年增加了 30%，商業(yè)運(yùn)營房超過了 30%，如果與住宅相比還是差了很多，住宅可以看到，商業(yè)物業(yè)增長要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅增長。 從價(jià)格來看，辦公樓的價(jià)格增長了 11%，商業(yè)運(yùn)營房增長了 %，增長還是比較明顯。 下面看主要城市的表現(xiàn)，我們知道商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓市場，它的潛力主要是在大中城市，特別是大城市和核心城市，我們選了差不多十幾個(gè)城市，包括一線城市，北京、上海、深圳、廣州，還有二線城市、杭州、天津等，還包括三四線城市，長沙、南昌等，我們力圖從三個(gè)層次來盡量代表全國的情況。投資增長比較明顯的原因 有兩方面，一方面可能是它的基數(shù)比較小，本生規(guī)模比較小，特別是寫字樓，一年可能也就幾個(gè)寫字樓開盤，所以受個(gè)案影響比較大。 當(dāng)然商業(yè)營業(yè)用房整體也呈現(xiàn)這樣的態(tài)勢，二線城市，像武漢、南京、天津投資比較旺盛，像北京、上海、廣州、深圳，除了上海基本接近全國水平，其他城市，廣州、深圳、北京出現(xiàn)了負(fù)的增長。 商業(yè)營業(yè)用房可以看到，也基本與寫字樓新開工面積表現(xiàn)的差不多，看到武漢、天津、南京、青島這些二線城市新開工面積比較大，武漢增長 200%多。 從新開工面積來看，不管是寫字樓還是商業(yè)營業(yè)用房，商業(yè)地產(chǎn)未來的供應(yīng)量都是呈現(xiàn)一個(gè)趨緊態(tài)勢，從銷售來看，整體來說表現(xiàn)得比較好。 辦公樓來看也是這樣的情況，深圳辦公樓銷售額增長比較明顯，包括深圳和蘇州，超過 200%，天津、西安、 重慶出現(xiàn)了下降。從商業(yè)營業(yè)月房銷售來看基本上全國增長 50%，市場比較活躍，除了天津是 30%。 辦公樓也是基本這樣，上海、深圳、長沙增長很高，北京也出現(xiàn)了少量的增長。我們再看一下住宅的情況，和住宅比起來，像杭州，今年 1 到 11 月份已經(jīng)是去年的 倍，廈門已經(jīng)達(dá)到去年的 倍。 從價(jià)格來看也是這樣，可以看到 09 年 1 到 11 月份，深圳漲了 73%，北京漲了 86%，廈門61%，幾乎瘋 狂的漲勢，和這比較我商用物業(yè)確實(shí)比較理性。 09 年受金融危機(jī)的影響，因?yàn)槲覀冎郎虡I(yè)物業(yè)談的客戶群相對(duì)客戶來說比較狹窄，可能會(huì)作為公司購買或者機(jī)構(gòu)購買的比例高一些。 其實(shí)這個(gè)不合理也說明了我們商用物業(yè)價(jià)格的權(quán)利，不合理不可能長期扯下去，會(huì)逐漸回歸理性。還好，我們商業(yè)物業(yè)受政策影響相對(duì)少一些，不像住宅，一些都是針對(duì)住宅來出的。 另外經(jīng)濟(jì)形勢，對(duì)商用物業(yè)影響最大， 2021 年市場變化，總體普遍的看法是， 2021 年隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，商業(yè)物業(yè)在這個(gè)市場應(yīng)該是創(chuàng)造了良好的外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，特別是企業(yè)經(jīng)營狀況的好轉(zhuǎn)，對(duì)辦公樓的需求也會(huì)逐漸增加，也會(huì)帶動(dòng)辦公樓市場的發(fā)展。對(duì)商業(yè)也是比較好的利好。從投資潛力來看，我們每年都會(huì)針對(duì)全國40 個(gè)城市做研究，基本投資潛力大的，不管是商業(yè)還是寫字樓，特別是寫字樓我們以一線城城市和重點(diǎn)區(qū)域城市這樣的強(qiáng)烈。 從月度變化情況來看， 2021年 210 月，全國商業(yè)營業(yè)用房投資額月度同比增速分別為 %、61%、 %、 %、 %、 %、 37%、 %、 %，如下圖所示。 2．竣工面積增速放緩 2021 年 110 月，全國房屋竣工面積累計(jì)完成 億平方米，同比增長 %，其中商業(yè)營業(yè)用房竣工面積繼續(xù)保持較快增長，增長 %。 3．部分地區(qū)空置率居高不下 空置率是衡量一個(gè)地區(qū)地產(chǎn)市場供求狀況的重 要指標(biāo)。截至 9 月末，商業(yè)營業(yè)用房空置總面積同比增長 ％，面積為 230萬平方米，占整個(gè)商品房空置面積的 44％。 由廣東省房協(xié)市場分析課題組所做的《 2021 年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》顯示，廣東的商業(yè)用房空置全線上升，上升幅度達(dá) 22%，其中滯銷和積壓面積（即一到三年的空置以及大于三年的空置）上升 42%，大大高于其他物業(yè)空置量的增幅。萬達(dá)、金源就是典型的例子。金源黃總提出：要在退休前，把住宅房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)成商業(yè)房地產(chǎn)公司，努力在全國建 10 個(gè)左 右大型摩爾購物中心。商務(wù)部公布的資料顯示，東部沿海地區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額占全國的比重為 36%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占全國商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的比重高達(dá) 62%；西部地區(qū)消費(fèi)品零售總額占全國的比重為 17%，零售網(wǎng)點(diǎn)占全國零售網(wǎng)點(diǎn)的比重不足 16%。 在商業(yè)地產(chǎn)的投資業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上，普遍熱衷于追捧底商、大型購物中心和商業(yè)街。 3．投資規(guī)模擴(kuò)大化特征 商務(wù)部一項(xiàng)權(quán)威性調(diào)查顯示：近兩年大型商業(yè)設(shè)施投資來勢很猛，北京、上海在建和擬建的大型購物中心的建筑面積也在 100 萬平米以上，深