【正文】 ，且占地面積只有 30畝左右，因此 不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)模式。 對本項目而言，采用工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式，有 2種運營 方式 ，通過實地勘查了 解， 我們結(jié)合地塊特征和市場情況提供兩個方案供參考。 即 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實現(xiàn)項目整體土地 使用權(quán) 的轉(zhuǎn)讓。 第一種為通過轉(zhuǎn)讓 項目公司股權(quán)得形式間接改變土地使用權(quán)的實際使用人。 鑒于本項目屬于未開發(fā)至 25％的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列， 因此， 我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。 本地塊是屬于工業(yè)園區(qū)內(nèi)用地， 土地用途不可改變。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 20 頁 共 34 頁 目標(biāo)客戶 ? 資金實力雄厚 的 房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? 國內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司 ? 國內(nèi)大型物流貿(mào)易公司 ? 國內(nèi)大型 機(jī)械配件制造企業(yè) 經(jīng)濟(jì)測算 在方案一中， 從法律層面上來看， 僅 涉及到股權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 不涉及到公司具體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移， 因此，對于轉(zhuǎn)讓方而言，只需 要交納企業(yè) 所得稅或者個人所得稅即可。 則，總 投資回報率＝ 792/900 100％＝ 88％ 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 21 頁 共 34 頁 方案優(yōu)劣勢分析 對開發(fā)商而言，此種方案 有如下優(yōu)點 ： 操作 方式手續(xù)簡單 可以節(jié)省費用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。 由于 土地的特殊性和有限性， 國家對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了許多立法限制 ， 投資者已經(jīng)不能 直接進(jìn)行土地倒賣，獲取溢價收入了。 在此種操作模式下， 若開發(fā)商作為收購主體，盡管會對被收購公司作詳細(xì)的前期調(diào)查，仍然無法避免被收購 公司存在對外擔(dān)保 ，以前股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的不明債務(wù)或違約合同賠償?shù)蕊L(fēng)險。 因此，建議聘請專業(yè)律師全程參與項目得談判與法律文件得起草。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 22 頁 共 34 頁 二、方案二 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合 ，按需制定開發(fā)模式 ， 通過出租或出售來獲取利潤。 如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發(fā)商拿下地后， 按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給 豐霖（上海）醫(yī)療器材公司 。 如 ： ? 電子產(chǎn)品研發(fā)公司 ? 電子信息產(chǎn) 業(yè) ? 電器制造 公司 ? 汽車、摩托整車和配件制造 企業(yè) ? 倉儲、運輸、保稅、出口加工企業(yè) 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 23 頁 共 34 頁 技術(shù)指標(biāo) 總占地面積：約 20200平方米 總建筑面積 ：約 24000平方米 容積率： （擬） 綠化率： 30％ 建筑密度： 40％ 代號 名稱 建筑面積 A 區(qū) 廠房 及其工業(yè)配套 13000平方米 B 區(qū) 辦公樓 8000平方米 C 區(qū) 職工宿舍樓 3000平方米 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 24 頁 共 34 頁 功能區(qū)分 A 區(qū) 規(guī)劃 為 4層 的 廠房區(qū) ， 建筑面積在 13000 平方米左右。 B區(qū)臨金亮路 ，規(guī)劃 2棟 廠房式 辦公樓， 一棟 為 3層， 一棟為 4層，沿著金亮路 張家路港，呈 L形狀分布。 該區(qū) 供入駐企業(yè)員工辦公使用， 或由其自行出租給意向企業(yè)都可。 C區(qū)規(guī)劃為 2層的 工業(yè)配套－ 職工宿舍 ， 建筑面積在 3000平方米左右。 廠房建造標(biāo)準(zhǔn)： 4層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10 米，長 85 米寬 40米。對本項目而言，無疑是利好因素。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 25 頁 共 34 頁 經(jīng)濟(jì)測算（出售） 1） 項目土地及前期費用： 1317萬元 本項目土地購買費用為 30萬元 /畝，共需 900萬元。前期工程費用預(yù)計為常規(guī)的規(guī)劃設(shè)計費、施工圖、監(jiān)理、審價等，根據(jù)市場行情測算為 共約 。 這一部分為自有資金。 3） 項目總銷及利潤分析 ：投資回報率為 ％ 本方案是開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶的需求而為其量身定做的廠房及辦公樓，然后出售。 根據(jù)市場行情，預(yù)計 銷售價格在 2500元 /平米左右， 可實現(xiàn)銷售收入 6000 萬， 項目總投資額為 ，總利潤在 ，則總 投資回報率在 ％ 。 則， 出租 投資回報率＝ 518萬元 / 萬元 100％＝ ％ 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 26 頁 共 34 頁 方案 二風(fēng)險 分析 ? 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險主要來自于市場， 對本項目而言，最大的風(fēng)險來自于銷售，即定向客戶的尋找。 ? 金融風(fēng)險 金融層面的風(fēng)險主要來自國家利率的調(diào)整，導(dǎo)致本項目財務(wù)成本、費用的變動，從而導(dǎo)致資金鏈條的不順暢、甚至可能引起項目工程進(jìn)度的擱淺、減慢。 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險 經(jīng)營管理風(fēng)險主要來自企業(yè)內(nèi)部，主要是發(fā)展商的開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗是否老道。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 27 頁 共 34 頁 三、方案對比分析 從上面兩個方案的對比分析表格，我們可以得出 ，方案一 操作簡便，稅費少，但是總利潤相對較少， 客戶不易尋找，并且由于國家宏觀政策的頻繁出臺，具備相當(dāng)?shù)恼叻娠L(fēng) 險。 【豪利花園】 12 月營銷推廣計劃 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2020年 1月 31日前完成 二、 推貨計劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確 的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 ? 多布置綠化，點綴顏色鮮艷的花草，美觀、舒服、溫馨； ? 增加暖色調(diào)燈飾、藝術(shù)掛畫等，播放襯底音樂；營造一個明朗、和諧的環(huán)境。 3) 銷售通道： 對現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時增加 綠化的營造。 6) 板房氛圍的營造 ： 建議對翠云閣四個板房進(jìn)行銷售氣氛的營造， 如增設(shè)音樂、燈光、綠化、花卉等 備注：整體廣告時間安排表 內(nèi)容 大項 小項 開始時間 完成時間 制作完成時間 廣告類 定位 項目定位語 12 月 5 日 12 月 8 日 \ 案名建議、項目 LOGO設(shè)計 12 月 5 日 12 月 8 日 \ 宣傳文稿 第一款單張 12 月 5 日 12 月 14 日 12 月 18 日 認(rèn)購資料（戶型圖） 12 月 5 日 12 月 14 日 12 月 18 日 認(rèn)購資料（認(rèn)購須知、裝修標(biāo)準(zhǔn)等） 12 月 5 日 12 月 14 日 12 月 18 日 報紙廣告 12 月 10 日 12 月 19 日 \ 巡展物料 帳篷 /玻璃屋 12 月 5 日 12 月 7 日 12 月 14 日 傘 12 月 5 日 12 月 7 日 12 月 14 日 內(nèi)容 大項 小項 開始時間 完成時間 制作完成時間 包裝類 外圍 圍墻廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 戶外廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 29 頁 共 34 頁 公交 車身、車站 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 刀旗 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 指示牌 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 樓體廣告 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 售樓部 展板 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 宣傳掛畫 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 吊旗 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 防撞條 12 月 10 日 12 月 17 日 12 月 21 日 溫馨提示牌 1