【正文】 能出租的理想狀態(tài)下， 按照目前園區(qū)內(nèi)的租金 元 /平米 /天左右來計算，每年的租金收入在 518萬元 左右 。方案二 的總利潤十分客觀， 不足之處在于操作難度加大，開發(fā)期加長 ，但是方案二操作性靈活，可售可租，對開發(fā)商而言， 在工業(yè)用地日益看漲的市場趨勢下， 擁有固定廠房資產(chǎn)不失為一項 保值增值的投資舉措。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標準。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。 b、培養(yǎng)一名得到主管認為合格的組長獎 20元。 7) 跟進方面 A. 滲透拉客工作的監(jiān)控與督導； B. 成本支出與客戶情況的跟進； C. 學生的日常管理與溝通； D. 工作計劃的實施與調(diào)整； E． 物料清單與妥善保管。 ? 時間： 12月 23日 下午 ? 地點：銷售中心 ? 活動內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎 等 。 ? 發(fā)布時間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。規(guī)避此類風險的解決途徑主要是加強發(fā)展商的市場考察和學習工作，參照相似項目決定工程進度和資金運作流 程，加強員工培訓，以市場方式運作整個項目，引進專業(yè)公司參與項目的全過程等。 因此，基本可以實現(xiàn)全部銷售。上海的工業(yè)用地土地價格不斷上漲，后市被業(yè)內(nèi)一致看好，從使利潤最大化的原則出發(fā)，兼顧廠房的實用性，我們建 議本項目建造的廠房標準如下： 多層廠房：對于 工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運輸方式、設備與產(chǎn)品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，采用多層廠房 ；規(guī)劃為 4 層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10米，長 85米寬 40 米。 建筑面積為 8000平 方米左右 。 談判時間較長 由于公司是動態(tài)運營的主體，因此，談判雙方關注的著眼點并非簡單的土地使用權單項資產(chǎn)的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對成，將給雙方的談判帶來難度和時間跨度的長期性。 我們 按市場價 預計 轉讓價格為 60萬元 /畝 ， 轉讓過程中， 轉讓方 需要交納的 企業(yè)所得稅 計算為 ： 企業(yè)銷售收入 （估） 60萬 /畝 30 畝＝ 1800萬元 根據(jù)目前稅率情況，企業(yè)所得稅為 25％，由于目前無法準確得知企業(yè)運營成本 ，因此，我們根據(jù)一般企業(yè)經(jīng)營成本情況進行估測， 將企業(yè)所得稅率調(diào)整約為 12％左右， 那么： 企業(yè)所得稅＝（ 1800－ 900）萬 12％＝ 108萬 總利潤為 792 萬元 。 按目前市場情況來看，有兩種轉讓方式。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 16 頁 共 34 頁 SWOT 簡析 優(yōu)勢（ STRENGTHS） ? 屬于空港工業(yè)園內(nèi)地塊，擁有機場和兩港的交通優(yōu)勢 ? 地塊方正，利于規(guī)劃設計； ? 周邊項目對本 地塊的干擾??； 劣勢（ WEAKNESSES） ? 地塊面積不大，如果實現(xiàn)多種功能，相對會比較局促； ? 自成一體，沒有依托，不利于形成氣候； ? 地塊在園區(qū)內(nèi)的位置靠里，不易尋找到。 物流區(qū) 物流區(qū)規(guī)劃面積為 5平方公里，位于橫十路以南、鹽朝公路以北，遠東大道以東至機場圍場河，物流區(qū)一期開發(fā)面積為 。落戶祝橋年產(chǎn)值超億元的企業(yè)已經(jīng)增至 9 家，稅收入庫超千萬元的企業(yè)也已增至 4家。西邊川南奉公路和北邊的聞居路連通浦東，南邊的鹽朝公路直通東海岸。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 7 頁 共 34 頁 綜述 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 上海的工業(yè)物業(yè)租售價格基本一直處于穩(wěn)步攀升的態(tài)勢，上海工業(yè)地產(chǎn)市場的前景相當被看好。 張江目前可租售的工業(yè)物業(yè)以研發(fā)辦公、孵化樓宇為主，平均租金為 3元/平米 /天。不只是在上海，從全國范圍來看，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近 20年，投資回報率一直勻速向上，少有下挫的例外?！?2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 1 頁 共 34 頁 南匯臨港工業(yè)項目可行性研究報告 第一部分 市場定位篇 .................................................................................... 2 一、工業(yè)地產(chǎn)市場指數(shù)分析 ..................................................................... 2 二、浦東、南匯工業(yè)市場分析 ................................................................. 5 三、祝橋空港工業(yè)區(qū) ............................................................................... 8 四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況 .............................................................10 五、項目市場定位 ..................................................................................13 第二部分 項目分析篇 ...................................................................................15 一、項目地塊分析 ..................................................................................15 二、項目開發(fā)建議 ..................................................................................18 一、方案一 ............................................................................................19 二、方案二 ............................................................................................22 三、方案對比分析 ..................................................................................27 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 2 頁 共 34 頁 第一部分 市場 定位 篇 一、 工業(yè)地產(chǎn)市場指數(shù) 分析 郊 縣物業(yè) 價格分析 2020 年 過后，上海的工業(yè)物業(yè) 租售價格仍然處于逐步攀升狀態(tài)，租金環(huán)比漲幅為 %，售價的環(huán)比漲幅也達到 1％。 因此，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)似乎成了 2020年 后 開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的受益者。目前的平均租金為 4元 /平米 /天，但需要整棟租賃。 目前南匯工業(yè)用地平均價約為 40萬 /畝，廠房平均租金價格為 /平米/天，售價為 2685元 /平米。工業(yè)區(qū)四面環(huán)路，遠東大道貫穿工業(yè)區(qū)南北，使工業(yè)區(qū)與市中心和深水港緊密相連。目前，空港工業(yè)區(qū)簽訂協(xié)議項目103 個，協(xié)議總投資 66 億余元。 工業(yè)區(qū) 工業(yè)區(qū) 平方公里的投產(chǎn)企業(yè)，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值 億元，每平方公里產(chǎn)出稅收 ，每平方公里提供就業(yè)崗位 7781個，在南匯區(qū)級工業(yè)區(qū)中名 列前茅。 這些廠房基本上以單層廠房為主， 入駐企業(yè)以 電子 產(chǎn)品研發(fā) 、 機械設備、 物流貿(mào)易 等為主。 主體企業(yè)引導模式， 一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 即 投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，實現(xiàn)項目整體土地 使用權 的轉讓。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 20 頁 共 34 頁 目標客戶 ? 資金實力雄厚 的 房地產(chǎn)開發(fā)公司 ? 國內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司 ? 國內(nèi)大型物流貿(mào)易公司 ? 國內(nèi)大型 機械配件制造企業(yè) 經(jīng)濟測算 在方案一中， 從法律層面上來看， 僅 涉及到股權的轉讓， 不涉及到公