【正文】 第 21 頁 共 34 頁 方案優(yōu)劣勢分析 對開發(fā)商而言，此種方案 有如下優(yōu)點 ： 操作 方式手續(xù)簡單 可以節(jié)省費用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。 工業(yè)地產(chǎn)商模式 是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 保稅區(qū) 空港物流保稅區(qū)總面積達(dá) ，南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)占地 里。工業(yè)區(qū)西側(cè)浦東運河連接川楊河通黃浦江，工業(yè)區(qū)距離浦東國際機場僅 3公里。目前張江的土地批租價格最高，為每平方米 206美元。據(jù)了解，上海市政府眼下很重視土地的節(jié)約利用問題，并且正在研究相關(guān)舉措以促進(jìn)消除土地閑置。金橋現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園 Ⅱ 期將會是跨國公司地區(qū)總部、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心云集的基地以及現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 8 頁 共 34 頁 三、祝橋空港工業(yè)區(qū) 工業(yè)園概況 空港工業(yè)區(qū)地處祝橋中心鎮(zhèn)，北接浦東新區(qū)，東鄰浦東國際機場，近鄰上海深水港。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 10 頁 共 34 頁 四、 祝橋空港工業(yè)園 功能區(qū)概況 上海祝橋空港工業(yè)區(qū)位于上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)區(qū)域的東北角，規(guī)劃面積為8平方公里，由工業(yè)區(qū)、物流保稅區(qū)和倉儲物流區(qū)三大功能區(qū)組成。 如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。 因此，在轉(zhuǎn)讓過程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無須討論 補繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。 緊靠地塊南面， 供入駐企業(yè) 生產(chǎn)、研發(fā) 、倉儲 用， 該區(qū)可開辟出局部 車間 辦公區(qū)域，用作 廠房 管理 辦公室。 2） 項目建設(shè)、銷售及財務(wù)成本： 項目建設(shè)建安工程及配套費用預(yù)計為 萬元 ，包括工程造價 2800 萬元，項目配套建設(shè)約 ，其他管理費用及不可預(yù)見費用約 。 ? 售樓部 模型往門口移動，方便客戶看樓。 F、旺點咨詢點設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點（如：新世紀(jì)廣場或大潤發(fā)廣場） 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 31 頁 共 34 頁 ? 廣州：時代新都會設(shè)置咨詢點，并可接送客戶至項目看樓。 成交獎： 成交客戶 1個額外獎 50元。 ? 培訓(xùn)時間： 12月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時間： 12月 17日 12月 31日 發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項目形象、公開發(fā)售信息 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 30 頁 共 34 頁 B、報 紙廣告： 發(fā)布時間： 12月 21日、 12月 28日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日報 。 因此，需要組建專業(yè)的銷售 招商隊伍 ，加大市場調(diào)研力度， 進(jìn)一步縮小可選擇企業(yè)范圍，然后進(jìn)行重點突破。 用作 員工住宿、餐飲配套服務(wù) 場所 。因此，出現(xiàn)了大量通過收購房地產(chǎn)項目公司 的股權(quán)以實際轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式。 我們重點討論一下工業(yè)地產(chǎn)商模式。 地塊總占地面積為 30 畝（約 20200 平方米） ，目前為空地。經(jīng)過幾年的努力，聞居路以南、 A30高速以東 ——祝橋空港工業(yè)園區(qū) 5年里投入 ，完成了首期 2平方公里范 圍內(nèi)的路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)、氣網(wǎng)以及通訊、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；主干道聞居路已延伸至機場高速公路，形成總長 8公里、二縱二橫，集排雨、排污于一體的道路網(wǎng)格。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 6 頁 共 34 頁 南匯 區(qū) 南匯擁有上海最大的空海兩大運輸港口（上海浦東國際機場、上海洋山深水港口），具備了成熟的網(wǎng)狀交通脈絡(luò)，直線距市中心距離較近，受到市區(qū)及起步較早的浦東新區(qū)和閔行區(qū)的影響非常大，雖然起步較晚，但套用了其他地區(qū)成功的模式，產(chǎn)業(yè)滲透、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)對接等發(fā)展速度非常快，在短短的幾年里已經(jīng)形成了具備一定規(guī)模的成熟工業(yè)區(qū)，隨著臨港新城 的建設(shè)推進(jìn)，南匯會在下一個五年發(fā)展中有著更高速的騰飛。 此外，在 2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到 1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為 600— 700平方公里。 浦東新區(qū) 浦東新區(qū)面對著太平洋，它的扇形面正好對著亞洲經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，這就使浦東新區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進(jìn)入中國的大門。而縱觀當(dāng)前的需求市場，從事機械加工制造類等需要單層廠房的剛性需求占整個需市場的近 40％。目前，浦東新區(qū)川沙工業(yè)區(qū)、臨空工業(yè)園區(qū)和南匯祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)四方正在積極籌措，為把這 4個工業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)而努力創(chuàng)造條件。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 17 頁 共 34 頁 地塊 分析總結(jié) ? 一塊小而精的地； ? 一塊優(yōu)勢很多的地； ? 一塊機會大于威脅的地； ? 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； ? 一個可以成就財富夢想的項目。 鑒于本項目屬于未開發(fā)至 25％的房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列， 因此， 我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。 如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發(fā)商拿下地后， 按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給 豐霖（上海）醫(yī)療器材公司 。前期工程費用預(yù)計為常規(guī)的規(guī)劃設(shè)計費、施工圖、監(jiān)理、審價等，根據(jù)市場行情測算為 共約 。 【豪利花園】 12 月營銷推廣計劃 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2020年 1月 31日前完成 二、 推貨計劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確 的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 D、 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布 ? 發(fā)布時間： 12月中旬后， 每周 四或周五 ? 發(fā)布網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、購房者網(wǎng)、房博士等網(wǎng)站。 6) 注意事項 工作內(nèi)容 外展點 目標(biāo)（臺 \天 ) 單張數(shù)量 學(xué)生人數(shù) 車輛 旺點 新世界廣場 25 3000 6 1 大潤發(fā)廣場 20 2020 5 1 金城廣場 10 2020 5 1 東華酒家（ M 記） 15 2020 5 * 樓盤點 中房 .觀湖 5 500 3 打的士 萬科 .天景花園 5 500 3 打的士 朗月君庭 6 500 3 打的士 合計 86 臺客 105000 30 3 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 34 頁 共 34 頁 A. 形象氣質(zhì)佳，統(tǒng)一穿工衣及深藍(lán)色牛仔褲，男生頭發(fā)涂發(fā)膠，女生扎辮子； B. 確保專業(yè)知識培訓(xùn)，學(xué)生對外統(tǒng)一口徑一致，簡明和突出樓盤優(yōu)勢； C. 與銷售保持溝通，及時跟進(jìn)客戶反饋情況和成交情況； D. 單張不得亂畫亂扔，車內(nèi)保持清潔，切勿影響樓盤形象； E. 在工作場所，嚴(yán)格要求學(xué)生注意言行舉止； F. 銷售部需要配合入場客流登記情況，和成交報告的清晰填寫。 B、小區(qū)短信群發(fā) ： ? 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項目的宣傳短信。 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險 經(jīng)營管理風(fēng)險主要來自企業(yè)內(nèi)部，主要是發(fā)展商的開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗是否老道。對本項目而言，無疑是利好因素。 因此，建議聘請專業(yè)律師全程參與項目得談判與法律文件得起草。 即 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實現(xiàn)項目整體土地 使用權(quán) 的轉(zhuǎn)讓。 這些廠房基本上以單層廠房為主， 入駐企業(yè)以 電子 產(chǎn)品研發(fā) 、 機械設(shè)備、 物流貿(mào)易 等為主。目前，空港工業(yè)區(qū)簽訂協(xié)議項目103 個，協(xié)議總投資 66 億余元。 目前南匯工業(yè)用地平均價約為 40萬 /畝，廠房平均租金價格為 /平米/天，售價為 2685元 /平米。 因此，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)似乎成了 2020年 后 開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的受益者。不只是在上海，從全國范圍來看，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近 20年，投資回報率一直勻速向上，少有下挫的例外。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 7 頁 共 34 頁 綜述 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊 上海的工業(yè)物業(yè)租售價格基本一直處于