【文章內容簡介】 地塊 分析總結 ? 一塊小而精的地； ? 一塊優(yōu)勢很多的地； ? 一塊機會大于威脅的地； ? 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； ? 一個可以成就財富夢想的項目。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 18 頁 共 34 頁 二、 項目開發(fā)建議 根據國內外工業(yè)地產開發(fā)建設的經驗，工業(yè)地產開發(fā)常見的四種模式有 4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 是目前國內各級政府常用的工業(yè)地產開發(fā)模式 ， 其主要特征表現為： 在政府的引導下完成，通過 創(chuàng)造特殊優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目的獨特優(yōu)勢， 然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合條件的相關工業(yè)發(fā)展項目。 如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。 主體企業(yè)引導模式， 一般是指在某個產業(yè)領域具有強大的綜合實力的企業(yè)，為實現企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)地產商模式 是指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。 而 綜合開發(fā)模式 即 上述三項開發(fā)模式的綜合使用。由于本地塊是祝橋空港工業(yè)園內的開發(fā)地塊，且占地面積只有 30畝左右，因此 不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導開發(fā)模式。 我們重點討論一下工業(yè)地產商模式。 對本項目而言，采用工業(yè)地產商開發(fā)模式，有 2種運營 方式 ，通過實地勘查了 解， 我們結合地塊特征和市場情況提供兩個方案供參考。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 19 頁 共 34 頁 一、 方案一 通過 轉讓項目公司股權間接轉讓土地使用權，來獲取溢價利潤 。 即 投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，實現項目整體土地 使用權 的轉讓。 按目前市場情況來看，有兩種轉讓方式。 第一種為通過轉讓 項目公司股權得形式間接改變土地使用權的實際使用人。 第二種為 傳統(tǒng)的 直接土地使用權轉讓，此種方式要求項目完成開發(fā)投資總額的 25％。 鑒于本項目屬于未開發(fā)至 25％的房地產項目進行土地使用權轉讓之列， 因此， 我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。 目前 通過市場調查得知， 目前，工業(yè)園 區(qū)內土地轉讓價格在 50－ 60萬元 /畝， 離機場更近的一期倉儲用地和保稅區(qū)內，土地價格在 70－ 80萬 /畝左右。 本地塊是屬于工業(yè)園區(qū)內用地， 土地用途不可改變。 因此，在轉讓過程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉讓與受讓雙方無須討論 補繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 20 頁 共 34 頁 目標客戶 ? 資金實力雄厚 的 房地產開發(fā)公司 ? 國內大型電子產品制造公司 ? 國內大型物流貿易公司 ? 國內大型 機械配件制造企業(yè) 經濟測算 在方案一中， 從法律層面上來看， 僅 涉及到股權的轉讓， 不涉及到公司具體資產的轉移， 因此，對于轉讓方而言，只需 要交納企業(yè) 所得稅或者個人所得稅即可。 我們 按市場價 預計 轉讓價格為 60萬元 /畝 ， 轉讓過程中， 轉讓方 需要交納的 企業(yè)所得稅 計算為 ： 企業(yè)銷售收入 （估） 60萬 /畝 30 畝＝ 1800萬元 根據目前稅率情況，企業(yè)所得稅為 25％，由于目前無法準確得知企業(yè)運營成本 ，因此，我們根據一般企業(yè)經營成本情況進行估測， 將企業(yè)所得稅率調整約為 12％左右， 那么： 企業(yè)所得稅＝（ 1800－ 900）萬 12％＝ 108萬 總利潤為 792 萬元 。 則，總 投資回報率＝ 792/900 100％＝ 88％ 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 21 頁 共 34 頁 方案優(yōu)劣勢分析 對開發(fā)商而言，此種方案 有如下優(yōu)點 ： 操作 方式手續(xù)簡單 可以節(jié)省費用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。 開發(fā)快捷 同時， 本方案 存在一定程度的風險 ： 潛在 法律 風險 本方案不牽涉到產品的規(guī)劃 設計，僅是土地使用權的轉讓，因此，尋找適合的目標客戶是關鍵步驟 。 由于 土地的特殊性和有限性， 國家對土地使用權的流轉作出了許多立法限制 ， 投資者已經不能 直接進行土地倒賣，獲取溢價收入了。因此，出現了大量通過收購房地產項目公司 的股權以實際轉讓土地使用權的形式。 在此種操作模式下， 若開發(fā)商作為收購主體，盡管會對被收購公司作詳細的前期調查，仍然無法避免被收購 公司存在對外擔保 ，以前股權轉讓前的不明債務或違約合同賠償等風險。若開發(fā)商作為被收購主體，對收購主體而言，同樣存在以上問題。 因此，建議聘請專業(yè)律師全程參與項目得談判與法律文件得起草。 談判時間較長 由于公司是動態(tài)運營的主體，因此，談判雙方關注的著眼點并非簡單的土地使用權單項資產的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對成，將給雙方的談判帶來難度和時間跨度的長期性。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 22 頁 共 34 頁 二、方案二 通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合 ，按需制定開發(fā)模式 ， 通過出租或出售來獲取利潤。 開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進行 項目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業(yè)強強聯(lián)合 ，按 企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益。 如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發(fā)商拿下地后， 按照要求建造廠房及相應配套設施，出售給 豐霖（上海）醫(yī)療器材公司 。 目標客戶 主要發(fā)展電子信息、機電一體化、生物醫(yī)藥、工程機械、客車制造、新型材料 及物流 等產業(yè)，禁止新建、擴建化工、印染、食品等有水污染的企業(yè) 。 如 ： ? 電子產品研發(fā)公司 ? 電子信息產 業(yè) ? 電器制造 公司 ? 汽車、摩托整車和配件制造 企業(yè) ? 倉儲、運輸、保稅、出口加工企業(yè) 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 23 頁 共 34 頁 技術指標 總占地面積：約 20200平方米 總建筑面積 ：約 24000平方米 容積率： （擬） 綠化率： 30％ 建筑密度： 40％ 代號 名稱 建筑面積 A 區(qū) 廠房 及其工業(yè)配套 13000平方米 B 區(qū) 辦公樓 8000平方米 C 區(qū) 職工宿舍樓 3000平方米 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第 24 頁 共 34 頁 功能區(qū)分 A 區(qū) 規(guī)劃 為 4層 的 廠房區(qū) ， 建筑面積在 13000 平方米左右。 緊靠地塊南面， 供入駐企業(yè) 生產、研發(fā) 、倉儲 用， 該區(qū)可開辟出局部 車間 辦公區(qū)域，用作 廠房 管理 辦公室。 B區(qū)臨金亮路 ，規(guī)劃 2棟 廠房式 辦公樓， 一棟 為 3層， 一棟為 4層，沿著金亮路 張家路港，呈 L形狀分布。 建筑面積為 8000平 方米左右 。 該區(qū) 供入駐企業(yè)員工辦公使用， 或由其自行出租給意向企業(yè)都可。 該區(qū)建設標準按臨港工業(yè)園內辦公樓一般標準建設。 C區(qū)規(guī)劃為 2層的 工業(yè)配套－ 職工宿舍 ， 建筑面積在 3000平方米左右。 用作 員工住宿、餐飲配套服務 場所 。 廠房建造標準： 4層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10 米，長 85 米寬 40米。 08年初，國家宏觀政策方面，明確指出鼓勵工業(yè)用地集約化利用，提高工業(yè)用地容積率。對本項目而言，無疑是利好因素。上海的工業(yè)用地土地價格不斷上漲，后市被業(yè)內一致看好，從使利潤最大化的原則出發(fā)，兼顧廠房的實用性，我們建 議本項目建造的廠房標準如下： 多層廠房：對于 工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運輸方式、設備與產品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車間，采用多層廠房 ；規(guī)劃為 4 層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10米，長 85米寬 40 米。 《 2020 年房地產營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載 075583513598 :69031789 第