【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地塊 分析總結(jié) ? 一塊小而精的地； ? 一塊優(yōu)勢(shì)很多的地； ? 一塊機(jī)會(huì)大于威脅的地； ? 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； ? 一個(gè)可以成就財(cái)富夢(mèng)想的項(xiàng)目。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 18 頁(yè) 共 34 頁(yè) 二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 根據(jù)國(guó)內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的四種模式有 4種，即工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式 是目前國(guó)內(nèi)各級(jí)政府常用的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 ， 其主要特征表現(xiàn)為： 在政府的引導(dǎo)下完成，通過(guò) 創(chuàng)造特殊優(yōu)惠政策及稅收優(yōu)惠條件營(yíng)造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)， 然后通過(guò)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合條件的相關(guān)工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。 如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。 主體企業(yè)引導(dǎo)模式， 一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過(guò)獲取大量的工業(yè)土地，以營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過(guò)土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。 工業(yè)地產(chǎn)商模式 是指房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開(kāi)利潤(rùn)。 而 綜合開(kāi)發(fā)模式 即 上述三項(xiàng)開(kāi)發(fā)模式的綜合使用。由于本地塊是祝橋空港工業(yè)園內(nèi)的開(kāi)發(fā)地塊，且占地面積只有 30畝左右，因此 不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式。 我們重點(diǎn)討論一下工業(yè)地產(chǎn)商模式。 對(duì)本項(xiàng)目而言，采用工業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)模式，有 2種運(yùn)營(yíng) 方式 ，通過(guò)實(shí)地勘查了 解， 我們結(jié)合地塊特征和市場(chǎng)情況提供兩個(gè)方案供參考。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 19 頁(yè) 共 34 頁(yè) 一、 方案一 通過(guò) 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，來(lái)獲取溢價(jià)利潤(rùn) 。 即 投資開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體土地 使用權(quán) 的轉(zhuǎn)讓。 按目前市場(chǎng)情況來(lái)看，有兩種轉(zhuǎn)讓方式。 第一種為通過(guò)轉(zhuǎn)讓 項(xiàng)目公司股權(quán)得形式間接改變土地使用權(quán)的實(shí)際使用人。 第二種為 傳統(tǒng)的 直接土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種方式要求項(xiàng)目完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25％。 鑒于本項(xiàng)目屬于未開(kāi)發(fā)至 25％的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列， 因此， 我們建議開(kāi)發(fā)商選擇第一種方式。 目前 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得知， 目前，工業(yè)園 區(qū)內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格在 50－ 60萬(wàn)元 /畝， 離機(jī)場(chǎng)更近的一期倉(cāng)儲(chǔ)用地和保稅區(qū)內(nèi)，土地價(jià)格在 70－ 80萬(wàn) /畝左右。 本地塊是屬于工業(yè)園區(qū)內(nèi)用地， 土地用途不可改變。 因此，在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無(wú)須討論 補(bǔ)繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 20 頁(yè) 共 34 頁(yè) 目標(biāo)客戶 ? 資金實(shí)力雄厚 的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 ? 國(guó)內(nèi)大型電子產(chǎn)品制造公司 ? 國(guó)內(nèi)大型物流貿(mào)易公司 ? 國(guó)內(nèi)大型 機(jī)械配件制造企業(yè) 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 在方案一中， 從法律層面上來(lái)看， 僅 涉及到股權(quán)的轉(zhuǎn)讓， 不涉及到公司具體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移， 因此，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，只需 要交納企業(yè) 所得稅或者個(gè)人所得稅即可。 我們 按市場(chǎng)價(jià) 預(yù)計(jì) 轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 60萬(wàn)元 /畝 ， 轉(zhuǎn)讓過(guò)程中， 轉(zhuǎn)讓方 需要交納的 企業(yè)所得稅 計(jì)算為 ： 企業(yè)銷(xiāo)售收入 （估） 60萬(wàn) /畝 30 畝＝ 1800萬(wàn)元 根據(jù)目前稅率情況，企業(yè)所得稅為 25％，由于目前無(wú)法準(zhǔn)確得知企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本 ，因此，我們根據(jù)一般企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本情況進(jìn)行估測(cè)， 將企業(yè)所得稅率調(diào)整約為 12％左右， 那么： 企業(yè)所得稅＝（ 1800－ 900）萬(wàn) 12％＝ 108萬(wàn) 總利潤(rùn)為 792 萬(wàn)元 。 則，總 投資回報(bào)率＝ 792/900 100％＝ 88％ 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 21 頁(yè) 共 34 頁(yè) 方案優(yōu)劣勢(shì)分析 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，此種方案 有如下優(yōu)點(diǎn) ： 操作 方式手續(xù)簡(jiǎn)單 可以節(jié)省費(fèi)用，僅涉及交納企業(yè)所得稅。 開(kāi)發(fā)快捷 同時(shí)， 本方案 存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn) ： 潛在 法律 風(fēng)險(xiǎn) 本方案不牽涉到產(chǎn)品的規(guī)劃 設(shè)計(jì)，僅是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，尋找適合的目標(biāo)客戶是關(guān)鍵步驟 。 由于 土地的特殊性和有限性， 國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了許多立法限制 ， 投資者已經(jīng)不能 直接進(jìn)行土地倒賣(mài)，獲取溢價(jià)收入了。因此，出現(xiàn)了大量通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司 的股權(quán)以實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式。 在此種操作模式下， 若開(kāi)發(fā)商作為收購(gòu)主體，盡管會(huì)對(duì)被收購(gòu)公司作詳細(xì)的前期調(diào)查，仍然無(wú)法避免被收購(gòu) 公司存在對(duì)外擔(dān)保 ，以前股權(quán)轉(zhuǎn)讓前的不明債務(wù)或違約合同賠償?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn)。若開(kāi)發(fā)商作為被收購(gòu)主體，對(duì)收購(gòu)主體而言，同樣存在以上問(wèn)題。 因此，建議聘請(qǐng)專業(yè)律師全程參與項(xiàng)目得談判與法律文件得起草。 談判時(shí)間較長(zhǎng) 由于公司是動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)的主體，因此，談判雙方關(guān)注的著眼點(diǎn)并非簡(jiǎn)單的土地使用權(quán)單項(xiàng)資產(chǎn)的交易安全及可行性，加之受讓人由于信息不對(duì)成，將給雙方的談判帶來(lái)難度和時(shí)間跨度的長(zhǎng)期性。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 22 頁(yè) 共 34 頁(yè) 二、方案二 通過(guò)與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合 ，按需制定開(kāi)發(fā)模式 ， 通過(guò)出租或出售來(lái)獲取利潤(rùn)。 開(kāi)發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行 項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ，按 企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。 如與本地塊一港之隔的在建廠房，開(kāi)發(fā)商拿下地后， 按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給 豐霖（上海）醫(yī)療器材公司 。 目標(biāo)客戶 主要發(fā)展電子信息、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥、工程機(jī)械、客車(chē)制造、新型材料 及物流 等產(chǎn)業(yè)，禁止新建、擴(kuò)建化工、印染、食品等有水污染的企業(yè) 。 如 ： ? 電子產(chǎn)品研發(fā)公司 ? 電子信息產(chǎn) 業(yè) ? 電器制造 公司 ? 汽車(chē)、摩托整車(chē)和配件制造 企業(yè) ? 倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、保稅、出口加工企業(yè) 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 23 頁(yè) 共 34 頁(yè) 技術(shù)指標(biāo) 總占地面積：約 20200平方米 總建筑面積 ：約 24000平方米 容積率： （擬） 綠化率： 30％ 建筑密度： 40％ 代號(hào) 名稱 建筑面積 A 區(qū) 廠房 及其工業(yè)配套 13000平方米 B 區(qū) 辦公樓 8000平方米 C 區(qū) 職工宿舍樓 3000平方米 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 24 頁(yè) 共 34 頁(yè) 功能區(qū)分 A 區(qū) 規(guī)劃 為 4層 的 廠房區(qū) ， 建筑面積在 13000 平方米左右。 緊靠地塊南面， 供入駐企業(yè) 生產(chǎn)、研發(fā) 、倉(cāng)儲(chǔ) 用， 該區(qū)可開(kāi)辟出局部 車(chē)間 辦公區(qū)域，用作 廠房 管理 辦公室。 B區(qū)臨金亮路 ，規(guī)劃 2棟 廠房式 辦公樓， 一棟 為 3層， 一棟為 4層，沿著金亮路 張家路港，呈 L形狀分布。 建筑面積為 8000平 方米左右 。 該區(qū) 供入駐企業(yè)員工辦公使用， 或由其自行出租給意向企業(yè)都可。 該區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按臨港工業(yè)園內(nèi)辦公樓一般標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 C區(qū)規(guī)劃為 2層的 工業(yè)配套－ 職工宿舍 ， 建筑面積在 3000平方米左右。 用作 員工住宿、餐飲配套服務(wù) 場(chǎng)所 。 廠房建造標(biāo)準(zhǔn)： 4層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10 米，長(zhǎng) 85 米寬 40米。 08年初，國(guó)家宏觀政策方面，明確指出鼓勵(lì)工業(yè)用地集約化利用，提高工業(yè)用地容積率。對(duì)本項(xiàng)目而言，無(wú)疑是利好因素。上海的工業(yè)用地土地價(jià)格不斷上漲，后市被業(yè)內(nèi)一致看好，從使利潤(rùn)最大化的原則出發(fā)，兼顧廠房的實(shí)用性，我們建 議本項(xiàng)目建造的廠房標(biāo)準(zhǔn)如下： 多層廠房：對(duì)于 工藝緊湊、可采用垂直工藝流程和利用重力運(yùn)輸方式、設(shè)備與產(chǎn)品重量不大，并要求恒溫條件的各種輕型車(chē)間，采用多層廠房 ；規(guī)劃為 4 層，層高 4－ ，柱距為 8－ 10米，長(zhǎng) 85米寬 40 米。 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第