【正文】 入熱銷期 售樓部外 的停車位將會非常擁擠 2) 售樓部外部： ? 內(nèi)部分區(qū)雜亂，建議劃分區(qū)域管理：接待區(qū)、模型展覽區(qū)、洽談區(qū)（普通洽談區(qū)、 VIP洽談區(qū)）、清潔區(qū)等。 4) 樓體廣告 （建議位置：翠云閣、瑞云閣樓體） 5) 樓盤內(nèi)部、外圍廣告位： 將樓盤現(xiàn)場圍墻廣告、刀旗、指示牌，以及外圍所有的戶外廣告、車站廣告等，更換新的宣傳畫面。 ? 培訓(xùn)時間： 12月中旬 宣傳策略明細(xì) 1) 線上 媒體投放 A、電視媒體： 發(fā)布時間： 12月 17日 12月 31日 發(fā)布頻道：翡翠臺、本港臺、南方衛(wèi)視 宣傳內(nèi)容：項目形象、公開發(fā)售信息 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 30 頁 共 34 頁 B、報 紙廣告： 發(fā)布時間： 12月 21日、 12月 28日 發(fā)布頻道：考慮到花都本地報紙的可讀性不高，覆蓋范圍狹窄，而且我項目下一階 段的目標(biāo)客戶覆蓋廣州客戶，所以 建議選擇廣州日報 。 ? 發(fā)布時間： 12月 10日后 ? 建議小區(qū)：競爭對手小區(qū)，如朗悅君廷、云鋒花園等。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、圖片。 ? 時間： 12月 23日 下午 ? 地點：銷售中心 ? 活動內(nèi)容：發(fā)展商代表致辭，現(xiàn)場魔術(shù)、變臉、樂器表演，業(yè)主茶話會，抽獎 等 。 成交獎： 成交客戶 1個額外獎 50元。 7) 跟進(jìn)方面 A. 滲透拉客工作的監(jiān)控與督導(dǎo)； B. 成本支出與客戶情況的跟進(jìn)； C. 學(xué)生的日常管理與溝通； D. 工作計劃的實施與調(diào)整； E． 物料清單與妥善保管。 5) 早會及總結(jié)會議內(nèi)容 A. 讓學(xué)生有歸屬感，士氣激昂； B. 讓學(xué)生來到這里工作開心； C. 讓學(xué)生體會到工作的認(rèn)真； D. 讓學(xué)生清晰目標(biāo)與工作動機； E. 讓學(xué)生在工作的過程中，得到價值。 b、培養(yǎng)一名得到主管認(rèn)為合格的組長獎 20元。 F、旺點咨詢點設(shè)置： ? 花都：新華鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心旺點（如：新世紀(jì)廣場或大潤發(fā)廣場） 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 31 頁 共 34 頁 ? 廣州：時代新都會設(shè)置咨詢點，并可接送客戶至項目看樓。 ? 發(fā)布內(nèi)容：樓盤動態(tài)新聞、軟性廣告。 ? 發(fā)布內(nèi)容：根據(jù)樓盤最新動態(tài)不斷變換主題。 工作人員形象提升： ? 更換保安、清潔人員的工作服， 統(tǒng)一各自崗位制服、穿衣標(biāo)準(zhǔn)。 ? 售樓部 模型往門口移動，方便客戶看樓。方案二 的總利潤十分客觀， 不足之處在于操作難度加大，開發(fā)期加長 ，但是方案二操作性靈活，可售可租，對開發(fā)商而言， 在工業(yè)用地日益看漲的市場趨勢下， 擁有固定廠房資產(chǎn)不失為一項 保值增值的投資舉措。解決途徑主要是加強成本控制和管理，聘請專業(yè)會計、審計人員加強企業(yè)財務(wù)全流程管理和控制，最大限度地降低此種風(fēng)險。 經(jīng)濟測算（出租） 此外，在方案二中，按照入駐企業(yè)要求建造廠房后，如果進(jìn)行出租， 我們假設(shè)在全部能出租的理想狀態(tài)下， 按照目前園區(qū)內(nèi)的租金 元 /平米 /天左右來計算，每年的租金收入在 518萬元 左右 。 2） 項目建設(shè)、銷售及財務(wù)成本： 項目建設(shè)建安工程及配套費用預(yù)計為 萬元 ，包括工程造價 2800 萬元，項目配套建設(shè)約 ，其他管理費用及不可預(yù)見費用約 。 由于土地目前處于已平整狀態(tài)，因此不需要再投入基礎(chǔ) 整治費用。 08年初，國家宏觀政策方面，明確指出鼓勵工業(yè)用地集約化利用，提高工業(yè)用地容積率。 該區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按臨港工業(yè)園內(nèi)辦公樓一般標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 緊靠地塊南面， 供入駐企業(yè) 生產(chǎn)、研發(fā) 、倉儲 用， 該區(qū)可開辟出局部 車間 辦公區(qū)域，用作 廠房 管理 辦公室。 開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行 項目主題包裝與概念推廣后，與已確定企業(yè)強強聯(lián)合 ，按 企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。若開發(fā)商作為被收購主體，對收購主體而言，同樣存在以上問題。 開發(fā)快捷 同時， 本方案 存在一定程度的風(fēng)險 ： 潛在 法律 風(fēng)險 本方案不牽涉到產(chǎn)品的規(guī)劃 設(shè)計，僅是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因此，尋找適合的目標(biāo)客戶是關(guān)鍵步驟 。 因此，在轉(zhuǎn)讓過程中不涉及受讓方改變土地用途，因此，轉(zhuǎn)讓與受讓雙方無須討論 補繳土地出讓金此環(huán)節(jié)。 第二種為 傳統(tǒng)的 直接土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，此種方式要求項目完成開發(fā)投資總額的 25％。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 19 頁 共 34 頁 一、 方案一 通過 轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)間接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，來獲取溢價利潤 。 而 綜合開發(fā)模式 即 上述三項開發(fā)模式的綜合使用。 如祝橋空港工業(yè)園就是典型案例之一。 機會（ OPPORTUNITIES） ? 浦東機場二期和兩港的 建設(shè)優(yōu)勢帶來較多 機會 ? 經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，園區(qū)發(fā)展依舊迅猛； 威脅 （ THREATS） ? 經(jīng)濟衰退或其他不可抗力； ? 周邊 地塊 迅速 發(fā)展 ，形成 激烈競爭 氣候。 地塊北面廠房居多， 本地塊 臨近 正在建造中的豐霖醫(yī)療機械公司的廠房 ，地塊南面多為空地。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 11 頁 共 34 頁 購地入駐園區(qū)基本要求： ? 以外資企業(yè)為主； ? 投資額度需求：不低于 200萬人民幣 /畝，稅額：不低于 20萬人民幣/畝； ? 生產(chǎn)型企業(yè)，生產(chǎn)產(chǎn)品必須以內(nèi)銷為主； ? 以機械、電子、家紡類為主，及部分倉儲物流； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 12 頁 共 34 頁 綜述 從園區(qū)企業(yè)的情況開看， 目前入住企業(yè)主要以機械，電子類、及倉儲為主及少量的家紡類企業(yè)，其生產(chǎn)型企業(yè)主要以內(nèi)銷型為主； 從園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)來看， 除部分企業(yè)以自主購地建造廠房外，大多不符合購地企業(yè)都已租賃為主； 從園區(qū)廠房結(jié)構(gòu)來看， 除自用型企業(yè)部分以多層為主，租賃型企業(yè)主要以1層標(biāo)準(zhǔn)型廠房為主，多層廠房租賃較少； 從園區(qū)內(nèi)的租賃情況來看， 租賃比例在 5060％左右，租賃面積以 8001500平方米居多； 從價格來看， 園區(qū)租賃價格較為統(tǒng)一，在 元 /平方米 *天；銷售物業(yè)現(xiàn)僅有一例，為一棟 4層多層，及一棟 1層廠房，總建 筑面積在 13000平方米，單價為 2600元 /平方米； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 13 頁 共 34 頁 五、項目市場定位 產(chǎn)品定位 23層框架結(jié)構(gòu)廠房 產(chǎn)品建議：該區(qū)域工業(yè)用地較少，且地理位置優(yōu)越，應(yīng)用足容積率，達(dá)到利潤最大化； 價格定位 租賃價格建議： /平方米 *天（區(qū)域市場價） 銷售價格建議： 2500元 /平方米 定價 理由：本項目為多層廠房，結(jié)構(gòu)優(yōu)勢略低于一層廠房，故價格建議稍低于區(qū)域價格； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 14 頁 共 34 頁 客源定位 利用本地塊兩港的地理優(yōu)勢，以出口貿(mào)易型企業(yè)為主要目標(biāo)客戶。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 10 頁 共 34 頁 四、 祝橋空港工業(yè)園 功能區(qū)概況 上海祝橋空港工業(yè)區(qū)位于上海市南匯區(qū)祝橋鎮(zhèn)區(qū)域的東北角，規(guī)劃面積為8平方公里，由工業(yè)區(qū)、物流保稅區(qū)和倉儲物流區(qū)三大功能區(qū)組成。 祝橋臨空經(jīng)濟區(qū)的功能定位，更使祝橋與浦東和機場兩區(qū)一港的聯(lián)動更為密切。這期間，注冊資金逾 1 億美元的上海波音航空改裝維修工程有限公司的成功入駐，更有利助推了祝橋 “ 臨 空 ” 經(jīng)濟的發(fā)展。 毗鄰浦東 ，緊鄰空港，近年來， “ 臨空 ” 的區(qū)位優(yōu)勢，使祝橋鎮(zhèn)逐漸成為南匯大發(fā)展中的一支重要經(jīng)濟力量，而不斷加快空港工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)和招商引資力度，并加強與浦東新區(qū)的聯(lián)動發(fā)展，則讓祝橋這一 “ 空港重鎮(zhèn) ” 振翅騰飛。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 第 8 頁 共 34 頁 三、祝橋空港工業(yè)區(qū) 工業(yè)園概況 空港工業(yè)區(qū)地處祝橋中心鎮(zhèn)，北接浦東新區(qū)，東鄰浦東國際機場，近鄰上海深水港。 多層產(chǎn)房將成為上海工業(yè)地產(chǎn)的主導(dǎo)產(chǎn)品