【正文】 司具體資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移， 因此，對于轉(zhuǎn)讓方而言，只需 要交納企業(yè) 所得稅或者個(gè)人所得稅即可。 因此，建議聘請專業(yè)律師全程參與項(xiàng)目得談判與法律文件得起草。 B區(qū)臨金亮路 ，規(guī)劃 2棟 廠房式 辦公樓， 一棟 為 3層， 一棟為 4層，沿著金亮路 張家路港，呈 L形狀分布。對本項(xiàng)目而言，無疑是利好因素。 3） 項(xiàng)目總銷及利潤分析 ：投資回報(bào)率為 ％ 本方案是開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)客戶的需求而為其量身定做的廠房及辦公樓，然后出售。 ? 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)主要來自企業(yè)內(nèi)部，主要是發(fā)展商的開發(fā)和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)是否老道。 3) 銷售通道： 對現(xiàn)在客戶看樓通道進(jìn)行全的廣告包裝，同時(shí)增加 綠化的營造。 B、小區(qū)短信群發(fā) ： ? 發(fā)布形式：客戶若去到我司選定的某一小區(qū)，即可收到本項(xiàng)目的宣傳短信。（建議看樓車一小時(shí)一班次，促進(jìn)項(xiàng)目銷售） G、 業(yè)主聯(lián)誼 暨圣誕 新年 活動(dòng) 目的： 利用圣誕契機(jī)，舉辦 業(yè)主聯(lián)誼 活動(dòng) ，可加深業(yè)主與發(fā)展商之間的感情聯(lián)絡(luò)，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感，同時(shí)調(diào)動(dòng)舊業(yè)主介紹新業(yè)主成交的積極性。 6) 注意事項(xiàng) 工作內(nèi)容 外展點(diǎn) 目標(biāo)（臺 \天 ) 單張數(shù)量 學(xué)生人數(shù) 車輛 旺點(diǎn) 新世界廣場 25 3000 6 1 大潤發(fā)廣場 20 2020 5 1 金城廣場 10 2020 5 1 東華酒家（ M 記） 15 2020 5 * 樓盤點(diǎn) 中房 .觀湖 5 500 3 打的士 萬科 .天景花園 5 500 3 打的士 朗月君庭 6 500 3 打的士 合計(jì) 86 臺客 105000 30 3 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 34 頁 共 34 頁 A. 形象氣質(zhì)佳，統(tǒng)一穿工衣及深藍(lán)色牛仔褲，男生頭發(fā)涂發(fā)膠，女生扎辮子； B. 確保專業(yè)知識培訓(xùn)，學(xué)生對外統(tǒng)一口徑一致，簡明和突出樓盤優(yōu)勢； C. 與銷售保持溝通，及時(shí)跟進(jìn)客戶反饋情況和成交情況； D. 單張不得亂畫亂扔，車內(nèi)保持清潔，切勿影響樓盤形象； E. 在工作場所，嚴(yán)格要求學(xué)生注意言行舉止； F. 銷售部需要配合入場客流登記情況，和成交報(bào)告的清晰填寫。 — （標(biāo)準(zhǔn)：工作業(yè)績 /團(tuán)隊(duì)意識 /思想正面 /培養(yǎng)精英） 組員獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 具體獎(jiǎng)勵(lì)方案視當(dāng)天情況而定 團(tuán)體獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制： 整組連續(xù)四個(gè)工作日達(dá)標(biāo)，全組可獎(jiǎng)得 100元。 D、 網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布 ? 發(fā)布時(shí)間： 12月中旬后， 每周 四或周五 ? 發(fā)布網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)、購房者網(wǎng)、房博士等網(wǎng)站。 ? 對工作人員進(jìn)行嚴(yán)格、系統(tǒng)的 儀容、儀態(tài) 服務(wù)培訓(xùn)，為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)。 【豪利花園】 12 月營銷推廣計(jì)劃 一、銷售目標(biāo) 具體目標(biāo)： 40 套單位 完成時(shí)間： 12 月 29日公開發(fā)售， 2020年 1月 31日前完成 二、 推貨計(jì)劃 所推單位：雅云閣（ 1）、雅云閣（ 2）、翠云閣余貨 對外推貨口徑：推出全新一期雅云閣（ 2）單位 三、具體工作安排 現(xiàn)場廣告包裝： 1) 售樓部外部： ? 外部布置明確 的 指示系統(tǒng)， 增加 刀旗、樹木包金布裝飾等， 營造 熱烈的銷售氛圍。 則， 出租 投資回報(bào)率＝ 518萬元 / 萬元 100％＝ ％ 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 26 頁 共 34 頁 方案 二風(fēng)險(xiǎn) 分析 ? 市場風(fēng)險(xiǎn) 市場風(fēng)險(xiǎn)主要來自于市場， 對本項(xiàng)目而言，最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于銷售，即定向客戶的尋找。前期工程費(fèi)用預(yù)計(jì)為常規(guī)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖、監(jiān)理、審價(jià)等，根據(jù)市場行情測算為 共約 。 C區(qū)規(guī)劃為 2層的 工業(yè)配套－ 職工宿舍 ， 建筑面積在 3000平方米左右。 如與本地塊一港之隔的在建廠房，開發(fā)商拿下地后， 按照要求建造廠房及相應(yīng)配套設(shè)施，出售給 豐霖（上海）醫(yī)療器材公司 。 由于 土地的特殊性和有限性， 國家對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作出了許多立法限制 ， 投資者已經(jīng)不能 直接進(jìn)行土地倒賣，獲取溢價(jià)收入了。 鑒于本項(xiàng)目屬于未開發(fā)至 25％的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之列， 因此， 我們建議開發(fā)商選擇第一種方式。由于本地塊是祝橋空港工業(yè)園內(nèi)的開發(fā)地塊，且占地面積只有 30畝左右，因此 不適用工業(yè)園區(qū)及主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)模式。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 17 頁 共 34 頁 地塊 分析總結(jié) ? 一塊小而精的地； ? 一塊優(yōu)勢很多的地； ? 一塊機(jī)會(huì)大于威脅的地； ? 一塊需要智慧與挑戰(zhàn)精神的地； ? 一個(gè)可以成就財(cái)富夢想的項(xiàng)目。 出口貿(mào)易型企業(yè)為主 電子產(chǎn)品研發(fā)公司 電子信息產(chǎn)業(yè) 電器制造公司 汽車、摩托整車和配件制造企業(yè) 倉儲、運(yùn)輸、出口加工企業(yè) 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 15 頁 共 34 頁 第二部分 項(xiàng)目 分析篇 一、項(xiàng)目地塊分析 地塊特征 本地塊位于 祝橋空港工業(yè)區(qū)內(nèi)， 地塊形狀呈長方形，東臨 遠(yuǎn)東大道， 西近金亮路， 北靠張家路港， 南面為 M8號地塊。目前，浦東新區(qū)川沙工業(yè)區(qū)、臨空工業(yè)園區(qū)和南匯祝橋空港工業(yè)區(qū)、老港工業(yè)區(qū)四方正在積極籌措，為把這 4個(gè)工業(yè)區(qū)合并為上海浦東空港工業(yè)園區(qū)而努力創(chuàng)造條件。 要引 “ 鳳 ” ，先 “ 筑巢 ” 。而縱觀當(dāng)前的需求市場，從事機(jī)械加工制造類等需要單層廠房的剛性需求占整個(gè)需市場的近 40％。目前，外高橋保稅區(qū)廠房倉庫的平均租金為 /平米 /天。 浦東新區(qū) 浦東新區(qū)面對著太平洋，它的扇形面正好對著亞洲經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，這就使浦東新區(qū)成為世界了解中國的窗口，是各國投資者進(jìn)入中國的大門。 0閔行 嘉定 青浦 浦東 南匯 松江 奉賢 寶山 金山2 0 0 7 年上海郊縣板塊工業(yè)物業(yè)租金參考表租金（元/m2/天） 05001000150020202500300035004000閔行 嘉定 青浦 浦東 南匯 松江 奉賢 寶山 金山2 0 0 7 年上海郊縣板塊工業(yè)物業(yè)售價(jià)參考表售價(jià)（元/m2） 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 3 頁 共 34 頁 區(qū)縣供需 分析 目前上海的建設(shè)用地總量約 2400平方公里，隨著國家調(diào)控深入、土地督察嚴(yán)緊，到 2020年，上海建設(shè)用地規(guī)模能達(dá)到 3000平方公里就是 “ 極限 ” 了；分到每個(gè)區(qū)縣， 也就平均新增 40 平方公里的量；而 “ 十一五 ” 期間，能追加的建設(shè)用地也就 200平方公里。 此外，在 2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到 1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為 600— 700平方公里。目前，浦東新區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)是拓展功能，提升產(chǎn)業(yè)，主要包括：大力增強(qiáng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能；加快發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和高增值產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展高層次現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；全面推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 6 頁 共 34 頁 南匯 區(qū) 南匯擁有上海最大的空海兩大運(yùn)輸港口（上海浦東國際機(jī)場、上海洋山深水港口），具備了成熟的網(wǎng)狀交通脈絡(luò)，直線距市中心距離較近，受到市區(qū)及起步較早的浦東新區(qū)和閔行區(qū)的影響非常大，雖然起步較晚，但套用了其他地區(qū)成功的模式，產(chǎn)業(yè)滲透、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)對接等發(fā)展速度非常快，在短短的幾年里已經(jīng)形成了具備一定規(guī)模的成熟工業(yè)區(qū)，隨著臨港新城 的建設(shè)推進(jìn)，南匯會(huì)在下一個(gè)五年發(fā)展中有著更高速的騰飛。 因此，供、需廠房的不匹 配性已成為目前上海工業(yè)房地產(chǎn)市場的主要矛盾點(diǎn)。經(jīng)過幾年的努力，聞居路以南、 A30高速以東 ——祝橋空港工業(yè)園區(qū) 5年里投入 ，完成了首期 2平方公里范 圍內(nèi)的路網(wǎng)、電網(wǎng)、水網(wǎng)、氣網(wǎng)以及通訊、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；主干道聞居路已延伸至機(jī)場高速公路，形成總長 8公里、二縱二橫，集排雨、排污于一體的道路網(wǎng)格。 放眼未來，祝橋已繪就 “ 經(jīng)濟(jì) 強(qiáng)鎮(zhèn)，空港重鎮(zhèn)，和諧新鎮(zhèn) ” 的藍(lán)圖，將建設(shè)賓館餐飲區(qū)、大型商貿(mào)購物區(qū)、休閑觀光區(qū)和環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)。 地塊總占地面積為 30 畝（約 20200 平方米） ，目前為空地。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第 18 頁 共 34 頁 二、 項(xiàng)目開發(fā)建議 根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 我們重點(diǎn)討論一下工業(yè)地產(chǎn)商模式。 目前 通過市場調(diào)查得知， 目前，工業(yè)園 區(qū)內(nèi)土