上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 16 頁 市場(chǎng)因素 表二：土地 分析表 優(yōu)勢(shì)（ S） 地塊方正，利于別墅景觀規(guī)劃 位于航頭 鎮(zhèn)的別 墅規(guī)劃區(qū)內(nèi)，有規(guī)模效應(yīng) 劣勢(shì)（ W） 位置較偏，離鎮(zhèn)中心和商業(yè)區(qū)尚有一段距離 緊鄰下沙社區(qū)的居民拆遷安置區(qū) 周邊有大體量的高品質(zhì)獨(dú)棟別墅形成競(jìng)爭(zhēng) 機(jī)會(huì)（ O） 南 匯別墅市場(chǎng)需求旺盛 整個(gè)航頭 鎮(zhèn)的萬 畝別墅區(qū)規(guī)劃啟動(dòng) 威脅（ T） 本區(qū)域內(nèi)從未有過聯(lián)排、疊加別墅項(xiàng)目 目前區(qū)域內(nèi)路橋在建，未來情況不明 總體而言，本地塊最大的優(yōu)勢(shì)在于其位于航頭的高品質(zhì)別墅輻射群內(nèi)，該社區(qū)面向高端人群，已經(jīng)受到了廣大置業(yè)者的認(rèn)可。全過程有效率又有力度的預(yù)先策劃是本項(xiàng)目成功開發(fā)的保證。強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套建筑設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民創(chuàng)造一個(gè)高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、生活方便的現(xiàn)代化居住小區(qū)。 本項(xiàng)目東臨惠南鎮(zhèn)，南面是周浦鎮(zhèn)，隨著南匯地區(qū)的整體改造，它 的交通和環(huán)境優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。 整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，分二期實(shí)施。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 16 頁 付款進(jìn)度和資金安排 付款進(jìn)度 建設(shè)項(xiàng)目土地費(fèi)用付款承諾： 付款 承諾： 簽訂合同后 10 天內(nèi)，除投標(biāo)保證金外，支付到合同費(fèi)用總額的 40%；簽訂合同后 40 天內(nèi)，支付到合同費(fèi)用的 60%；簽訂合同后 60 天內(nèi) ，付清全部土地費(fèi)用。 根據(jù)我司情況和市場(chǎng)行情，三個(gè)資金塊中有兩塊是可以保證的，即自有資金和銀行貸款；如果邀請(qǐng)一家銀行對(duì)項(xiàng)目實(shí)行專項(xiàng)資金管理，那么銀行融資問題也能得到較可靠的保證，可能會(huì)出現(xiàn)的問題是銀行放貸計(jì)劃與我司的項(xiàng)目投資計(jì)劃在時(shí)間或數(shù)量上的誤差，這可通過雙方及時(shí)的溝通的得到解決；因 此，三塊資金中只有預(yù)銷售款存在較大的不確定因素。 （ 1） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括中標(biāo)地價(jià)、土地交易契稅和基地的三通一平費(fèi)用。 （ 4） 工程費(fèi)用 以疊加別墅 1200元 /平方米，獨(dú)立別墅 1400 元 /平方米，公建部分 3000元 /平方米的工程造價(jià)進(jìn)行估算。 （ 7） 維修基金 維修基金按政府規(guī)定售后公房 1295元 /平方米的 3%計(jì)取，為 37 元 /平方米。疊加別墅銷售均價(jià)為 4952 元 /平方米，獨(dú)立別墅銷售均價(jià)為 10783 元 /平方米，共計(jì)銷售總收入為 131209 萬元，扣除投資成本、銷售費(fèi)用及稅金，項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)為 13720 萬元，稅后投資利潤(rùn)率為 %，資本金年利潤(rùn)率為 %。因此，本項(xiàng)目的投資是基本可行的。 財(cái)務(wù)效益分析 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于銀行三年期貸款利率，按6%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 7048 萬元，投資回收期為 年， 項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 投資估算 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 99493 萬元，單位綜合造價(jià)為 4899 元 /平方米，其中單位土地費(fèi)用 2353 元 /平方米，單位建安造價(jià) 1470 元 /平方米，前期費(fèi)用、配套費(fèi)用及其他費(fèi)用為 1076 元 /平方米。主要包括 水、電、煤、通訊、排水配套費(fèi)用及小區(qū)智能化配套、綠化、環(huán)衛(wèi)、有線電視等工程費(fèi)用。 （ 3）間接開發(fā)費(fèi) 間接開發(fā)費(fèi)包括管理費(fèi)、監(jiān)理、招投標(biāo)代理、工程審照費(fèi)、竣工決算等費(fèi)用。 根據(jù)較理想的情況，若項(xiàng)目于 2020 年二季度開始預(yù)售，則項(xiàng)目的總投資約 99493億元人民幣，其中自有資金為 40000 萬元、銀行貸款 13474 萬元、預(yù)售回籠投入 46019萬元。項(xiàng)目的資金來源渠道主要有三個(gè)方面：自有資金、銀行貸款、預(yù)銷售款 (含按揭 )。 見表 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 3：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo) 數(shù)值 1 基地面積（平方米） 340477 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 16 頁 2 總建筑面積（平方米） 203100 住宅和商業(yè)面積（平方米） 193100 公建面積（平方米） 10000 3 綜合容積率 4 綠化率 ≥ 50% 5 建筑密度 ≤ 20% 6 戶數(shù)（戶） 約 791 第四章 開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)周 期分為三年，自中標(biāo)后，九個(gè)月為前期規(guī)劃設(shè)計(jì)期和動(dòng)遷交地期，二年左右完成工程建設(shè)，建設(shè)形象進(jìn)度見表 4： 表 4： 建設(shè)形象進(jìn)度表 項(xiàng)目 \時(shí)間 第一年 第二年 第三年 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 前期規(guī)劃設(shè)計(jì) 三通一平 工程建設(shè)（一期） 工程建設(shè)（二期）
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