上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項目可行性研究報告-wenkub
2023-06-13 21:40:59 本頁面
【正文】 萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。 今年上半年來，上海別墅市場不斷升溫的同時也逐步向理性回歸。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行業(yè)，加入 WTO 后，將給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇。 投資該項目也是我公司拓展市郊開發(fā)的重要步驟。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 16 頁 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資為 99493 萬元，其中土地費用 47050 萬元，建筑安裝工程費用 29847 萬元，其它基建費用（包括配套、前期費用、間接開發(fā)費） 20211 萬元，預(yù)備費用 1492 萬 元，財務(wù)費用 893 萬元。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉?，商業(yè)和住宅的檔次較低。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學(xué) 校的教育科研用地為主。 景觀資源 該地塊目前四周道路尚未開通，鶴鳴路橋也正在施工過程中，原始地貌為農(nóng)田和農(nóng)宅為主，地面平坦有較寬的河流（活水）經(jīng)過。 但從規(guī)劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨棟別墅項目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產(chǎn)生的規(guī)模 效應(yīng)。 財務(wù)效益測算 經(jīng)測算，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于銀行三年的貸款利率 %，按 6%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 7048 萬元，動態(tài)投資回收期為 年，項目稅后利潤 13720 萬元，投資利潤率（稅后） %，項目在財務(wù)上是可行的。 第二章 市場分析 今年以來我國房地產(chǎn)業(yè)增勢強勁，特別是住宅消費看好，已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。 項目投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)宏觀市場分析 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室 2020 年 7 月份別墅監(jiān)測 顯示， 上海 別墅指數(shù)達(dá) 1067 點，較之上兩月上漲 23 點，上漲比例約 %，形成別墅指數(shù)連續(xù) 6 個月持續(xù)上升之態(tài)勢。加之經(jīng)濟(jì)型別墅從配套、交通及環(huán)境等方面的第一居所特性、環(huán)境及空間功能等優(yōu)越特性、收入提高及非典影響促使本地居民的別墅需求放量以及控制得當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)別墅總價，使得從松江、青浦，到浦東、南匯康橋出現(xiàn)的一大批總價控制合理的經(jīng)濟(jì)型別墅如麗水華庭、愛倫坡、康橋半島、澄品金象、潤和苑、薔薇紳鄰等一開盤就有不俗的銷售業(yè)績，成為整個別墅市場中的 “ 一把火 ” 。市場原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢將成為別墅市場的主流。 2020 年全鎮(zhèn)將完成工業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo) 50 億元，完成外貿(mào)出口撥交值 7 億元，實現(xiàn)稅收 2 億元，全鎮(zhèn)居民儲蓄余額 億余元。 陸運： 六車道的滬南公路快速干道與通往江、浙等外省市的主要交通干線南航公路連接，并貫穿鎮(zhèn)中心。 空運 ：東距浦東國際航空港 25 公里，西距虹橋國際機場 35 公里。這些商業(yè)設(shè)施將使航頭成為上海東南部未來幾年規(guī)劃最大的一個商圈和經(jīng)濟(jì)中心。相反長寧等中心城區(qū)由于別墅向郊外的發(fā)展而完全淡出別墅市場，上半年幾乎沒有新的別墅樓盤推出，而在售別墅樓盤也基本售罄。大東郊從地理位置上可理解為上海的門戶，是上海城市擴(kuò)展的重心，伴隨城市交通網(wǎng)絡(luò)及城市干道對外的迅速延伸，加上大東郊得天獨厚的自然環(huán)境，使以南匯康橋、航頭等蓄勢待發(fā)，即將成為別墅發(fā)展的熱土。南匯 航頭區(qū)域 別墅發(fā)展態(tài)勢實在不小，即將正式開工的占地4500 畝上海最大別墅區(qū)－綠洲千島別墅預(yù)示著南匯將成為上海別墅未來發(fā)展的熱 點區(qū)域之一，前景難以估量。 （ 3） 開發(fā)的住宅物業(yè)基本集中于獨棟別墅，以 吸引鎮(zhèn)外和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的高端客戶，其中主要是來自上海和港澳臺的高級管理人員、私營業(yè)主等。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 16 頁 項目的市場因素及定位建議 周邊市場情況（詳見下表） 表一：周邊住宅項目列表 樓盤名稱 物業(yè)類型 占地面積 開發(fā)商 均價 (元 /平方米 ) 開盤時間 聚 鑫苑 、 池鑫苑 多 層 小 高層 未知 南航房地產(chǎn)開發(fā)公司 未定 未定 愛 法奧 朗 新莊園 獨棟別墅 918 畝 上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司 預(yù)計900010000 未開 東 方夏 威 夷（二期） 獨棟別墅 780 畝 上海廈大房地產(chǎn)公司 10000 楓林雅苑 獨棟別墅 30 畝 上海華正置業(yè)有限公司 3200 綠 洲千 島 花園一期 獨棟別墅 600 畝 上海航頭 高夫置業(yè)有限公司 13000 生茂養(yǎng)園 獨棟別墅 600 畝 生茂集團(tuán) /航 匯房產(chǎn) 11000 未開 富康別墅 獨棟別墅 未知 上海鵬聯(lián)置業(yè)有限公司 3600 2002 年前 鶴鳴家園 獨棟別墅 未知 航匯房產(chǎn) 未定 未定
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