上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫吧
2025-05-12 21:40 本頁面
【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 16 頁 動(dòng)別墅需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。這兩正一負(fù)的因素影響之下，別墅市場(chǎng)尤其是經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷促使別墅指數(shù)仍然持續(xù)上升，到 7 月已達(dá) 1067 點(diǎn)。 今年上半年來，上海別墅市場(chǎng)不斷升溫的同時(shí)也逐步向理性回歸。加之經(jīng)濟(jì)型別墅從配套、交通及環(huán)境等方面的第一居所特性、環(huán)境及空間功能等優(yōu)越特性、收入提高及非典影響促使本地居民的別墅需求放量以及控制得當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)別墅總價(jià)，使得從松江、青浦，到浦東、南匯康橋出現(xiàn)的一大批總價(jià)控制合理的經(jīng)濟(jì)型別墅如麗水華庭、愛倫坡、康橋半島、澄品金象、潤(rùn)和苑、薔薇紳鄰等一開盤就有不俗的銷售業(yè)績(jī)，成為整個(gè)別墅市場(chǎng)中的 “ 一把火 ” 。 以下是 需求分析及供給分析 （ 1） 供給分析 上海市 2020 年上半年市場(chǎng)上別墅供應(yīng)總量約 270 萬平方米， 2020 年上半年別墅新上市量達(dá) 萬平米，新上市占地面積約 485 萬平方米，綜合容積率達(dá)到 。 從價(jià)格分布的供求關(guān)系來看，上海 2020 年上半年市場(chǎng)上市供應(yīng)的別墅量較多集中在 100 萬～ 200 萬元和 200300 萬元兩個(gè)的價(jià)格段，分別占到了供應(yīng)總量的 35%和 30％，較上年這一比例有較大變化；而總價(jià)在 100 萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在 300 萬元以上的豪華別墅分別為 16％和 19％，前者較上年變化不大，后者有較大增幅，比例達(dá) 8%。 （ 2） 需求分析 上海目前約有人口 1700 萬，總戶數(shù)近 600 萬，近期隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展以及上海市居民收入的提升，雖前兩年別墅的購買者多以外地人、港澳臺(tái)人為多，但隨著別墅居住理念的逐步深入人心，從而引發(fā)了上海本地居民的別墅需求熱情。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主流。 而總體來說，總價(jià)在 120 萬元以內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。市場(chǎng)上一些聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)能控制在 5000 元左右，面積以 200 平方米為主，總價(jià)在一百萬元左右，通過社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營造、主題空間的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 16 頁 突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種 B OBO 族的氛圍，使得特 定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。 航頭鎮(zhèn)總體規(guī)劃概況 航頭鎮(zhèn)是新一輪《上海市城市總體規(guī)劃》中建設(shè)的 22 個(gè)中心鎮(zhèn)之一，現(xiàn)有鎮(zhèn)域面積 60 平方公里，現(xiàn)轄 13 個(gè)行政村 2 個(gè)居委會(huì)，常住人口 萬余人，流動(dòng)人口 萬余人。 2020 年全鎮(zhèn)將完成工業(yè)總產(chǎn)值指標(biāo) 50 億元，完成外貿(mào)出口撥交值 7 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 2 億元，全鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額 億余元。未來，航頭的住宅發(fā)展仍將以別墅為主。 （ 1）交通 配合全鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃，航頭鎮(zhèn)的交通建設(shè)正處于全面啟動(dòng)的階段。全鎮(zhèn)將以滬南公路、航頭大 道為主干中心道路，并規(guī)劃和全面改建航三公路、干四路、干六路、鶴鳴路等多條道路，一改過去農(nóng)田為主的鎮(zhèn)貌。 陸運(yùn)： 六車道的滬南公路快速干道與通往江、浙等外省市的主要交通干線南航公路連接，并貫穿鎮(zhèn)中心。北距市外環(huán)線 15 公里，浦東新區(qū) 12 公里，楊浦、南浦、徐浦、盧浦等大橋 2025 公里。另外，以滬南公路為中心，東西兩條南北方向的交通干線城市 5 號(hào)線（羅南大道延伸段）和楊高南路延伸段正在抓緊建設(shè)，與滬南公路和南航公路相接。 水運(yùn) ：上海市郊最大的人工河－大治河（ 500 噸級(jí)通航）橫貫全境，與境內(nèi)衛(wèi)星港南北烘托，咸塘港貫穿其 中，與黃浦江相通，南距蘆洋深水港 35 公里。 空運(yùn) ：東距浦東國際航空港 25 公里，西距虹橋國際機(jī)場(chǎng) 35 公里。 （ 2）地塊規(guī)劃 住宅 ：航頭鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)將以獨(dú)棟別墅為主，從規(guī)劃圖上看，航頭鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府為中心，東起滬南公路，西至楊高南路延伸段都將建成以獨(dú)棟別墅為主的高品質(zhì)住宅社區(qū)，號(hào)稱“萬畝別墅區(qū)”。 工業(yè) ：中心鎮(zhèn)擁有南匯區(qū)級(jí)工業(yè)園區(qū)－大麥灣工業(yè)區(qū)，其總體規(guī)劃 4 平方公 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 16 頁 里，南和西緊靠滬南公路，北靠規(guī)劃中的航三公路，中有通航能力 300 噸級(jí)的衛(wèi)星港，貫穿整個(gè)工業(yè)園區(qū)，水陸交通便利。 商業(yè) ：滬南公路東方夏威夷旁有 上海最大的農(nóng) 工商航頭大賣場(chǎng)，而航頭大道財(cái)富源商城也正全面啟動(dòng)，其總建設(shè)面積 20 余萬平方米，總投資近 6 億元人民幣，商業(yè)街融景觀、購物、生態(tài)、游憩于一體。這些商業(yè)設(shè)施將使航頭成為上海東南部未來幾年規(guī)劃最大的一個(gè)商圈和經(jīng)濟(jì)中心。 政府 ：航頭鎮(zhèn)政府的新辦公大樓正在建設(shè)中，地址位于航頭大道的愛法奧朗新莊園旁。 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年別墅格局發(fā)生重大變化，別墅深化演繹東西平衡分布格局，南匯別墅區(qū)域?qū)⒋蠓女惒? 。 4 月份上海南匯正式躍上別墅舞臺(tái)，南匯別墅也不再只是浦東
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