【正文】 （ 8） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照 6％的銀行貸款年利率進(jìn)行折現(xiàn)測(cè)算。 資金籌措 為確保該 項(xiàng)目全面、按時(shí)交付使用，在該項(xiàng)目上我公司以約 4 億元（詳見(jiàn)銀行資信證明）自有資金全額投入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。結(jié)合周邊物業(yè)的概況，參照南匯地區(qū)及浦東地區(qū)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)確定本案的市場(chǎng)定位是十分主要的工作。 南匯別墅發(fā)展相對(duì)較晚，但勢(shì)頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢(shì)證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者 “ 后花園 ” ，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開(kāi)發(fā)已自成區(qū)域。北距市外環(huán)線 15 公里，浦東新區(qū) 12 公里，楊浦、南浦、徐浦、盧浦等大橋 2025 公里。 2020 年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了較多曲折 ， 先是 2 月份別墅用地政策變化，緊接著 又是45 月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 動(dòng)別墅需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。 社會(huì)資源 航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南匯的小鎮(zhèn)，合計(jì)常住人口 。 本項(xiàng)目建成后將可上繳政府各類稅費(fèi) 6883 萬(wàn)元，為地方財(cái)政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。市場(chǎng)上一些聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)能控制在 5000 元左右，面積以 200 平方米為主，總價(jià)在一百萬(wàn)元左右，通過(guò)社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營(yíng)造、主題空間的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種 B OBO 族的氛圍，使得特 定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年別墅格局發(fā)生重大變化，別墅深化演繹東西平衡分布格局，南匯別墅區(qū)域?qū)⒋蠓女惒? 。開(kāi)發(fā)于 2000 年之前、位于滬南公路的東升家園的空住率很高，沿街商鋪幾乎全部空置；相反，對(duì)面的別墅卻幾乎座無(wú)虛席。 （ 2）項(xiàng)目的建筑類型應(yīng)以低密度住宅為主，降低建筑覆蓋率，提高小區(qū)的綠化面積，真正體現(xiàn)“以人為本”的開(kāi)發(fā)新理念。 （ 3）間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)包括管理費(fèi)、監(jiān)理、招投標(biāo)代理、工程審照費(fèi)、竣工決算等費(fèi)用。因此，本項(xiàng)目的投資是基本可行的。 （ 1） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括中標(biāo)地價(jià)、土地交易契稅和基地的三通一平費(fèi)用。 本項(xiàng)目東臨惠南鎮(zhèn)，南面是周浦鎮(zhèn)，隨著南匯地區(qū)的整體改造，它 的交通和環(huán)境優(yōu)勢(shì)將逐步體現(xiàn)。 （ 3） 開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)基本集中于獨(dú)棟別墅，以 吸引鎮(zhèn)外和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的高端客戶，其中主要是來(lái)自上海和港澳臺(tái)的高級(jí)管理人員、私營(yíng)業(yè)主等。這些商業(yè)設(shè)施將使航頭成為上海東南部未來(lái)幾年規(guī)劃最大的一個(gè)商圈和經(jīng)濟(jì)中心。市場(chǎng)原因是經(jīng)濟(jì)型別墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的別墅需求，而且這一趨勢(shì)將成為別墅市場(chǎng)的主流。 財(cái)務(wù)效益測(cè)算 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于銀行三年的貸款利率 %，按 6%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 7048 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年，項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 13720 萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率（稅后） %，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉兀虡I(yè)和住宅的檔次較低。 今年上半年來(lái)，上海別墅市場(chǎng)不斷升溫的同時(shí)也逐步向理性回歸。 水運(yùn) ：上海市郊最大的人工河－大治河（ 500 噸級(jí)通航）橫貫全境，與境內(nèi)衛(wèi)星港南北烘托，咸塘港貫穿其 中，與黃浦江相通，南距蘆洋深水港 35 公里。南六公路沿線區(qū)域別墅分布相對(duì)較為分散，但也占有相當(dāng)比重，主要以建德南郊別墅和上海藍(lán)堡為典型，其它如航頭、周浦及萬(wàn)祥鎮(zhèn)也有零星別墅樓盤分布。 第三章 設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型高智能化居住環(huán)境為目標(biāo)。其中，銀行貸款、預(yù)銷售款是調(diào)節(jié)整個(gè)項(xiàng)目資金運(yùn)作平衡的重要“蓄水池”。投資估算見(jiàn)表 5： 表 5：建設(shè)投資估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)元） 單價(jià)（元 /M2） 1 土地費(fèi)用 47050 2353 2 前期費(fèi)用 8263 407 3 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 1657 82 4 工程費(fèi)用 29847 1470 5 小區(qū)配套費(fèi) 9538 470 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1492 73 7 維修基金 753 37 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) 8 利息費(fèi)用 893 44 總投資 99493 4899 注：建設(shè)項(xiàng)目投資總額不包含銷售費(fèi)用和銷售營(yíng)業(yè)稅 第六章 財(cái)務(wù)效益分析 損益分析 從項(xiàng)目的損益表（詳見(jiàn)附表四損益 測(cè)算表）分析，項(xiàng)目的可銷售面積為 193100平方米，每期可銷售面積約為 100000 平方米。 （ 6） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按照工程費(fèi)用的 5％計(jì)取。如果