【正文】 本項(xiàng)目的投資是基本可行的。 投資估算 經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 99493 萬(wàn)元，單位綜合造價(jià)為 4899 元 /平方米，其中單位土地費(fèi)用 2353 元 /平方米，單位建安造價(jià) 1470 元 /平方米，前期費(fèi)用、配套費(fèi)用及其他費(fèi)用為 1076 元 /平方米。 （ 3）間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)包括管理費(fèi)、監(jiān)理、招投標(biāo)代理、工程審照費(fèi)、竣工決算等費(fèi)用。項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道主要有三個(gè)方面：自有資金、銀行貸款、預(yù)銷(xiāo)售款 (含按揭 )。 （ 2）項(xiàng)目的建筑類(lèi)型應(yīng)以低密度住宅為主，降低建筑覆蓋率，提高小區(qū)的綠化面積，真正體現(xiàn)“以人為本”的開(kāi)發(fā)新理念。 售價(jià)預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目周邊地區(qū)的新建住宅項(xiàng)目的售價(jià)情況，鑒于本項(xiàng)目的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的疊加別墅住宅每平方米售價(jià)在 45005300元之間，獨(dú)立別墅住宅每平方米售價(jià)在 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁(yè) 共 16 頁(yè) 900012000 元之間，是較適宜的。開(kāi)發(fā)于 2000 年之前、位于滬南公路的東升家園的空住率很高，沿街商鋪幾乎全部空置；相反，對(duì)面的別墅卻幾乎座無(wú)虛席。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路一帶，其中康橋別墅為重中之重，主 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 要的幾 個(gè)較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村、綠洲康城等，前者康橋半島雖是獨(dú)院住宅，但售橋卻并不高，加上其樓盤(pán)體量之大及周邊環(huán)境之好深受好評(píng)，中科大學(xué)村則以其與學(xué)府的聯(lián)合開(kāi)發(fā)使其成為一個(gè)能讓人浮想聯(lián)翩的別墅樓盤(pán)，而綠洲康城則以其景觀和高尚品質(zhì)著稱(chēng)。 上海別墅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年別墅格局發(fā)生重大變化，別墅深化演繹東西平衡分布格局，南匯別墅區(qū)域?qū)⒋蠓女惒? 。另外，以滬南公路為中心，東西兩條南北方向的交通干線城市 5 號(hào)線（羅南大道延伸段）和楊高南路延伸段正在抓緊建設(shè)，與滬南公路和南航公路相接。市場(chǎng)上一些聯(lián)排經(jīng)濟(jì)型別墅單價(jià)能控制在 5000 元左右，面積以 200 平方米為主，總價(jià)在一百萬(wàn)元左右，通過(guò)社區(qū)的配套、建筑的表現(xiàn)、環(huán)境的營(yíng)造、主題空間的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 突現(xiàn)，產(chǎn)生一種異域風(fēng)情，或是一種 B OBO 族的氛圍，使得特 定的目標(biāo)人群產(chǎn)生一種強(qiáng)烈的歸屬感，從而在市場(chǎng)上形成較為強(qiáng)烈的需求。這兩正一負(fù)的因素影響之下，別墅市場(chǎng)尤其是經(jīng)濟(jì)型別墅的熱銷(xiāo)促使別墅指數(shù)仍然持續(xù)上升，到 7 月已達(dá) 1067 點(diǎn)。 本項(xiàng)目建成后將可上繳政府各類(lèi)稅費(fèi) 6883 萬(wàn)元，為地方財(cái)政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。該地塊遠(yuǎn)離航頭鎮(zhèn)中心，周邊為農(nóng)田和農(nóng)宅，缺乏現(xiàn)代化配套設(shè)施和公共交通線路。 社會(huì)資源 航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南匯的小鎮(zhèn)，合計(jì)常住人口 。 項(xiàng)目社會(huì)效益 配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)，創(chuàng)建一個(gè)現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了 南匯航頭鎮(zhèn) 地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。 2020 年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是別墅市場(chǎng)經(jīng)歷了較多曲折 ， 先是 2 月份別墅用地政策變化，緊接著 又是45 月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 動(dòng)別墅需求的放量，而后者則相反有抑制別墅需求之趨向，但影響程度還未得顯現(xiàn)。 而總體來(lái)說(shuō)，總價(jià)在 120 萬(wàn)元以?xún)?nèi)的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。北距市外環(huán)線 15 公里，浦東新區(qū) 12 公里，楊浦、南浦、徐浦、盧浦等大橋 2025 公里。 政府 ：航頭鎮(zhèn)政府的新辦公大樓正在建設(shè)中，地址位于航頭大道的愛(ài)法奧朗新莊園旁。 南匯別墅發(fā)展相對(duì)較晚，但勢(shì)頭非常迅猛，并以其發(fā)展迅速之勢(shì)證明其不僅僅只是浦東別墅發(fā)展的腹地或者 “ 后花園 ” ，南匯別墅經(jīng)近幾年的發(fā)展開(kāi)發(fā)已自成區(qū)域。而相反的是，該地區(qū)很少有多層、小高層的住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)。結(jié)合周邊物業(yè)的概況，參照南匯地區(qū)及浦東地區(qū)物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)確定本案的市場(chǎng)定位是十分主要的工作。 根據(jù)項(xiàng)目的地理位置與區(qū)域市場(chǎng)情況分析，建議如下： （ 1）由于該地區(qū)的目標(biāo)客戶(hù)大多為鎮(zhèn)外和浦東地區(qū)的高級(jí)管理階層，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物業(yè)定位應(yīng)以高檔型為主。 資金籌措 為確保該 項(xiàng)目全面、按時(shí)交付使用，在該項(xiàng)目上我公司以約 4 億元（詳見(jiàn)銀行資信證明）自有資金全額投入該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 （ 2） 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括可行性研究費(fèi)、大市政配套費(fèi)、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘查及人防配套費(fèi)等費(fèi)用。 （ 8） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照 6％的銀行貸款年利率進(jìn)行折現(xiàn)測(cè)算。