上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項目可行性研究報告(已修改)
2025-06-26 21:40 本頁面
【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 16 頁 上海古北南匯航頭鎮(zhèn)項目可行性研究報告 目錄 第一章 項目概況 編制依據(jù) 建設(shè)地點和土地資源 建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)投資 財務(wù)效益測算 項目社會效益 第二章 市場分析 項目投資環(huán)境分析 項目區(qū)域市場分析 項目區(qū)位市場分析 項目的市場因素及定位建議 第三章 設(shè)計方案 設(shè)計指導(dǎo)思想 總體設(shè)計 第四章 開發(fā)進(jìn)度 項目建設(shè)進(jìn)度 付款進(jìn)度和資金安排 第五章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容 投資估算 第六章 財務(wù)效益分析 損益分析 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 16 頁 財務(wù)效益分析 第七章 結(jié)論 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 16 頁 第一章 項目概況 1. 1 編制依據(jù) 南匯航頭鎮(zhèn) 8 街坊 4/5 丘地塊招標(biāo)文件 南匯航頭鎮(zhèn)“ SPR”人生港灣項目規(guī)劃設(shè)計要求征詢函 南匯航頭鎮(zhèn)“ SPR”人生港灣項目立項條件和要求的函 住宅項目配套建設(shè)條件征詢意見回復(fù)單 建設(shè)地點和土地資源 地理位置資源 本地塊位于南匯航頭鎮(zhèn)與下沙社區(qū)的交界處，南至航三公路，東至鶴鳴路，北至干六路，西至梅園路，所有作為分界的道路均處于規(guī)劃中。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學(xué) 校的教育科研用地為主。 景觀資源 該地塊目前四周道路尚未開通，鶴鳴路橋也正在施工過程中，原始地貌為農(nóng)田和農(nóng)宅為主，地面平坦有較寬的河流（活水）經(jīng)過。 社會資源 航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)（原下沙鎮(zhèn)）都為南匯的小鎮(zhèn)，合計常住人口 。該地塊遠(yuǎn)離航頭鎮(zhèn)中心，周邊為農(nóng)田和農(nóng)宅，缺乏現(xiàn)代化配套設(shè)施和公共交通線路。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉?，商業(yè)和住宅的檔次較低。 但從規(guī)劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養(yǎng)園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨棟別墅項目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產(chǎn)生的規(guī)模 效應(yīng)。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有“萬畝別墅區(qū)”一說，故其前景看好。 建設(shè)內(nèi)容 南匯航頭鎮(zhèn) 8 街坊 4/5丘地塊 項目用地面積 萬平方米，擬建中高檔低密度住宅，以疊加和獨立別墅住宅為主，總建筑面積約 萬平方米，其中住宅面積 萬平方米，公建面積 1 萬平方米。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 16 頁 建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資為 99493 萬元，其中土地費用 47050 萬元，建筑安裝工程費用 29847 萬元，其它基建費用（包括配套、前期費用、間接開發(fā)費） 20211 萬元，預(yù)備費用 1492 萬 元，財務(wù)費用 893 萬元。 財務(wù)效益測算 經(jīng)測算，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于銀行三年的貸款利率 %，按 6%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 7048 萬元，動態(tài)投資回收期為 年，項目稅后利潤 13720 萬元，投資利潤率（稅后） %，項目在財務(wù)上是可行的。 項目社會效益 配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)，創(chuàng)建一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了 南匯航頭鎮(zhèn) 地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。 本項目建成后將可上繳政府各類稅費 6883 萬元，為地方財政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。 投資該項目也是我公司拓展市郊開發(fā)的重要步驟。 第二章 市場分析 今年以來我國房地產(chǎn)業(yè)增勢強勁，特別是住宅消費看好，已成為拉動經(jīng)濟增長的重要力量。對于住宅與房地產(chǎn)業(yè)的走勢及發(fā)展，業(yè)內(nèi)人士眾說紛紜，但都認(rèn)為已經(jīng)或即將進(jìn)入一個新的發(fā)展周期。 特別是我國“入世”將促進(jìn)中國經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展中特殊而關(guān)鍵的行業(yè)，加入 WTO 后，將給房地產(chǎn)市場帶來新的機遇。 項目投資環(huán)境分析 房地產(chǎn)宏觀市場分析 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)上海別墅指數(shù)辦公室 2020 年 7 月份別墅監(jiān)測 顯示， 上海 別墅指數(shù)達(dá) 1067 點，較之上兩月上漲 23 點，上漲比例約 %，形成別墅指數(shù)連續(xù) 6 個月持續(xù)上升之態(tài)勢。 2020 年對中國房地產(chǎn)市場尤其是別墅市場經(jīng)歷了較多曲折 ， 先是 2 月份別墅用地政策變化，緊接著 又是45 月份非典的影響，現(xiàn)在又是信貸政策的收緊，前者從土地供給方面使別墅供給更加稀缺，非典則使人們更加追求居住的健康特性從而更加一步促
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