【正文】 14 5%獨(dú)棟別墅 242253 149 50%獨(dú)棟別墅 212 6 2%雙拼別墅 211223 126 43%競爭分析：東海別墅品質(zhì)及周邊環(huán)境差于康橋半島四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場起步非常晚，商品房的購買者主要為鎮(zhèn)上居民以及開發(fā)區(qū)職員，已開發(fā)的商品房品質(zhì)也很一般。該工程是南翔鎮(zhèn)老街改造工程，也是我公司第一個高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的集商業(yè)、居住、停車為一體的商住小區(qū)。該建筑至今在南翔仍屬是最雄偉的一幢建筑。目前，南翔鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 220 多家，累計引進(jìn)外資企業(yè) 100 余家，總投資 36400 萬美元。迄今為止，該園區(qū)共累計引進(jìn)外資 1 億美元，投資人民幣 3 億多元，工業(yè)產(chǎn)值達(dá) 30 億元?？傄?guī)劃面積為 12022 畝，將建成以高新技術(shù)為先導(dǎo)，以現(xiàn)代化工業(yè)為主，與第三產(chǎn)業(yè)和社會公益事業(yè)相配套的，與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的高水準(zhǔn)的工業(yè)園區(qū)。? 嘉定區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)的私營老板是潛在客戶。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；? 修復(fù)每幢別墅的大門，并設(shè)計大門造型；? 別墅室內(nèi)需要清掃；? 部分戶型，如戶型 A 的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要整改；? 小區(qū)內(nèi)植被和草坪需要修整；? 小區(qū)加設(shè)智能化安保系統(tǒng)，并更換物業(yè)管理公司；? 小區(qū)引入有線電視、寬帶等配套；? 小區(qū)會所改建為售樓處，提供良好的銷售環(huán)境；? 清洗游泳池；? 小區(qū)大門重新設(shè)計并建造；? 小區(qū)大門與主干道之間的小道圍墻加設(shè)擋板，控制小道的圍墻，創(chuàng)造良好的小區(qū)外部視覺形象；? 配備一輛看房專車。項(xiàng)目 東海別墅（改建后）東渡園景別墅皇府別墅 綠谷別墅 美墅 康橋半島地段： 市政交通及直入交通的便利性100 100 100 100 115 100周邊自然和綠化景觀 100 95 97 100 95 95教育、人文景觀 100 100 95 100 105 105周邊社區(qū)素質(zhì) 100 85 85 100 115 105周邊市政配套便利性 100 90 100 100 140 110產(chǎn)品：建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)100 85 90 110 120 120物業(yè)類型 100 95 100 100 95 100單體戶型設(shè)計 100 93 95 110 125 125建筑空間布局和綠化景觀 100 85 95 105 120 12037 / 43小區(qū)配套 100 90 105 105 125 130物業(yè)管理 100 95 95 100 105 105形象包裝和營銷策劃 100 95 95 100 110 110開發(fā)商品牌和實(shí)力 100 95 95 100 105 105政策上的利好 100 85 80 90 100 105綜合分值 100 92 94 101 113 109（3）根據(jù)價值要素對比值，結(jié)合各類比別墅項(xiàng)目的均價，通過算術(shù)平均法推斷出本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價=可類比別墅項(xiàng)目的均價/可類比別墅項(xiàng)目的綜合分值*100均價（元/平方米） 綜合分值 東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價（元/平方米）東渡園景別墅 3800 92 4130 皇府別墅 3800 95 4000 綠谷別墅 5000 101 4950 美墅 5500 113 4867 康橋半島 5000 110 4545 算術(shù)平均值 4499東海別墅可實(shí)現(xiàn)的均價三大價位：低價位：4000 元/平方米，中價位：4500 元/平方米，高價位：5000 元/平方米。二、東海別墅 4000——5000 元/ 平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致?lián)缎旅裢韴蟆返膱蟮溃?022 年獨(dú)立別墅仍舊是需求主流，占總體需求的 77%，其余依次為雙聯(lián)體別墅、排屋、概念性層疊別墅。若以 4000—5000 元/平方米的均價計算，則總價在 80—160 萬元，也與潛在需求一致。3 別墅單體整修費(fèi)300 包括外墻清洗、內(nèi)墻粉刷、防滲漏、窗戶及大門整修?！?開發(fā)成本 　三 期間費(fèi)用 110 　1 管理費(fèi)用 20 　2 銷售費(fèi)用 90 銷售收入*2%3 財務(wù)費(fèi)用 0 0 財務(wù)費(fèi)用約 200 萬元已資本化計入前期費(fèi)用中　 項(xiàng)目總投資 　注：銷售費(fèi)用主要包括售樓處布置、3 套樣板房裝修、前期廣告費(fèi)、看房車投入。 （該銷售計劃為保守的計劃方案） ；銷售的每月回款按當(dāng)月回款的 80%加上上月回款的 20%計；內(nèi)部收益率可使用 IRR 函數(shù)，表達(dá)式=IRR（B1：Bn） ，B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒） 。當(dāng)售價下降 10%、成本上升超43 / 43過 10%時，項(xiàng)目的銷售凈利率低于 9%，項(xiàng)目的投資回報將受到一定的影響。敏感因素的影響金額單位：萬元 面積單位：平方米一、售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）銷售均價(元/m 2) 4500 4275 4050 4725 4950 營業(yè)收入 8635 8207 7779 9063 9490 項(xiàng)目利潤 1928 1522 1117 2333 2738 稅后利潤 1151 880 608 1423 1694 單位凈利 606 463 320 749 891 銷售毛利率% % % % % % 銷售凈利率% % % % % %敏感系數(shù)（凈利率） 二、成本的影響 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%）單位開發(fā)成本(元/m 2) 3290 3125 2961 3454 3619 開發(fā)總成本 6254 5941 5629 6567 6879 項(xiàng)目利潤 1928 2241 2553 1615 1303 稅后利潤 1152 1361 1571 942 733 單位凈利 606 716 826 496 385 銷售毛利率% % % % % % 銷售凈利率% % % % % %敏感系數(shù)（凈利率） 說明：該表敏感系數(shù)為 100%時，指基于可行性報告測算的指標(biāo)。內(nèi)部收益率為 %，核心指標(biāo)的基本要求（參考）： 內(nèi)部收益率≥25%。4 會所整修費(fèi) 15 包括內(nèi)外墻粉刷積累不簡單裝修。第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析一、銷售收入預(yù)測銷售收入一覽表　 金額單位：萬元序號 收入項(xiàng)目 總銷售收入 可售面積均價 備注　 建筑面積 　 　　 可售面積 　 　一 銷售收入 1 毛坯房銷售收入 4500 　以中價位 4500 元/平方米作為預(yù)售的均價。但就總體承付能力而言，心理價位在 100—250 萬元間的達(dá) %，100 萬元以下的為%，與需求的主力面積段較為匹配。若以即將起動的南翔星城項(xiàng)目為標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可能的市場均價應(yīng)高于為 4050 元/平方米。嘉定區(qū)：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區(qū)：美墅南匯區(qū)：康橋半島（2）對比并量化本項(xiàng)目同各類比別墅項(xiàng)目各價值要素的對比值可類比項(xiàng)目的詳細(xì)資料見第三部分第三小節(jié)。? 本市看好南翔鎮(zhèn)的發(fā)展前景的投資者是潛在客戶。如在 9個國家擁有 34 家生產(chǎn)廠家的全球性 EMS 供應(yīng)商美國惠亞集團(tuán)公司（America Viasystems Group Incorporation） ，在園區(qū)內(nèi)投資近 5000 萬美元，建成了上?；輥嗠娮佑邢薰?。目前已有美、德、日十多個國家和地區(qū)的近百家企業(yè)來園區(qū)投資辦廠，不少私營大企業(yè)也都在此投資。其中，南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)位于鎮(zhèn)東的是南翔工業(yè)開發(fā)區(qū)，屬區(qū)級工業(yè)區(qū)，占地 2 平方公里，建于 1994 年。項(xiàng)目劣勢? 東海別墅產(chǎn)品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵；? 東海別墅所在區(qū)域房地產(chǎn)市場起步較晚，還未被客戶認(rèn)可，將給本項(xiàng)目的銷售帶來一定難度；? 東海別墅小區(qū)內(nèi)缺乏基本的配套，需要引進(jìn)。沿街一幢商住樓設(shè)計新穎，獲得上海市建筑設(shè)計獎?？傆玫孛娣e8340 平方米，總建筑面積 20827 平方米。三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位特征，依照別墅項(xiàng)目在外環(huán)線周邊，位于行政區(qū)域交界處的原則，選擇了以下項(xiàng)目作為本項(xiàng)目的可類比的別墅項(xiàng)目。以排屋為主，有一定私人花園，單棟價格在 70 萬 150 之間。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴(kuò)大發(fā)展三個過43Ｎ ? 2%Ｒ 7Ｎ Ｘ Ｕ Ｅ15Ｎ Ｓ Ｖ ＥＶ .10% Ｖ Ｎ Ｗ 7ＥＰ .00%10Ｎ Ｐ Ｐ ＥＲ 0Ｎ Ｐ Ｐ %Ｓ Ｐ .00%%%?? ???? ? ?? ???? ?? ??? ?? ??? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 高檔別墅中檔別墅低檔別墅市區(qū)和郊區(qū)都有分布，目標(biāo)客戶對物業(yè)管理、景觀、環(huán)境和空氣質(zhì)量提出很高的要求，單棟價格在 300 萬元以上。但是這樣一來 也造成私營企業(yè)主比例較實(shí) 際情況相對偏低。? 職業(yè)構(gòu)成——金字塔分布28 / 43中高級管理人員比例最高，達(dá)到 ％，以下則依此為專業(yè)技術(shù)人員占％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他情況則有 ％。但反過來，這種結(jié)構(gòu)性矛盾也意味著市場機(jī)會的出現(xiàn)，利用這種矛盾，在合適的地點(diǎn)發(fā)展中檔、中低檔的別墅項(xiàng)目定能獲得巨大的成功。目前松江、浦東、閔行、徐匯等區(qū)域幾個準(zhǔn)備上市的別墅項(xiàng)目初步定價意圖基本上在總價 250 萬以上、均價 8000 元/平方米甚至 10000 元/平方米以上。所以，隨著潛在別墅的不斷上市，市場供應(yīng)將帶來更大的壓力。 ? 一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在 30005000元之間，面積 200 平方米左右，總價 70 萬150 萬，相當(dāng)市中心一套中高檔公寓。浦東地區(qū)的別墅地域分布松散，價格差距大，既有從總價 37—65 萬的康橋半島，也有總價 209—3500 萬元的極品湯臣高爾夫別墅。物業(yè)類型獨(dú)立別墅群 獨(dú)立別墅群 各種類型別墅均有分布別墅品種較為豐富，但體量不大主要以聯(lián)體別墅為主物業(yè)檔次頂級、豪華 高檔 中檔、高檔 中檔 中低檔價格單價均在 10000元以上6000—7000 元/ 獨(dú)立別墅價格在 6000—4000— 3000—24 / 43特征平方米 7000 元/平方米，其它類型產(chǎn)品價格跨度較大，3000—7000元/平方米不等6500 元/平方米4500 元/平方米以上物業(yè)用途旅游、度假為主 度假、居住為主 居住、投資為主居住、投資為主居住、投資為主代表性別墅上海紫園、佘山天鄰別墅泗徑頤景園、云頂別墅云間水莊、綠洲長島別墅上海詩林閔行閔行作為新型的別墅聚集區(qū)，近年倍受追捧的經(jīng)濟(jì)型別墅相對集中，閔行屬于南北狹長的區(qū)域心態(tài)，從北向南依次分布著華漕鎮(zhèn)、顧戴路、春申（莘莊）和 華漕鎮(zhèn) 顧戴路 春申（莘莊）區(qū)域特征距離虹橋機(jī)場非常近，已成為中檔別墅群。依賴泗徑鎮(zhèn)和小區(qū)內(nèi)部配套。松江區(qū)域內(nèi)別墅供應(yīng)量最大的區(qū)域，該區(qū)域因地理位置等條件限制未來將會是聯(lián)排別墅的天下。全 市 不 同 類 型 別 墅 內(nèi) 及 供 應(yīng) 及 消 化 情 況05000100001500020220獨(dú) 立 別 墅 聯(lián) 排 別 墅 疊 加 別 墅0%20%40%60%80%100%供 應(yīng) 量 消 化 量 銷 售 率23 / 43上海別墅市場的區(qū)域分布整體來看，上海的別墅相對集中在松江、閔行、青浦和浦東南匯四個區(qū)域，這四個區(qū)域的別墅已占到全市供應(yīng)總量的 80%以上。佘山腳下的上海紫園最高定價達(dá)到 億人民幣，豪宅天價紀(jì)錄再度刷新，并且這幢頂級豪宅已經(jīng)被訂走。（2）高、中、低不同檔次別墅滿足市場需求。從幾十萬的排屋，到幾百萬甚至幾千萬的豪宅，滬上別墅逐步形成了高中低檔滿足不同市場、不同需求的物業(yè)品類體系。另外，從 2022 年土地出讓面積的容積率來看，呈現(xiàn)出大幅度下降趨勢。近三、四年來上海的房地產(chǎn)市場特別是住宅市場得到了迅猛發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的復(fù)蘇。外銷別墅基本集中在兩個區(qū)域：長寧區(qū)虹橋路沿線；市中心徐家匯華山路、建國路一帶其中長寧區(qū)虹橋路沿線分布最為密集，虹橋路沿線在內(nèi)、外環(huán)線之間就分布有二十多個外銷別墅樓盤，這些樓盤大多為虹橋開發(fā)區(qū)的伴生產(chǎn)物，隨著虹橋開發(fā)區(qū)的成20 / 43熟，外銷別墅作為高檔的房地產(chǎn)商品之一，目標(biāo)市場有局限性。商品住宅的結(jié)構(gòu)性矛盾未能徹底緩解，低端產(chǎn)品依舊處于供不應(yīng)求的矛盾之中。上海 GDP 的增長目標(biāo)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模的高位性決定 2022 年供應(yīng)量繼續(xù)上行。18 / 432022年 與 2022年 購 房 者 結(jié) 構(gòu) 比 較0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%上 海 市 居 民 外 地 人 市 境 外 人 士2022年2022年? 2022 年新盤整體價格水平繼續(xù)上移自 2022 年第四季度樓價躍上一個新的臺階后，2022 年各季價格增幅逐季