【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新城最具活力的分城區(qū)。P355．萬(wàn)祥5．1 地理位置萬(wàn)祥分城區(qū)位于臨港新城的西北部的主產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，是臨港新城的門(mén)戶，距離市中心城區(qū)僅55公里（車(chē)程約45分鐘），與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)相距12公里（車(chē)程約15分鐘）。分城區(qū)緊靠 A30 郊環(huán)線和浦東鐵路。市區(qū)至臨港新城萬(wàn)祥分城區(qū)交通路線：A20外環(huán)線（浦東機(jī)場(chǎng)方向）—A1迎賓大道—A30郊環(huán)線—東大公路出口—臨港新城方向—萬(wàn)祥分城區(qū)。P365．2 發(fā)展目標(biāo)萬(wàn)祥作為臨港新城的四大分城區(qū)之一，將通過(guò)建設(shè)現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)配套區(qū)和高標(biāo)準(zhǔn)的新型生活區(qū)，逐步成為環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全并與臨港新城協(xié)調(diào)發(fā)展的新型生態(tài)型城市分城區(qū)。5．3 區(qū)域優(yōu)勢(shì)根據(jù)臨港門(mén)戶的地理位置，定位“海洋風(fēng)”的設(shè)計(jì)風(fēng)格，簡(jiǎn)約、大氣、優(yōu)雅，一條綠環(huán)以歐式風(fēng)格為主，連接分城區(qū)各個(gè)功能區(qū)，形成一個(gè)從公共領(lǐng)域到私有領(lǐng)域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍(lán)的生態(tài)之城格局。P37二、安置適用房1．整體規(guī)模到2008年年底，臨港地區(qū)將有350萬(wàn)平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配，70%以上的動(dòng)遷農(nóng)民住上新居。在加速城市化的過(guò)程中，臨港的蘆潮港、泥城、書(shū)院、萬(wàn)祥四鎮(zhèn)將有十幾萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用?。P382．各城鎮(zhèn)安置房概況區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（平方米）建筑面積（平方米）占地總計(jì)（平方米）建筑總計(jì)（平方米）蘆潮港（今后無(wú)放量）蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期255000896518蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期106106蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期295759蘆潮港社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期439653泥城（今后無(wú)放量）泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期2383001723462泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期266000泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期2101034泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期A413239泥城社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期B704889書(shū)院（今后有放量）書(shū)院社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期291440663881書(shū)院社區(qū)動(dòng)遷安置基地三期372441萬(wàn)祥（今后有放量）萬(wàn)祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地一期139000390274萬(wàn)祥社區(qū)動(dòng)遷安置基地二期251274（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于“臨港新城安置房情況表”）P393．安置房購(gòu)買(mǎi)條件首先由專業(yè)部門(mén)進(jìn)行估價(jià)，居民將房屋估算出的價(jià)格按每個(gè)戶口40平方米，每平方米2900元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)安置房，多退少補(bǔ)，若需要超面積購(gòu)買(mǎi)，則以市場(chǎng)價(jià)每平方米4156的價(jià)格予以購(gòu)買(mǎi)，所購(gòu)安置房5年內(nèi)不得掛牌出售。安置房?jī)H用于安置拆遷戶，不得對(duì)外銷(xiāo)售。專業(yè)估價(jià)拆遷房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi)安置房2900元/平米，多貼少補(bǔ)大于每戶40平米，按照市場(chǎng)價(jià)4159元/平米P404．各城區(qū)安置房剩余房源計(jì)算公式：【建筑面積總合/原住居民 （安置最低限額）40平方米】* 原住民總量● 泥城本地戶口：23031人 ● 蘆潮港本地戶口：11294人● 書(shū)院本地戶口：37266人 ● 萬(wàn)祥本地戶口：50069人換算：● 泥城分城區(qū)安置房剩余可調(diào)控面積為 802222 平方米● 蘆潮港分城去安置房剩余可調(diào)控面積為444758 平方米 臨港新城安置房● 書(shū)院分城去安置房剩余可調(diào)控面積為826759 平方米 需求120萬(wàn)平方米● 萬(wàn)祥分城去安置房剩余可調(diào)控面積為1612468 平方米小結(jié)：以每人40平方米的人均住房需求，目前臨港新城仍有3萬(wàn)居民還不能改善居住條件，約占目前總?cè)丝诘?0%。P41三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)和潛在項(xiàng)目已供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì)當(dāng)前，可以從官方網(wǎng)站查找到的滴水湖周邊（主城區(qū)）的土地成交數(shù)據(jù)共有6項(xiàng)，其中只有一項(xiàng)為居住用途的土地，由綠地集團(tuán)獲得，用于開(kāi)發(fā)綠地東岸漣城，將在下面部分詳細(xì)分析。其余5項(xiàng)均為商業(yè)、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在12～19畝之間。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用于開(kāi)發(fā)“剛泰國(guó)際大廈”， ，由1棟高層商辦樓和5棟多層商業(yè)樓組成，已于2008年出開(kāi)工。P42已供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì)表編號(hào)項(xiàng)目面積（㎡）容積率金額（萬(wàn)元）用途獲地單位獲地日期1南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)水蕓路西側(cè)地塊掛牌33500綜合商業(yè)、辦公上海剛泰置業(yè)有限公司200701262南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路東側(cè)地塊掛牌33950綜合上海毓陽(yáng)投資發(fā)展有限公司200701263南匯區(qū)主城區(qū)一環(huán)區(qū)山蘭路西側(cè)地塊掛牌3988綜合商業(yè)、辦公上海昊坤置業(yè)有限公司200701264南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路東側(cè)地塊掛牌3800綜合商業(yè)、辦公上海百業(yè)信資產(chǎn)管理有限公司200701265南匯區(qū)臨港主城區(qū)一環(huán)區(qū)云鵑路西側(cè)地塊掛牌3930辦公上海廣昊建設(shè)發(fā)展有限公司200701266南匯區(qū)上海臨港新城主城區(qū)WSWC42地塊掛牌136500居住上海綠地（集團(tuán)）有限公司20061124合計(jì)55668P43潛在項(xiàng)目從官方網(wǎng)站顯示數(shù)據(jù)看，目前位于滴水湖周邊（主城區(qū)）有一幅面積為237621㎡（約合356畝）的土地正在掛牌交易中。該土地的開(kāi)發(fā)可能與我項(xiàng)目產(chǎn)生直接的競(jìng)爭(zhēng)。而滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)總量在3萬(wàn)畝以上，當(dāng)前僅供應(yīng)2000畝左右，未來(lái)的土地供應(yīng)量巨大。預(yù)計(jì)每年供應(yīng)土地的可建筑面積在100萬(wàn)㎡左右。P44三、南匯區(qū)政府配售商品房項(xiàng)目——宜浩佳園宜浩佳園是上海臨港新城投資建設(shè)有限公司開(kāi)發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項(xiàng)目，不對(duì)外銷(xiāo)售。項(xiàng)目位于申港大道、環(huán)湖西三路交叉路口，緊鄰區(qū)行政中心、航海博物館、辦公事業(yè)中心。（約合826畝），總建筑面積約62萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約為48萬(wàn)平方米，總戶數(shù)約5374戶，其中20%為12層的小高層，其余為四層的多層住宅。%， %。該項(xiàng)目共有18個(gè)房型，建筑面積從75平米到145平米不等。在新技術(shù)的應(yīng)用上，項(xiàng)目采用先進(jìn)的“集中集熱－分戶水箱”的太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)和直飲水技術(shù)。其中，太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)已申請(qǐng)國(guó)家建設(shè)部可再生能源建筑應(yīng)用示范工程推廣項(xiàng)目。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在2009年5月竣工。項(xiàng)目配套幼兒園和小學(xué)。P45宜浩佳園總平圖項(xiàng)目實(shí)景圖P46四、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查注：本次競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查將針對(duì)目前臨港新城唯一在售項(xiàng)目綠地東岸漣城展開(kāi)1．綠地東岸漣城概況1．1地理位置綠地東岸漣城地處上海市南市區(qū)臨港新城核心主城區(qū)，位于申港大道、環(huán)湖西三路交界處，緊臨中國(guó)最大人工湖。P471．2項(xiàng)目介紹綠地東岸漣城總體規(guī)劃強(qiáng)化45176。城市島居住小區(qū)的獨(dú)特性，以契形綠地與正南北向的居住單元形成趣味的社區(qū)外部空間。景觀體系遵循以人為本的設(shè)計(jì)原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內(nèi)部庭園，形成自外而內(nèi)的綠化網(wǎng)絡(luò)。P481．3 項(xiàng)目規(guī)劃臨港新城1號(hào)作品，共分3期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃占地面積約50萬(wàn)平米，建筑面積約51萬(wàn)平方米，規(guī)劃總戶數(shù)3598人。以上圖片資料來(lái)源于“綠城東岸漣城”售樓處 P492．綠地東岸漣城各期概況2．1 項(xiàng)目一期概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年9月交房時(shí)間08年9月占地面積50000平方米建筑面積60000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率綠化率38%平均價(jià)格疊加別墅：8700/平米花園洋房：7000/平米公寓：7300/平米規(guī)劃戶數(shù)600戶銷(xiāo)售率90%以上項(xiàng)目進(jìn)度已交付使用面積戶型以公寓50~80平米房型為主客戶情況投資客58%、原住民22%公務(wù)員17%、產(chǎn)業(yè)13%廣告訴求區(qū)域價(jià)值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P502．2 項(xiàng)目二期概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間07年12月交房時(shí)間09年6月占地面積142000平方米 建筑面積118000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況毛胚容積率綠化率38%平均價(jià)格疊加別墅：11000/平米花園洋房：9200/平米公寓：8600/平米規(guī)劃戶數(shù)1323戶銷(xiāo)售率85%以上項(xiàng)目進(jìn)度現(xiàn)房發(fā)售，未交房面積戶型以公寓50~80平米房型為主客戶情況投資客53%、原住民17%公務(wù)員20%、產(chǎn)業(yè)10%廣告訴求區(qū)域價(jià)值推廣渠道高速戶外、大眾媒體P512．3 項(xiàng)目三期概況開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年9月交房時(shí)間09年12月占地面積300000平方米建筑面積330000平方米產(chǎn)品形態(tài)疊加別墅、花園洋房、公寓裝修狀況部分精裝容積率綠化率%平均價(jià)格疊加別墅：未推出 花園洋房：8100/平方米公寓：7800/平方米規(guī)劃戶數(shù)1675戶銷(xiāo)售率38%項(xiàng)目進(jìn)度在建面積戶型以公寓50~80平米房型為主客戶情況投資客32%、原住民21%公務(wù)員