【正文】 現(xiàn)，不少小區(qū) 業(yè)主為擴(kuò)大住宅面積，擅自在小區(qū)樓頂、設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)等公共場(chǎng)所搭建構(gòu)（建）筑物或者改變建筑物結(jié)構(gòu)。這些擅自搭建、改建行為，不僅侵占了小區(qū)其他業(yè)主的公共場(chǎng)所用地，還破壞了城市建設(shè)規(guī)劃和良好的人居環(huán)境。二次供水問題在高層建筑住宅小區(qū)普遍存在。如海上明月北區(qū)（二期），因水箱換水周期過長(zhǎng)，管道水垢堆積，導(dǎo)致水質(zhì)變差。此外，多數(shù)小區(qū)業(yè)主反映二次供水水費(fèi)偏高。目前，溫州已出臺(tái)相關(guān)的二次供水管理辦法，而我市則還沒有相應(yīng)動(dòng)作，該領(lǐng)域的監(jiān)管仍處于盲區(qū)。走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共環(huán)境存在臟亂差現(xiàn)象，嚴(yán)重影響 居民生活。同時(shí)，公共配套設(shè)施的缺少也影響了小區(qū)的環(huán)境狀況。此外，建筑垃圾偷倒現(xiàn)象 也比較普遍。如，雙雁小區(qū)某戶業(yè)主裝修期間，施工人員將一堆建筑垃圾堆放在樓幢前的空地上，至裝修結(jié)束后仍堆放在原地?zé)o人問津；海上明月小區(qū)的建筑垃圾被隨意傾倒在小區(qū)周邊人行道上。據(jù)市市場(chǎng)監(jiān)管局特種設(shè)備科數(shù)據(jù)顯示，截至 2021 年 6 月 28 日，全市已登記注冊(cè)使用性質(zhì)為住宅小區(qū)的電梯共有 2701臺(tái)，使用時(shí)間達(dá)到 15年以上的老舊電梯有 51臺(tái)。如，天豪公寓、新世紀(jì)花園小區(qū)的部分電梯， 2022021 年連續(xù)兩年不合格；雁蕩小鎮(zhèn)小區(qū)、香格里拉嘉園小區(qū)的電梯，經(jīng)常出現(xiàn)困人事件。據(jù)溫州市電梯應(yīng)急處置平臺(tái)接警數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 15 月份，我市共發(fā)生 192 起電梯困人事件， 82 起電梯故障報(bào)警事件，安全解救被困人員 397 人。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損，存在安全隱患。以國(guó)貿(mào)小區(qū)為例，該小區(qū)共有 496 戶住戶，加上底層的商鋪用戶，總?cè)丝谶_(dá) 2021 多人，相當(dāng)于一個(gè)村莊人口數(shù)量，但是小區(qū)內(nèi)的消防形勢(shì)嚴(yán)峻，存 14 在消防通道被住戶封閉侵占、高層消防栓打開后放不出水、消防車開不進(jìn)小區(qū)等問題。再如，柳市的長(zhǎng)虹小區(qū)、花園小區(qū)，因地勢(shì)沉降等因素，樓頂反復(fù)出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，住戶苦不堪言。我市目前沒有出臺(tái)任何關(guān)于物業(yè)方面的管理辦法，日常監(jiān)管只能參照《溫州市物業(yè)管理?xiàng)l例》執(zhí)行，但該條例與我市的實(shí)際情況有一定的出入，部門管理職責(zé)還不夠明確。隨著小區(qū)數(shù)量的逐年遞增，物業(yè)維修基金數(shù)額不斷擴(kuò)大（現(xiàn)已達(dá) 9 億多元），小區(qū)糾紛投訴量也越來越多，僅靠科室 2 名工作人員的管理明顯力不從心，而瑞安市住建局相同科室卻配置了 8 名工作人員。部分小區(qū)管理的職能，如指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主組織的選舉、監(jiān)督業(yè)主組織的日常活動(dòng)等等，則被下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對(duì)此也不太重視，幾乎沒有設(shè)立小區(qū)管理辦公室等相應(yīng)科室，基本上只是將管轄權(quán)給社區(qū)，由社區(qū)干部協(xié)助政府來管理小區(qū)，但大多流于形式。針對(duì)電梯故障頻發(fā)問題，相關(guān)職能部門也存在監(jiān)管不力的情形，如沒有統(tǒng)一房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)小區(qū)電梯的采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，沒有嚴(yán)格監(jiān)督電梯安裝人員規(guī)范操作，沒有實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)電梯使用單位（按照合同約定或?yàn)闃I(yè)委會(huì)或?yàn)槲飿I(yè)公司）日常維保不及時(shí)或斷保后未及時(shí)續(xù)保等相關(guān)信息，對(duì)維保人員存在的非法掛靠、以修代保、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)行為以及部分業(yè)主裝修期間超限重違規(guī)使用電梯搬運(yùn)等情形，也存在監(jiān)管的缺位。目前我市有富力、綠城、麗潔、綠邦、大管家、樂耀、旭陽等 40 多家物業(yè) 公司，物業(yè)管理市場(chǎng)魚龍混雜，自取消資質(zhì)備案后，單靠行業(yè)內(nèi)部的自律性管理難度較大。如時(shí)代御峰小區(qū)，原入駐物業(yè)因存在管理弊端而引發(fā)業(yè)主不滿，最終被更換。物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)管理人才也比較匱乏，目前，我市物業(yè)管理的專業(yè)人才寥寥無幾，僅有的幾個(gè)專業(yè)管理人員往往集中在地市一級(jí)的總公司，真正派到樂清分公司的幾乎沒有，只是形式上撐撐場(chǎng)面； 物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)普遍偏低，管理服務(wù)能力較弱，甚至有業(yè)主反映，從業(yè)人員還存在偷盜的行為。這也引發(fā)了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的不滿，甚至導(dǎo)致業(yè)主拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)用。 （三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作用弱化。調(diào)研了解到，目前我市小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主要有三種情況：一是多數(shù)新建小區(qū)及部分 17 老舊小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)遲遲沒有成立，無法發(fā)揮作用，僅靠房地產(chǎn)開發(fā)商指定的前期物業(yè)公司進(jìn)行管理；二是業(yè)主委員會(huì)成立后，與前期物業(yè)公司存在矛盾，在采取法定程序重新聘請(qǐng)新的物業(yè)公司后，就將小區(qū)事務(wù)全權(quán)交給物業(yè)公司管理，對(duì)小區(qū)管理存在消極心態(tài)，疏于對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督，忽 視了自身主人翁角色；三是部分業(yè)主委員會(huì)與不良物業(yè)公司之間形成利益共同體，業(yè)委會(huì)成員在小區(qū)管理中不僅沒有為全體業(yè)主利益著想，反而與物業(yè)公司串通起來，為個(gè)人謀取私利。調(diào)研了解到，部分老舊小區(qū)因房屋質(zhì)量嚴(yán)重受損，居民要求改造的呼聲較大，但因現(xiàn)有政策限制，改造過程較為困難。如虹橋鎮(zhèn)振興小區(qū)，建成于上世紀(jì) 90 年代初期，房屋結(jié)構(gòu)為磚混多孔板，無樁基，無現(xiàn)澆混凝土結(jié)構(gòu)。因此，小區(qū)居民要求改造甚至拆建的意愿十分強(qiáng)烈，并于 2021 年開始，通過住戶自發(fā)集體簽字的形式，向住建、國(guó)土、三改一拆辦及當(dāng)?shù)卣暾?qǐng)拆建，虹橋鎮(zhèn)政府也已于 2021 年 8 月向市政府請(qǐng)示該小區(qū)的拆建事宜，但至今進(jìn)展緩慢，改造之路遙遙無期。結(jié)合我市實(shí)際情況，在充分研究論證后，制定相關(guān)管理辦法與管理制度，覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)內(nèi)容均有章可循。強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）對(duì)小區(qū)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督職能，從實(shí)質(zhì)上對(duì)小區(qū)管理進(jìn)行有效引導(dǎo)。三是強(qiáng)化行政執(zhí)法，嚴(yán)厲打擊違章建設(shè)行為。四是加強(qiáng)管理，確保小區(qū)二次供水安全。五是多措并舉，切實(shí)加強(qiáng)電梯安全管理。 （二）管理與引導(dǎo)并舉，切實(shí)提高小區(qū)物業(yè)管理水平 切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理，注重日常監(jiān)管和引導(dǎo)行業(yè)自律，引入物業(yè)公司信用評(píng)價(jià)機(jī)制。同時(shí)，注重發(fā)揮物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為、推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展的作用，可由政府部門以政府購(gòu)買服務(wù)的形式委托行業(yè)協(xié)會(huì)搭建全行業(yè)企業(yè)及職業(yè)經(jīng)理人從業(yè)信用評(píng)價(jià)體系平臺(tái)，由街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)主管部門等多方予以打分評(píng)價(jià)，并進(jìn)行定期采集信息對(duì)外發(fā)布，實(shí)現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，扶持一批規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)發(fā) 20 展壯大。 （三）明確業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)的 主體作用 嚴(yán)格業(yè)主委員會(huì)成員準(zhǔn)入門檻，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）在指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的選舉過程中，要全面聽取群眾意見，認(rèn)真考察候選人員素質(zhì)，從源頭上把好指導(dǎo)關(guān)；以街道社區(qū)為單位，開展業(yè)主委員會(huì)成員上崗前基本業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)教育，引導(dǎo)其在明確自身職責(zé)的前提下有效開展小區(qū)管理，切實(shí)為廣大業(yè)主的合法權(quán)益發(fā)聲；建立健全業(yè)主委員會(huì)及其成員的日常工作行為規(guī)范，通過程序性規(guī)定來約束業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)力的行為；行政主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的有效監(jiān)管，確保其合法依規(guī)地開展工作；強(qiáng)化對(duì)全體業(yè)主小區(qū)管理知識(shí)的宣傳引導(dǎo)，增加全體業(yè)主對(duì) 業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督意識(shí)，取得業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)小區(qū)管理工作的支持與理解，并使業(yè)主逐步轉(zhuǎn)變觀念共同參與到小區(qū)管理中來。加大財(cái)政資金扶持力度，增加對(duì)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)維護(hù)等方面的投入。二是 創(chuàng)新管理，探索建立老舊小區(qū)政府治理＋居民自治＋物業(yè)管理＋社區(qū)服務(wù)的新模式。三是按照各老舊小區(qū)的實(shí)際情況，在當(dāng)前政策允許的范圍之內(nèi)，實(shí)行全面升級(jí)改造。四是進(jìn)一步提升老舊小區(qū)居民素質(zhì)，做到硬件改造與軟件升級(jí)協(xié)同推進(jìn)。 第二篇：雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告 11 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告 3 篇 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告第 1 篇 雜居小區(qū)一直是困擾社區(qū)各項(xiàng)工作的老大難問題。 一、基本現(xiàn)狀與問題 城區(qū)現(xiàn)有雜居小區(qū) 159 個(gè)，主要集中等社區(qū)。通過走訪與調(diào)查，這些小區(qū)存在的共性問題主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： 一是設(shè)施陳舊老化、居住要素不夠齊全。 二是居住區(qū)內(nèi)業(yè)主結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動(dòng)性大。 三是管理上有缺失、公共服務(wù)難到位。 二、相關(guān)對(duì)策和建議 雜居小區(qū)在城區(qū)中占有相當(dāng)大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建設(shè)中具有決定性的作用。 具體辦法為專、改、扶、引、管多管齊下，穩(wěn)步推進(jìn)： 一專：把社區(qū)作為物業(yè)管理活動(dòng)的主體，在各社區(qū)內(nèi)成立物業(yè)管理辦公室（物業(yè)服務(wù)部），專人專崗承擔(dān)雜居小區(qū)內(nèi)的保安、保潔、綠化、維修等物業(yè)管理和服務(wù)工作職責(zé)，探索社區(qū)搭臺(tái)、能人牽頭、居民參與的社區(qū)自助式物業(yè)服務(wù)模式。 二改：由政府為主導(dǎo)投資，整合各方力量，把老舊小區(qū)的綜合改造作為一項(xiàng)重要的公益項(xiàng)目予以規(guī)劃建 設(shè)，在整治與改造中堅(jiān)持四個(gè)結(jié)合：一是把老小區(qū)改造建設(shè)與片區(qū)規(guī)劃結(jié)合起來；二是把開發(fā)改造項(xiàng)目與國(guó)家保障房中的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目結(jié)合起來；三是把改造的主體工程與公共服務(wù)、物業(yè)管理功能性用房結(jié)合起來；四是將民營(yíng)投資開發(fā)商住樓盤與政府規(guī)劃建設(shè)公益休閑場(chǎng)所相結(jié)合。通過安裝太陽能路燈、鋪設(shè)彩磚、新建自行車棚、配套排漬等 25項(xiàng)設(shè)施工程，使武漢市中心城區(qū) 583 個(gè)老舊住宅區(qū)，實(shí)現(xiàn)從全覆蓋提檔升級(jí)到長(zhǎng)效管理三級(jí)跳，路面平、管道暢、樓道亮、環(huán)境美惠及到275 萬小區(qū)居民。 4 區(qū)近三年連續(xù)實(shí)施雜居（舊城）改造項(xiàng)目共約 100 萬平方米， 2021年已投資 700萬元改造平云一路等雜居小區(qū) 600 戶，惠及 2200人。但有兩個(gè)方面的問題值得注意：一是改造計(jì)劃與方案征求意 見面要寬一點(diǎn)；二是后期物業(yè)管理如何對(duì)接，建立長(zhǎng)效機(jī)制方面盡可能與前期方案綜合考慮，既管當(dāng)前更管長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前武漢市已有 10%社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)啟動(dòng)稅收減免和財(cái)政預(yù)算補(bǔ)貼政策，我區(qū)可考慮設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)補(bǔ)貼資金和小區(qū)物業(yè)突發(fā)事件應(yīng)急資金制度，該專項(xiàng)資金可以結(jié)合城鎮(zhèn)綜合整治，由各社區(qū)根據(jù)具體情況申報(bào)使用，接手的物業(yè)公司可按小區(qū)每平方米 元的標(biāo)準(zhǔn)享受專項(xiàng)補(bǔ)貼；部分物業(yè)公司可享受稅金優(yōu)惠政策。低保戶物業(yè)費(fèi)每月承擔(dān) 10 元，政府補(bǔ)貼 20 元。 四引：我區(qū)物業(yè)管理尚處起步發(fā)展階段，要進(jìn)一步加大宣傳力度，引導(dǎo)居民樹立三種觀念：（ 1）業(yè)主自治觀念。社區(qū)居委 會(huì)應(yīng)配合、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)公司工作。優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，讓更多的居民認(rèn)同物業(yè)需求，認(rèn)同有償服務(wù)，認(rèn)同等級(jí)消費(fèi)。針對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建、無證經(jīng)營(yíng)、占道擺攤、違規(guī)裝飾等問題，城管、工商、消防、房管相關(guān)部門應(yīng)相互配合，充分發(fā)揮城管 110 作用。 五管：建立長(zhǎng)期有效的管理機(jī)制，是確保雜居小區(qū)物業(yè)管理朝著社會(huì)化、市場(chǎng)化、規(guī) 范化發(fā)展的必然方向。因此各社區(qū)可以設(shè)立物業(yè)服務(wù)部參照網(wǎng)格員的辦法，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的雜居小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)和管理，形成政府主導(dǎo)、社區(qū)協(xié)調(diào)、居民自治、部門聯(lián)動(dòng)、社會(huì)參與五位一體過渡方式。雜居老房集約改造后，物業(yè)公司 6 可聘請(qǐng)知根知底的居民當(dāng)管家：下崗工人做門衛(wèi)，大爺當(dāng)巡邏員，大媽做小區(qū)保潔員，這種技術(shù)含量比較低 的工作交由居民負(fù)責(zé)，既可解決就業(yè)，在人工費(fèi)上也相對(duì)低廉。社區(qū)物業(yè)必須網(wǎng)絡(luò)一批技術(shù)過硬的工程等專業(yè)人員。（ 3）物管設(shè)備共享降低運(yùn)行成本。 雜居小區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告第 2 篇 8 月 8 日 9 時(shí)許，記者走進(jìn)即將進(jìn)行整治的休門街 89 號(hào)院。有些磚上更是布滿了青苔，已經(jīng)開裂，造成路面坑洼不平，還很狹窄。居民王大爺稱 ,小區(qū)建設(shè)年代較早，也沒有過多地考慮過一些基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些電線都是后來慢慢纏上去的，常年遭受風(fēng)吹雨打，老化現(xiàn)象特別嚴(yán)重，安全隱患很大。得知小區(qū)即將整治的消息，小區(qū)居民非常激動(dòng)，紛紛表示，需要整治的地方很多。 10 時(shí)許，記者走進(jìn)休門街 85 號(hào)院。居民裴女士表示，自己家住五樓，老舊小區(qū)一直以來都沒有電梯，對(duì)于中老年人來說，爬樓梯是一件特別費(fèi)力的事情。 除此之外，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，路面上的枯樹葉、廢紙屑等垃圾隨處可見。 小區(qū)環(huán)境比較差，雖然每天都有人打掃，但清理得并不徹底。 家住 2 號(hào)樓的張女士說。小區(qū)內(nèi)亂拉的電線交織在一起，連接著居民樓與北側(cè)的小房，樓道里的電線也十分凌亂。而緊鄰著工農(nóng)路的小房絕大多數(shù)都被出租了出去成為臨街商鋪。 小區(qū)不大，但存在各種私搭亂建，許多小商戶在此經(jīng)營(yíng)，很是影響上了歲數(shù)的老人休息，老舊小區(qū)整治，希望先把這些臨建拆除，還小區(qū)安靜的環(huán)境。 【現(xiàn)場(chǎng)】拆除違建讓消防通道合規(guī)順暢 8 月 10 日上午，記者先后來到草場(chǎng)街 29 號(hào)醫(yī)藥站宿舍和草場(chǎng)街19 號(hào)地副食宿舍。有的工作人員則在清理常年堆積在此處的雜物及部分垃圾。記者注意到，小區(qū)的部分居民也主動(dòng)參與了進(jìn)來，幫忙清理雜物等。之前，居民樓后院隨處可見眾多私搭亂建，積存著大量雜物及垃圾的現(xiàn)象。了解到該 情況后，居委會(huì)積極響應(yīng)老舊小區(qū)整治的相關(guān)要求，前期通過入戶等多種方式，向涉及到違建的相關(guān)居民做了工作，得到了大多數(shù)居民的理解和支持。 正在現(xiàn)場(chǎng)收拾雜物的居民梁先 9 生說。 我們已經(jīng)清運(yùn)了 20 多車?yán)?，還在繼續(xù)清運(yùn)。 8 月 12 日上午，鄭繼延告訴記者，他們接下來還要進(jìn)行更換污水管道并硬化路面等老舊小區(qū)整治的相關(guān)工作。 【調(diào)查】六成居民希望對(duì)小區(qū)消防設(shè)施進(jìn)行改善 8 月 11 日、 12 日，針對(duì)全市老舊小區(qū)綜合整治行動(dòng)，記者連續(xù)兩天對(duì) 80 名 不同小區(qū)、不同年齡段的居民進(jìn)行了隨機(jī)調(diào)查。這其中，有 71 名居民對(duì)老舊小區(qū)安全方面的問題最為關(guān)注，而在安全問題中，有 51 名居民最關(guān)心消防設(shè)施的改善及完善等情況，占到了被調(diào)查人群的六成以上。建立健全住宅小區(qū)管理制度，對(duì)創(chuàng)建安全、和諧的人居環(huán)境具有重要意義，也 10 是全面提高我市群眾獲得感和幸福感的民生舉措?，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下： 一、基本情況 截至 2021 年底，我市共有 170 多個(gè)住宅小區(qū)，其中有物業(yè)管理的為 140 多個(gè)，并以每年