【正文】 ....................................................................... 19 .................................................................................. 19 .................................................................................. 20 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 1 思南煙市巷舊城改造 可行性研究報(bào)告 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。本次用地位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設(shè)施齊備，地質(zhì)條件良好， 場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 擬建地點(diǎn)： 思南縣城煙市巷 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積1458 平方米。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 位置范圍 思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地， 烏江流域的中心地帶，東經(jīng) 107176。28′ ，北 27176。10′ ，周邊分別與印江 縣 、 石阡縣 、鳳岡縣和 德江縣 接壤。銅遵公路干線橫穿縣境東西， 黃金水道 烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。 行政 區(qū)劃、面積、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個(gè)民族鄉(xiāng)， 13 個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬(wàn)，全縣地域面積達(dá) 平方公里。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對(duì)高差 1023 米。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 8 思南縣 氣候溫和，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無(wú)霜期 290 天。 土壤類型共有 5 個(gè)土類， 15 個(gè)亞類， 34 個(gè)土屬， 82 個(gè)土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 %，水稻土占土壤總面積 %，其次是石灰土、紫色土、潮土等。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。全 縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達(dá) 12021 公頃。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。2021 年全縣總?cè)丝? 萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ 。糧食生產(chǎn)由簡(jiǎn)單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。 2021年，思南縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55： 26： 19。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 城市性質(zhì) 思南縣城是黔東部經(jīng)濟(jì)區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn)業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要城市之一。 城市對(duì)外交通及通訊 思南交通便利，省道遵銅 干線公路 縱貫東西，縣道思石公路正在實(shí)施油路提級(jí)改造，全縣 27 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路 ，境內(nèi)公路總長(zhǎng) 3841多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔， 湘黔鐵路 ， 326 國(guó)道 從縣境北西附近經(jīng)過(guò)， 303 省道從縣城穿過(guò)，西接 326 國(guó)道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。境內(nèi) 水 運(yùn)以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面寬 200340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級(jí)下貨輪暢通無(wú)阻，經(jīng) 沿河 至涪陵入長(zhǎng)江。思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 10 全縣交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 30592 門，實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 程控電話 。 本工程的建設(shè)可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味 隨著思南縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉(zhuǎn)變。 隨著城市的不斷發(fā)展，開(kāi)發(fā)具有市場(chǎng)發(fā)展前景的居住區(qū)成為思南縣建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急，在這樣的背景下，煙市巷舊城改造工程將以其獨(dú)特的地 理?xiàng)l件和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以精心設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，改善 中山街 的城市景觀，為思南縣舊城更新樹(shù)立榜樣，帶來(lái)社會(huì)與市場(chǎng)的雙贏。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。 因此，本工程的建 設(shè)可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 11 隨著本項(xiàng)目的實(shí)施，將拉動(dòng)思南縣的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展。 美化思南縣城環(huán)境 該工程完成后，從前煙市巷臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全新的修養(yǎng)圣地，對(duì)于美化思南縣城的市容，改 善環(huán)境帶來(lái)較大的影響。 在 建筑設(shè)計(jì) 、 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 、 給排水設(shè)計(jì) 、 供配電設(shè)計(jì) 、 供熱通風(fēng)設(shè)計(jì) 、 道路橋梁隧道設(shè)計(jì) 、 景觀園林綠化設(shè)計(jì) 等 各方面均 日趨成熟與完善。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果看是可行的 隨著 經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民生活水平的提高 ， 在城市規(guī)劃時(shí)， 人們逐漸認(rèn)識(shí)到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 12 人們生理乃至心理的各層次需要是對(duì)規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們?cè)跐M足自我需求的同時(shí)，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少 對(duì)環(huán)境的破壞。 本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃等因素精心設(shè)計(jì)而成。 政策面看是可行的 建國(guó)以來(lái)，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，思南經(jīng)濟(jì)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展相配套的生活設(shè)施并未跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，致使其嚴(yán)重滯后。 本 項(xiàng)目 為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境， 提高當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入，一定程度上搞活了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)，積極響應(yīng)了當(dāng)?shù)卣摺? 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 13 第三章 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 目前思南縣城住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2 的占總量的 39%,121140 m2 占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。 購(gòu)房者能承受 多高的房?jī)r(jià) ,是房地產(chǎn)市場(chǎng)上最為關(guān)心的問(wèn)題 ,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果 ,購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房總價(jià)格的承受能力如下 :承受總價(jià)格在 20 萬(wàn)以下的占 26%,承受總價(jià)格在 2130 萬(wàn)之間的占 %，承受總價(jià)格在 3140 萬(wàn)的占 %，承受總價(jià)格在 41 萬(wàn)以上的占 8%。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在地 煙市巷 舊城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。 2021 年第四 季度江岸名都樓盤銷售均價(jià)在 27003300 元 /平方米，且銷售情況良好：金輝疊翠園均價(jià)在 24002700 元 /平方米且銷售情況同樣良好?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價(jià)格都有所提高。 根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 此外，廉租房建設(shè)也不失為山城一道亮麗風(fēng)景線。其中，第一批 780 套已完成主體 576套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)商品房，是迎合市場(chǎng)需求，銷售前景良好。今年思南縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。從原因上看，主要有五： 土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。 。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入思南。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng) 爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。由于思南縣人口眾多，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以爭(zhēng)奪市場(chǎng)。 另外知名企業(yè)得到追捧。無(wú)思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報(bào)告 China178。 Design 16 論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī)劃設(shè) 計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場(chǎng)效果。由于思南近年來(lái)的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時(shí)居民的購(gòu)買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場(chǎng)上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場(chǎng)潛力，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。 ，思南中學(xué)、思南師范的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識(shí)層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到 中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個(gè)好的生活環(huán)境。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 18178。建筑層數(shù) 2+17，建筑總高 。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢(shì)高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無(wú)高壓線，場(chǎng)地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場(chǎng)地。建筑分為地下室與主題塔樓，地下 室退讓用地界線北側(cè) 、西側(cè) 、南側(cè) 、東側(cè) ，主題塔樓距用地界線的北側(cè) 、東側(cè) 、西側(cè) 、南側(cè) ，主題塔樓距北側(cè)的 4層磚房 ，距西側(cè)的居民住房 ，距東側(cè)的 4層磚房 ，這樣的布局能夠很好的解決該項(xiàng)目與周圍建筑的日照問(wèn)題。 標(biāo)高以下設(shè)為地下室（做會(huì)所與地下停車場(chǎng)）及輔助功能用房， 177。在一層平面上預(yù)留通道進(jìn)入一層的平臺(tái)，該平臺(tái)作為入戶的主要入口及進(jìn)入地下停車場(chǎng)的入口 。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 19178。將在貴州省銅仁 地區(qū) 思南縣思唐鎮(zhèn) 中山街 劃撥建設(shè)煙市巷 片區(qū)舊城改造工程 。 由于該地址位于思南縣 思唐鎮(zhèn) 中山 街 ，交通非常便利。 地形地貌 整個(gè)用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長(zhǎng)約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米 。場(chǎng)地最高高程為 米 ，最低高程為 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 植被 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程