【正文】 .............................................60第十一章 結 論 ..............................................................................................................................................61第一章 總 論 項 目 概 況項目名稱：xxxx 舊城改造項目（下稱本項目）項目業(yè)主：xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司業(yè)主地址：xxxxxxxxxxxx 街道 xxxx 東路 2 號 13 樓法人代表：王偉建設地址：xxxx，東鄰宏聲路，南靠 xxxx 轉盤（xxxx 百貨） ，西臨原西南大飯店，北臨瑪瑙花園整治規(guī)模及內容：項目總用地面積： 畝（11729 平方米） ；總拆遷面積： 平方米其中 ：住宅 平方米；非住宅 平方米。項目整治期限本項目建設期拆遷整治工作計劃 1 年完成，銷售及回款期 3 年。 項 目 業(yè) 主 簡 介xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司成立于 2022 年 5 月 27 日,該公司成立的背景是在xxxx 加大危舊房改造，提出按照“一個主體、三個捎帶”的方式,對主城危舊房全面改造。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司注冊資本 50000 萬元人民幣，實收資本 21000 萬元均為現(xiàn)金出資，剩余 29000 萬元在 2022 年 5 月 21 日之前繳足，注冊資本金已經(jīng)xxxx 金匯會計師事務所出具驗資報告確認。 評 估 的 依 據(jù) 、 原 則 、 主 要 范 圍 主要依據(jù) 《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2022—2020 年） 》 《投資項目可行性研究指南》國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的通知》xxxx08 定額xxxx 人民政府印發(fā)關于加快主城區(qū)危舊房改造實施意見的通知（渝府[2022]36 號）xxxx 人民政府印發(fā)關于加快主城區(qū)危舊房拆遷補償安置工作知道意見的通知（渝府[2022]37 號）xxxx 人民政府印發(fā)關于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設有關意見的通知（渝府[2022]38 號）xxxxxxxx 人民政府關于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見（南岸府發(fā)[2022]106 號） 《國務院關于推進 xxxx 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》 （國發(fā)【2022】3號文）委托方提供的其他資料 編制原則獨立、客觀、公正、科學原則；謹慎性原則；合理預期原則；社會效益與經(jīng)濟效益并重原則。研究本項目方案的技術可行性、經(jīng)濟可行性、社會可行性，并對該項目的社會效益進行分析和評價。項目投資內部收益率 %。 評 估 結 論 及 建 議項目的建設實施是全面深入落實胡錦濤總書記關于 xxxx“有步驟地推進城市建設和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設質量”的相關指示精神的重要舉措。項目還款來源穩(wěn)定，可以保證銀行貸款資金的安全和本息的順利償還。由此該項目會對板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個較大的提升，對改變 xxxx 在 xxxx 房地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。綜上所述，本項目是可行的，也是必要的，因此建議銀行可發(fā)放貸款。為保證貸款銀行的利益，建議委托方在貸款發(fā)放后，密切監(jiān)控其貸款資金的使用，幫助企業(yè)加強資金的運用效率，同時對資金使用的安全性及效率加強監(jiān)督管理，以降低銀行風險，保證貸款本息如期收回。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司直接隸屬區(qū)政府管理，為區(qū)政府事業(yè)單位。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司為有限責任公司，主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關業(yè)務（取得相關行政許可后） 。公司由 xxxxxxxx 土地整治儲備中心、xxxx 江南城市建設資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責任公司和 xxxxxxxx 征地辦公室等共同出資成立，根據(jù)公司章程具體的出資情況如下：股東姓名或名稱 出資額 出資方式 出資比例xxxxxxxx 土地整治儲備中心 15000 萬元 貨幣和實物 30%xxxx 江南城市建設資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 1000 萬元 貨幣 2%xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責任公司 33000 萬元 貨幣 66%xxxxxxxx 征地辦公室 1000 萬元 貨幣 2% 公 司 資 信 情 況公司自注冊成立以來，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無不良信用記錄。同時該項目由 xxxx 危舊改造領導小組領導實施，領導小組由區(qū)長劉寶亞同志擔任組長，區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔任副組長，相關部門領導為成員。財務部：負責財務工作。根據(jù)《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》 ，將通過努力建設，將 xxxx 這座年輕的直轄市打造成國家級歷史文化名城，我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿易口岸；是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。希望 xxxx 堅持以鄧小平理論和“ 三個代表” 重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇，進一步完善思路，真抓實干，把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。胡錦濤同時強調，xxxx 是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設好、管理好，真正使 xxxx 城區(qū)的綜合服務功能和輻射帶動作用得到充分的發(fā)揮。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設提出如此明確而具體的指示，其思想內涵豐富，涵蓋廣博。根據(jù)《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2022－2020 年） 》 。此規(guī)劃思路將使未來在渝東南及渝東北片區(qū)內大致 400 多萬人轉移到“一小時經(jīng)濟圈” 。至 2020 年，當?shù)貙榇宿D移約 230 萬人口。加快以都市區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈” 發(fā)展，引導渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。背斜成山，向斜成谷，構成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。丘陵主要分布在 xxxx、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽 7 個鎮(zhèn)及沿江 7 個街道，一般海拔在 200500 米之間。xxxx 地處亞熱帶季風區(qū)的四川盆地南部長江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無霜期長，冰雪少，風小日照少，濕度大，云霧多，春早夏長，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 176。一直以來，xxxx 的 GDP 增長倚重的是發(fā)展迅猛的工業(yè)， 2022 年，南岸的工業(yè)已經(jīng)占到了全區(qū) GDP 的半壁江山，預計 xxxx2022 年全年工業(yè)總產(chǎn)值將達到 610 億元，增長 22%，已連續(xù)五年被評為全市工業(yè)十強區(qū)縣。作為現(xiàn)代商業(yè)重要標志和特征的商圈，已成為現(xiàn)代商貿發(fā)展的“引擎” 。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，其消費需求越來越趨于多樣化，客觀上需要對消費環(huán)境有一個大的變革；隨著加入 WTO后，對外開放進程的加快，將會有更多的商業(yè)資本投入到商貿流通領域中來，市場競爭將更加激烈；隨著零售商業(yè)在國民經(jīng)濟中作用的日益增強，對國民經(jīng)濟增長的貢獻率的擴大，零售商業(yè)已開始成為引導生產(chǎn)和消費的先導型行業(yè)。xxxx 商務圈發(fā)展規(guī)劃重點闡述以下問題：xxxx 商務圈的現(xiàn)狀，發(fā)展基礎及市場潛力，發(fā)展目標及戰(zhàn)略，總體規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)調整，實施步驟及政策措施。xxxx 直轄以來，按照 xxxx 委、區(qū)政府提出的發(fā)展“大市場、大商貿、大流通”的戰(zhàn)略目標，xxxx 商務圈得到迅速發(fā)展。為此，如何加快發(fā)展，特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動 xxxx 經(jīng)濟邁上新臺階，就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。通過發(fā)展會展經(jīng)濟，帶動第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模，進而推動第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進全區(qū)經(jīng)濟邁上新臺階。2022 年，xxxx 正式開始經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設規(guī)劃和環(huán)境保護規(guī)劃“ 四規(guī)合一 ”的試點工作，原本并沒被列為試點區(qū)縣的 xxxx 卻主動請纓。2022 年，xxxx 與北京市海淀區(qū)有望簽署點對點的產(chǎn)業(yè)轉移承接機制協(xié)議，在未來的產(chǎn)業(yè)承接中采用“工業(yè)飛地” 模式，在共建園區(qū)內由 xxxx 提供土地等要素，與沿海省市進行稅收分成。在未來 xxxx 將形成 xxxx、茶園新區(qū)、zzz 等幾大中心，以及工業(yè)園區(qū)等，從而形成多員化發(fā)展，成為居住、商業(yè)、物流、休閑等集中的區(qū)域，成為 xxxx 經(jīng)濟增長的主要貢獻力量。xxxx 近年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛，商貿增長尤其令人矚目，是 xxxx 經(jīng)濟發(fā)展最快地區(qū)之一。1980 年長江大橋通車后，使 xxxx 得到飛速發(fā)展。xxxx 商務圈以 xxxx 轉盤為中心，北至長江大橋南橋頭,南連四公里轉盤,東接海棠溪立交橋,西鄰 xxxx 經(jīng)濟技術開放區(qū),商貿區(qū)域方圓 4 平方公里。xxxx 商圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、zzz 南豐商場、xxxx 商業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的 20 個大中型商場、超市、連鎖店和專業(yè)市場，吸聚了 20 萬以上的消費人口，已成為 xxxx主城區(qū)五大購物中心之一。東接南濱風情路，南連學府大道，著力打造商貿購物、煙草配送、醫(yī)藥物流、汽摩展銷、建材銷售“五大中心”，加快建設會展中心，使之盡快成為帶動全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭，新崛起的xxxx 南部中央商務區(qū)。該商圈去年社零總額達 億元，占全區(qū)比重的 70%。 項 目 建 設 的 必 要 性 項目的實施是實現(xiàn)胡錦濤總書記 總體布署，加快 xxxx 城市發(fā)展的重要舉措2022 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議 xxxx 代表團審議時指出“把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。 ”胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設提出如此明確而具體的指示，其思想內涵豐富，涵蓋廣博。這就為 xxxx 加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位，使 xxxx 的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。 《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標是：力爭在 2020 年把 xxxx 建設成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。這一切必然有力地推動城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。xxxx 商圈作為 xxxx 主城區(qū)五大核心商圈，xxxx 政府目前正在大力改造提升xxxx 商圈。商貿流通：xxxx 商務圈地處 xxxx 經(jīng)濟核心區(qū)，擁有新世紀江南商都、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場、大型超級市場和專業(yè)市場；文體娛樂休閑設施齊全。一號步行街望旺街、二號步行街帝景 MALL、五號步行街金陽 xxxx 映像，三號步行街協(xié)信? 城市廣場計劃，四號步行街萬達廣場，進展順利。五條特色步行街、酒店業(yè)“60 顆星” 、100 萬平方米商業(yè)面積， 150 萬平方米商務寫字樓等規(guī)劃的逐步落實，xxxx 商務圈商貿流通中心和商務中心的地位將得到進一步加強。特色經(jīng)濟：xxxx 會展資源豐富，主要集中在 xxxx 商務圈。目前正加緊建設會展中心二期項目。隨著 xxxx 商務圈內交通系統(tǒng)的改造和完善未來的區(qū)域交通將達到國際城市 AA級標準。 項目實施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題xxxx 主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個組團區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會直接影響對城市交通、水電氣、通信設施等基礎設施的通盤考慮和總體規(guī)劃設計，為 xxxx 城建的現(xiàn)代化帶來障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒有得到很好的開發(fā)利用，造成資源的閑置浪費。從城市肌理上看，在日漸亮麗的 xxxx 主城景觀中，危舊房的存在已影響到 xxxx 的對外形象和投資環(huán)境。兩江四岸、城市主干道兩側、輕軌沿線和重要結點區(qū)域的危舊房改造是現(xiàn)在拆遷的重點。項目區(qū)域危舊房比較集中，城市建設和功能配套沒有跟上，包括路燈、監(jiān)控設備等設施都只能陸續(xù)完善，也增加了治理的難度。尤其是遭受 2022 年“”特大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災區(qū)邊沿，給人民群眾造成了損失，同時加劇了危舊房對人民生命安全的威脅，該區(qū)域在暴雨等災害中道路、山體等出現(xiàn)了較大的滑坡現(xiàn)象，居住條件、安全隱患都進一步惡化。市政府提出了三年實際完成主城區(qū)危舊房改造的總目標，體現(xiàn)了市政府關心人民群眾、切實為人民群眾生命財產(chǎn)安全負責任的態(tài)度，該項目的實施正是積極落實市政府的號召，在項目實施過程中本著以人為本，堅持將“讓群眾受益、使群眾滿意、為群眾排憂”為工作基本出發(fā)點，通過項目的實施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，因此該項目的實施對切實解決民生問題，提高人民群眾居住質量、保障人民群眾生命財產(chǎn)安全等有著十分深遠的意義。從生活的角度來講，人們永遠是向往更加休閑、更加寧靜，充滿人和人之間交流的生活環(huán)境，不管是 xxxx 的人還是 xxxx 的城市都需要一個喘息的機會。 該項目實施有利于推動 xxxx 危舊房改造進程，促進城市發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，提高人民經(jīng)濟生活水平主城大量建設新型住宅的同時,危舊房也將全面改造。尤其值得關注的是,危舊房改造后,原址“綠地率”指標將達到 50%。786 萬平方米要改造的房屋,分“危房”和“舊房”兩部分,均指具有房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍證明的房屋,住宅為 473 萬平方米,非住宅 313 萬平方米。即除 786 萬平方米的“主體”危舊房外,還將“捎帶”改造違章建筑、內環(huán)范圍的“城中村” 、按規(guī)劃紅線需要與“主體”