【正文】 58 投資估算 60 投資計(jì)劃及資金籌措 61 第十四章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 62 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和說(shuō)明 62 財(cái)務(wù)盈利能力分析 63 盈虧平衡分析 65 敏感性分析 66 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 67 第十五章 風(fēng)險(xiǎn)性分析 68 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 68 外部風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 68 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 3 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及工作階段 項(xiàng)目名稱：鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目 工作階段：可行性研究 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 鎮(zhèn)雄縣黔豐圣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目的開發(fā)商，是經(jīng)工商局批準(zhǔn)注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。法定代表人為黃良杰，公司地址設(shè)在鎮(zhèn)雄縣烏峰鎮(zhèn)文林路。公司一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取，力求完善開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化的經(jīng)營(yíng)格局。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 4 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 城上城舊城改造項(xiàng)目位于烏峰鎮(zhèn)新街社區(qū)天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間， 主干道連 s320 省道，項(xiàng)目用地西北側(cè)為毛家灣，南側(cè)為鎮(zhèn)雄縣政府 ,地段較為偏僻，其開發(fā)對(duì)于帶動(dòng)提升縣城舊城片區(qū)發(fā)展具有重要意義。 （ 2）配套公用工程設(shè)施，包括智能安防和緊急救助系統(tǒng)、給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻等。 城上城項(xiàng)目是鎮(zhèn)雄縣政府在 20xx首屆博覽會(huì)暨 21屆昆交會(huì)上簽約的招商引資項(xiàng)目。因此本小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是力爭(zhēng)建設(shè)成為鎮(zhèn)雄縣舊城片區(qū)改造的一個(gè)標(biāo)志性樓盤。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 與 云南城市規(guī)劃建筑研究設(shè)計(jì)院有限公司 簽訂的關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的合同書； 2.《鎮(zhèn)雄縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第 十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 3.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB5035220xx； 4.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595； 5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999； 6.《住宅建筑規(guī)范》 GB5036820xx； 7.《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888； 8.《汽車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098 9.《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 10.《鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》 、規(guī)范、定額； ； 研究范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容、建筑建設(shè)方案、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 7 算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展；增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁；推進(jìn)舊城區(qū)改造建設(shè) 進(jìn)程，以舊城區(qū)為依托，加快舊城區(qū)建設(shè)步伐。舊城區(qū)建筑存在部分老式結(jié)構(gòu)的房屋，新建筑也是無(wú)序翻建，片區(qū)建筑極為混雜低層次。市政設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞，嚴(yán)重存在臟、亂、差的現(xiàn)象。成為鎮(zhèn)雄縣城市建設(shè)新亮點(diǎn)。 與此同時(shí)，鎮(zhèn)雄十二五 規(guī)劃綱要中明確要求，做大縣城規(guī)模，加快房地產(chǎn)建設(shè)，拓展縣城發(fā)展空間，這也為舊城改造的發(fā)展迎來(lái)了新的機(jī)遇。 由于受金融危機(jī)影響，我國(guó)部分省市房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受不同程度的影響，但我省的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然保持了良好健康的發(fā)展局面。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 推動(dòng)城鎮(zhèn)化，構(gòu)筑完善的縣域城市功能 根據(jù)《鎮(zhèn)雄縣縣城總體規(guī)劃》，城上城片區(qū)屬中心城區(qū)的重要組成部分。當(dāng)前，該片區(qū)吸引部分來(lái)自靠近縣城的農(nóng)村農(nóng)民參與城市服務(wù)業(yè)和工業(yè)企業(yè)的非農(nóng)就業(yè)活動(dòng)，具備農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移方向，城上城片區(qū)建設(shè)開辟商貿(mào)中心、文化娛樂(lè)中心和風(fēng)味美食中心，為小區(qū)附近的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和舊城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)輻射提供良好的基礎(chǔ)。同時(shí)帶動(dòng)農(nóng)村居民進(jìn)城經(jīng)商，發(fā)展城市服務(wù)業(yè)，以及進(jìn)入工業(yè)企業(yè)務(wù)工，提高非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重，提高城市化水平。 市政建設(shè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展 市政建設(shè)水平直接體現(xiàn)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，兩者相互促進(jìn)，又互相制約，發(fā)達(dá)繁榮的經(jīng)濟(jì)、文化中心，對(duì)全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的推動(dòng)作用，以縣城發(fā)展帶動(dòng)全面發(fā)展，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。舊城區(qū)改造建設(shè)固定資產(chǎn)投資本身就對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有拉動(dòng)作用，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素?？?學(xué)規(guī)劃城市，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)城市，不僅有利于聚集優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)要素，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代生產(chǎn)力的發(fā)展，而且有利于發(fā)展社會(huì)事業(yè)，推動(dòng)文明建設(shè)，有利于充分發(fā)揮城市綜合服務(wù)功能，從根本上提升人民生活質(zhì)量。經(jīng)營(yíng)城市，就是用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段將城市中可用來(lái)經(jīng)營(yíng)的存量資產(chǎn)和生產(chǎn)要素推向市場(chǎng)，進(jìn)行重新組合和優(yōu)化配置，從中獲得收益，再將收益投入城市建設(shè)新領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)可持續(xù)發(fā)展。當(dāng)前關(guān)鍵是要抓住經(jīng)營(yíng)城市的核心內(nèi)容，即規(guī)劃和土地，發(fā)揮城市規(guī)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)城市的調(diào)控作用，搞活土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 11 項(xiàng)目的建設(shè)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌嚓P(guān)行業(yè)的發(fā)展，有良好的經(jīng)濟(jì)效益 目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已形成為一個(gè)集開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有較大的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和促進(jìn)建筑業(yè)、建材業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，建筑業(yè)和建材業(yè)的發(fā)展又涉及到機(jī)械、鋼鐵、石油等幾十個(gè)工業(yè)部門的發(fā)展。因此城上城舊城改造項(xiàng)目的建設(shè)能夠帶動(dòng)鎮(zhèn)雄縣其他相關(guān)行業(yè)的快速積極發(fā)展，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，就業(yè)的解決都具有良好的推動(dòng)效果。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 12 同時(shí)隨著鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新的投資理念和營(yíng)銷方式悄然興起，一種“買生活方式”的時(shí)代已開始步入鎮(zhèn)雄房地產(chǎn)業(yè)，由買方市場(chǎng)引發(fā)的這場(chǎng)需求與供給變化正在改變著鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)業(yè)的投資理念和發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 （ 2）鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)符合鎮(zhèn)雄縣的城市總體規(guī)劃，已經(jīng)通過(guò)鎮(zhèn)雄縣規(guī)劃委員會(huì)的審查。 項(xiàng)目建議 到城上城建成后，因其舊城改造的性質(zhì)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。 同時(shí)要切實(shí)做好項(xiàng)目前期工作，如工程地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。做好資金籌措，落實(shí)資金，保證項(xiàng)目順利實(shí)施。城上城舊城改造項(xiàng)目擬進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開發(fā)，物業(yè)市場(chǎng)定位為高品質(zhì)、高品位、集休閑度假和商住為一體的生態(tài)性、內(nèi)斂型高檔社區(qū)，主要目標(biāo)客戶群定位為具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)鎮(zhèn)雄縣發(fā)展前景比較看好的客戶。 100 平米左右住宅最受消費(fèi)者青睞 根據(jù)云南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，意向購(gòu)買兩房和三房的受訪者分別占 ％和％，一房的意向購(gòu)買量相對(duì)較少，占 ％，選擇購(gòu)買單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，均為 ％，選擇四房的最少，僅為 %。 目前鎮(zhèn)雄縣新建商品房?jī)r(jià)格可觀 根據(jù)最新調(diào)查，目前鎮(zhèn)雄縣縣城區(qū)新建商品房的價(jià)格在3100 元 /m2 左右，已經(jīng)能與大部分地州級(jí)城市想媲美，超出大部分縣級(jí)城市的均價(jià)，其發(fā)展前景十分樂(lè)觀。 政府支持房地產(chǎn)健康發(fā)展 十二五規(guī)劃綱要中提出，加快建設(shè)南部新城區(qū)，穩(wěn)步推進(jìn)新城區(qū)開發(fā)領(lǐng)域，全面提升縣城品味，力爭(zhēng)建設(shè)一個(gè)承載能力強(qiáng)，輻射范圍廣、幸福指數(shù)高、生活品質(zhì)高、生態(tài)環(huán)境美的縣級(jí)中心城市，上述政策將促進(jìn)鎮(zhèn)雄縣房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，在分析今后幾個(gè)月及明年房?jī)r(jià)走勢(shì)方面時(shí)，調(diào)查顯示未來(lái)鎮(zhèn)雄房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)維持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并呈現(xiàn)如下特點(diǎn) ,首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢(shì)，價(jià)格基本穩(wěn)定 。環(huán)境好，品質(zhì)優(yōu)秀的開發(fā)項(xiàng)目鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 16 仍有上升空間。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于天源商貿(mào)城與團(tuán)包廉租房之間，因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。 3．建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，是參考目前該項(xiàng)目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測(cè)價(jià)格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè) 的理論收益率?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景和較大的盈利空間。 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。主要指年輕夫妻，無(wú)子女或單身人士。主要指處于事業(yè)顛峰時(shí)期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨(dú)立工作 。中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。 （ 2）農(nóng)村人口進(jìn)城后購(gòu)買商品房 此部分買房者大部分是首次置業(yè)， 御景灣 小區(qū)合理的價(jià)格是吸引 這部分人群的一個(gè)重要因素。 （ 4）高收入者：屬于二次及以上置業(yè)的群體，高學(xué)歷、高收入，注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧?kù)o安逸的個(gè)性化純居住生 活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。住宅銷售起價(jià)為 3000 元 /m2，最高價(jià)格為 3400元 /m2。一般情況下，按揭貸款 ，一次性付款。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。 、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確定 3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 20 緒（除預(yù)售許可證外）。 銷售方式定位 銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。 建議該項(xiàng)目的銷售方式是： ，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購(gòu)買的因素，銷售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制。 3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 21 第五章 建設(shè)條件 氣候條件 鎮(zhèn)雄縣位于云南省東北部，云貴高原北 麓，在云、貴、川三省結(jié)合部，素有“雞鳴三省”之稱，全縣轄 28個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、244 個(gè)村 5323 個(gè)村民小組，總面積 3696 平方公里。 C，日照 小時(shí)，無(wú)霜期 218天，多年平均降雨量 。 鎮(zhèn)雄縣地形復(fù)雜，地貌立體結(jié)構(gòu)，處于昆明準(zhǔn)靜止鋒 北端，形成“日照少、陰雨多、冷凍大、氣溫低”的獨(dú)特氣候特征，年平均氣溫 176。 C，的活動(dòng)積溫320810176。而且冬春嚴(yán)重干旱，相對(duì)濕度達(dá) 84%，風(fēng)災(zāi)頻繁，冰雹嚴(yán)重，素有“無(wú)災(zāi)不成年”之說(shuō)。 地質(zhì)條件 在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象 ，建筑場(chǎng)地類別為二類，適宜建設(shè)。設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)。按照國(guó)家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為 6 度。項(xiàng)目所在地緊靠第一水廠 ， 使得本項(xiàng)目供水有保證。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 23 供電 本項(xiàng)目供電采用市政供電。 通訊 本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。 交通條件 項(xiàng)目擬開發(fā)土地位交通便利，市政配套 設(shè)施較為完善。 環(huán)境條件 擁有良好的自然景觀，地勢(shì)高低錯(cuò)落有致，是建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目的理想用地。 鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項(xiàng)目可研報(bào)告 24 第六章 建筑建設(shè)方案 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)