【正文】 ...................................60第十一章 結(jié) 論 ..............................................................................................................................................61舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告3第一章 總 論 項(xiàng) 目 概 況項(xiàng)目名稱：xxxx 舊城改造項(xiàng)目（下稱本項(xiàng)目）項(xiàng)目業(yè)主： 業(yè)主地址： 法人代表： 建設(shè)地址：xxxx，東鄰宏聲路，南靠 xxxx 轉(zhuǎn)盤（xxxx 百貨） ，西臨原西南大飯店，北臨瑪瑙花園整治規(guī)模及內(nèi)容：項(xiàng)目總用地面積： 畝（11729 平方米） ；總拆遷面積： 平方米其中 ：住宅 平方米；非住宅 平方米。項(xiàng)目整治期限本項(xiàng)目建設(shè)期拆遷整治工作計(jì)劃 1 年完成，銷售及回款期 3 年。 項(xiàng) 目 業(yè) 主 簡(jiǎn) 介xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司成立于 2022 年 5 月 27 日,該公司成立的背景是在xxxx 加大危舊房改造，提出按照“一個(gè)主體、三個(gè)捎帶”的方式,對(duì)主城危舊房全面舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告4改造。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司注冊(cè)資本 50000 萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本 21000 萬(wàn)元均為現(xiàn)金出資，剩余 29000 萬(wàn)元在 2022 年 5 月 21 日之前繳足，注冊(cè)資本金已經(jīng)xxxx 金匯會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具驗(yàn)資報(bào)告確認(rèn)。 評(píng) 估 的 依 據(jù) 、 原 則 、 主 要 范 圍 主要依據(jù) 《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2022—2020 年） 》 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通知》xxxx08 定額xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實(shí)施意見(jiàn)的通知（渝府[2022]36 號(hào)）xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補(bǔ)償安置工作知道意見(jiàn)的通知（渝府[2022]37 號(hào)）xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見(jiàn)的通知（渝府[2022]38 號(hào)）xxxxxxxx 人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實(shí)施意見(jiàn)（南岸府發(fā)[2022]106 號(hào)） 《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn) xxxx 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》 （國(guó)發(fā)【2022】3號(hào)文）委托方提供的其他資料舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告5 編制原則獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)原則；謹(jǐn)慎性原則；合理預(yù)期原則；社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益并重原則。研究本項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性、社會(huì)可行性，并對(duì)該項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 %。 評(píng) 估 結(jié) 論 及 建 議項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施是全面深入落實(shí)胡錦濤總書記關(guān)于 xxxx“有步驟地推進(jìn)城市建設(shè)和改造，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。項(xiàng)目還款來(lái)源穩(wěn)定，可以保證銀行貸款資金的安全和本息的順利償還。由此該項(xiàng)目會(huì)對(duì)板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)檔次有一個(gè)較大的提升，對(duì)改變 xxxx 在 xxxx 房地產(chǎn)市場(chǎng)大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的，也是必要的，因此建議銀行可發(fā)放貸款。為保證貸款銀行的利益，建議委托方在貸款發(fā)放后，密切監(jiān)控其貸款資金的使用，幫助企業(yè)加強(qiáng)資金的運(yùn)用效率，同時(shí)對(duì)資金使用的安全性及效率加強(qiáng)監(jiān)督管理，以降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，保證貸款本息如期收回。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司直接隸屬區(qū)政府管理，為區(qū)政府事業(yè)單位。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房屋銷售、租賃；土地整治；物業(yè)管理；從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)（取得相關(guān)行政許可后） 。公司由 xxxxxxxx 土地整治儲(chǔ)備中心、xxxx 江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司、xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司和 xxxxxxxx 征地辦公室等共同出資成立，根據(jù)公司章程具體的出資情況如下：股東姓名或名稱 出資額 出資方式 出資比例xxxxxxxx 土地整治儲(chǔ)備中心 15000 萬(wàn)元 貨幣和實(shí)物 30%xxxx 江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 1000 萬(wàn)元 貨幣 2%xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限責(zé)任公司 33000 萬(wàn)元 貨幣 66%xxxxxxxx 征地辦公室 1000 萬(wàn)元 貨幣 2% 公 司 資 信 情 況公司自注冊(cè)成立以來(lái)，未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況，因此無(wú)不良信用記錄。同時(shí)該項(xiàng)目由 xxxx 危舊改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施，領(lǐng)導(dǎo)小組由區(qū)長(zhǎng)劉寶亞同志擔(dān)任組長(zhǎng)，區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長(zhǎng)朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔(dān)任副組長(zhǎng)，相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作。根據(jù)《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》 ，將通過(guò)努力建設(shè)，將 xxxx 這座年輕的直轄市打造成國(guó)家級(jí)歷史文化名城，我國(guó)重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。希望 xxxx 堅(jiān)持以鄧小平理論和“ 三個(gè)代表” 重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機(jī)遇，進(jìn)一步完善思路，真抓實(shí)干，把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。胡錦濤同時(shí)強(qiáng)調(diào)，xxxx 是中西部地區(qū)惟一的直轄市，一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好，真正使 xxxx 城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)作用得到充分的發(fā)揮。胡總書記高屋建瓴地對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。根據(jù)《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2022－2020 年） 》 。此規(guī)劃思路將使未來(lái)在渝東南及渝東北片區(qū)內(nèi)大致 400 多萬(wàn)人轉(zhuǎn)移到“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 。至 2020 年，當(dāng)?shù)貙榇宿D(zhuǎn)移約 230 萬(wàn)人口。加快以都市區(qū)為核心的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 發(fā)展，引導(dǎo)渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。背斜成山，向斜成谷，構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。丘陵主要分布在 xxxx、涂山、雞冠石、峽口、長(zhǎng)生橋、迎龍、廣陽(yáng) 7 個(gè)鎮(zhèn)及沿江 7 個(gè)街道，一般海拔在 200500 米之間。xxxx 地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長(zhǎng)江河谷，熱量豐富，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，冰雪少，風(fēng)小日照少，濕度大，云霧多，春早夏長(zhǎng)，秋短冬暖，四季分明，多年年平均氣溫 176。一直以來(lái)，xxxx 的 GDP 增長(zhǎng)倚重的是發(fā)展迅猛的工業(yè)， 2022 年，南岸的工業(yè)已經(jīng)占到了全區(qū) GDP 的半壁江山，預(yù)計(jì) xxxx2022 年全年工業(yè)總產(chǎn)值將達(dá)到 610 億元，增長(zhǎng) 22%，已連續(xù)五年被評(píng)為全市工業(yè)十強(qiáng)區(qū)縣。作為現(xiàn)代商業(yè)重要標(biāo)志和特征的商圈，已成為現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的“引擎” 。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，其消費(fèi)需求越來(lái)越趨于多樣化，客觀上需要對(duì)消費(fèi)環(huán)境有一個(gè)大的變革；隨著加入 WTO后，對(duì)外開(kāi)放進(jìn)程的加快，將會(huì)有更多的商業(yè)資本投入到商貿(mào)流通領(lǐng)域中來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈；隨著零售商業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中作用的日益增強(qiáng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率的擴(kuò)大，零售商業(yè)已開(kāi)始成為引導(dǎo)生產(chǎn)和消費(fèi)的先導(dǎo)型行業(yè)。xxxx 商務(wù)圈發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)闡述以下問(wèn)題：xxxx 商務(wù)圈的現(xiàn)狀，發(fā)展基礎(chǔ)及市場(chǎng)潛力，發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略，總體規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)調(diào)整，實(shí)施步驟及政策措施。xxxx 直轄以來(lái)，按照 xxxx 委、區(qū)政府提出的發(fā)展“大市場(chǎng)、大商貿(mào)、大流通”的戰(zhàn)略目標(biāo)，xxxx 商務(wù)圈得到迅速發(fā)展。為此，如何加快發(fā)展，特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng) xxxx 經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階，就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。通過(guò)發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模，進(jìn)而推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)邁上新臺(tái)階。2022 年，xxxx 正式開(kāi)始經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“ 四規(guī)合一 ”的試點(diǎn)工作，原本并沒(méi)被列為試點(diǎn)區(qū)縣的 xxxx 卻主動(dòng)請(qǐng)纓。2022 年，xxxx 與北京市海淀區(qū)有望簽署點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接機(jī)制協(xié)議，在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)承接中采用“工業(yè)飛地” 模式，在共建園區(qū)內(nèi)由 xxxx 提供土地等要素，與沿海省市進(jìn)行稅收分成。在未來(lái) xxxx 將形成 xxxx、茶園新區(qū)、zzz 等幾大中心，以及工業(yè)園區(qū)等，從而形成多員化發(fā)展，成為居住、商業(yè)、物流、休閑等集中的區(qū)域，成為 xxxx 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要貢獻(xiàn)力量。xxxx 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，商貿(mào)增長(zhǎng)尤其令人矚目，是 xxxx 經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快地區(qū)之一。1980 年長(zhǎng)江大橋通車后，使 xxxx 得到飛速發(fā)展。xxxx 商務(wù)圈以 xxxx 轉(zhuǎn)盤為中心，北至長(zhǎng)江大橋南橋頭,南連四公里轉(zhuǎn)盤,東接海棠溪立交橋,西鄰 xxxx 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)放區(qū),商貿(mào)區(qū)域方圓 4 平方公里。xxxx 商圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、zzz 南豐商場(chǎng)、xxxx 商業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的 20 個(gè)大中型商場(chǎng)、超市、連鎖店和專業(yè)市場(chǎng)，吸聚了 20 萬(wàn)以上的消費(fèi)人口，已成為 xxxx主城區(qū)五大購(gòu)物中心之一。東接南濱風(fēng)情路，南連學(xué)府大道，著力打造商貿(mào)購(gòu)物、煙草配送、醫(yī)藥物流、汽摩展銷、建材銷售“五大中心”，加快建設(shè)會(huì)展中心，使之盡快成為帶動(dòng)全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭，新崛起的xxxx 南部中央商務(wù)區(qū)。該商圈去年社零總額達(dá) 億元，占全區(qū)比重的 70%。 項(xiàng) 目 建 設(shè) 的 必 要 性 項(xiàng)目的實(shí)施是實(shí)現(xiàn)胡錦濤總書記 總體布署，加快 xxxx 城市發(fā)展的重要舉措2022 年 3 月 14 日，胡錦濤總書記在參加十屆全國(guó)人大五次會(huì)議 xxxx 代表團(tuán)審議時(shí)指出“把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極、長(zhǎng)江上游地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市，在西部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。 ”胡總書記高屋建瓴地對(duì)一個(gè)城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示，其思想內(nèi)涵豐富，涵蓋廣博。這就為 xxxx 加大力氣，努力發(fā)展作出了全面的更準(zhǔn)確的定位，使 xxxx 的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來(lái)不可多得的機(jī)會(huì)。 《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標(biāo)是：力爭(zhēng)在 2020 年把 xxxx 建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。這一切必然有力地推動(dòng)城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。xxxx 商圈作為 xxxx 主城區(qū)五大核心商圈，xxxx 政府目前正在大力改造提升xxxx 商圈。商貿(mào)流通：xxxx 商務(wù)圈地處 xxxx 經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，擁有新世紀(jì)江南商都、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場(chǎng)、大型超級(jí)市場(chǎng)和專業(yè)市場(chǎng)；文體娛樂(lè)休閑設(shè)施齊全。一號(hào)步行街望旺街、二號(hào)步行街帝景 MALL、五號(hào)步行街金陽(yáng) xxxx 映像，三號(hào)步行街協(xié)信? 城市廣場(chǎng)計(jì)劃，四號(hào)步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，進(jìn)展順利。五條特色步行街、酒店業(yè)“60 顆星” 、100 萬(wàn)平方米商業(yè)面積， 150 萬(wàn)平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實(shí)，xxxx 商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng)。舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告14特色經(jīng)濟(jì)：xxxx 會(huì)展資源豐富，主要集中在 xxxx 商務(wù)圈。目前正加緊建設(shè)會(huì)展中心二期項(xiàng)目。隨著 xxxx 商務(wù)圈內(nèi)交通系統(tǒng)的改造和完善未來(lái)的區(qū)域交通將達(dá)到國(guó)際城市 AA級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目實(shí)施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問(wèn)題xxxx 主城各區(qū)的危舊房，往往集中在各個(gè)組團(tuán)區(qū)域的核心地段，其建筑的散亂無(wú)序、缺乏規(guī)劃會(huì)直接影響對(duì)城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，為 xxxx 城建的現(xiàn)代化帶來(lái)障礙；其次，這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值，卻沒(méi)有得到很好的開(kāi)發(fā)利用，造成資源的閑置浪費(fèi)。從城市肌理上看，在日漸亮麗的 xxxx 主城景觀中，危舊房的存在已影響到 xxxx 的對(duì)外形象和投資環(huán)境。兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要結(jié)點(diǎn)區(qū)域的危舊房改造是現(xiàn)在拆遷的重點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域危舊房比較集中，城市建設(shè)和功能配套沒(méi)有跟上，包括路燈、監(jiān)控設(shè)備等設(shè)施都只能陸續(xù)完善，也增加了治理的難度。尤其是遭受 2022 年“”特大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災(zāi)區(qū)邊沿，給人民群眾造成了損失，同時(shí)加劇了危舊房對(duì)人民生命安全的威脅，該區(qū)域在暴雨等災(zāi)害中道路、山體等出現(xiàn)了較大的滑坡現(xiàn)象，居住條件、安全隱患都進(jìn)一步惡化。市政府提出了三年實(shí)際完成主城區(qū)危舊房改造的總目標(biāo)，體現(xiàn)了市政府關(guān)心人民群眾、切實(shí)為人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全負(fù)責(zé)任的態(tài)度，該項(xiàng)目的實(shí)施正是積極落實(shí)市政府的號(hào)召，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中本著以人為本，堅(jiān)持將“讓群眾受益、使群眾滿意、為群眾排憂”為工作基本出發(fā)點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難，因此該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)切實(shí)解決民生問(wèn)題，提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全等有著十分深遠(yuǎn)的意義。從生活的角度來(lái)講，人們永遠(yuǎn)是向往更加休閑、更加寧?kù)o，充滿人和人之間交流的生活環(huán)境，不管是 xxxx 的人還是 xxxx 的城市都需要一個(gè)喘息的機(jī)會(huì)。 該項(xiàng)目實(shí)施有利于推動(dòng) xxxx 危舊房改造進(jìn)程，促進(jìn)城市發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，提高人民經(jīng)濟(jì)生活水平主城大量建設(shè)新型住宅的同時(shí),危舊房也將全面改造。尤其值得關(guān)注的是,危舊 城 改 造 項(xiàng) 目 可 行 性 研 究 報(bào) 告16舊房改造后,原址“綠地率”指標(biāo)將達(dá)到 50%。786 萬(wàn)平方米要改造的房屋,分“危房”和“舊房”兩部分,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明