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舊城改造可行性研究報告-在線瀏覽

2025-06-30 00:42本頁面
  

【正文】 ...................................60第十一章 結(jié) 論 ..............................................................................................................................................61舊 城 改 造 項 目 可 行 性 研 究 報 告3第一章 總 論 項 目 概 況項目名稱:xxxx 舊城改造項目(下稱本項目)項目業(yè)主: 業(yè)主地址: 法人代表: 建設(shè)地址:xxxx,東鄰宏聲路,南靠 xxxx 轉(zhuǎn)盤(xxxx 百貨) ,西臨原西南大飯店,北臨瑪瑙花園整治規(guī)模及內(nèi)容:項目總用地面積: 畝(11729 平方米) ;總拆遷面積: 平方米其中 :住宅 平方米;非住宅 平方米。項目整治期限本項目建設(shè)期拆遷整治工作計劃 1 年完成,銷售及回款期 3 年。 項 目 業(yè) 主 簡 介xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司成立于 2022 年 5 月 27 日,該公司成立的背景是在xxxx 加大危舊房改造,提出按照“一個主體、三個捎帶”的方式,對主城危舊房全面舊 城 改 造 項 目 可 行 性 研 究 報 告4改造。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司注冊資本 50000 萬元人民幣,實收資本 21000 萬元均為現(xiàn)金出資,剩余 29000 萬元在 2022 年 5 月 21 日之前繳足,注冊資本金已經(jīng)xxxx 金匯會計師事務(wù)所出具驗資報告確認。 評 估 的 依 據(jù) 、 原 則 、 主 要 范 圍 主要依據(jù) 《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2022—2020 年) 》 《投資項目可行性研究指南》國家計委、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)的通知》和《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的通知》xxxx08 定額xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造實施意見的通知(渝府[2022]36 號)xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房拆遷補償安置工作知道意見的通知(渝府[2022]37 號)xxxx 人民政府印發(fā)關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造拆遷安置房建設(shè)有關(guān)意見的通知(渝府[2022]38 號)xxxxxxxx 人民政府關(guān)于加快主城區(qū)危舊房改造的實施意見(南岸府發(fā)[2022]106 號) 《國務(wù)院關(guān)于推進 xxxx 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》 (國發(fā)【2022】3號文)委托方提供的其他資料舊 城 改 造 項 目 可 行 性 研 究 報 告5 編制原則獨立、客觀、公正、科學(xué)原則;謹慎性原則;合理預(yù)期原則;社會效益與經(jīng)濟效益并重原則。研究本項目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性、社會可行性,并對該項目的社會效益進行分析和評價。項目投資內(nèi)部收益率 %。 評 估 結(jié) 論 及 建 議項目的建設(shè)實施是全面深入落實胡錦濤總書記關(guān)于 xxxx“有步驟地推進城市建設(shè)和改造,優(yōu)化城市功能,改善人居環(huán)境,提高城市建設(shè)質(zhì)量”的相關(guān)指示精神的重要舉措。項目還款來源穩(wěn)定,可以保證銀行貸款資金的安全和本息的順利償還。由此該項目會對板塊的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個較大的提升,對改變 xxxx 在 xxxx 房地產(chǎn)市場大格局中的地位將產(chǎn)生積極有利的影響。綜上所述,本項目是可行的,也是必要的,因此建議銀行可發(fā)放貸款。為保證貸款銀行的利益,建議委托方在貸款發(fā)放后,密切監(jiān)控其貸款資金的使用,幫助企業(yè)加強資金的運用效率,同時對資金使用的安全性及效率加強監(jiān)督管理,以降低銀行風(fēng)險,保證貸款本息如期收回。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司直接隸屬區(qū)政府管理,為區(qū)政府事業(yè)單位。xxxxxxxx 城建發(fā)展有限公司為有限責(zé)任公司,主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā);房屋銷售、租賃;土地整治;物業(yè)管理;從事建筑相關(guān)業(yè)務(wù)(取得相關(guān)行政許可后) 。公司由 xxxxxxxx 土地整治儲備中心、xxxx 江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司、xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司和 xxxxxxxx 征地辦公室等共同出資成立,根據(jù)公司章程具體的出資情況如下:股東姓名或名稱 出資額 出資方式 出資比例xxxxxxxx 土地整治儲備中心 15000 萬元 貨幣和實物 30%xxxx 江南城市建設(shè)資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司 1000 萬元 貨幣 2%xxxx 南岸資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司 33000 萬元 貨幣 66%xxxxxxxx 征地辦公室 1000 萬元 貨幣 2% 公 司 資 信 情 況公司自注冊成立以來,未發(fā)生信貸違規(guī)違約情況,因此無不良信用記錄。同時該項目由 xxxx 危舊改造領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)實施,領(lǐng)導(dǎo)小組由區(qū)長劉寶亞同志擔(dān)任組長,區(qū)委常委、區(qū)政府副區(qū)長朱維同志和區(qū)常委王平昆同志擔(dān)任副組長,相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)為成員。財務(wù)部:負責(zé)財務(wù)工作。根據(jù)《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》 ,將通過努力建設(shè),將 xxxx 這座年輕的直轄市打造成國家級歷史文化名城,我國重要的工業(yè)城市、交通通訊樞紐和貿(mào)易口岸;是西南地區(qū)和長江上游的經(jīng)濟中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心城市。希望 xxxx 堅持以鄧小平理論和“ 三個代表” 重要思想為指導(dǎo),全面落實科學(xué)發(fā)展觀,緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的寶貴機遇,進一步完善思路,真抓實干,把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市,在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。胡錦濤同時強調(diào),xxxx 是中西部地區(qū)惟一的直轄市,一定要規(guī)劃好、建設(shè)好、管理好,真正使 xxxx 城區(qū)的綜合服務(wù)功能和輻射帶動作用得到充分的發(fā)揮。胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示,其思想內(nèi)涵豐富,涵蓋廣博。根據(jù)《xxxx 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2022-2020 年) 》 。此規(guī)劃思路將使未來在渝東南及渝東北片區(qū)內(nèi)大致 400 多萬人轉(zhuǎn)移到“一小時經(jīng)濟圈” 。至 2020 年,當(dāng)?shù)貙榇宿D(zhuǎn)移約 230 萬人口。加快以都市區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈” 發(fā)展,引導(dǎo)渝東北和渝東南地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展,逐步縮小城鄉(xiāng)差距和地區(qū)差距。背斜成山,向斜成谷,構(gòu)成低山、丘陵、平壩、河流的組合地貌特征。丘陵主要分布在 xxxx、涂山、雞冠石、峽口、長生橋、迎龍、廣陽 7 個鎮(zhèn)及沿江 7 個街道,一般海拔在 200500 米之間。xxxx 地處亞熱帶季風(fēng)區(qū)的四川盆地南部長江河谷,熱量豐富,雨量充沛,無霜期長,冰雪少,風(fēng)小日照少,濕度大,云霧多,春早夏長,秋短冬暖,四季分明,多年年平均氣溫 176。一直以來,xxxx 的 GDP 增長倚重的是發(fā)展迅猛的工業(yè), 2022 年,南岸的工業(yè)已經(jīng)占到了全區(qū) GDP 的半壁江山,預(yù)計 xxxx2022 年全年工業(yè)總產(chǎn)值將達到 610 億元,增長 22%,已連續(xù)五年被評為全市工業(yè)十強區(qū)縣。作為現(xiàn)代商業(yè)重要標(biāo)志和特征的商圈,已成為現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的“引擎” 。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展,人民生活水平的不斷提高,其消費需求越來越趨于多樣化,客觀上需要對消費環(huán)境有一個大的變革;隨著加入 WTO后,對外開放進程的加快,將會有更多的商業(yè)資本投入到商貿(mào)流通領(lǐng)域中來,市場競爭將更加激烈;隨著零售商業(yè)在國民經(jīng)濟中作用的日益增強,對國民經(jīng)濟增長的貢獻率的擴大,零售商業(yè)已開始成為引導(dǎo)生產(chǎn)和消費的先導(dǎo)型行業(yè)。xxxx 商務(wù)圈發(fā)展規(guī)劃重點闡述以下問題:xxxx 商務(wù)圈的現(xiàn)狀,發(fā)展基礎(chǔ)及市場潛力,發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略,總體規(guī)劃布局和業(yè)態(tài)調(diào)整,實施步驟及政策措施。xxxx 直轄以來,按照 xxxx 委、區(qū)政府提出的發(fā)展“大市場、大商貿(mào)、大流通”的戰(zhàn)略目標(biāo),xxxx 商務(wù)圈得到迅速發(fā)展。為此,如何加快發(fā)展,特別是加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,推動 xxxx 經(jīng)濟邁上新臺階,就成了區(qū)委區(qū)政府考慮的重要戰(zhàn)略議題。通過發(fā)展會展經(jīng)濟,帶動第三產(chǎn)業(yè)上檔次上規(guī)模,進而推動第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進全區(qū)經(jīng)濟邁上新臺階。2022 年,xxxx 正式開始經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和環(huán)境保護規(guī)劃“ 四規(guī)合一 ”的試點工作,原本并沒被列為試點區(qū)縣的 xxxx 卻主動請纓。2022 年,xxxx 與北京市海淀區(qū)有望簽署點對點的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接機制協(xié)議,在未來的產(chǎn)業(yè)承接中采用“工業(yè)飛地” 模式,在共建園區(qū)內(nèi)由 xxxx 提供土地等要素,與沿海省市進行稅收分成。在未來 xxxx 將形成 xxxx、茶園新區(qū)、zzz 等幾大中心,以及工業(yè)園區(qū)等,從而形成多員化發(fā)展,成為居住、商業(yè)、物流、休閑等集中的區(qū)域,成為 xxxx 經(jīng)濟增長的主要貢獻力量。xxxx 近年來經(jīng)濟發(fā)展迅猛,商貿(mào)增長尤其令人矚目,是 xxxx 經(jīng)濟發(fā)展最快地區(qū)之一。1980 年長江大橋通車后,使 xxxx 得到飛速發(fā)展。xxxx 商務(wù)圈以 xxxx 轉(zhuǎn)盤為中心,北至長江大橋南橋頭,南連四公里轉(zhuǎn)盤,東接海棠溪立交橋,西鄰 xxxx 經(jīng)濟技術(shù)開放區(qū),商貿(mào)區(qū)域方圓 4 平方公里。xxxx 商圈擁有以商社電器、江南商都、浪高百盛、zzz 南豐商場、xxxx 商業(yè)大樓、諾瑪特超市等為代表的 20 個大中型商場、超市、連鎖店和專業(yè)市場,吸聚了 20 萬以上的消費人口,已成為 xxxx主城區(qū)五大購物中心之一。東接南濱風(fēng)情路,南連學(xué)府大道,著力打造商貿(mào)購物、煙草配送、醫(yī)藥物流、汽摩展銷、建材銷售“五大中心”,加快建設(shè)會展中心,使之盡快成為帶動全區(qū)三產(chǎn)發(fā)展的龍頭,新崛起的xxxx 南部中央商務(wù)區(qū)。該商圈去年社零總額達 億元,占全區(qū)比重的 70%。 項 目 建 設(shè) 的 必 要 性 項目的實施是實現(xiàn)胡錦濤總書記 總體布署,加快 xxxx 城市發(fā)展的重要舉措2022 年 3 月 14 日,胡錦濤總書記在參加十屆全國人大五次會議 xxxx 代表團審議時指出“把 xxxx 加快建成西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的直轄市,在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)。 ”胡總書記高屋建瓴地對一個城市的發(fā)展和建設(shè)提出如此明確而具體的指示,其思想內(nèi)涵豐富,涵蓋廣博。這就為 xxxx 加大力氣,努力發(fā)展作出了全面的更準確的定位,使 xxxx 的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來不可多得的機會。 《20222020 年 xxxx 城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展目標(biāo)是:力爭在 2020 年把 xxxx 建設(shè)成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。這一切必然有力地推動城市房地產(chǎn)的高速發(fā)展。xxxx 商圈作為 xxxx 主城區(qū)五大核心商圈,xxxx 政府目前正在大力改造提升xxxx 商圈。商貿(mào)流通:xxxx 商務(wù)圈地處 xxxx 經(jīng)濟核心區(qū),擁有新世紀江南商都、麥德龍、和平藥房、渝能汽配城等多座大型零售商場、大型超級市場和專業(yè)市場;文體娛樂休閑設(shè)施齊全。一號步行街望旺街、二號步行街帝景 MALL、五號步行街金陽 xxxx 映像,三號步行街協(xié)信? 城市廣場計劃,四號步行街萬達廣場,進展順利。五條特色步行街、酒店業(yè)“60 顆星” 、100 萬平方米商業(yè)面積, 150 萬平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實,xxxx 商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進一步加強。舊 城 改 造 項 目 可 行 性 研 究 報 告14特色經(jīng)濟:xxxx 會展資源豐富,主要集中在 xxxx 商務(wù)圈。目前正加緊建設(shè)會展中心二期項目。隨著 xxxx 商務(wù)圈內(nèi)交通系統(tǒng)的改造和完善未來的區(qū)域交通將達到國際城市 AA級標(biāo)準。 項目實施有利于改善百姓居住條件和居住環(huán)境等民生問題xxxx 主城各區(qū)的危舊房,往往集中在各個組團區(qū)域的核心地段,其建筑的散亂無序、缺乏規(guī)劃會直接影響對城市交通、水電氣、通信設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施的通盤考慮和總體規(guī)劃設(shè)計,為 xxxx 城建的現(xiàn)代化帶來障礙;其次,這些危舊房所處的地塊一般都具有較高的附加值,卻沒有得到很好的開發(fā)利用,造成資源的閑置浪費。從城市肌理上看,在日漸亮麗的 xxxx 主城景觀中,危舊房的存在已影響到 xxxx 的對外形象和投資環(huán)境。兩江四岸、城市主干道兩側(cè)、輕軌沿線和重要結(jié)點區(qū)域的危舊房改造是現(xiàn)在拆遷的重點。項目區(qū)域危舊房比較集中,城市建設(shè)和功能配套沒有跟上,包括路燈、監(jiān)控設(shè)備等設(shè)施都只能陸續(xù)完善,也增加了治理的難度。尤其是遭受 2022 年“”特大暴雨襲擊該區(qū)域地處重災(zāi)區(qū)邊沿,給人民群眾造成了損失,同時加劇了危舊房對人民生命安全的威脅,該區(qū)域在暴雨等災(zāi)害中道路、山體等出現(xiàn)了較大的滑坡現(xiàn)象,居住條件、安全隱患都進一步惡化。市政府提出了三年實際完成主城區(qū)危舊房改造的總目標(biāo),體現(xiàn)了市政府關(guān)心人民群眾、切實為人民群眾生命財產(chǎn)安全負責(zé)任的態(tài)度,該項目的實施正是積極落實市政府的號召,在項目實施過程中本著以人為本,堅持將“讓群眾受益、使群眾滿意、為群眾排憂”為工作基本出發(fā)點,通過項目的實施解決困難人口就業(yè)、教育、生活等困難,因此該項目的實施對切實解決民生問題,提高人民群眾居住質(zhì)量、保障人民群眾生命財產(chǎn)安全等有著十分深遠的意義。從生活的角度來講,人們永遠是向往更加休閑、更加寧靜,充滿人和人之間交流的生活環(huán)境,不管是 xxxx 的人還是 xxxx 的城市都需要一個喘息的機會。 該項目實施有利于推動 xxxx 危舊房改造進程,促進城市發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃,提高人民經(jīng)濟生活水平主城大量建設(shè)新型住宅的同時,危舊房也將全面改造。尤其值得關(guān)注的是,危舊 城 改 造 項 目 可 行 性 研 究 報 告16舊房改造后,原址“綠地率”指標(biāo)將達到 50%。786 萬平方米要改造的房屋,分“危房”和“舊房”兩部分,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明
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