【正文】 ........................................................................ 19 .................................................................................. 19 .................................................................................. 20 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 1 思南煙市巷舊城改造 可行性研究報告 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。本次用地位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設施齊備，地質條件良好， 場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 擬建地點： 思南縣城煙市巷 該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米 :商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積1458 平方米。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 7 第二章 項目建設的必要性 社會發(fā)展狀況 位置范圍 思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地， 烏江流域的中心地帶，東經(jīng) 107176。28′ ，北 27176。10′ ，周邊分別與印江 縣 、 石阡縣 、鳳岡縣和 德江縣 接壤。銅遵公路干線橫穿縣境東西， 黃金水道 烏江縱貫南北，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。 行政 區(qū)劃、面積、人口 思南縣現(xiàn)轄 14 個民族鄉(xiāng)， 13 個鎮(zhèn)，總人口 64 萬，全縣地域面積達 平方公里。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對高差 1023 米。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 8 思南縣 氣候溫和，年均氣溫 ℃ ，年均降雨量 毫米，無霜期 290 天。 土壤類型共有 5 個土類， 15 個亞類， 34 個土屬， 82 個土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 %，水稻土占土壤總面積 %，其次是石灰土、紫色土、潮土等。礦產資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。全 縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達 12020 公頃。境內有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。2020 年全縣總人口 萬人，人口自然增長率為 ‰ 。糧食生產由簡單的數(shù)量型向質量效益型轉變。 2020年，思南縣三次產業(yè)結構的比例為 55： 26： 19。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 城市性質 思南縣城是黔東部經(jīng)濟區(qū)物資貿易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農副產品為主導，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟區(qū)的重要城市之一。 城市對外交通及通訊 思南交通便利，省道遵銅 干線公路 縱貫東西，縣道思石公路正在實施油路提級改造，全縣 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路 ，境內公路總長 3841多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔， 湘黔鐵路 ， 326 國道 從縣境北西附近經(jīng)過， 303 省道從縣城穿過，西接 326 國道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。境內 水 運以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面寬 200340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘， 200 噸級下貨輪暢通無阻，經(jīng) 沿河 至涪陵入長江。思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 10 全縣交換機總容量達 30592 門，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通 程控電話 。 本工程的建設可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味 隨著思南縣社會經(jīng)濟的發(fā)展、城市建設的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉變。 隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場發(fā)展前景的居住區(qū)成為思南縣建設的當務之急，在這樣的背景下，煙市巷舊城改造工程將以其獨特的地 理條件和區(qū)位優(yōu)勢，以精心設計的產品，改善 中山街 的城市景觀，為思南縣舊城更新樹立榜樣，帶來社會與市場的雙贏。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調發(fā)展。 因此，本工程的建 設可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 11 隨著本項目的實施，將拉動思南縣的經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展。 美化思南縣城環(huán)境 該工程完成后，從前煙市巷臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化思南縣城的市容，改 善環(huán)境帶來較大的影響。 在 建筑設計 、 結構設計 、 給排水設計 、 供配電設計 、 供熱通風設計 、 道路橋梁隧道設計 、 景觀園林綠化設計 等 各方面均 日趨成熟與完善。 經(jīng)濟發(fā)展和市場調查結果看是可行的 隨著 經(jīng)濟發(fā)展以及人民生活水平的提高 ， 在城市規(guī)劃時， 人們逐漸認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 12 人們生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡，盡可能減少 對環(huán)境的破壞。 本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃等因素精心設計而成。 政策面看是可行的 建國以來，特別是改革開放以來，思南經(jīng)濟得到了突飛猛進的發(fā)展，但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟的快速發(fā)展相配套的生活設施并未跟上經(jīng)濟發(fā)展的腳步，致使其嚴重滯后。 本 項目 為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境， 提高當?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入，一定程度上搞活了當?shù)厥袌鼋?jīng)濟，積極響應了當?shù)卣摺? 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 13 第三章 市場預測 目前思南縣城住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2 的占總量的 39%,121140 m2 占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。 購房者能承受 多高的房價 ,是房地產市場上最為關心的問題 ,根據(jù)我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 2130 萬之間的占 %，承受總價格在 3140 萬的占 %，承受總價格在 41 萬以上的占 8%。 另外，重點調查了我們的項目所在地 煙市巷 舊城區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 2020 年第四 季度江岸名都樓盤銷售均價在 27003300 元 /平方米，且銷售情況良好：金輝疊翠園均價在 24002700 元 /平方米且銷售情況同樣良好?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價格都有所提高。 根據(jù)調查，目前思南縣房地產投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活躍的房地產市場之一。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 此外，廉租房建設也不失為山城一道亮麗風景線。其中，第一批 780 套已完成主體 576套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。今年思南縣基礎建設將要快速發(fā)展。從原因上看，主要有五： 土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。 。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 ，按揭的作用。 ，也成為了房市升溫。最終導致價格上揚。由于思南縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入思南。 綜上所述，再結合我們公司的競 爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。由于思南縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以爭奪市場。 另外知名企業(yè)得到追捧。無思南縣 煙市巷 舊城改造 工程 可行性研究報告 China178。 Design 16 論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和省內外的著名規(guī)劃設 計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。由于思南近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 ，思南中學、思南師范的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。 2）收入穩(wěn)定：公務員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。 3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到 中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的生活環(huán)境。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。 ，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 18178。建筑層數(shù) 2+17，建筑總高 。 用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設場地。建筑分為地下室與主題塔樓，地下 室退讓用地界線北側 、西側 、南側 、東側 ，主題塔樓距用地界線的北側 、東側 、西側 、南側 ，主題塔樓距北側的 4層磚房 ，距西側的居民住房 ，距東側的 4層磚房 ，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日照問題。 標高以下設為地下室（做會所與地下停車場）及輔助功能用房， 177。在一層平面上預留通道進入一層的平臺，該平臺作為入戶的主要入口及進入地下停車場的入口 。 Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 19178。將在貴州省銅仁 地區(qū) 思南縣思唐鎮(zhèn) 中山街 劃撥建設煙市巷 片區(qū)舊城改造工程 。 由于該地址位于思南縣 思唐鎮(zhèn) 中山 街 ，交通非常便利。 地形地貌 整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米 。場地最高高程為 米 ，最低高程為 米 ，最大高差近 50 米 ，用地高差較大。 植被 思南縣 煙市巷 舊城改造 工程