【正文】 住宅樓容易出租。故這種補(bǔ)償方式可能更易讓業(yè)主接受，因此本報(bào)告推薦方案二。散布于新村內(nèi)的零星工業(yè)，已經(jīng)與城市發(fā)展不協(xié)調(diào)，規(guī)劃將其改造為公共設(shè)施和住宅配套用地，適當(dāng)保留部分為居民提供就業(yè)服務(wù)的工業(yè)企業(yè)?，F(xiàn)狀西湖區(qū)政府用地，屬于改造政策不明朗的新舊村地區(qū)，規(guī)劃主要用途為居住用地，規(guī)劃指標(biāo)僅作為研究配套需求和規(guī)劃主管部門內(nèi)部管理的參考性指標(biāo)；近期應(yīng)嚴(yán)格控制，待條件成熟時(shí)通過舊村改造詳細(xì)藍(lán)圖確定開發(fā)強(qiáng)度，達(dá)到改善環(huán)境，完善配套設(shè)施的目的。【策略】規(guī)劃針對本區(qū)域未來發(fā)展的需要，市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的特點(diǎn)和城市發(fā)展要求，提出如下兩種方案：方案一：本地塊位于濕地花卉公園地段較近，暫時(shí)保留；由于此地塊規(guī)模較小，且又對周邊污染較大，環(huán)保設(shè)施投入較大，遠(yuǎn)期再考慮進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級換代，以無污染，科技含量較高的產(chǎn)業(yè)為主，完善產(chǎn)業(yè)功能，同時(shí)加強(qiáng)服務(wù)配套設(shè)施、綜合環(huán)境整治及環(huán)保力度，減少對周邊環(huán)境的影響。由于方案一需要大量投入，且從城鎮(zhèn)環(huán)境及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體布局來看，這種做法非長久之計(jì)。因此從長遠(yuǎn)布局和整體利益來看，是較為合理的。同時(shí)，城中村改造又是開發(fā)商獲得建設(shè)用地的一條重要途徑，本項(xiàng)目用地拆遷補(bǔ)償問題能夠妥善解決。（四）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度序號工作內(nèi)容需要時(shí)間1拆遷工作4個(gè)月2前期工作（包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等）6個(gè)月3土方及基礎(chǔ)2個(gè)月4土建結(jié)構(gòu)9個(gè)月5裝飾裝修及配套工程3個(gè)月6共計(jì)24個(gè)月目前項(xiàng)目用地正在緊張有序的洽談過程中，項(xiàng)目用地的開發(fā)合作成功簽約后，執(zhí)行如上“項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度表”的進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃總工期為24個(gè)月?？傮w而言,盡管外部經(jīng)濟(jì)的二次探底危險(xiǎn)仍然存在,但中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和刺激政策將并行不悖,推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步穩(wěn)定增長。預(yù)計(jì)2010年全年房地產(chǎn)投資將會加速,這將有助于部分抵消預(yù)期中由于2009年的基數(shù)較高而出現(xiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施投資的減速。2009年經(jīng)濟(jì)增長的兩大引擎——房地產(chǎn)投資和出口將為第四季度及2010年經(jīng)濟(jì)增長提供堅(jiān)強(qiáng)后盾。盡管2010年經(jīng)濟(jì)增速不會大幅沖高,但有望改變2009上半年單純依賴基建投資拉動(dòng)的狀態(tài),結(jié)構(gòu)更為合理和均衡——結(jié)構(gòu)性調(diào)整逐步推進(jìn),投資的貢獻(xiàn)下降。消費(fèi)穩(wěn)步上升,促內(nèi)需更注重拉動(dòng)消費(fèi),尤其是居民消費(fèi)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控。提高中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)用地比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅用地。限制新開項(xiàng)目土地審批指標(biāo)?？刂仆恋毓?yīng)總量，按照市場配置的方式調(diào)整土地結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，倒逼節(jié)約集約用地，今年在建項(xiàng)目、續(xù)建項(xiàng)目壓力很大，加上推進(jìn)民生工程，用地指標(biāo)很緊。從今年上半年來看， 國家宏觀調(diào)控取得了明顯的成效，房地產(chǎn)投資增長速度下降，新購置土地面積、土地開發(fā)面積、施工面積和竣工面積也都出現(xiàn)了增幅下降的情況。商品房銷售增長繼續(xù)高于竣工增長，商品房空置面積進(jìn)一步減少。 （1）南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2010年，我市加快推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持回升向好態(tài)勢，國民經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長。%；，%；，%。 上半年全市規(guī)模以上（下同），比上年同期（下同）%。%，；，%。 ，%。 ，%；，%。%；，%。 ，%。其中，增長較快的主要是：%；%；%；%；%。%；，%。 ，%；，%。 6月份，%，%。（2）南昌市人口及特點(diǎn)南昌是一個(gè)典型的移民城市，最新數(shù)據(jù)顯示，南昌目前人口已超1400萬人，其中戶籍人口200多萬，到去年底常住人口數(shù)已超過846萬人。南昌是一個(gè)新興的年輕城市，外來人口占絕大比例，居住人口分別來自全國各地，同時(shí)也有小部分外籍人口，具有年齡結(jié)構(gòu)輕，受文化教育的程度高的特征，有比較容易接受新事物，追求新穎、時(shí)尚的高品質(zhì)生活的特點(diǎn)。但由于南昌房地產(chǎn)市場需求旺盛，而土地供應(yīng)偏緊的格局難于改變，房價(jià)回落實(shí)屬短期現(xiàn)象，從南昌國際化都市建 設(shè)進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)觀點(diǎn)看，房價(jià)的持續(xù)攀升是必然的趨勢。對于未來南昌房地產(chǎn)市場形勢，從國家政策層面看，普通商品住房項(xiàng)目資本金比例從原來的35%下調(diào)到20%，這對于緩解開發(fā)企業(yè)，特別是中小開發(fā)企業(yè)的資金困境，激勵(lì)住房開發(fā)投資和平抑未來住房價(jià)格具有積極意義。從南昌本地來看，繼珠三角改革發(fā)展規(guī)劃《綱要》通過并實(shí)施后，南昌市綜合配套改革《總體方案》于前不久順利獲批。加之2010年“大運(yùn)會”的即將來臨，一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對解決南昌特區(qū)土地資源瓶頸約束和提升特區(qū)外房地產(chǎn)品質(zhì)具有戰(zhàn)略性意義。近期來看：從需求量上講，2010年南昌樓市將維持一個(gè)平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。2010年會適當(dāng)回落，重新尋找合理價(jià)格的支撐。2010年，將是一個(gè)以自住需求為主導(dǎo)，價(jià)格平穩(wěn)，成交平淡的年份。普通高層住宅是商品房普通住宅的重要組成部分，是中低消費(fèi)群體主要選擇的樓盤。高檔住宅房銷售價(jià)格比較高，南昌今后別墅的開發(fā)將越來越少，其大部分都具備天然景觀，是人居的好環(huán)境，而且建造水平比較高，價(jià)位高，很熱銷。南昌的高檔住宅價(jià)格高而且暢銷，主要是受新政“90平方米以下的中小戶型要占開發(fā)總量的70%”影響。新建商品房非住宅，寫字樓基本集中于市中心區(qū)，位置好，投資者一致看好，需求持續(xù)增長，價(jià)格高開高走。三是寫字樓是比較穩(wěn)健的投資品種。商業(yè)娛樂用房是新建商品房非住宅的重要組成部分，由于受宏觀調(diào)控的影響，部分住宅物業(yè)的投資者涌向商業(yè)娛樂用房市場，需求增加，快速拉升價(jià)格，在售的商業(yè)娛樂用房分布比較廣，關(guān)內(nèi)外都有，關(guān)內(nèi)推出的商業(yè)娛樂用房，價(jià)位已經(jīng)很高，但大部分都比較暢銷，關(guān)外的商業(yè)娛樂用房銷售價(jià)格隨著住宅價(jià)格上漲也不斷攀升，主要是伴隨南昌經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，人口迅速增長，投資者對南昌的商業(yè)市場前景看好。通過上述分析可以看出，在土地資源有限的南昌房地產(chǎn)市場，住宅供應(yīng)日益減少，相信在未來住宅的供應(yīng)將會更加有限。②市場供應(yīng)分析據(jù)搜房網(wǎng)房源中心統(tǒng)計(jì)， 2010年下半年南昌計(jì)劃開盤項(xiàng)目60個(gè)，比上半年的39個(gè)開盤量增長35%。其中西湖預(yù)20個(gè)、龍崗14個(gè)，兩區(qū)放量急劇增加，南山、福田、羅湖、鹽田的放量緩慢增加，計(jì)劃開盤均價(jià)略有下降，但80%以上樓盤價(jià)格待定從目前公開的數(shù)據(jù)來看，上半年上市公司并未減緩工程進(jìn)度或停工，所以到下半年新房供給量會比較大，所以預(yù)計(jì)下半年南昌的房價(jià)將出現(xiàn)松動(dòng)。另外，房地產(chǎn)市場并不是按供求關(guān)系來決定價(jià)格的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有著很強(qiáng)的投機(jī)屬性。市場需求分析，同比減少62010年南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持回升向好的態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平穩(wěn)增長，較好地完成年初預(yù)定的各項(xiàng)目標(biāo)。又加上，從現(xiàn)在起開發(fā)需24個(gè)月時(shí)間……。價(jià)格分析2010年上半年是樓市調(diào)控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺，特別是有史上最嚴(yán)之稱的“國十條”出臺后，效果立竿見影，成交量暴減，房價(jià)瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現(xiàn)回落的苗頭，但與去年同期相比，房價(jià)仍然相當(dāng)高。虛高的房價(jià)，吸引了部份的投資客，特別是豪宅市場，他們總是希望能高價(jià)出手，獲取可觀的利益，投資客的手中往往握有好幾套物業(yè)，在房源有限的南昌市場上，不少自住型買家的需求反而不能得到滿足，這就進(jìn)一步加劇了供求不平衡的矛盾?？蛻羧后w分析根據(jù)市調(diào)得知，南昌住宅市場的客群主要有以下三大類：居家型置業(yè)者此類置業(yè)者購房的目的是為了自住，因此他們傾向于購買配套比較齊的大型社區(qū)，大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。投資客近兩年，房價(jià)的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項(xiàng)目。（4）南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的基本判斷目前，南昌市已經(jīng)成為全國第一個(gè)沒有農(nóng)村的城市，特區(qū)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將加快西湖、龍崗兩區(qū)的城市化步伐，給南昌房地產(chǎn)注入新的活力。隨著南昌經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，土地的逐漸減少，南昌市未來幾年對商品房的需求仍然趨旺，商品房價(jià)格總體上仍將維持一個(gè)穩(wěn)步的上升勢頭，南昌市房地產(chǎn)有著平穩(wěn)發(fā)展的良好前景。西湖區(qū)位于南昌市西北部，全區(qū)總面積713平方公里，西湖歷史源遠(yuǎn)流長，是重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過500萬人。　西湖2005年全面實(shí)現(xiàn)城市化，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，交通四通八達(dá)，海、陸、空多功能立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成。西湖經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是南昌的經(jīng)濟(jì)大區(qū)和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，也是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市——南昌的工業(yè)基地和西部中心，正建設(shè)成為南昌市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。具體推盤情況羅列如下：樓盤名稱：花樣年花郡（西湖中心區(qū)）開發(fā)商：南昌市花樣年投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)西湖大道與玉律路交匯處項(xiàng)目概況：占地面積:，總建筑面積:，容積率:，綠化率:38%，2027層高層住宅，共2280套。產(chǎn)品類型：洋房，主力戶型為2770平小戶，帶精裝修。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房、公寓，1棟29層，3棟26層，戶型有單身公寓和13房，面積區(qū)間3590平米，復(fù)式房。開盤時(shí)間：2010年5月樓盤名稱：第五大道（西湖中心區(qū)）開發(fā)商：南昌市高發(fā)實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)緊鄰西湖區(qū)政府新行政中心及新體育場項(xiàng)目概況：占地面積83329平方米，總建筑面積352087平方米，綠化率45%，總共1572套，共2000個(gè)車位。地下停車位數(shù)量：1128個(gè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：南昌西岸目前唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體的城市綜合體。整體均價(jià)：18000元/平方米開盤時(shí)間：2010年1月樓盤名稱：中信灣上六座（西湖中心區(qū)）開發(fā)商：中信華南（集團(tuán)）有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)西鄉(xiāng)興業(yè)路與悅和路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積27806平方米，總建筑面積83420平方米，綠化率65%，總共977套，共842個(gè)車停位。均價(jià)：1．5萬～1．6萬元／平方米物業(yè)管理費(fèi)：開盤日期：首次開盤2009年6月20日樓盤名稱：熙龍灣（西湖中心區(qū)）開發(fā)商：南昌鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)西湖中心區(qū)甲岸路與海秀路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積約12萬㎡，預(yù)計(jì)總建筑面積約40萬㎡，分兩期開發(fā)建設(shè)，綠化率30%，總共1704套，共1178個(gè)停車位。均價(jià)：30000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)： 元/平方/月開盤日期：首次開盤2009年7月1日樓盤名稱：金地上塘道花園（龍華新城）開發(fā)商：南昌市金地新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：西湖區(qū)龍華街道布龍公路與上塘路交匯處項(xiàng)目概況：總占地面積：53104㎡，總建筑面積：153175㎡，分兩期開發(fā)，容積率：（一期）、（二期），綠化率:38%，總共1087套，停車位870個(gè)。交樓標(biāo)準(zhǔn)：1棟2單元、6棟、7棟帶精裝修，其他為毛坯，主力戶型為6578平米兩房和89平米三房，輔以少量45平米一房和135平米四房。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型：洋房，1期536套，2期1152套，3期1344套。2期由四棟33層高層組成，主力戶型為120160m2的三房、四房、五房，輔助少量75m2兩房、89m2三房、180250 m2頂層花園合院。項(xiàng)目概況：㎡，㎡，綠化率43%，總共2018套，1690個(gè)停車位。6875㎡/爵士風(fēng)JS/特權(quán)空間，釋放爵士之灑脫；8789㎡/紳士風(fēng)GT/特權(quán)空間，展露紳士之優(yōu)雅；120144㎡/皇室風(fēng)KI/特權(quán)空間，彰顯皇室之尊貴。綠 化 率38%，和院美墅3棟共21戶；聯(lián)排別墅1棟共6戶；美學(xué)高層6棟共672戶，停車位1300個(gè)。由三棟七合院和一棟六聯(lián)排組成，和院美墅、聯(lián)排別墅單位，獨(dú)立組團(tuán)私密化處理，類獨(dú)棟，每戶預(yù)留電梯位和單獨(dú)的車行入口，尊貴升級。 起價(jià)：26000元起物業(yè)管理費(fèi)：開盤日期：2010年4月27日第二，2010年上半年西湖區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售情況2010年上半年，南昌共有31個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，%；其中商住項(xiàng)目28個(gè)，%；辦公項(xiàng)目（含工業(yè)辦公）4個(gè)，%；，%。從各類型商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比重看，住宅占77%，其次是寫字樓（含工業(yè)辦公），比重為10%，商業(yè)用房均為裙樓商業(yè)，比重僅5%。2010年上半年，南昌新增商品住宅進(jìn)一步向特區(qū)外集中，上半年入市的31個(gè)新盤中7個(gè)分別在特區(qū)內(nèi)、24個(gè)位于特區(qū)外，占全市五成以上，熱點(diǎn)區(qū)域龍華共有5個(gè)項(xiàng)目取得批準(zhǔn)預(yù)售，高于特區(qū)內(nèi)累計(jì)新增面積。第三，2010年上半年西湖區(qū)的實(shí)際銷售情況根據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年上半年，南昌累計(jì)成交商品住宅14519套，%，商品住宅整體成交均價(jià)約為21044元/平方米，%；西湖區(qū)2010年上半年共成交新房4226套，%，成交均價(jià)為20220元/平方米，%，主要是受萬科金域華府、熙龍灣以及觀湖園的拉升影響。雖然銷售有所下降，但房價(jià)卻穩(wěn)中有升，從長遠(yuǎn)發(fā)展的觀點(diǎn)來看，西湖區(qū)地域?qū)掗?，土地資源遠(yuǎn)勝于特區(qū)內(nèi)，在高企的房價(jià)下，稍為偏離市區(qū)更能搜尋到較為合適的性價(jià)比和理想的生活環(huán)境，總之，西湖區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景是非常樂觀的。觀瀾屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充足，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，有迷人的旅游度假勝地，有世界第一的擁有“216洞”的觀瀾湖高爾夫球會，有豐富的土地資源、水資源，有高嶺土等礦物資源，是海內(nèi)外商人興資辦廠的理想沃土，是有識之士安居樂業(yè)的好去處。今后要?jiǎng)?chuàng)新招商引資的思路，特別要把握世界汽車制造業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī)，主動(dòng)出擊，著力引進(jìn)國內(nèi)外知名汽車制造企業(yè)在西湖建立汽車整車和零部件的生產(chǎn)基地。距哈飛汽車南昌生產(chǎn)基地僅兩三公里的硅谷動(dòng)力汽車電子產(chǎn)業(yè)基地，已投入使用。南昌西湖區(qū)政府早已把觀瀾湖納入了政府的體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在此重點(diǎn)興建體育休閑產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)。南昌觀瀾高爾夫球會的興起就是一個(gè)縮影。觀瀾房地產(chǎn)已穩(wěn)步進(jìn)入開發(fā)期，土地儲備較多，政府全面支持房地產(chǎn)的發(fā)展，并借此改造舊城，提升中心區(qū)的形象，此乃“天時(shí)”。觀瀾鎮(zhèn)目前仍然屬于自由分散式發(fā)展模式，但土地儲備充足，極具備開發(fā)潛力；觀瀾鎮(zhèn)的商品房市場供應(yīng)量小，需求市場前景樂觀；房地產(chǎn)市場以生存需求為主，主要體現(xiàn)在數(shù)量的增長；房地產(chǎn)市場呈兩極化發(fā)展模式。根據(jù)一年內(nèi)在觀讕高爾夫消費(fèi)的團(tuán)體客戶的數(shù)量統(tǒng)計(jì)，不包括一些小的會議團(tuán)體的消費(fèi)，每年觀瀾高爾夫承辦近1000個(gè)大大小小的商務(wù)宴會和會議，每年在觀讕湖開會和商務(wù)度假的企業(yè)中，平均有43%的企業(yè)進(jìn)行了高爾夫的消費(fèi)。這里不僅有著珠三角地區(qū)最大最為高端的