【正文】 .......................................14 市場風險分析 ...................................................................................15第四章 建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 ......................................................17第五章 項目選址及建設(shè)條件 ..............................................................18 選址 ...................................................................................................18思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 1思南煙市巷舊城改造可行性研究報告思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告ChinaGuizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。本次用地位于城市中心地帶，地理位置優(yōu)越，交通便利，市政設(shè)施齊備，地質(zhì)條件良好，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 建設(shè)地點擬建地點：思南縣城煙市巷 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模該工程建筑占地面積 805 平方米，總建筑面積 11082 平方米:商業(yè)建筑面積 1036 平方米，住宅建筑面積 7530 平方米，地下層建筑面積 1458 平方米。思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 7 第二章 項目建設(shè)的必要性 思南縣經(jīng)濟社會發(fā)展狀況 位置范圍思南縣地處貴州省東部銅仁地區(qū)西南部，地處武陵山腹地，烏江流域的中心地帶，東經(jīng) 107176。28′，北 27176。10′，周邊分別與印江縣、石阡縣、鳳岡縣和德江縣接壤。銅遵公路干線橫穿縣境東西，黃金水道烏江縱貫?zāi)媳?，是黔東北聯(lián)系湘、渝、川的水陸交通要塞。 行政區(qū)劃、面積、人口思南縣現(xiàn)轄 14 個民族鄉(xiāng)，13 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?64 萬，全縣地域面積達 平方公里。最高海拔 1363 米，最低海拔 340 米，相對高差 1023 米。思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 8思南縣氣候溫和，年均氣溫 ℃，年均降雨量 毫米，無霜期 290 天。 土壤類型共有 5 個土類，15 個亞類，34 個土屬，82 個土種，主要土壤類型有黃壤，占土壤面積 %，水稻土占土壤總面積 %，其次是石灰土、紫色土、潮土等。礦產(chǎn)資源主要有煤、鐵、雄雌黃、重晶石、冰洲石、大理石等。全縣有大小水利工程 1005處，灌溉面積達 12022 公頃。境內(nèi)有神奇瑰麗的烏江山峽，千姿百態(tài)的天然溶洞，巧奪天工的石林景觀等。2022 年全縣總?cè)丝? 萬人，人口自然增長率為 ‰。糧食生產(chǎn)由簡單的數(shù)量型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。2022 年，思南縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的比例為 55：26：19。 思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 9 思南縣城總體規(guī)劃布局 城市性質(zhì)思南縣城是黔東部經(jīng)濟區(qū)物資貿(mào)易和交流中心之一；以發(fā)展高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品為主導(dǎo)，并形成以歷史名人為依托的地域特色文化產(chǎn)業(yè)；逐步成為銅仁經(jīng)濟區(qū)的重要城市之一。 城市對外交通及通訊思南交通便利，省道遵銅干線公路縱貫東西，縣道思石公路正在實施油路提級改造，全縣 27 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部通公路，境內(nèi)公路總長 3841多公里，銅遵公路貫穿全境，連接川黔，湘黔鐵路， 326 國道從縣境北西附近經(jīng)過，303 省道從縣城穿過，西接 326 國道，東至印江縣，也是遵義至銅仁的主要交通干線。境內(nèi)水運以烏江為骨架，通航水域 137 公里，其中烏江思南段 78 公里，水面寬 200340 米；有客貨碼頭 8 座，各類船只數(shù)百艘，200 噸級下貨輪暢通無阻，經(jīng)沿河至涪陵入長江。全縣交換機總?cè)萘窟_ 30592 門，實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通程控電話。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。 工程建設(shè)的必要性 本工程的建設(shè)可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味隨著思南縣社會經(jīng)濟的發(fā)展、城市建設(shè)的加快、城市化速度的提高、城市化模式的轉(zhuǎn)變。隨著城市的不斷發(fā)展，開發(fā)具有市場發(fā)展前景的居住區(qū)成為思南縣建設(shè)的當務(wù)之急，在這樣的背景下，煙市巷舊城改造工程將以其獨特的地理條件和區(qū)位優(yōu)勢，以精心設(shè)計的產(chǎn)品，改善中山街的城市景觀，為思南縣舊城更新樹立榜樣，帶來社會與市場的雙贏。使建筑物與環(huán)境相互融合，協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，本工程的建設(shè)可改善思南縣城區(qū)居住環(huán)境，提高城市品味。思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 11隨著本項目的實施，將拉動思南縣的經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展。 美化思南縣城環(huán)境該工程完成后，從前煙市巷臟亂差的大體環(huán)境將變得環(huán)境幽雅美觀，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化思南縣城的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。在建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、給排水設(shè)計、供配電設(shè)計、供熱通風設(shè)計、道路橋梁隧道設(shè)計、景觀園林綠化設(shè)計等各方面均日趨成熟與完善。 經(jīng)濟發(fā)展和市場調(diào)查結(jié)果看是可行的隨著經(jīng)濟發(fā)展以及人民生活水平的提高，在城市規(guī)劃時，人們逐漸認識到以人為本的重要性，為人們提供舒適優(yōu)美的生活環(huán)境，滿足思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 12人們生理乃至心理的各層次需要是對規(guī)劃者最基本的要求，隨著這幾年可持續(xù)發(fā)展概念的深入影響，人們在滿足自我需求的同時，更加注意以環(huán)境為本，盡可能保持環(huán)境原有的自然脈絡(luò)，盡可能減少對環(huán)境的破壞。本方案著重以人文本，尊重自然原則，綜合城市長遠發(fā)展規(guī)劃等因素精心設(shè)計而成。 政策面看是可行的建國以來，特別是改革開放以來，思南經(jīng)濟得到了突飛猛進的發(fā)展，但是，由于思南縣城人多地少，與經(jīng)濟的快速發(fā)展相配套的生活設(shè)施并未跟上經(jīng)濟發(fā)展的腳步，致使其嚴重滯后。本項目為居民提供了優(yōu)越的住宅環(huán)境，提高當?shù)鼐蜆I(yè)率，由于大量資金的注入，一定程度上搞活了當?shù)厥袌鼋?jīng)濟，積極響應(yīng)了當?shù)卣?。思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 13第三章 市場預(yù)測 市場調(diào)查目前思南縣城住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在 100m2以下的占總量的12%,住宅面積在 101120 m2的占總量的 39%,121140 m2占總量的31%,141 m2的上的占總量的 18%。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在 20 萬以下的占 26%,承受總價格在 2130 萬之間的占 %，承受總價格在 3140 萬的占 %，承受總價格在 41 萬以上的占 8%。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在地煙市巷舊城區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。2022 年第四季度江岸名都樓盤銷售均價在 27003300 元/平方米，且銷售情況良好：金輝疊翠園均價在 24002700 元/平方米且銷售情況同樣良好?？傮w而言，思南縣城新建樓盤本年度價格都有所提高。 產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前思南縣房地產(chǎn)投資大幅增加，為銅仁地區(qū)最為活思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 14躍的房地產(chǎn)市場之一。 此外，廉租房建設(shè)也不失為山城一道亮麗風景線。其中，第一批 780 套已完成主體 576 套，第二批 1570 套已完成主體 1300 套，第三批 1496 套已完成主體 750套。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。今年思南縣基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。從原因上看，主要有五：，地價上升。思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告China Design 15。，按揭的作用。，也成為了房市升溫。最終導(dǎo)致價格上揚。由于思南縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入思南。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米 2500 元左右。由于思南縣人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐思南以爭奪市場。另外知名企業(yè)得到追捧。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和省內(nèi)外的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。由于思南近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 市場風險分析，思南中學(xué)、思南師范的教師，思南縣城的企業(yè)管理人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。2）收入穩(wěn)定：公務(wù)員以及教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的生活環(huán)境。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。18建筑層數(shù)2+17。用地沿南北方向呈一梯形，地勢高差大，用地位于城市中心地帶，南面臨中山街，地塊上無高壓線，場地周邊交通條件十分優(yōu)越，城市配套設(shè)施完備，是住宅居住區(qū)理想的建設(shè)場地。建筑分為地下室與主題塔樓，、東側(cè)，、南，這樣的布局能夠很好的解決該項目與周圍建筑的日照問題。（做會所與地下停車場）及輔助功能用房，177。在一層平面上預(yù)留通道進入一層的平臺，該平臺作為入戶的主要入口及進入地下停車場的入口。Guizhou Institute of Building Materials Scientific Research amp。19將在貴州省銅仁地區(qū)思南縣思唐鎮(zhèn)中山街劃撥建設(shè)煙市巷片區(qū)舊城改造工程。 由于該地址位于思南縣思唐鎮(zhèn)中山街，交通非常便利。 項目建設(shè)工程條件 地形地貌整個用地呈不規(guī)則扇形用地，南北長約 112 米，東西寬約 136 米，用地面積約為 平方米。場地最高高程為 米，最低高程為 米，最大高差近 50 米，用地高差較大。 植被思南縣煙市巷舊城改造工程 可行性研究報告貴州省建材科研設(shè)計院 貴州省貴陽市沙沖南路 13 號 郵編: 550007 電話及傳真: 08516904158China Design項目區(qū)域光熱充足，以林、糧、經(jīng)濟作物為主，植被以馬尾松為主，其間有松杉混交林、茶林，尚存古老、稀有、珍貴樹種很多。 建設(shè)材料和運輸條件