【正文】 ，推出后均受到消費(fèi)者的追捧，但供給產(chǎn)品是以高端為主，中端產(chǎn)品缺乏，市場(chǎng)對(duì)中端小戶型產(chǎn)品存在相當(dāng)大的潛在需求，市場(chǎng)潛力巨大。目前鄭東新區(qū)客戶主要為高收入階層，多為高端群體。本項(xiàng)目商業(yè)房的開(kāi)發(fā)，主要是針對(duì)目前周邊生活配套不足而設(shè)置的社區(qū)型商業(yè)，既可完善自身配套，又能取得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。中央花園（二期）一、 樓盤(pán)具體概況案名鑫苑中央花園（2期）建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商鑫苑置業(yè)－萬(wàn)眾置業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)3700元/㎡物業(yè)位置金水路公開(kāi)日期 建筑類(lèi)型高層交房日期樓棟數(shù)44棟物業(yè)公司鑫苑物業(yè)占地面積210畝物業(yè)費(fèi)㎡三、價(jià)格分析最高價(jià)： 4200元/平米，層數(shù)： 13層以上；最低價(jià)： 2650元/平米，層數(shù)： 13層以下（公寓）。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況小區(qū)主要以中央水景為主，配以涼亭，雕塑小橋和花壇。六、本樓盤(pán)客戶特征：市內(nèi)的中端客戶較多，包括原鑫苑物業(yè)的老客戶。個(gè)案分析二：中義三、價(jià)格分析最高價(jià)：多層4600元/平米，層數(shù)： 6層。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況以蘇州園林設(shè)計(jì)為主，配合著小溪，躍瀑，旱地噴泉（即廣場(chǎng)）植被給人的視覺(jué)上的美。六、本樓盤(pán)客戶特征：私營(yíng)業(yè)主，中高收入者，投資者為主。個(gè)案分析三：興東純板樓設(shè)計(jì)，通風(fēng)效果好。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況規(guī)劃以水景為主，并設(shè)有成人游泳和兒童戲水池。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況臨黃河?xùn)|路四層商業(yè)用房，可自由聯(lián)體組合（一、二層聯(lián)體、三、四層聯(lián)體）總面積在1萬(wàn)㎡左右，未做銷(xiāo)售推廣。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：預(yù)售未取得，未有大范圍宣傳推廣；參加房展會(huì)展示、自身樓市、形象折頁(yè)宣傳等。東方名都一、樓盤(pán)具體概況案名東方名都建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商河南大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)3600元/㎡物業(yè)位置金水東路與黃河?xùn)|路交叉口南200米公開(kāi)日期2006年11月建筑類(lèi)型高層、小高層交房日期2008年2月樓棟數(shù)高層（4）小高層（2）物業(yè)公司大地物業(yè)占地面積58畝物業(yè)費(fèi)㎡月建筑面積10萬(wàn)㎡總套數(shù)488戶層數(shù)高18F、小高層12F銷(xiāo)售套數(shù)200戶主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)工程進(jìn)度4棟結(jié)頂主力面積138㎡、152 ㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套地下停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)街二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）1234三房二廳二衛(wèi)132137138143四房二廳二衛(wèi)152168169162復(fù)式220225特點(diǎn)分析：室內(nèi)交通動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)，面積，浪費(fèi)較多，且有暗衛(wèi)設(shè)計(jì)整體戶型設(shè)計(jì)一般。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況兩排樓間為中央水系花園，提出“中央闊景庭院”的景觀理念。六、本樓盤(pán)客戶特征：市區(qū)中高收入階層，主要以投資為主（包含部分大地集團(tuán)，糧油集團(tuán)內(nèi)部人員）周邊行政機(jī)關(guān)的工作人員，主要以居住為主。個(gè)案分析五盛世年華一、樓盤(pán)具體概況案名盛世年華建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商裕興置業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)3800元/㎡（未開(kāi)盤(pán)，暫定）物業(yè)位置金水東路與黃河?xùn)|路交叉口南200米公開(kāi)日期2006年11月建筑類(lèi)型高層交房日期2007年8月樓棟數(shù)16棟物業(yè)公司未定占地面積110畝物業(yè)費(fèi)㎡月（認(rèn)購(gòu)）建筑面積20萬(wàn)㎡總套數(shù)1200套層數(shù)16F銷(xiāo)售套數(shù)500套（認(rèn)購(gòu)）主力戶型一室一廳，二室一廳工程進(jìn)度北區(qū)8棟封頂，南區(qū)2棟封頂主力面積65㎡ 88㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套雙氣小產(chǎn)型（地暖入戶）二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）123一房一廳一衛(wèi)606568二房二廳一衛(wèi)858895三房二廳二衛(wèi)120128132四房二廳二衛(wèi)142144特點(diǎn)分析：布局方正，精致實(shí)用，臥室用外飄窗設(shè)計(jì)增加了采光面。三、價(jià)格分析認(rèn)購(gòu)期間價(jià)格未定，均價(jià)3800元/㎡。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況商業(yè)暫未推廣，也未有認(rèn)籌活動(dòng)，面積單位160㎡（聯(lián)體），臨黃河?xùn)|路設(shè)置。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：市區(qū)內(nèi)大型廣告牌宣傳；自身單頁(yè)，折頁(yè)宣傳（未取的預(yù)售，未有報(bào)廣宣傳）。立體世界一、樓盤(pán)具體概況案名立體世界建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)一套一價(jià)，均價(jià)總價(jià)36萬(wàn)左右（合4000元/㎡）物業(yè)位置黃河?xùn)|路與商鼎路交叉口公開(kāi)日期2006年9月建筑類(lèi)型高層交房日期2008年3月樓棟數(shù)7棟物業(yè)公司新芒果物業(yè)占地面積79畝物業(yè)費(fèi)㎡月建筑面積13萬(wàn)㎡總套數(shù)919套層數(shù)15F 18F銷(xiāo)售套數(shù)700套左右主力戶型 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)工程進(jìn)度13F主力面積80㎡ 95㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套雙氣、會(huì)所二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型所占比率面積（單位：平方米）1234一房一廳一衛(wèi)30%50（奇數(shù)層送26）50（偶數(shù)層送12）二房二廳一衛(wèi)45%94（奇數(shù)層送20）94（偶數(shù)層送12）87（送20）95（送20）三房二廳二衛(wèi)15%110（奇數(shù)層送28）110（偶數(shù)層送23）、四房二廳二衛(wèi)10%特點(diǎn)分析：采用奇偶層錯(cuò)層設(shè)計(jì)，在層高5米中設(shè)計(jì)錯(cuò)層贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)新穎。三、價(jià)格分析一房一價(jià)，均套價(jià)36萬(wàn)左右，合4000元/㎡。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況㎡，沿黃河?xùn)|路和商鼎路排布，現(xiàn)正接受VIP認(rèn)購(gòu)，交納5000元定金。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：公交站廳，高速收費(fèi)站，報(bào)紙廣告，夾報(bào)及自身媒體相信結(jié)合的大范圍宣傳渠道。中央特區(qū)（一期）一、樓盤(pán)具體概況案名順馳中央特區(qū)（一期）建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商河南順馳置業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)4200元/㎡物業(yè)位置農(nóng)業(yè)路與中央大道交匯處西南角公開(kāi)日期2006年9月建筑類(lèi)型小高層、高層交房日期2007年8月樓棟數(shù)一期21棟（6高、15小高）物業(yè)公司順馳物業(yè)占地面積456畝（共計(jì)）物業(yè)費(fèi)㎡建筑面積㎡（一期）銷(xiāo)售套數(shù)950套層數(shù)小高12F、高18F主力戶型三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)總套數(shù)1051（一期）主力面積146㎡ 、162㎡186㎡工程進(jìn)度全部封頂交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）123二房二廳一衛(wèi)110115三房二廳二衛(wèi)135139146四房二廳二衛(wèi)162172186復(fù)式252260特點(diǎn)分析：二室到復(fù)式面積，從110㎡260㎡不等，戶型設(shè)計(jì)整體面積偏大。三、價(jià)格分析最高價(jià)： 4650元/平米，層數(shù) 11F和17F（復(fù)式）最低價(jià)：3980元/平米，層數(shù)： 2 F和3F（商業(yè)2F） 分析： 均價(jià)4200元/㎡，最低價(jià)為2F最高價(jià)為復(fù)式，其中1F（小區(qū)內(nèi)）送花園。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況一期34套，共約6000㎡，未出售。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：在戶外宣傳較多，包括公交站廳，戶外廣告；報(bào)廣，夾報(bào)較多。民航花園一、樓盤(pán)具體概況案名民航花園建筑風(fēng)格現(xiàn)代開(kāi)發(fā)商河南民航房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置業(yè)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)3850元/㎡（含暖氣初裝費(fèi)）物業(yè)位置鄭東新區(qū)民航路東段公開(kāi)日期2006年3月建筑類(lèi)型多層、帶電梯交房日期2007年4月樓棟數(shù)33棟物業(yè)公司未定占地面積150畝物業(yè)費(fèi)未定建筑面積㎡總套數(shù)1100余套層數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)1000套左右主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)工程進(jìn)度封頂主力面積㎡ 、㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套多層帶電梯，24小時(shí)生活熱水，直飲水、地溫中央空調(diào)二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）12二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)254復(fù)式特點(diǎn)分析：戶型方正，南北通透，主臥室運(yùn)用八角窗擴(kuò)大采光面，專(zhuān)設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況以綠地，水系，綠帶，樹(shù)陣，噴泉及小品等為載體，營(yíng)造靈動(dòng)，綠色和諧的園林景觀。六、本樓盤(pán)客戶特征：民航集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)購(gòu)一部分，品質(zhì)高而價(jià)位適中，受到投資客戶及高瑞人群的追捧。個(gè)案分析九：中油三、價(jià)格分析最高價(jià)：4500元/平米，層數(shù) 14層 最低價(jià)：3900元/平米，層數(shù)：一層 分析：前期認(rèn)購(gòu)，交1萬(wàn)抵2萬(wàn)（截止11月份）。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況：有商業(yè)房，但尚未對(duì)外銷(xiāo)售。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前有報(bào)紙、戶外及電臺(tái)廣告強(qiáng)勢(shì)投放，目前僅戶外、公交及電臺(tái)廣告。百合公寓（二期）一、樓盤(pán)具體概況案名綠城百合（二期風(fēng)荷苑）建筑風(fēng)格海派開(kāi)發(fā)商河南中州綠城置業(yè)投資有限公司銷(xiāo)售均價(jià)4100元/㎡（含暖氣初裝費(fèi)）物業(yè)位置鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)路與第三城市中心道路交匯初公開(kāi)日期2005年9月建筑類(lèi)型多層、小高層交房日期2007年9月樓棟數(shù)17棟（二期）物業(yè)公司綠城物業(yè)占地面積總497畝物業(yè)費(fèi)㎡月（多層）㎡月（帶電梯）建筑面積40萬(wàn)㎡（總）總套數(shù)共四期2400套左右（二期600套）層數(shù)、8F、12F銷(xiāo)售套數(shù)150套左右主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 兩房?jī)蓮d工程進(jìn)度封頂主力面積100㎡140㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套雙氣、地下停車(chē)場(chǎng)、泛會(huì)所二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）1234二房二廳一衛(wèi)99三房二廳二衛(wèi)120145138149四房二廳二衛(wèi)195168其它（五房）260特點(diǎn)分析：戶型設(shè)計(jì)緊湊，布局方正，主臥室設(shè)有八角陽(yáng)臺(tái)，采光效果好。 三、價(jià)格分析最高價(jià)： 4500元/平米，層數(shù)： 5層 最低價(jià)： 3900元/平米，層數(shù)： 2層 分析：一層為商業(yè)用房，二層受到一定干擾且陽(yáng)臺(tái)不封閉存在一定安全隱患，故價(jià)格最低。五、有無(wú)商業(yè)用房，面積、售價(jià)和銷(xiāo)售情況100150㎡，2萬(wàn)元/㎡，銷(xiāo)售30%。七、本樓盤(pán)廣告投放情況：戶外廣告（農(nóng)業(yè)路與中州大道，金水路中醫(yī)學(xué)院附近），十報(bào)紙夾報(bào)（大河報(bào)）為主同時(shí)在FM音樂(lè)廣播臺(tái)投放電臺(tái)廣告。老街（二期）一、樓盤(pán)具體概況案名老街二期黃金歲月建筑風(fēng)格海派開(kāi)發(fā)商河南老街坊置業(yè)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)3950元/㎡物業(yè)位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與九如路交匯處公開(kāi)日期2004年一期開(kāi)始宣傳建筑類(lèi)型多層、交房日期2007年5月31日樓棟數(shù)25棟（二期）物業(yè)公司上海永綠物業(yè)占地面積130余畝（二期）總430畝物業(yè)費(fèi)㎡月建筑面積約10萬(wàn)㎡（二期）總套數(shù)800套層數(shù)、8層帶電梯銷(xiāo)售套數(shù)700套左右主力戶型三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 兩房?jī)蓮d一衛(wèi)工程進(jìn)度現(xiàn)房主力面積93㎡、130㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯小區(qū)配套雙氣、車(chē)庫(kù)二、戶型、面積種類(lèi)及分析戶型面積（單位：平方米）1234二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)特點(diǎn)分析：布局方正，精致實(shí)用，臥室用外飄窗設(shè)計(jì)增加了采光面，美觀實(shí)用。四、小區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)情況建筑小品，坡地景觀，營(yíng)造高低起伏的景觀效果。 六、本樓盤(pán)客戶特征：以居住客戶為主，少量投資客戶。別墅產(chǎn)品：個(gè)案分析十二：中凱鉑宮建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格開(kāi)發(fā)商鄭州中凱東興房地產(chǎn)置業(yè)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)別墅8000元/㎡、洋房4800元/㎡物業(yè)位置鄭東新區(qū)龍湖環(huán)路與北運(yùn)河交匯處交房日期07年11月18日建筑類(lèi)型6層電梯洋房、疊加別墅物業(yè)公司香港戴德梁行樓棟數(shù)7棟電梯洋房、17幢疊加別墅物業(yè)費(fèi)未定占地面積131畝總套數(shù)220（疊加別墅68套）建筑面積7萬(wàn)㎡銷(xiāo)售率40%層數(shù)電梯洋房6層、疊加別墅4層工程進(jìn)度建至2層主力戶型電梯洋房三室二廳二衛(wèi)交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯主力面積㎡、㎡小區(qū)配套室內(nèi)游泳室，健身房二、本樓盤(pán)周邊區(qū)域狀況分析本項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)南北運(yùn)河交匯處東北方向，南臨60米寬260米運(yùn)河綠化帶，環(huán)境優(yōu)美。四、銷(xiāo)售價(jià)格分析銷(xiāo)售均價(jià)：疊加別墅8000元/平米，電梯洋房4800元/㎡；分析：本項(xiàng)目的價(jià)格在鄭區(qū)價(jià)格與同類(lèi)產(chǎn)品相比價(jià)格較高。目前銷(xiāo)售88套，銷(xiāo)售率40%。七、物業(yè)管理分析：由香港戴德梁行進(jìn)行管理，提供鐘點(diǎn)保姆，洗衣訂餐，交費(fèi)等特約服務(wù)。九、綜合分析本項(xiàng)目為鄭州首個(gè)涉外社區(qū)，整體品質(zhì)較高，其限制目標(biāo)客戶的策略，這在鄭州尚屬首例，但從目前的銷(xiāo)售情況來(lái)看，并不看好。聯(lián)盟新城（三期）一、樓盤(pán)具體概況案名聯(lián)盟新城（三期）建筑風(fēng)格中式別墅開(kāi)發(fā)商鄭州聯(lián)盟新城置業(yè)有限公司銷(xiāo)售均價(jià)8000元/㎡物業(yè)位置農(nóng)業(yè)路與第三城市中心軸線路交匯處公開(kāi)日期