【正文】 競爭樓盤的調(diào)查，主要選取“中州大道以東，東風(fēng)東路－農(nóng)業(yè)東路－金水東路沿線”，即鄭東新區(qū)范圍內(nèi)的在售房地產(chǎn)項目的信息資料。鉑宮個案分析十三：建業(yè)百合公寓（二期）個案分析十一：綠地民航花園個案分析九：中油立體世界個案分析七：順馳東方名都個案分析五：裕興阿卡迪亞（三期）個案分析三：興東新城置業(yè)鄭東新區(qū)項目市場調(diào)查報告之二競爭樓盤分析目　　錄前 言一、競爭樓盤綜合分析二、競爭樓盤個案分析住宅產(chǎn)品：71個案分析一：鑫苑2. 區(qū)域環(huán)境優(yōu)越龍子湖大學(xué)城提升了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境，鄭東新區(qū)高要求和高標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)環(huán)境規(guī)劃，又滿足人們對健康生活的追求，本區(qū)域優(yōu)越的自然環(huán)境使本地塊居住價值得到進一步發(fā)展。五 結(jié)　　論本項目所在區(qū)域，位置優(yōu)越，交通條件得天獨厚，區(qū)域內(nèi)匯集了眾多高檔居住小區(qū)、中高端收入階層、以及政府機構(gòu)，已形成了優(yōu)越的行政、投資、居住市場氛圍，發(fā)展與規(guī)劃前景本市場一致看好。新興商業(yè)區(qū)目前本地塊區(qū)域內(nèi)，缺乏較為集中的商業(yè)配套，商業(yè)設(shè)施匱乏。本項目區(qū)域?qū)儆谖磥磬崠|新區(qū)的發(fā)展方向，同時也是鄭州市未來的重點發(fā)展區(qū)域。（二）、本地塊區(qū)域發(fā)展鄭汴橋頭堡隨著鄭州市大中原城市群――即“鄭汴一體化”的城市發(fā)展建設(shè)啟動，市政府將以金水東路、新107國道為起點，向東直至開封市區(qū)。本項目東邊緊鄰的龍子湖高校園區(qū)，目前已有華北水利水電學(xué)院、河南中醫(yī)大學(xué)、中州大學(xué)、鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院、河南廣播電視大學(xué)、河南教育學(xué)院等10余所大學(xué)進駐，緊鄰的科技園區(qū)內(nèi)已有中國電子科技集團公司鄭州產(chǎn)業(yè)園等4個項目入駐。鄭東新區(qū)高速公路環(huán)繞，交通發(fā)達；生態(tài)回廊屏障，綠樹成蔭；河流湖泊相映，碧波蕩漾。綜合分析本項目周邊的生活配套設(shè)施缺乏，尤其是醫(yī)療、購物、休閑、幼教等配套設(shè)施匱乏；本項目周邊的基本沒有商業(yè)，目前僅有的商業(yè)活動只限于城中村門面房的基本日常經(jīng)營，周邊居民購物還須到市內(nèi)，商業(yè)設(shè)施缺乏是本項目的薄弱環(huán)節(jié)；但本項目緊靠的城中村――金莊，由于金水區(qū)祭城鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府所在地就在金莊轄區(qū)內(nèi)，村莊內(nèi)基礎(chǔ)生活配套設(shè)施相應(yīng)較為齊備，為本項目的配套做出一定的補充。（二）教育名稱位置小學(xué)祭城鎮(zhèn)第一中心小學(xué)楊子六路與黃山路交叉口中學(xué)金水三中楊子六路與黃山二路交叉口鄭州十七中東風(fēng)東路與祭城路交叉口 （祭城鎮(zhèn)中心學(xué)校第一小學(xué)） （金水三中）■小 結(jié)：本地塊區(qū)域內(nèi)教育配套缺乏幼兒教育，并且缺乏名校，基礎(chǔ)教育設(shè)施不完善。綜合分析：本項目緊鄰區(qū)域以及大區(qū)域環(huán)境內(nèi)的交通狀況、交通條件優(yōu)越；隨著鄭汴高速路站的運營以及新鐵客運站的籌建，結(jié)合現(xiàn)有的交通路狀，本項目區(qū)域?qū)⒊蔀猷嵵菔屑袇^(qū)干道、城際高速路、鐵路于一體的立體交通樞紐。道 路路 狀路　況金水東路（鄭開大道）市區(qū)主干道雙向十車道，機動八車道，路面平整，車流量較大楊子七路輔干道雙向六車道，機動四車道，路面平整，車流稀少東風(fēng)東路市區(qū)主干道雙向八車道，機動車六車道，路面平整，車流量一般黃山二路輔干道雙向六車道，機動四車道，路面平整，車流稀少黃山路輔干道雙+向六車道，機動四車道，路面平整，車流稀少 （黃山二路） （楊子七路）■小結(jié)：本項目周邊的道路狀況優(yōu)越，多條市區(qū)干道和輔道構(gòu)成本項目便利的交通優(yōu)勢。隨著開發(fā)力度的加大，更多的機關(guān)入駐、公共配套的成熟、生態(tài)環(huán)境的加強，本項目區(qū)域的居住價值和商業(yè)價值將隨著鄭東新區(qū)的發(fā)展逐步顯現(xiàn)出來。綜合分析：從區(qū)位上來講，本項目地塊區(qū)域?qū)儆卩崠|新區(qū)東部發(fā)展區(qū)域，同時也是鄭東新區(qū)內(nèi)CBD商務(wù)區(qū)、商貿(mào)物流園區(qū)和龍子湖高校園區(qū)三大板塊的結(jié)合部，鑒于本項目的地理位置從屬關(guān)系，本項目的區(qū)域歸屬為――鄭東第三極，即本項目區(qū)域?qū)⒊蔀槔^鄭東第一極CBD商務(wù)區(qū)、第二極商貿(mào)物流區(qū)之后的鄭東第三極――龍湖高校區(qū)復(fù)合生活圈。本項目環(huán)境現(xiàn)狀（1）一方面整個區(qū)域為新建城區(qū)，環(huán)境規(guī)劃到位；另一方面政府對本區(qū)域的園藝綠化的要求和標(biāo)準(zhǔn)較高，對區(qū)內(nèi)的生態(tài)建設(shè)力度很大。（4）人文、行政 本區(qū)域?qū)儆谛鲁情_發(fā)區(qū)，在文化教育設(shè)施建設(shè)方面開發(fā)較為全面，目前區(qū)域內(nèi)從幼教、小學(xué)到中學(xué)、高校，教育設(shè)施配套齊全，有效解決了本區(qū)域的教育問題，隨著龍湖高校區(qū)的完善開發(fā)，本區(qū)域人文環(huán)境將得到極大的提升。龍子湖通過運河與龍湖及其他河渠相連，是鄭東新區(qū)生態(tài)水系的重要組成部分，也為高校園區(qū)的莘莘學(xué)子們創(chuàng)造了優(yōu)美獨特的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。高校園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有龍子湖，取“望子成龍”之意。（3）龍子湖高校園區(qū)：龍子湖高校園區(qū)位于新107國道和鄭開大道（金水東路）交匯處東北，處于鄭東新區(qū)最東部的位置。商住物流區(qū)，是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。目前內(nèi)環(huán)的28棟建筑已全部完工，并銷售完畢，外環(huán)大部分項目已經(jīng)開始開發(fā)，仍處在銷售階段，CBD的整體優(yōu)美形象已為市民高度認(rèn)可。，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時不夜城。項目區(qū)域現(xiàn)狀本項目地塊西接鄭東CBD商務(wù)區(qū)，南連商貿(mào)物流區(qū)，東部緊鄰龍子湖高校園區(qū)。新城置業(yè)鄭東新區(qū)項目前期方案（匯編）新城置業(yè)鄭東新區(qū)項目市場調(diào)查報告之一區(qū)域狀況分析目 錄一、區(qū)域現(xiàn)狀分析二、交通狀況分析三、配套狀況分析四、區(qū)域發(fā)展分析五、結(jié)論一 區(qū)域現(xiàn)狀分析項目地塊CBD商務(wù)區(qū)商貿(mào)物流區(qū)龍子湖高校區(qū)１、項目位置現(xiàn)狀本項目位于鄭東新區(qū)內(nèi)、金水東路與東風(fēng)東路交叉口的東北處。本項目由兩塊地塊組成，為沿金水東路與東風(fēng)東路交叉口往東橫跨黃山二路、黃山路兩個路段，總占地92畝。目前鄭東新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀如下：（1）中央商務(wù)區(qū)（CBD）：CBD――中央商務(wù)區(qū)位于中州大道東側(cè)、鄭東新區(qū)的西部，是鄭東新區(qū)的核心區(qū)。環(huán)形建筑群中間布置有國際會展中心、河南省藝術(shù)中心和高達280米的會展賓館等標(biāo)志性建筑。（2）商貿(mào)物流區(qū)：商貿(mào)物流區(qū)位于中州大道與新107國道之間、商都路沿線，處于鄭東新區(qū)中南部位置。目前區(qū)內(nèi)已建成并開始營業(yè)的有澳柯瑪物流園、金三角建材城、鄭東建材家居城、金地塑鋼市場等，一大批以物流、建材為主的商貿(mào)中心，極大的帶動了商貿(mào)物流園區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域建設(shè)發(fā)展。規(guī)劃面積約22平方公里，主要由10余所高等院校組成。湖面伸入各大學(xué)校區(qū)，湖中有近兩千畝的湖心島，島上規(guī)劃有圖書館、體育場等公共設(shè)施。目前目前已有華北水利水電學(xué)院、河南中醫(yī)大學(xué)、中州大學(xué)、鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院、河南廣播電視大學(xué)、河南教育學(xué)院等10余所大學(xué)進駐，同時緊鄰高校園區(qū)的科技園區(qū)內(nèi)，已有中國電子科技集團公司鄭州產(chǎn)業(yè)園等4個項目入駐，龍子湖高校園區(qū)內(nèi)進駐人口已達到5萬余人。同時，本區(qū)域內(nèi)金水東路沿線，匯集了諸多市直機關(guān)，如軍分區(qū)空軍后勤、市檔案局、省疾病控制中心、市中級法院、市國土資源局、省司法廳、省交通廳、省藥監(jiān)局、高速聯(lián)網(wǎng)中心、省電信公司等，由市內(nèi)至新區(qū)沿襲了金水路“行政大道”的美譽。（2）目前沿金水東路兩側(cè)20米的綠化帶、沿新107國道中間綠化帶及路兩側(cè)的防護林，目前都已經(jīng)到位，并已形成了鄭東新區(qū)標(biāo)志性的道路綠化形象。本區(qū)域的自然環(huán)境相比市區(qū)來講，空氣清新、綠化環(huán)境優(yōu)良，是居住、頤養(yǎng)的好去處。二 交通狀況分析（一）道路現(xiàn)狀本項目區(qū)域內(nèi)，南北干道2條：金水東路（鄭開大道）、楊子七路；東西向主干道3條：東風(fēng)東路、黃山二路、黃山路。（二）交通條件本項目周圍共4條公交路線，具體為：公交行車時間行車區(qū)間K115路7：00－19：00紫荊山―金水路黃山路―河南教育學(xué)院新區(qū)站點距離本項目3分鐘路程114路7：00－19：00商品大世界―楊子路（黃山二路與楊子七路交叉口）―廟張站點緊鄰本項目兩地塊之間43路7：00－19：00紫荊山―金水路黃山路―河南中醫(yī)大學(xué)站點距離本項目3分鐘路程48路6：30－19：00公交電車公司－金成路祭城站點距離本項目10分鐘路程305路6：30－18：40市急救中心－祭城鎮(zhèn)政府－黃莊站點距離本項目5分鐘路程■小結(jié)：目前已有上述5趟公交車分布項目周邊，為將來本項目提供了便捷的交通條件。三 配套狀況分析（一）行政服務(wù)機構(gòu)名稱位置祭城鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府東風(fēng)東路與祭城路交叉口東50米祭城鎮(zhèn)派出所黃山二路與金水東路交叉口北150米金莊警務(wù)室黃山路與楊子六路交叉口金水東路供電所黃山二路與金水東路交叉口北150米 （祭城鎮(zhèn)政府） （祭城鎮(zhèn)派出所） （金莊派出所） （金水東路供電所）■小 結(jié)：這四家行政服務(wù)機構(gòu)分布本項目周邊緊鄰區(qū)域內(nèi)，對本項目居民的行政服務(wù)、安防等方面提供較好保障。（三）金融設(shè)施名稱位置鄭州市農(nóng)村信用社黃山二路與楊子六路交叉口中國銀行經(jīng)三路支行農(nóng)業(yè)路與經(jīng)三路交叉口東北角 (鄭州市農(nóng)村信用社祭城支行) （中國農(nóng)業(yè)銀行祭城支行）■小 結(jié)：本區(qū)域內(nèi)的僅有2家金融機構(gòu)，目前僅為城中村居民一般儲蓄、存貸網(wǎng)點使用。四 區(qū)域發(fā)展分析（一）、鄭東新區(qū)發(fā)展情況本項目所在區(qū)域為鄭東新區(qū)，根據(jù)鄭東新區(qū)總體發(fā)展概念規(guī)劃方案，將“生態(tài)城市”、“共生城市”、“新陳代謝城市”，以及“環(huán)形城市”等先進理念應(yīng)用于新區(qū)總體規(guī)劃中，體現(xiàn)了新穎的創(chuàng)意和獨特的風(fēng)格。根據(jù)鄭東新區(qū)總體規(guī)劃，使未來的鄭州具有歷史與現(xiàn)代、新城與老城、自然與城市“共生”的理念，成為世界城市之林中獨具魅力和特色的現(xiàn)代化城市。在河南省政府、鄭州市政府兩級政府的鼎力扶持下，隨著周邊配套設(shè)施日益完善，鄭東新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將更加顯著。而本項目正處于金水東路、新107國道這一區(qū)域內(nèi)，因此本項目有著鄭汴一體化橋頭堡優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢。交通大樞紐本項目緊鄰的金水東路和新107國道目前以構(gòu)成了便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，不久就要運營的高速公路客運站，以及未來即將籌建的新鐵客運站，將構(gòu)建出鄭州又一個交通大樞紐，未來的地理優(yōu)勢更加突出，這也為本項目區(qū)域的發(fā)展提供有利支持。但隨著龍子湖高校園區(qū)的逐步完善，大量學(xué)生群體的消費需求，加上高速公路客運站和新鐵客運站的籌建、運營后迅速增加的流動人員的消費需求，本項目區(qū)域?qū)⑿纬舌崠|新區(qū)東部新型商業(yè)圈，同時也為本項目商業(yè)開發(fā)帶來有利的市場機遇。本項目在區(qū)域功能上具備居家生活、房產(chǎn)投資、商業(yè)開發(fā)等多種功能，市場潛力巨大。金水東路、新107國道、東風(fēng)東路、鄭汴快速路、新鐵客運站為本項目建立起便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使本地塊在開發(fā)上具有更高的可塑性，同時也提升了本地塊開發(fā)潛力和開發(fā)價值。中央花園（二期）個案分析二：中義龍騰盛世（一期）個案分析四：大地盛世年華個案分析六：新芒果中央特區(qū)（一期）個案分析八：民航置業(yè)運河上郡（一期）個案分析十：綠城老街（二期）別墅產(chǎn)品：個案分析十二：中凱聯(lián)盟新城（三期）前 言本次市場調(diào)查，主要是圍繞東區(qū)目前在售的樓盤進行的針對性調(diào)查，通過對這些樓盤的分析研究，為本案的產(chǎn)品定位、價格定位等方面提供相應(yīng)的參考依據(jù)。在調(diào)查過程中，樣本項目的采樣涵蓋了住宅、別墅等高檔樓盤。３、調(diào)查時間:10月26日－11月10日現(xiàn)將此次調(diào)查結(jié)果綜合分析如下：（一）鄭東新區(qū)總體分析：【鄭東新區(qū)】：目前在“中州大道以東，北至東風(fēng)路、南到鄭汴路”這一范圍內(nèi)，除去CBD內(nèi)環(huán)的項目外，未來1－2年內(nèi)開發(fā)的樓盤總計有20多家，實際推向市場的在售樓盤為13家（不計定向開發(fā)和商業(yè)項目），開發(fā)量3000畝左右，總開發(fā)面積近250萬㎡，總套數(shù)在1萬套左右，其中已銷售了6000余套?！拘粜汀浚亨崠|新區(qū)因為優(yōu)美的環(huán)境建造和巨大的發(fā)展?jié)摿?，使置業(yè)鄭東成為市場熱點，在鄭東置業(yè)也成為了成就感、榮譽感的象征。近期，在區(qū)域市場內(nèi)出現(xiàn)的裕興立體世界兩家中小戶型樓盤，市場反映熱烈。因此，隨著鄭東新區(qū)、鄭汴一體化的建設(shè)發(fā)展，區(qū)域市場對小戶型的關(guān)注度會更加高漲，市場潛力巨大，這為本項目的產(chǎn)品定位提供了市場參考。同時，農(nóng)業(yè)路、老107國道以東，綠城百合、聯(lián)盟新城、第一大街、溫哥華廣場、寶龍城市廣場等大體量商業(yè)的推出，也將區(qū)域內(nèi)的商業(yè)進一步延伸、擴展。因此，本項目如果開發(fā)商業(yè)用房，在商業(yè)的設(shè)計上，要注重考慮社區(qū)型商業(yè)，以便于銷售或出租。中央花園（二期）3700元/㎡890套，售630套70%中義龍騰盛世4000元/㎡（意向）542套，認(rèn)購200套（未售）大地盛世年華3800元/㎡（意向）1200套，認(rèn)購500套（未售）新芒果中央特區(qū)（一期）4200元/㎡1051套，售650套60%民航花園3850元/㎡1100套，售1000套90%中油百合公寓（二期）4100元/㎡600套，售150套25%綠地區(qū)域沿線的住宅產(chǎn)品云集，且多為高檔社區(qū)，市場供應(yīng)量較大；l 本區(qū)域內(nèi)高檔住宅樓盤較多，平均價格在3990元/㎡價格左右，普遍較市區(qū)貴到500元/㎡；l 同時，上述項目整體的銷售狀況均保持在60％以上的銷售率，市場對此區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品已廣為認(rèn)同；（三）別墅產(chǎn)品綜合分析：樓盤價格主力戶型面積銷售率中凱（四）綜合分析及建議：（1）鄭東新區(qū)為鄭州市城市發(fā)展建設(shè)的重點區(qū)域，區(qū)域的景觀價值、人文價值、發(fā)展?jié)摿Φ玫绞袌龅膹V泛認(rèn)同，區(qū)域內(nèi)的大批知名的高檔住宅產(chǎn)品目前產(chǎn)銷兩旺；同時結(jié)合城市發(fā)展對本區(qū)域的地段價值和發(fā)展?jié)摿M一步升華挖掘，本區(qū)域的市場價值將日新月異。如新芒果盛世年華等