【正文】 00元/㎡單層總價35－45萬元聯體面積100－120㎡聯體單價3000－4500元/㎡聯體總價45－55萬元（四）擔心問題：在購買擔心的問題中，集中在以下幾個方面：物業(yè)管理、配套設施、入住時間、開發(fā)商信譽和實力、投資回報、工程質量、子女入學……三 背景資料分析（一）調查說明重點調查目標客戶的職業(yè)、家庭月收入及目標客戶年齡，為本項目客戶定位提供參考。（二）產品趨向分析：根據市場調查狀況，產品趨向依次為：多層住宅、小高層住宅、商業(yè)用房。（八）分析方法：頻率分析、多變量分析二 調查總結（一）客戶特征分析：年齡區(qū)間在30—40之間；職業(yè)多為個體私營業(yè)主、公司中高層、機關職員、公司職員；家庭平均收入在3000－5000元/月之間。（三）調查時間：2006年10月26日——11月10日（四）調查方法：問卷調查（五）調查方法：重點抽樣、區(qū)域配額抽樣（六）問卷樣本數量：共投放問卷100份，回收有效問卷80份，樣本有效率80%。一 調查說明（一）調查目的了解消費者與目標客戶對新城置業(yè)及本項目項目的看法與意見；了解消費者未來兩年內的購房趨向及投資偏好；了解市場及目標客戶對本宗地的開發(fā)情景預想；了解目標客戶對本宗地開發(fā)各類產品的具體建議與要求。針對本項目的目標市場，本次調查采用了重點調查與區(qū)域配額抽樣相結合的方法，本次市場調查共走訪客戶142位，投放問卷100份，有效客戶（愿意接受訪問，且符合調查要求）有80位，目標客戶的尋找重點從以下幾個方面進行： （1）本項目區(qū)域周邊的目標市場（金水東路沿線政府機關、以及鄭東新區(qū)CBD內環(huán)區(qū)域）；（2）市區(qū)內其他區(qū)域的目標客戶（市區(qū)內東明路以東區(qū)域的部分企事業(yè)單位）；（3）專業(yè)人士：房地產企業(yè)老總、營銷總監(jiān)、銷售經理、代理公司老總、專家教授等；（4）投資人士（近1－2年有投資意向的客戶）；（5）受訪客戶特征：在所調查的客戶中，年齡分布在30—40歲之間，家庭平均月收入在4000元以上，職業(yè)主要有私營業(yè)主、公司中高層管理人員、公司職員、專業(yè)人士等。整個推廣方式主要是通過推介會，戶外廣告，報紙廣告展開。六、物業(yè)管理分析：由世界知名物業(yè)管理公司士邦魏理仕進行顧問管理，提供多項貴族式特約服務，奉行“貴族享受”的服務理念。目前緊鄰區(qū)域內高檔樓盤較多，客戶可選擇性大，銷售狀況一般。三、價格分析銷售均價：8000元/平米分析：本項目的價格在鄭區(qū)價格與同類產品相比價格較高。雙主臥帶雙套間設計，臥室豪華、氣派。個案分析十三：建業(yè)八、樓盤營銷策略與推廣方式分析本項目的定位于涉外社區(qū)，由政府參與采取限制目標客戶身份的銷售策略，這在鄭州尚屬首例，整個推廣方式主要是通過推介會，戶外廣告，報紙廣告。六、樓盤客戶特征本項目客戶只賣給世界500強的企業(yè)的高管及港澳臺歸國華僑人士買房必須開單位證明或身份證明，經過審批后才能買。五、銷售情況分析2006年9月30日開盤，洋房加疊加別墅總計220套。三、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）1232房2廳1衛(wèi)（電梯洋房）3房2廳2衛(wèi)（電梯洋房）5室2廳3衛(wèi)（疊加別墅）特點分析：疊加別墅每幢4戶，立面造型為半圓的形狀，與傳統(tǒng)疊加別墅設計有所創(chuàng)新，電梯洋房的采用大而寬，短進深設計尺度，三房二廳設計較好，二房二廳功能布局不合理。鉑宮一、樓盤具體概況案名中凱七、本樓盤廣告投放情況：東風路戶外廣告，參加房展會，少量報紙廣告與夾報配合，比較注重網絡推廣。五、有無商業(yè)用房，面積、售價和銷售情況100150㎡ ，8000元/㎡，銷售50%。三、價格分析最高價：4500元/平米，層數：8層 最低價：3800元/平米，層數：1層 分析：多層住宅，三、四層價格較高，一、二層較低，帶電梯洋房價格較高。個案分析十一：綠地六、本樓盤客戶特征：以經濟基礎較為殷實的中產階層為主，比較重視樓盤品質，區(qū)域配套情況。四、小區(qū)內景觀設計情況聘請香港貝爾高林進行設計，小區(qū)以親水平臺，休閑廊架、花坊、噴泉亭臺等，景觀小品營造出一個靜溢、舒適的人文景觀。戶與戶之間客廳陽臺相距僅20公分，且不允許封閉，存在一定的安全隱患。個案分析十：綠城六、本樓盤客戶特征：中油集團內部團購了一部分，其他為本地投資客戶及住家戶。四、小區(qū)內景觀設計情況小區(qū)有七座不同主題庭院式景觀，巧妙設計與運河中水的靈動有機結合，突出“水景共享、和諧共生”理念。運河上郡（一期）一、樓盤具體概況案名運河上郡（一期）建筑風格現代開發(fā)商鄭州中油置業(yè)有限公司銷售均價4100元/㎡物業(yè)位置鄭東新區(qū)農業(yè)路與第一城市中心軸線交匯處公開日期2006年4月建筑類型小高層交房日期2007年9月底樓棟數20棟（分兩期開發(fā)）物業(yè)公司中海物業(yè)顧問占地面積173畝物業(yè)費1元/㎡月建筑面積18萬㎡總套數1200余戶層數14層銷售套數一期在售，銷售250戶左右主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)工程進度封頂主力面積139－147㎡交房標準毛坯小區(qū)配套雙氣配套、會所、直飲用水入戶二、戶型、面積種類及分析戶型所占比率面積（單位：平方米）123二房二廳一衛(wèi)15%三房二廳二衛(wèi)70%四房二廳二衛(wèi)25%195168復式15%特點分析：戶型面積較大，布局合理，主臥室與客廳陽臺相通比較新穎。七、本樓盤廣告投放情況：廣告投入較少，以戶外廣告，電臺廣告為主，報紙僅少量推廣及夾報。五、有無商業(yè)用房，面積、售價和銷售情況㎡未公開銷售，面積77㎡200㎡。三、價格分析最高價： 4100元/平米，層數： 7層最低價： 3600元/平米，層數： 一層分析：頂層復式贈送大露臺，面積大，且最貴，帶電梯。個案分析八：民航置業(yè)六、本樓盤客戶特征：以客屬特區(qū)為主題，主要吸引客屬客戶，外貿人士；省內較多的高端客戶，包括地市企業(yè)高層和私營業(yè)主。四、小區(qū)內景觀設計情況以中央休閑林蔭景觀大道為核心，周邊配套入口公園，中央水系， 格調書吧，游泳館，運動場等。1梯2戶設計，大開間，短進深，采光通風均較好。個案分析七：順馳六、本樓盤客戶特征：多為30歲左右的青年置業(yè)人群，并對小面積，錯層購買需求大。四、小區(qū)內景觀設計情況以水為主題，設計環(huán)形水系，分布在每棟樓下，并配以其它休閑設施；近1萬㎡中心花園，突出生態(tài)景觀元素?？臻g效果不佳。個案分析六：新芒果六、本樓盤客戶特征：以30歲左右的青年客戶居多，從低總價角度購買意向較多。四、小區(qū)內景觀設計情況景觀設計主題性不強，由于樓盤定位于中小戶型社區(qū)，戶數較多，景觀僅設計有中心廣場綠化和較少附帶休閑設施。 中小戶型占到總開發(fā)的70%以上，產型設計合理，每棟樓通風采光效果較好，市場接受度較高。裕興七、本樓盤廣告投放情況：自身樓書，單頁宣傳，報廣（夾報）大河報為主。五、有無商業(yè)用房，面積、售價和銷售情況臨路兩端有商業(yè)群房為1F，另在社區(qū)南側建商業(yè)街1條為2F，面積由801000㎡不等，價格未定、正實行認購登記。三、價格分析最高價：4000元/平米，層數：11F（復式）最低價：3300元/平米，層數：2F(1F為商業(yè)) 分析： 暖氣和燃氣集資費包含在單價內，總體價位在緊臨區(qū)域內較低。個案分析四：大地六、本樓盤客戶特征：市區(qū)中高端收入人群置業(yè)較多、多看重項目緊臨金水東路的優(yōu)越位置和升值潛力。整體景觀表現“龍鳳呈祥”的景觀主題，比較有新意，能夠反映出與項目案名貼合的景觀訴求。三、價格分析最高價 17F（復式），最低價2F，現正內部認購， 認購價4000元/㎡，未有詳細價格。龍騰盛世一、樓盤具體概況案名龍騰盛世建筑風格現代開發(fā)商鄭州興東置業(yè)有限公司銷售均價認購階段（4000元/㎡左右）物業(yè)位置金水東路與黃河東路交叉口東南角公開日期2006年11月25建筑類型小高層、高層交房日期2007年7月樓棟數3（小高）7（高）物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)占地面積52畝物業(yè)費㎡建筑面積10萬㎡銷售套數認購200套層數9F、18F主力戶型三房二廳二衛(wèi)總套數542戶主力面積135㎡ 155㎡工程進度沿黃河東路7棟至6層交房標準毛坯二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）123二房二廳一衛(wèi)95三房二廳二衛(wèi)135148142四房二廳二衛(wèi)166168復式225237特點分析：戶型設計合理，面積配比科學。七、本樓盤廣告投放情況： 本樓盤主要是報廣、戶外加自身媒體的傳統(tǒng)宣傳模式，其中報廣宣傳量較大。五、有無商業(yè)用房，面積、售價和銷售情況㎡，面積未定，尚未正式銷售。 小高層4500元/平米，層數：11層最低價：4000元/平米，層數：2層分析：價格偏高，但國六條的出臺，對以后發(fā)展非常有利。阿卡迪亞（三期）一、樓盤具體概況案名中義阿卡迪亞（三期）建筑風格海派開發(fā)商鄭州中義置業(yè)銷售均價多層4600元/㎡小高層4500元/㎡物業(yè)位置金水東路黃河路交叉口公開日期建筑類型多層、小高層交房日期2007年8月底入住樓棟數47棟物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)占地面積260畝物業(yè)費㎡月 ㎡建筑面積21萬㎡總套數300套層 數多層、小高層銷售套數220套主力戶型三房、四房工程進度現正封頂主力面積130150㎡交房標準毛坯小區(qū)配套商業(yè)街雙會所，雙語幼兒園，游泳池，網球場二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）12三房二廳二衛(wèi)（剩20多套）130四房二廳二衛(wèi)190復式300特點分析：戶型以三房、四房為主，頂層戶型空間結合坡頂及躍層，多數戶型均分區(qū)合理，空間全明，尤其明衛(wèi)，明廳。七、本樓盤廣告投放情況： 推廣手段主要是報紙廣告、戶外媒體和自身媒體宣傳，并集合目前鑫苑公司所開發(fā)的所有項目進行整合宣傳，推廣力度大，市場關注度高。五、有無商業(yè)用房，面積、售價和銷售情況商業(yè)面積5090㎡，8000元/㎡左右，目前正接受認購，招商活動同時也在開展。分析：銷售已進入中后期，價格已大幅上漲，整體價位偏高，但由于其位置較好加上良好的品牌效應，銷售情況較好。月建筑面積37萬㎡總套數890套層數16層銷售套數630套主力戶型三房二廳二衛(wèi)工程進度主體封頂主力面積三房127㎡146㎡交房標準毛坯小區(qū)配套雙氣、會所，幼兒園，商業(yè)步行街二、戶型、面積種類及分析戶型面積（單位：平方米）12一房一廳一衛(wèi)4156公寓三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復式特點分析：公寓（小高層）、高層戶型設計較多，客戶可選擇性強，設計較為合理，樓體呈南北排列，樓間距偏小，對于采光、通風會有一定影響。二 周邊競爭樓盤分析住宅產品：個案分析一：鑫苑本項目應擴大客戶層面，注重吸引中等收入階層，進行客戶細分。通過以上分析，作為本地塊的開發(fā)，智源機構建議如下：本區(qū)域內的建筑形態(tài)涉及高層、小高層、別墅、商業(yè)、寫字樓等，從建筑品質上大部分均為高檔物業(yè)，本項目在開發(fā)中要突顯產品的差異化效應從而補缺市場。立體世界、裕興（2）區(qū)域內及整個鄭州市場上，對小戶型市場需求旺盛。鉑宮8000元/㎡五房二廳三衛(wèi)（疊加別墅）255㎡40%聯盟新城（三期）8000元/㎡六房三廳三衛(wèi)（聯排別墅）280㎡35%■分 析：上述項目是鄭東新區(qū)內在售的僅有幾個高端項目之一，而且價格也在住宅市場內為最高，對整體區(qū)域內的住宅市場價格拉動較大。老街（二期）3950元/㎡800套，售700套88%■分 析：l 本區(qū)域所屬位置為鄭東新區(qū)內，屬于城市重點發(fā)展區(qū)域。運河上郡（一期）4100元/㎡1200套，售250套21%綠城立體世界4000元/㎡919套，售700套76%順馳東方名都3600元/㎡488套，售200套41%裕興阿卡迪亞（三期）4600元/㎡（多層）4500元/㎡（小高層）300套，售220套73%興東（二）住宅產品綜合分析：樓盤價格銷售狀況銷售率鑫苑截至目前，各商家已經完成商業(yè)布局，一個新興的商業(yè)中心――龍湖商業(yè)圈即將形成，但由于目前鄭東新區(qū)的人氣問題，這些大規(guī)模的商業(yè)項目面臨著招商和銷售兩大問題。【商業(yè)】：目前鄭東新區(qū)內CBD內環(huán)的商住樓底商，因為人氣原因，幾乎都在停盤待售。這兩家小戶型的出現，受到消費者的熱烈追捧，既降低了在鄭東置業(yè)、投資的門檻，又擴大客戶范圍。盛世年華、新芒果因此，目前區(qū)域市場上的在售產品大部分均為大面積戶型，總價過高，市場需求正逐步萎縮。對于無論自用還是投資的客戶來講，東區(qū)強勁的發(fā)展?jié)摿?，是目前鄭東新區(qū)樓市一直走俏的重要原因，同時東區(qū)成為了置業(yè)者最為眷顧的區(qū)域，東區(qū)的置業(yè)、投資熱情高漲。２、調查對象及數量:本次調查，共調查競爭樓盤項目13個，其中住宅產品11個，別墅產品2個。一 競爭樓盤總體分析１、調查區(qū)域本次