【導(dǎo)讀】交叉口的東北處。本項(xiàng)目由兩塊地塊組成，為沿金。本項(xiàng)目地塊西接鄭東CBD商務(wù)區(qū)，南連商貿(mào)物流區(qū)，東部緊鄰龍子湖高校園區(qū)。CBD――中央商務(wù)區(qū)位于中州大道東側(cè)、鄭東新區(qū)的西部，是鄭東新區(qū)的核心區(qū)。，是由兩環(huán)60棟高層建筑組成的環(huán)形城市，內(nèi)環(huán)建筑高80米，外環(huán)建筑高120米，兩環(huán)之間是繁華、舒適的商業(yè)步行街和24小時(shí)不夜城。環(huán)形建筑群中間布置有國(guó)際會(huì)展中心、河南省藝術(shù)中心和高達(dá)280米的會(huì)展賓館等標(biāo)志性建筑。目前內(nèi)環(huán)的28棟建筑已全部完工，并銷售完畢，外環(huán)大部分項(xiàng)目已經(jīng)開始開發(fā)，仍處在銷售階段，CBD的整體優(yōu)美形象已為市民高度認(rèn)可。商貿(mào)物流區(qū)位于中州大道與新107國(guó)道之間、商都路沿線，處于鄭東新區(qū)中南部位置。商住物流區(qū)，是CBD的功能支撐區(qū)，規(guī)劃面積約23平方公里，是以機(jī)關(guān)單位、公益設(shè)施、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。規(guī)劃面積約22平方公里，主要由10余所高等院校組成。

　　

【正文】 ：元/㎡）C31一層商鋪C3－2聯(lián)體商鋪◆ 統(tǒng)計(jì)結(jié)果※ 接受5000元/㎡以下的占41%※ 接受50016500元/㎡%※ 接受65018000元/㎡%※ 接受80019500元/㎡%※ 接受950111000元/㎡%◆ 統(tǒng)計(jì)結(jié)果※ 接受3000元/㎡以下的占41%※ 接受30014500元/㎡%※ 接受45016000元/㎡%※ 接受60017500元/㎡%■ 分 析受訪者普遍認(rèn)為一層商鋪價(jià)格不能超過6500元/㎡，一二層聯(lián)體商鋪價(jià)格不能超過4500元/㎡，說(shuō)明受訪者對(duì)商鋪價(jià)格比較謹(jǐn)慎，多數(shù)客戶認(rèn)為目前本項(xiàng)目存在以下幾個(gè)問題：（1） 本項(xiàng)目周邊人流量小，配套不齊全，幾乎沒有商業(yè)活動(dòng)。（2） 本項(xiàng)目屬于新城區(qū)，正在開發(fā)建設(shè)之中，有待時(shí)間發(fā)展?！?統(tǒng)計(jì)結(jié)果※ %※ 接受31—%※ 接受41—50萬(wàn)元的占13%※ 接受51—60萬(wàn)元的占13%※ 接受61—%■分 析%，%。受訪對(duì)象多受項(xiàng)目目前實(shí)際狀況所干擾，目前市場(chǎng)上的商業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)有自己的見解，且對(duì)商鋪的投資和經(jīng)營(yíng)有一定的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)商鋪總價(jià)的選擇比較保守。C購(gòu)買商鋪的總價(jià)：C購(gòu)買產(chǎn)權(quán)商鋪擔(dān)心的問題：◆ 統(tǒng)計(jì)結(jié)果購(gòu)買商鋪擔(dān)心的問題中，客戶問題集中在以下方面：價(jià)格、開發(fā)商實(shí)力、投資回報(bào)升值潛力、人氣、使用率……■ 分 析在上述問題中，將對(duì)客戶反映的重點(diǎn)分析如下：價(jià)格：在訪問過程中，受訪者表示，價(jià)格是決定其是否在此投資或經(jīng)營(yíng)的重要因素，若價(jià)格過高將影響他們的投資和經(jīng)營(yíng)地的選擇。投資匯報(bào)與升值潛力：受訪者表示，目前東區(qū)待售商業(yè)項(xiàng)目太多，市場(chǎng)容量與市場(chǎng)填充量有限，就本項(xiàng)目來(lái)講，目前市場(chǎng)還不成熟，這些直接影響著他們對(duì)本項(xiàng)目將來(lái)的前景的判斷。附：目標(biāo)客戶調(diào)查問卷客戶征詢表先生（/女士）：您好！我是新城置業(yè)有限公司的營(yíng)銷人員，我公司準(zhǔn)備在鄭東新區(qū)、金水東路與東風(fēng)東路（龍子湖大學(xué)城附近）交匯處開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，希望能耽誤您一點(diǎn)時(shí)間和您談?wù)劊⒙犎∧P(guān)于這方面的寶貴意見，謝謝！A 公共部分A請(qǐng)問您是否了解鄭東新區(qū)、金水東路與東風(fēng)東路（龍子湖大學(xué)城附近）這一區(qū)域？（選擇②者，訪問人員詳盡介紹本地塊所處位置）①了解 ②不了解A您認(rèn)為本區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)前景如何（選擇③、④者請(qǐng)?jiān)儐栐颍?①非常好 ②好 ③一般 ④不好原因 A請(qǐng)問您在12年內(nèi)有無(wú)在鄭東新區(qū)購(gòu)房打算（選擇②者，終止訪問）:①有 ②無(wú)A你認(rèn)為本地塊開發(fā)什么樣的產(chǎn)品比較合適（可多選）:①多層住宅 ②小高層住宅 ③高層住宅 ④商鋪 ⑤寫字樓第一選擇 第二選擇 A你購(gòu)買房地產(chǎn)的用途為（選擇④者請(qǐng)注明）：①投資 ②自用 ③投資+自用 ④其他 A您希望采取何種付款方式： ①一次性付款 ②分期付款 ③按揭貸款B 主體部分2006年初，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)又提出新的六條規(guī)定（簡(jiǎn)稱“新六條”），“新六條”規(guī)定：2006年6月1日后新審批、開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房的比重必須達(dá)到70%以上。B您是否了解本項(xiàng)目規(guī)定（選擇③者詳盡解釋“新六條”）： ①非常了解 ②聽說(shuō)過 ③不知道B從產(chǎn)品要求、居住需求和購(gòu)買能力方面，您對(duì)此有何看法： B您在本項(xiàng)目預(yù)購(gòu)買住宅的面積為：①90㎡以下 ②90㎡以上B您預(yù)購(gòu)買本項(xiàng)目的產(chǎn)品是： ①多層 ②小高層（12 層以內(nèi)） ③高層（12 層以上）B您準(zhǔn)備購(gòu)買的戶型：（選擇⑦者請(qǐng)注明）：①一室一廳一衛(wèi) ②二室一廳一衛(wèi) ③二室二廳一衛(wèi) ④三室一廳一衛(wèi) ⑤三室二廳二衛(wèi)⑥四室二廳一衛(wèi) ⑦其他 B您準(zhǔn)備購(gòu)買準(zhǔn)確面積是：①3050㎡ ②5170㎡ ③7190㎡ ④91120㎡ ⑤120144㎡ ⑥144㎡以上B您準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的交房標(biāo)準(zhǔn)：①毛坯房 ②精裝修B您能接受的單價(jià)是：①3000元/㎡以下 ②30013500元/㎡ ③35013700元/㎡ ④37014000元/㎡ ⑤40014200元/㎡ ⑥42014500元/㎡ ⑦4500元/㎡以上B您計(jì)劃購(gòu)買房屋的總價(jià)：①15萬(wàn)元以下 ②1620萬(wàn)元 ③2125萬(wàn)元 ④2630萬(wàn)元 ⑤3140萬(wàn)元 ⑥4150萬(wàn)元 ⑦50萬(wàn)元以上B您在次購(gòu)買房屋最擔(dān)心的問題是： B1您在此購(gòu)買房屋時(shí)希望有哪些配套設(shè)施？ C 商鋪部分C您準(zhǔn)備購(gòu)買商鋪的面積：①50㎡以下 ②50—70㎡ ③70—90㎡ ④90—100㎡ ⑤100—150㎡ ⑥150—200㎡ ⑦200㎡以上C您準(zhǔn)備購(gòu)買的商鋪為幾層：（選擇①跳問C3－1, 選擇②跳問C3－2）①一層商鋪 ②兩層(聯(lián)體)商鋪C您最高能夠接受的商鋪單價(jià)是:C3－1 一層商鋪①5000元/㎡以下 ②50016500元/㎡ ③65018000元/㎡ ④8001—9500元/㎡ ⑤950111000元/㎡ ⑥㎡以上C3－2 二層(聯(lián)體)商鋪①3000元/㎡以下 ②30014500元/㎡ ③45016000元/㎡ ④60017500元/㎡ ⑤7500元/㎡以上C您能接受商鋪的總價(jià)：①30萬(wàn)元以下 ②31—40萬(wàn)元 ③41—50萬(wàn)元 ④51—60萬(wàn)元 ⑤61—70萬(wàn)元 ⑥71—90萬(wàn)元⑦90—120萬(wàn)元 ⑧120萬(wàn)元以上C您在此購(gòu)買商業(yè)用房最擔(dān)心的問題： 背 景 資 料非常感謝您接受我們的調(diào)查，我們項(xiàng)目開始銷售時(shí)會(huì)及時(shí)通知您，并給您一定的優(yōu)惠，請(qǐng)將您個(gè)人的一些資料告訴我們，方便以后聯(lián)絡(luò)。E請(qǐng)問您的職業(yè)是（選擇⑧者請(qǐng)注明）：①個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 ②企業(yè)負(fù)責(zé)人 ③企業(yè)中高層管理人員 ④黨政機(jī)關(guān)干部 ⑤專業(yè)人士（工程師/醫(yī)生/律師等）⑥公司職員 ⑦自由職業(yè)者 ⑧其他 E您的家庭平均月收入接近于：①3000元以下 ②3000—5000元 ③50007000元 ④700010000元 ⑤1萬(wàn)元以上E您的年齡：①25—30歲 ②31—35歲 ③36—40歲 ④41—45歲 ⑤46—50歲 ⑥50歲以上姓名： 聯(lián)系方式： 新城置業(yè)鄭東新區(qū)項(xiàng)目SWOT分析目 錄前 言一、優(yōu)勢(shì)（strengths）分析二、劣勢(shì)（weakness）分析三、機(jī)會(huì)（opportunities）分析四、威脅（threats）分析五、行動(dòng)對(duì)策前 言項(xiàng)目的SWOT分析，即項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅的分析，這是從市場(chǎng)調(diào)查研究對(duì)比中得出的結(jié)果。本篇參考了鄭東新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)的綜合資料，以及針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合本案周邊區(qū)域的配套設(shè)施調(diào)查、在售樓盤分析以及目標(biāo)客戶分析，現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目地塊即東1東14進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅做出如下分析，并且提出行動(dòng)對(duì)策。一 優(yōu)勢(shì)（strength）分析未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟊卷?xiàng)目位于鄭東新區(qū)內(nèi)，東臨龍子湖高校園區(qū)，且臨近接規(guī)劃中的公交樞紐站、鄭鐵新客站，隨著周邊配套設(shè)施的日益完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、整個(gè)大區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮蟆＝煌▋?yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于城市主干道金水東路北側(cè)，向西可直達(dá)鄭州市中心紫荊山公園，向東可通古城開封。同時(shí)緊鄰規(guī)劃中的鄭汴快速路站和新鐵客運(yùn)站，新的交通大樞紐即將形成，交通便捷。成本優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目相對(duì)于鄭東新區(qū)其他項(xiàng)目來(lái)講，土地成本相比鄭東新區(qū)其他項(xiàng)目較低，本項(xiàng)目有著著良好的市場(chǎng)開發(fā)空間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。開發(fā)優(yōu)勢(shì)新城公司（暉達(dá)集團(tuán)）作為鄭州市的一家老牌開發(fā)公司，先后開發(fā)了東三街青春PARTY、天明路新街坊等項(xiàng)目，有著豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，具有一定的客戶積累和市場(chǎng)知名度，公司（集團(tuán)）開發(fā)優(yōu)勢(shì)能夠?yàn)楹笃诘捻?xiàng)目宣傳做出推動(dòng)作用。二 劣勢(shì)(weakness)分析龍子湖事件影響“龍子湖高校園區(qū)違規(guī)建設(shè)”事件曝光，減緩了該區(qū)域的建設(shè)步伐，給潛在目標(biāo)客戶帶來(lái)一定影響。目前局部環(huán)境狀況較差本項(xiàng)目地塊緊鄰城中村，周邊建筑多為村莊安置房，人員雜亂，緊鄰區(qū)域內(nèi)環(huán)境現(xiàn)狀較差，整體形象不利于本項(xiàng)目開發(fā)檔次的提升。生活配套設(shè)施不足根據(jù)市場(chǎng)區(qū)域狀況分析，本項(xiàng)目周邊及大區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施尚不完善，缺乏相應(yīng)的生活配套設(shè)施。三 機(jī)會(huì)(opportunity)分析鄭汴一體化趨勢(shì)鄭汴一體化的大中原城市建設(shè)，對(duì)鄭東新區(qū)的持續(xù)發(fā)展具有重要的帶動(dòng)作用，本項(xiàng)目區(qū)域在未來(lái)的2－3年內(nèi)，將在城市化進(jìn)程中具有極大的發(fā)展?jié)摿?。東區(qū)開發(fā)土地銳減鄭東新區(qū)持續(xù)的開發(fā)熱潮，直接導(dǎo)致在鄭東新區(qū)范圍內(nèi)待開發(fā)的土地儲(chǔ)備量銳減，本項(xiàng)目的優(yōu)越地理位置，會(huì)在未來(lái)的開發(fā)中顯示出極佳的地塊價(jià)值。高校區(qū)及新火車站的人氣支撐本項(xiàng)目緊鄰的龍子湖高校區(qū)，目前已有10余所大學(xué)進(jìn)駐，園區(qū)中的科技園區(qū)內(nèi)已有中國(guó)電子科技集團(tuán)公司鄭州產(chǎn)業(yè)園等4個(gè)項(xiàng)目入駐，現(xiàn)已有近5萬(wàn)人。即將籌建的新鐵路客運(yùn)站也會(huì)帶來(lái)的大量人氣，對(duì)本項(xiàng)目銷售提供足夠的支撐。投資東區(qū)的消費(fèi)熱情鄭東新區(qū)作為省、市兩級(jí)政府支持的形象工程，東區(qū)的住宅開發(fā)產(chǎn)銷兩旺，且銷售價(jià)格逐年攀升，東區(qū)置業(yè)已為鄭州房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，得到市場(chǎng)的廣泛追捧。強(qiáng)勁的東區(qū)置業(yè)勢(shì)頭，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的開發(fā)環(huán)境。投資類產(chǎn)品市場(chǎng)熱衷在《目標(biāo)客戶分析》中反映出，有近60%的目標(biāo)客戶為投資型客戶，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的投資熱情高漲，尤其對(duì)中小戶型的投資需求巨大。因此，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中順應(yīng)市場(chǎng)變化，以補(bǔ)缺東區(qū)市場(chǎng)、滿足市場(chǎng)需求為目的，實(shí)現(xiàn)開發(fā)與市場(chǎng)需求的完好接軌。四 威脅（threats）分析政策威脅從2005年《國(guó)八條》的提高購(gòu)房門檻、限制投資，到2006年《新六條》的限制產(chǎn)品設(shè)計(jì)，近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控不斷出臺(tái)，在未來(lái)的開發(fā)中不排除新政策出臺(tái)的可能，這將會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)不確定性的因素。鄭汴一體化的帶來(lái)的潛在樓盤威脅隨著鄭汴一體化城市進(jìn)程的加快，在金水東路、新107國(guó)道以東鄭開大道沿線兩側(cè)，將會(huì)出現(xiàn)大量的待建項(xiàng)目，這對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)造成一定的潛在威脅。同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅目前東區(qū)內(nèi)在售樓盤為13家，開發(fā)量3000畝左右，總開發(fā)面積近250萬(wàn)㎡，總套數(shù)在1萬(wàn)套左右，現(xiàn)已銷售有近60%。銷售旺盛的同時(shí)，這些樓盤也對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生嚴(yán)重的客戶分流，對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)形成直接威脅。五 行動(dòng)對(duì)策S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）行動(dòng)對(duì)策圖SO對(duì)策（最大與最大對(duì)策）著重考慮優(yōu)勢(shì)因素和機(jī)會(huì)因素，目的在于使這兩種因素在開發(fā)過程中都趨于最大。（1）對(duì)策分析：l 東區(qū)的強(qiáng)勢(shì)和持續(xù)發(fā)展，以及鄭汴一體化帶來(lái)的市場(chǎng)關(guān)注。l 龍子湖高校區(qū)的完善，以及新火車站的建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)所需的人氣支撐。l 金水東路、鄭汴快速路、新火車客運(yùn)站構(gòu)建的大交通優(yōu)勢(shì)。l 市場(chǎng)對(duì)稀缺產(chǎn)品的需求、對(duì)東區(qū)置業(yè)的需求、對(duì)房產(chǎn)投資的旺盛需求。（2）對(duì)策解決：據(jù)上述分析，本項(xiàng)目應(yīng)從目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中跳出來(lái)，利用“優(yōu)勢(shì)”和“機(jī)會(huì)”產(chǎn)生的“合力”，創(chuàng)造新的市場(chǎng)空間，形成自身的“藍(lán)海戰(zhàn)略”。l 大形象：通過對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域大環(huán)境的有效包裝和引導(dǎo)，利用大區(qū)域的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，以及市場(chǎng)對(duì)東區(qū)置業(yè)和房產(chǎn)投資熱情高漲的利好時(shí)機(jī)，由項(xiàng)目的升值前景入手打好銷售基礎(chǔ)。l 低成本：通過創(chuàng)新市場(chǎng)空間、減少投資成本，建造多層小戶型和商業(yè)用房等產(chǎn)品，充分利用、發(fā)揮項(xiàng)目低成本優(yōu)勢(shì)，最大限度彰顯本案的優(yōu)勢(shì)，塑造項(xiàng)目投資低門檻的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)，為客戶創(chuàng)造更高產(chǎn)品價(jià)值。l 差異化：目前東區(qū)市場(chǎng)上沒有多層中小戶型產(chǎn)品，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，以稀缺性和差異性創(chuàng)建自身的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，達(dá)到產(chǎn)品差異化，從而保證項(xiàng)目的唯一性和排他性。WO對(duì)策（最小與最大對(duì)策）著重考慮弱點(diǎn)因素、機(jī)會(huì)因素，目的是在開發(fā)過程中使弱點(diǎn)趨于最小，使機(jī)會(huì)趨于最大，（1）對(duì)策分析：l 利用鄭汴一體化和東區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)對(duì)置業(yè)鄭東的消費(fèi)熱情、以及投資房產(chǎn)的市場(chǎng)熱衷，加之較好的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，弱化目前周邊人文環(huán)境差、生活配套設(shè)施不足。l 利用高校園區(qū)逐步完善后的學(xué)生群體，以及規(guī)劃中的新火車站帶來(lái)旺盛的人氣，通過這一群體形成的巨大消費(fèi)市場(chǎng)，分散客戶對(duì)龍子湖高校園區(qū)違規(guī)事件帶來(lái)的不利影響。（2）對(duì)策解決：根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目應(yīng)從傳統(tǒng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為中跳出來(lái)，利用“機(jī)會(huì)”的最大化，來(lái)減弱或削弱“劣勢(shì)”所帶來(lái)的市場(chǎng)抗性，通過差異化的開發(fā)策略，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。l 宜慢不宜快：龍子湖高校園區(qū)違規(guī)事件，使置業(yè)東區(qū)、投資東區(qū)的市場(chǎng)熱情有所降低，同時(shí)本項(xiàng)目周邊規(guī)劃的新客運(yùn)火車站預(yù)計(jì)2010年才能投入運(yùn)營(yíng)，為保證本項(xiàng)目的高利潤(rùn)，建議開發(fā)節(jié)奏宜慢不宜快。l 做出清晰的取舍：本項(xiàng)目的潛在意向客戶多為投資客戶，最