【正文】 消費行為研究 一、廊坊市商業(yè)板塊分析 五、商業(yè)定位與設(shè)計建議 二、商業(yè) 供給分析 三、商業(yè)發(fā)展特征 Jan 2023 一、廊坊市商業(yè)板塊分析 Jan 2023 主行政中心區(qū) 安次行政區(qū) 城中村 東南版塊 新興生活區(qū) 城中村 文教集中區(qū) 西小區(qū)集中 生活區(qū) 北部生活 配套服務(wù)區(qū) 次商業(yè)區(qū) 新商業(yè)區(qū) 城中村 北部生活新區(qū) 西北生活新區(qū) 西外環(huán)生活新區(qū) 群安街生活區(qū) 生活區(qū) 科工貿(mào)區(qū) 主商業(yè)區(qū) 區(qū)域形態(tài)分布 Jan 2023 1級商圈 2級商圈 3級商圈 3級商圈 3級商圈 主流商業(yè)區(qū)分布 一、商業(yè)板塊分析 Jan 2023 中心商業(yè)帶 特色商業(yè)帶 新朝陽商業(yè)帶 新 華 路 銀 河 路 和 平 路 路 環(huán) 南 京 津 高 速 路 環(huán) 四海路 高華祥路 路 環(huán) 東 西 路 環(huán) 北 廣 陽 道 步 行 街 愛 民 路 金 光 道 廊 坊 道 大 金 源 道 新 奧 道 藝 術(shù) 大 新朝陽商業(yè)帶 中心商業(yè)帶 特色商業(yè)帶 新朝陽購物廣場 明珠商廈 林美商廈 華聯(lián)商廈 蘇寧電器 大中電器 京客隆 沃爾瑪和蘇寧電器 目前廊坊市已形成三個較為成熟的商業(yè)板塊。 園林景觀建議 坡地園林 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 園林景觀建議 建筑小品 物業(yè)發(fā)展建議 Jan 2023 小型廣場 、 長椅 、 兒童游戲區(qū) 、 老人健身設(shè)施 、 籃球場等 ， 提供不同年齡層尤其是對社區(qū)環(huán)境比較依賴的兒童老人活動區(qū)域 ，增強社區(qū)內(nèi)的居民的社會交往 。 ? 適當(dāng)布臵綠色植物、藝術(shù)感的裝飾品、油畫等來點綴，展現(xiàn)項目與眾不同。 產(chǎn)品定位 Jan 2023 戶型產(chǎn)品 面積 套數(shù)比例 一居 5060平米 25% 兩居 8090平米 45% 兩居半 100平米左右 5% 三居 緊湊性三居 120130平米 5% 舒適性三居 130140平米 15% 四居 150160平米 3% 復(fù)式 200250平米 2% 戶型面積配比建議 Jan 2023 自設(shè)設(shè)計任務(wù) ? 嚴格滿足容積率、日照要求 ? 戶戶通透、朝陽，不得出現(xiàn)東西向房屋 ? 大面積景觀預(yù)留，且宅間景觀均好 ? 滿足套型比例要求 ? 與競爭項目產(chǎn)品直接比拼有明顯優(yōu)勢，且性價比高 Jan 2023 在各個功能空間設(shè)臵景觀窗，增加與外界的交流和溝通 物業(yè)發(fā)展建議 凸角窗擴展了可用空間 景觀衛(wèi)生間 大落地窗觀景 Jan 2023 物業(yè)發(fā)展建議 錯層，增加空間感，符合部分消費者喜歡豐富變化的特點 Jan 2023 物業(yè)發(fā)展建議 精致大堂電梯廳，突顯產(chǎn)品檔次 休息區(qū) 油畫 綠 植 ? 裝修風(fēng)格與大堂一致，處處體現(xiàn)項目高端品質(zhì)。 ? 四居與復(fù)式，四居面積區(qū)間建議 150— 160平米之間，復(fù)式建議在 200— 250平米之間，緊扣市場高端客戶需求。 產(chǎn)品定位 Jan 2023 ?為滿足中端剛性換房客戶的需求，建議設(shè)計兩居半戶型，考慮客戶承受力與高層戶型實現(xiàn)，面積建議在 100平米左右。 ? 強化項目地段價值 ? 以產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)大盤產(chǎn)品力品質(zhì) ? 以綜合配套實現(xiàn)地塊價值最大化。 ? 后期結(jié)合市場回暖機會，爭取改善型置業(yè)客戶，客戶結(jié)構(gòu)復(fù)合化，實現(xiàn)項目總體利潤目標(biāo)。 前期現(xiàn)金流為王，控制開發(fā)節(jié)奏，后期實現(xiàn)利潤目標(biāo)。 未來市場發(fā)展態(tài)勢 Jan 2023 產(chǎn)品層面 市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù) “ 明星 ” 項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試 目前市場上少數(shù)明星項目除了關(guān)注產(chǎn)品本身外，還重視內(nèi)部園林景觀設(shè)計，已成為提升項目價值的亮點 客戶層面 高端客戶 客戶數(shù)量較大，購房區(qū)域范圍廣，不易受到市場調(diào)整影響 中高端客戶 剛性二次置業(yè)，不易受到大勢影響 中低端客戶 客戶群體較龐大，首次置業(yè)剛性較強，對性價比要求較高 低端客戶 受總價影響，選擇范圍小 未來市場發(fā)展態(tài)勢 短期內(nèi)市場競爭加劇，持幣待購的苗頭初現(xiàn)端倪 在市場趨好的情況下，本項目具有較大的升值潛力 項目市場機會盤點 Jan 2023 Q1: 如何在激烈的市場競爭與調(diào)整期的大背景下 ,盡可能提高項目的消化速度，保證項目初期投入的順利的回收，大盤的后續(xù)盈利奠定基礎(chǔ)？ Q2: 前期現(xiàn)金流為王的開發(fā)策略，如何在后期順利過渡到利潤最大化的策略？通過什么樣的開發(fā)方式，能夠?qū)崿F(xiàn)地塊資源價值利用的最大化？ 近期 中遠期 明確項目需要解決的核心問題 Jan 2023 綜合產(chǎn)品線、盡量擴大客戶層面，降低大盤風(fēng)險。 市場機會 —— 產(chǎn)品層面 市場整體開發(fā)水平有限，產(chǎn)品創(chuàng)新單一，少數(shù)“明星”項目在立面、園林、戶型、智能化等方面有創(chuàng)新嘗試。 ?受規(guī)劃條件、市場階段和規(guī)劃理念的限制，市場整體規(guī)劃水平比較平均，同質(zhì)化明顯； ?容積率接近、建筑形式單一，目前多數(shù)項目為高層產(chǎn)品。 規(guī)模與實力的適當(dāng)時機彰顯，利用回遷安置塑造放心工程形象，樹立責(zé)任地產(chǎn)大盤 著力塑造產(chǎn)品特色亮點，同質(zhì)化中取勝。 ?現(xiàn)金流先期壓力大 ?對開發(fā)商實力信譽的擔(dān)心，度過市場前期有相當(dāng)困難。 【 高端別墅帶動價格上漲 】 價格趨勢分析 Jan 2023 ? 高質(zhì)量客群密集； ? 收入較高，教育水平較高； ? 開發(fā)區(qū)內(nèi)工作的中層以上領(lǐng)導(dǎo)居多，本土購房者比例不高； ? 翠林洲、艾力楓社等項目中京津地區(qū)客戶占有一定比例。目前 500800平米戶型能維持正常銷售，800平米以上大戶型銷售較差。 客源分析 Jan 2023 案名 位置 總建筑面積 建筑形態(tài) 容積率 主力戶型 憩園小區(qū) 開發(fā)區(qū)管理委員會對面 普通住宅 98120 翠林洲 開發(fā)區(qū)祥云道 108號 5 雙拼獨棟 278 艾力楓社 艾力楓社高爾夫球場內(nèi) 10 獨棟 510－ 950 塞納河谷一期 開發(fā)區(qū)祥云道 17 雙拼、疊拼、花園洋房 150300 開發(fā)區(qū)早期的住宅以區(qū)內(nèi)眾多駐園企業(yè)的住宅配套為主，比如幗華邨小區(qū)、憩園小區(qū)、 藍多廊 等，但近年來開發(fā)區(qū)的住宅產(chǎn)品供應(yīng)基本停滯，而滿足高端人群的別墅產(chǎn)品則相繼出現(xiàn)，目前在售項目以別墅及類別墅產(chǎn)品為主，總規(guī)模在 50萬平米以上。 【 價格快速上漲 】 價格趨勢分析 Jan 2023 【 產(chǎn)品綜合品質(zhì)平平 】 小高層、多層板樓為主，容積率 － 項目名稱 容積率 建筑形態(tài) 第八大街東、西區(qū) 1 16層小高層， 2 22高層，塔樓 馨境界 10層板樓、 1215塔樓 華夏新城 A區(qū) 6層板式， 1 18層塔式 華夏新城 B區(qū) 68層的板式多層，部分為 14層的板式小高層； 旭景花園 11層板樓 逸樹家小區(qū) 1 12層板樓 廣陽公寓二期 6層板樓 林苑小區(qū) 6層板樓 第八大街 產(chǎn)品類型分析 Jan 2023 3居產(chǎn)品仍是該區(qū)域主要的產(chǎn)品形式，所占比例超過 52%，主力面積集中于 100130平方米； 1居 2居 3居 其他 面積 比例 面積 比例 面積 比例 面積 比例 4278 % 73117 % 97146 % 156 % 【 3居產(chǎn)品是區(qū)域主力產(chǎn)品 】 戶型面積分析 Jan 2023 項目 1居 2居 3居 其他 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 華夏新城 B區(qū) 67－ 73 5 89－ 107 123 105－ 134 287 156 5 華夏新城 A區(qū) 47－ 53 63 73－ 95 313 第八大街西區(qū) 2號樓、 3號樓 49－ 78 93 43－ 93 21 120－ 127 62 第八大街西區(qū) 9號樓 42－ 78 89 89－ 95 104 117－ 128 169 旭景花園 3— 8號樓 80100 94 104145 130 旭景花園 84101 26 102146 124 錦繡花苑 18樓 78 3 101 6 121 57 錦繡花苑 16 0 0 118121 24 錦繡花苑 1 1 15 84117 16 98136 106 廣陽公寓二期 73 6 97118 126 戶型面積分析 Jan 2023 ? 本地工薪階層是廣陽西區(qū)的主流人群； ? 受廣陽東區(qū)價格高啟影響，西區(qū)的輻射力和市場關(guān)注正在持續(xù)增強； ? 華夏新城 A區(qū)中年輕客戶比例較高。 圣泰新苑 96平米三居 阿爾卡迪亞 115平米三居，客廳采光不佳 阿爾卡迪亞 景觀效果 戶型品質(zhì)分析 Jan 2023 名稱 戶型 一居 一居套數(shù) 二居 二居套數(shù) 三居 三居套數(shù) 四居 四居套數(shù) 其它面積 （平米） 其它套數(shù) 阿爾卡迪亞豪 豪 7 89－ 97 102 105－ 136 80 阿爾卡迪亞小區(qū)駿景園 3豪景園 5樓 130－ 142 474 阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 4樓 110－ 164 624 阿爾卡迪亞豪景園 駿景園 8樓 51－ 56 198 53－ 91 252 103－ 139 80 阿爾卡迪亞駿景園 6樓 51— 55 71 74— 92 96 105— 129 39 阿爾卡迪亞駿景園 7樓 51— 57 68 60— 85 138 阿爾卡迪亞中心湖別墅 8 392－ 530 3 旺點大廈 2 63127 143 圣泰新苑 14號住宅樓 7093 151 93123 178 金源麗都小區(qū) 14號樓 7885 66 93132 198 興盛公寓 98 52 133 36 尚北金街 3AC 76112 105 109128 19 盛園小區(qū) 7 96111 30 122185 42 盛園小區(qū) 6 4896 65 126152 36 恒基嘉園二期 4號樓 82 14 109134 69 148 13 匯總 392 1346 2051 13 3 戶型面積分析 Jan 2023 廣陽東區(qū)是本地居民最為認可的地區(qū)，本區(qū)域中本市客群占 80— 90%，包括政府職員、企業(yè)職員、管道局職員等，廊坊中高收入者和投資客在該板塊中比例最高。 258630844688550001000202330004000500060002023年 2023年 2023年 2023年廣陽東區(qū)商品住宅均價走勢價格趨勢分析 Jan 2023 【 產(chǎn)品檔次高于其他區(qū)域，但仍需改進 】 小高層、多層板樓為主，容積率 － 案名 容積率 建筑形式 阿爾卡迪亞 1214層小高層設(shè)計，板塔結(jié)合 旺點大廈 2 15層塔式 尚北金街 46層 錦繡花苑 9層， 11層板樓 都市花園 6層板樓， 18層塔樓 圣泰新苑 7層板樓 金源麗都小區(qū) 6層板樓 興盛公寓 6層板樓 王寨新區(qū) 2號住宅樓 6層板樓， 18層塔樓 產(chǎn)品類型分析 Jan 2023 廣陽東區(qū)的住宅在廊坊市發(fā)展較早，成熟度及品質(zhì)最高，社區(qū)的規(guī)劃、配套。 整個城市可劃分為四大板塊： 【 廣陽東區(qū) 】 均價： 60006500元 /㎡ 城市核心價值高地 【 廣陽西區(qū) 】 均價： 55006000元 /㎡ 主打中端市場 【 安次區(qū) 】 均價： 50005500元 /㎡ 放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū) 【 開發(fā)區(qū) 】 高舉高打，發(fā)展廣闊 Jan 2023 5500— 6000 廣陽東區(qū)板塊 6000— 6500