【正文】 有形資產(chǎn)，確定適當?shù)耐恋?、房屋等對象作為項目融資的抵押物。 （ 3） 通過協(xié)商或聘請評估機構(gòu)進行評估確定土地、房屋等抵押物的公允價值。 項目公司融資 （ 1）編寫商業(yè)計劃書。 （ 2）甄選有意向的投資者。 （ 3）確定物流租賃經(jīng)營項目公司的約定年限、租金和各投資方的退出方式。 5 （ 2）以自有資產(chǎn)或與擔保人協(xié)商確定抵押資產(chǎn)等擔保合同條款。 （ 4）信托計劃到期后，妥善組織資金回購信托計劃本金。 從我國物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計中存在 的問題出發(fā)，借鑒發(fā)達國家物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)驗，探討規(guī)劃設(shè)計的具體內(nèi)容和基本原則，分析物流園區(qū)與產(chǎn)業(yè)集群的相互關(guān)系，認為要統(tǒng)一管理物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計，以市場需求為導向，規(guī)范物流園區(qū)優(yōu)惠政策，以此促進物流園區(qū)的健康發(fā)展。通過合理規(guī)劃和建設(shè)物流園區(qū)，可以實現(xiàn)對貨物、貨場、物流技術(shù)和物流管理甚至對物流企業(yè)的集約化管理，最大程度地發(fā)揮現(xiàn)有物流資源的效益，增強物流園區(qū)的競爭力。調(diào)查表明，政府規(guī)劃推動的物流園區(qū)有 404 個，占 85％；企業(yè)自主開發(fā)的物流園區(qū) 71 個， 占 15％。 我國近年的物流園區(qū)建設(shè)互相攀比，在數(shù)量和規(guī)模等方面求大求全。我國由于管理體制落后，某些地方政府忽視市場規(guī)律，盲目追求政績甚至僅僅為了增加財政收入而興建物流園區(qū) 。日本對規(guī)模經(jīng)營有總量的控制，建筑用地相應作了限制，一般物流園區(qū)用地約為 20 萬，不超過 35 萬，要求向高層發(fā)展 [2]。德國聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、主樞紐規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過廣泛調(diào)查生產(chǎn)力布局、物流分布現(xiàn)狀，根據(jù)各種運輸方式銜接的可能，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃物流園區(qū)空間布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展。 (二 )功能和定位不明確 在日本，物流園區(qū)作為物流體系的基礎(chǔ)設(shè)施，是一項社會屬性較強的公共設(shè)施。 根據(jù) 2021 年的調(diào)查，我國物流園區(qū)的企業(yè)和實體中非物流企業(yè)的數(shù)量比例超過 50％，入駐最多的是商貿(mào)企業(yè)，而不是物流企業(yè) [3]。這些企業(yè)以誠信、伙伴關(guān)系、雙贏等合作理念為指導，結(jié)成了物流園區(qū)多元化服務(wù)功能，加上海關(guān)、金融、保險等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，使物流園區(qū)能夠為 “ 物 ” 的流動提供多樣化的服務(wù)，形成企業(yè)集群進而建立物 流產(chǎn)業(yè)體系。 8 因此，我國的物流園區(qū)規(guī)劃問題的性質(zhì)主要是疏于規(guī)劃，不按照成熟的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范進行設(shè)計。 二、對策建議 (一 )明確物流園區(qū)規(guī)劃設(shè)計的基本原則 物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進行建設(shè)前，需要明確一系列基本原則來對整個工程進行引導與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設(shè)的科學性和可行性。物流園區(qū)規(guī)劃要結(jié)合當?shù)貙嶋H，既滿足當?shù)匚锪靼l(fā)展需求又充分利用園區(qū)資源。此外，還應與區(qū)域內(nèi) 外其他物流園區(qū)加強聯(lián)系，避免各自為政；地方政府規(guī)劃應服從國家統(tǒng)一規(guī)劃，使區(qū)域內(nèi)的物流園區(qū)能適應國家整體物流布局的需要。 物流園區(qū)規(guī)劃建設(shè)中的環(huán)境保護，能夠緩解交通壓力，發(fā)展綠色物流，整合物流資源，創(chuàng)造社會價值，也是園區(qū)自身可持續(xù)發(fā)展長遠發(fā)展的保證。 9 我國一些物流園區(qū)的規(guī)劃面臨著基礎(chǔ)設(shè)施不完善、與物流園區(qū)建設(shè)要求不相適應的現(xiàn)象。在城市內(nèi)現(xiàn)有物流基礎(chǔ)設(shè)施如大量的倉庫多為老舊建筑，專業(yè)化和社會化物流基礎(chǔ)設(shè)施如物流配送中心，高架自動倉庫等尚處于發(fā)展初期，只能滿足低水平、低效率的物流服務(wù)需求 [4]。它不僅包括物流相關(guān)設(shè)施的建設(shè)部分，還包括對既有基礎(chǔ)設(shè)施的改造部分。物流園區(qū)集中較多的物流企業(yè)，每日的運輸量十分龐大，這對交通基礎(chǔ)設(shè)施提出了很高的要求。交通基礎(chǔ)設(shè)施還應該結(jié)合園區(qū)的服務(wù)功能和范圍逐步加以改善。通訊網(wǎng)絡(luò)建設(shè)是物流園區(qū)進行信息溝通的 重要保證，在對園區(qū)信息量進行預計的基礎(chǔ)上，合理鋪設(shè)光纖線纜、電網(wǎng)等通訊物理基礎(chǔ)設(shè)施，從而實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)外企業(yè)資源、信息的快速高效交流與共享。市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃主要由給水、排水、燃氣、環(huán)衛(wèi)、供電、通信、防災等各項工程系統(tǒng)構(gòu)成，是物流園區(qū)正常運作的基礎(chǔ)，能夠保證園區(qū)的正常生產(chǎn)生活。物流園區(qū)集中大量物流企業(yè)，一方面集中了大量的車輛，另一方面由于其開展的物流經(jīng)營業(yè)務(wù)，如流通加工，都勢必給園區(qū)環(huán)境造成不利影響。 目前我國物流園區(qū)功能定位不明確，園區(qū)布局不科學。如上海浦西的西北綜合物流園區(qū) 10 和南方物流園區(qū)，兩者地理位置相近，功能定位也十分相近，增強合作將同時加強兩園區(qū)的競爭力，但這兩大園區(qū)并沒有建立起很好的合作關(guān)系。物流園區(qū)的功能依據(jù)定位的要求確定，是實現(xiàn)園區(qū)主要用途及發(fā)展目標的基礎(chǔ)，物流園區(qū)主要功能包括： (1)物流分撥區(qū)。滿足周邊城市企業(yè)貨物的運輸、倉儲、中轉(zhuǎn)、信息發(fā)布等需求，把物流園區(qū)打造為區(qū)域物流樞紐，結(jié)合航空、鐵路、公路等交通網(wǎng)絡(luò)資源，開展多式聯(lián)運。倉儲服務(wù)區(qū)運用現(xiàn)代技術(shù)對物流園區(qū)內(nèi)物 品的進出、庫存、分揀、包裝、配送及其信息進行有效的計劃、執(zhí)行和控制。倉儲服務(wù)區(qū)不僅提供傳統(tǒng)的存儲服務(wù)，還提供組裝、包裝、貼簽等增值服務(wù)。加工增值區(qū)借助優(yōu)越的交通優(yōu)勢，吸引產(chǎn)品的加工。 (4)展覽展銷區(qū)。物流園區(qū)也能在提供此功能的同時獲得高附加值和高利潤，擴大自身影響力。管理辦公區(qū)應位于物流園區(qū)入口處，沿主干道設(shè)置，主要設(shè)置政府職能部門、海關(guān)、 “ 三檢 ” 等管理機構(gòu)，以及負責園區(qū)建設(shè)、管理、招商全面工作的聯(lián)合辦公機構(gòu)。 (6)配套服務(wù)區(qū)。 11 不少物流園區(qū)不切實際規(guī)劃建設(shè)先進、超前的物流設(shè)施與設(shè)備，沒有采取分階段、分步驟地根據(jù)物流需求狀況建設(shè)、完善物流園區(qū)的方法，一味追求大、全、新，陷入了高空置率的窘境。 決定物流園區(qū)規(guī)模的設(shè)施主要包括辦公樓、停車場、集裝箱堆場、各類倉庫、園區(qū)交通線路、綠化等，其中停車場、集裝箱處理區(qū)和倉庫、道路都有相應的設(shè)計規(guī)范或標準，下面根據(jù)《物流園區(qū)規(guī)劃與設(shè)計》一書，對各部分設(shè)施面積計算進行簡要闡述 [7]。由于物流園區(qū)停車場停放車輛車型結(jié)構(gòu)復雜，不宜使用停車場規(guī)劃方法計算面積，可采用如下方法： T=k*S*N 式中， T 為停車場面積； k為單位車輛系數(shù) (k=2～ 3)； S 為單 車投影面積，根據(jù)主要車型的投影面積來確定； N為停車場容量，通過調(diào)查及預測方法結(jié)合物流園區(qū)作業(yè)量獲得。一般的，停放車輛的縱向坡度應小于 2％，橫向坡度應小于 3％。集裝箱處理區(qū)是辦理集裝箱重箱或空箱裝卸、轉(zhuǎn)運、保管、交接和處理拼箱貨的場所。 (3)物流倉儲、流通加工區(qū)面積。主要提供標準化的各類倉庫，為客戶提供倉儲和配送等服務(wù)，同時也為入駐園區(qū)的企業(yè)提供流通加工的場所。 由于物流園區(qū)處理的貨物種類多、特性各異，可根據(jù)下面的公式計算倉庫的需求面積： 12 式中， C 為倉庫需求面積 ()； Q為日貨物處理量 (t)； α 為貨物平均存儲天數(shù)； β 為每噸貨物平均占用面積 (/t)； m 為倉庫利用系數(shù)； n為倉庫空間利用系數(shù)。進出物流園區(qū)內(nèi)的車流量大、車型復雜，交通線路系統(tǒng)的科學設(shè)置能保證園區(qū)內(nèi)良好的交通秩序，應采用單向行駛、分門出入的原則。物流園區(qū)道路面積一般占總面積的 12％～ 15％。根據(jù)國家規(guī)定，園區(qū)內(nèi)綠化覆蓋面積要達到總占地面積的30％，考慮利用上述占地面積間的空余地帶進行綠化 (如道路兩旁、廣場、建筑物邊等 )外，還至少應有 15％～ 20％的地帶專設(shè)為綠化用地。物流園區(qū)為入駐企業(yè)、相關(guān)機構(gòu)提供商務(wù)辦公場所和相關(guān)人員生產(chǎn)生活設(shè)施，此部分面積根據(jù)企業(yè)開展商務(wù)活動的具體情況確定，并且隨著園區(qū)的不斷發(fā)展，區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)的增多、相關(guān)人員生產(chǎn)生活、餐飲娛樂設(shè)施的逐漸完善而增大?？紤]物流園區(qū)發(fā)展過程中的不可預見因素影響，一般 應預留 3％～ 5％的空地，近期可作為綠化或其他簡易建筑用地。全國物流標準化技術(shù)委員會早在 2021 年就啟動了有關(guān)研究項目，但從我國信息化程度較高的物流園區(qū)來看，有時數(shù)據(jù)交換仍然要面向七、八種不同的模式。 發(fā)展現(xiàn)代物