【正文】 臺不同的優(yōu)惠政策吸引投資，導(dǎo)致目前國內(nèi)物流園區(qū)過度競爭，平均空置率達(dá) 60％，造成資源的極大浪費(fèi) [1]。 一、存在的主要問題 與發(fā)達(dá)國家或地區(qū)相比，我國物流園區(qū)建設(shè)起步晚、發(fā)展快，各類物流園區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)定位和園區(qū)的軟硬件水平差別很大，在物流園區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上存在如下突出的問題： (一 )盲目追求規(guī)模，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理 《第二次全國物流園區(qū) (基地 )調(diào)查報告》顯示，截止 2021 年上半年，我國共有物流園區(qū) 475個，其中已經(jīng)運(yùn)營 122個，占 ％；在建的 219個，占 ％；規(guī)劃中的 134 個，占 ％。 物流園區(qū)規(guī)劃是對城市區(qū)域物流用地進(jìn)行空間布局，對區(qū)內(nèi)功能進(jìn)行設(shè)計(jì)和定位、對設(shè)備與設(shè)施進(jìn)行配置，對物流園區(qū)經(jīng)營方針和管理政策進(jìn)行規(guī)劃。 6 我國物流園存在的問題有哪些？本文對于我國物流園區(qū)存在的問題主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的問題，物流園區(qū)規(guī)劃是系統(tǒng)工程，在進(jìn)行建設(shè)前，需要明確一系列基本原則來對整個工程進(jìn)行引導(dǎo)與協(xié)調(diào)，從而保證園區(qū)建設(shè)的科學(xué)性和可行性。 （ 3）投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目，注意施工質(zhì)量和風(fēng)險成本控制。 信托融資 （ 1）根據(jù)周詳?shù)氖袌稣{(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計(jì)劃的資金規(guī)模、預(yù)期收益率、期限、擔(dān)保、 信托貸款方式、還款方式等信托條款。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。通過提供物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、物流園區(qū)項(xiàng)目投資價值分析報告，突出介紹項(xiàng)目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報。 （ 4） 提供土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明，以及公司情況等基本 資料，與借款方在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)。 （ 2） 就抵押借款的金額、利率、借款方式、還款方式等與投資方談判。 （ 6） 信托計(jì)劃到期后，回購信托計(jì)劃本金。 （ 4） 按照信托計(jì)劃分階段投入信托貸款資金建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目。 （ 2） 確定合適的抵押資產(chǎn)和擔(dān)保人。 （ 6）各投資方通過從項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營收入中獲取投資分紅，最終實(shí)現(xiàn)回籠資 4 金并獲取相應(yīng)投資回報，在約定年限后轉(zhuǎn)讓股權(quán)退出項(xiàng)目公司，由物流公司買入股權(quán)控制公司經(jīng)營。 （ 4）項(xiàng)目公司投資取得 2021畝土地使用權(quán)后，以此土地進(jìn)行抵押借款，滾動資金運(yùn)作建設(shè)物流園區(qū)。 （ 2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。 （ 6）正式進(jìn)入物流園區(qū)項(xiàng)目融資實(shí)施階段。 （ 4）最終確定借款合同條款，與投資方簽訂抵押借款合同。 （ 2）尋找有意向的各方投資方，就借款合同條款與其談判。信托公司將信托資金貸款給物流 公司 建設(shè)經(jīng)營物流園區(qū)項(xiàng)目，信托計(jì)劃到期后由物流 公司 回購信托計(jì)劃本金。 項(xiàng)目公司融資 物流園區(qū)項(xiàng)目，以設(shè)立項(xiàng)目公司方式吸引投資者，項(xiàng)目建成后由物流 公司 在約定年限內(nèi)向項(xiàng)目公司租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，最終投資者獲取合理回報， 轉(zhuǎn)讓所持股權(quán)退出項(xiàng)目公司 , 由物流 公司 回收公司控制經(jīng)營權(quán)。 資金需求進(jìn)度 項(xiàng)目內(nèi)容 資金需求 （人民幣） 需求日期 園區(qū)土地預(yù)購款 園區(qū)土地過戶轉(zhuǎn)讓 前期規(guī)劃及相關(guān)設(shè)施訂購 園區(qū)整體建設(shè)開工 整體設(shè)施建設(shè)完成 項(xiàng)目投資回報包括，庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與國外公司合作的業(yè)務(wù)收入。需要對方提供營業(yè)執(zhí)照、公司介紹、財務(wù)報表等材料，談判確定股東構(gòu)成、股權(quán)比例，簽訂發(fā)起人協(xié)議。通過提供物流園區(qū)項(xiàng)目研究報告，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、市場前景、股東背景、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報。 （ 6）完成工商 變更 登記，正式進(jìn)入物流園區(qū)項(xiàng)目的實(shí)體運(yùn)作階段。 （ 4） 完成增資擴(kuò)股， 由會計(jì)師進(jìn)行驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報告。 （ 2）尋找對物流產(chǎn)業(yè)有投資意向的各方投資者，進(jìn)行路演推介和談判。項(xiàng)目總投資估算為 億元，除股東投入資金外，其余資金需求可通過銀行貸款等債權(quán)性融資方式完成。 股權(quán)融資方案 以股權(quán)融資方式建設(shè)物流園區(qū)項(xiàng)目，融資主體將是新設(shè)立的 致遠(yuǎn) 物流 園區(qū) 股份有限公司（暫定名）。 業(yè)務(wù)定位 項(xiàng)目規(guī)劃 投資估算與回報 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。 通過資本運(yùn)作來提高產(chǎn)業(yè)集中度，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，提供標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、綜合化的高質(zhì)量第三方物流服務(wù)，成為中國物流行業(yè)的大勢所趨。 1 物流園區(qū)項(xiàng)目融資建議書 一、以私募方式進(jìn)行股權(quán)融資 行業(yè)現(xiàn)狀 中國第三方物流市場尚處于發(fā)展初期，行業(yè)利潤率高，潛力大、發(fā)展迅速， 2021 年至 2021 年的年增長率都將達(dá)到 25%。但中國第三方物流供應(yīng)商規(guī)模偏小，功能單一，增值服務(wù)薄弱，服務(wù)質(zhì)量較低，很難提供規(guī)范化的物流服務(wù)。 項(xiàng)目背景 物流園區(qū)將規(guī)劃興建發(fā)展 信息、機(jī)電、新材料、國際貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)等行業(yè)，興 建會展中心、大型商業(yè)中心、酒店、金融機(jī)構(gòu)和住宅等配套設(shè)施，從硬件、軟件以及服務(wù)等三個方面營造一個公平、公正、中立的具有柔性服務(wù)特點(diǎn)的綜合性物流服務(wù)平臺。 項(xiàng)目投資回報包括：庫房及辦公樓租金收入、物流操作服務(wù)收入、服務(wù)收入以及與 其他 公司合作的業(yè)務(wù)收入。以北京 大象投資 有 限公司作為主發(fā)起人，與 黃驊港港務(wù)局 共同發(fā)起設(shè)立股份有限公司，注冊資本定為 1000萬 元。 股權(quán)融資程序 （ 1）編制商業(yè)計(jì)劃書，分析介紹項(xiàng)目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營實(shí) 2 力、管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報等部分。 （ 3）確定 新股東進(jìn)入后的 股權(quán)比例和股本總額 。 （ 5）召開 新 公司創(chuàng)立大會， 變 更 董事會 。 需要重點(diǎn)解決的問題 （ 1）編寫商業(yè)計(jì)劃書。 （ 2）甄選有意向的投資者。 二、項(xiàng)目融資 （一）、 項(xiàng)目規(guī)劃 （二）、投資估算與回報 總投資估算為 億元，其中土地投資 萬元，硬件投資 萬元，軟體投資 萬元。 （三）、項(xiàng)目融資方案 債權(quán)融資 物流園區(qū)項(xiàng)目，以土地 2021 畝 、 房屋等固定資產(chǎn)作為抵押物來借款，進(jìn)行 3 債權(quán)性融資。 信托融資 物流園區(qū)項(xiàng)目，通過信托公司發(fā)行 2 年期的項(xiàng)目投資信托計(jì)劃，募集 1億元左右的社會資金，信托計(jì)劃的年預(yù)期收益率為 5%— 6%，由 黃驊港港務(wù)局 為信托計(jì)劃提供資產(chǎn)擔(dān)保。 （四）、項(xiàng)目融資程序 債權(quán)融資程序 （ 1）確定以物流 公司 擁有的適當(dāng)土地、房屋等資產(chǎn)作為項(xiàng)目融資的抵押物。 （ 3）向投資方提供 土地、房屋等抵押物的完整產(chǎn)權(quán)憑證、評估報告等相關(guān)權(quán)屬和價值評估文件證明。 （ 5）在土地、房屋管理部門辦理土地、房屋抵押手續(xù)，取得借款。 項(xiàng)目公司融資程序 （ 1）編制商業(yè)計(jì)劃書，分析介紹項(xiàng)目背景、市場前景、股東管理經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)營實(shí)力、管理團(tuán)隊(duì)、業(yè)務(wù)定位、項(xiàng)目投資回報等部分。 （ 3）確定新股東進(jìn)入后的股權(quán)比例和股本總額。 （ 5）項(xiàng)目公司完成物流園區(qū)建設(shè)后，由物流公司根據(jù)協(xié)議在約定的年限內(nèi)租賃經(jīng)營該部分資產(chǎn)，向項(xiàng)目公司支付租金每年 萬元（暫定）。 信托融資程序 （ 1） 根據(jù)市場調(diào)研，與信托公司協(xié)商確定信托計(jì)劃的預(yù)期收益率、擔(dān)保等信托條款。 （ 3） 組織進(jìn)行推廣宣傳，開始發(fā)售信托 計(jì)劃。 （ 5） 建設(shè)期完成開始經(jīng)營項(xiàng)目，每年按約定收益率向投資者支付利息。 （五）、需要重點(diǎn)解決的問題 債權(quán)融資 （ 1） 以物流園區(qū)土地 2021 畝和其他