【正文】 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 未來(lái)酒店供應(yīng) ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九華板塊研究 ..........................................................................錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)差異性需求分析 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)供需分析 .......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 九華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景 ...................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 地理區(qū)位 ................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 交通狀況 ................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 未來(lái)規(guī)劃建設(shè) ......................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 項(xiàng)目核心價(jià)值體系 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 根據(jù)湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購(gòu)置費(fèi)、前期費(fèi) 用 、 建安工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 管理費(fèi)用 、 不可預(yù)見費(fèi) 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用 、銷售費(fèi)用 。 本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目用地已完成拆遷補(bǔ)償及“三通一平” ，并已交清土地出讓金 ，表中“地價(jià)”是指熟地的價(jià)格 。 買地稅費(fèi)是指買方交納的契稅及印花稅，按地價(jià)的 %估 算。 建安工程費(fèi) 是指 是指建造房屋建筑物所發(fā)生土建、水電安裝、電梯、消防、暖通空調(diào)工程費(fèi)等， 費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的 造價(jià) 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是 指 項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用 ， 費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目 的 造價(jià) 。 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。 不可預(yù)見費(fèi) 按 建安工程費(fèi) 的 5%計(jì)取。 利息費(fèi)用的計(jì)算參照 國(guó)家發(fā)改委、 建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還、全年計(jì)息，即： 每年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款額247。 銷售費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的 各項(xiàng)費(fèi)用。 參照同類項(xiàng)目的一般水平，按銷售收入的 2%估算銷售費(fèi)用。2 前期費(fèi)用 —— —— 7702 . 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 6 7 , 3 7 1 1% 674 按建安成本的1 ％估算2 . 2 可行性研究費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/㎡ 計(jì)算3 建安工程費(fèi) 6 7 , 3 7 13 . 1 獨(dú)立別墅 9 , 1 3 5 1 , 2 5 0 1 , 1 4 2 按1 ,2 5 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 2 聯(lián)排別墅 2 1 , 3 1 5 1 , 2 0 0 2 , 5 5 8 按1 ,2 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 3 多層住宅 9 4 , 3 9 8 800 7 , 5 5 2 按8 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 4 洋房（疊拼別墅） 9 4 , 3 9 8 900 8 , 4 9 6 按9 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 5 小高層住宅 1 2 5 , 8 6 4 1 , 1 5 0 1 4 , 4 7 4 按1 ,1 5 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 6 商業(yè) 4 3 , 0 6 0 5 , 0 1 63 . 6 . 1 商業(yè)街 1 3 , 0 6 0 950 1 , 2 4 1 按9 5 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 6 . 2 商業(yè)裙樓 5 , 0 0 0 1 , 1 5 0 575 按1 ,1 5 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 6 . 3 家居市場(chǎng) 2 0 , 0 0 0 1 , 2 0 0 2 , 4 0 0 按1 ,4 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 6 . 4 商業(yè)超市 5 , 0 0 0 1 , 6 0 0 800 按1 , 6 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 6 酒店 5 1 , 8 0 0 4 , 0 0 0 2 0 , 7 2 0 按4 ,0 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 8 地下停車位 3 8 , 3 9 5 1 , 7 0 0 6 , 5 2 7 按1 ,7 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 9 公共配套 4 , 9 1 0 8873 . 9 . 1 會(huì)所 2 , 3 3 0 2 , 5 0 0 583 按2 ,5 0 0 元/㎡ 計(jì)算3 . 9 . 2 幼兒園 2 , 5 8 0 1 , 1 8 0 304 按1 ,1 8 0 元/㎡ 計(jì)算4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（紅線內(nèi)工程） 4 8 3 , 2 7 5 150 7 , 2 5 54 . 1 外水電工程 4 8 3 , 2 7 5 80 3 , 8 6 6 按8 0 元/㎡ 計(jì)算4 . 2 道路工程 4 8 3 , 2 7 5 35 1 , 6 9 1 按3 5 元/㎡ 計(jì)算4 . 3 綠化、景觀工程 1 4 1 , 4 2 4 120 1 , 6 9 7 按1 2 0 元/㎡ 計(jì)算5 開發(fā)期稅費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 97 4 , 6 9 15 . 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 60 2 , 9 0 0 按6 0 元/㎡ 計(jì)算5 . 2 施工圖審查費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/㎡ 計(jì)算5 . 3 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 1 . 2 58 按1 .2 元/㎡ 計(jì)算5 . 4 建筑施工安全服務(wù)費(fèi) 6 7 , 3 7 1 1 . 7 0 % 1 , 1 4 5 建安工程費(fèi)的 1 .7 %5 . 5 白蟻防治費(fèi) 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/㎡ 計(jì)算5 . 6 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 4 8 3 , 2 7 5 2 97 按2 元/㎡ 計(jì)算5 . 7 其它稅費(fèi) 6 7 , 3 7 1 0 . 5 0 % 337 建安工程成本的0 .5 ％6 管理費(fèi)用 6 7 , 3 7 1 3 . 0 0 % 2 , 0 2 1 建安工程費(fèi)的 3 .0 %7 不可預(yù)見費(fèi) 6 7 , 3 7 1 5 . 0 0 % 3 , 3 6 9 建安工程費(fèi)的 5 .0 %8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1 , 2 7 69 銷售費(fèi)用 4 , 5 5 0總投資 1 1 6 , 2 2 1投資估算表 2021 年 2 月 10日 7 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2021/02） 項(xiàng)目投資計(jì)劃 、 資金籌措 與借款利息 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租售、經(jīng)營(yíng)收入用于投資部分。 投資計(jì)劃詳見表 83，資金籌措 與運(yùn)用詳見表 84。 經(jīng)測(cè)算，借款償還期為 年。 項(xiàng)目?jī)?nèi)的會(huì)所、幼兒園、地上車位作為配套，不能對(duì)外銷售，經(jīng)濟(jì)效益不顯著，而且在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中往往收支相近，故在測(cè)算收入、支出時(shí)可忽略不計(jì)。 為 增強(qiáng) 客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售， 后期產(chǎn)品則可采取預(yù)售的方式。根據(jù)銷售計(jì)劃和售價(jià)可測(cè)算各年度的銷售收入，詳見表 87。 銷售稅費(fèi)的具體數(shù)額詳見表 88。出租成本包括如下幾項(xiàng)： 維修費(fèi) ：按租金收入的 1%計(jì)提； 保險(xiǎn)費(fèi) ：按租金收入的 %計(jì)提； 房產(chǎn)稅 ：按租金收入的 12%計(jì)提； 營(yíng)業(yè)稅 及附加 ：按租金收入的 %計(jì)提； 印花稅 ： 按 租金收入的 ％計(jì)提 ； 管理費(fèi) ： 按 租金收入的 2％計(jì)提 。 酒 店的經(jīng)營(yíng)收入包括房租收入、 餐飲收入和其他收入 。酒店收入、支出詳見表 810（ 此處有待 細(xì) 化 ） 2021 年 2 月 10日 12 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2021/02） 表8 6物業(yè)類型 合計(jì)/起 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年別墅獨(dú)立別墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %雙拼別墅/聯(lián)排別墅 1 0 0 . 0 % 8 0 . 0 % 2 0 . 0 %普通住宅多層住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %洋房( 疊拼別墅) 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %小高層住宅 1 0 0 . 0 % 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %商業(yè)街 1 0 0 . 0 % 7 5 . 0 % 2 5 . 0 %裙樓商鋪 2 5 . 0 % 5 0 . 0 % 2 5 . 0 %家居市場(chǎng) 1 0 0 . 0 % 5 0 . 0 % 5 0 . 0 %商業(yè)超市 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %酒店 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 %車位 1 0 0 . 0 % 1 0 0 . 0 % 獨(dú)立別墅 1 5 . 0 %雙拼別墅/聯(lián)排別墅 1 5 . 0 %普通住宅多層住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %洋房( 疊拼別墅) 1 0 . 0 %小高層住宅 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %商業(yè)街 1 0 . 0 %裙樓商鋪 1 0 . 0 % 1 0 . 0 %家居市場(chǎng) 1 0 . 0 %商業(yè)超市酒店車位別墅獨(dú)立別墅 7 , 0 0 0 7 , 0 0 0 8 , 0 5 0雙拼別墅/聯(lián)排別墅 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 7 5 0普通住宅多層住宅 3 , 0 0 0 3 , 0 0 0 3 , 3 0 0 3 , 6 3 0洋房( 疊拼別墅) 3 , 5 0 0 3 , 5 0 0 3 , 8 5 0小高層住宅 2 , 5 0 0 2 , 5 0 0 2 , 7 5 0 3 , 0 2 5商業(yè)街 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0裙樓商鋪 9 , 9 0 0 9 , 9 0 0 1 0 , 8 9 0 1 1 , 9 7 9家居市場(chǎng) 9 , 0 0 0 9 , 0 0 0 9 , 9 0 0商業(yè)超市 1 0 , 0 0 0酒店 1 2 , 0 0 0車位（元/個(gè)） 6 0 , 0 0 0 6 0 , 0 0 0銷售進(jìn)度售價(jià)升幅變化售價(jià)變化測(cè)算( 元/㎡）分期營(yíng)銷計(jì)劃表 2021 年 2 月 10日 13 湖南湘潭 XXX 可行性研究 報(bào)告（ 2021/02） 表8 7物業(yè)類型 合計(jì) 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年別墅獨(dú)立別墅 9 , 1 3 5 7 , 3 0 8 1 , 8 2 7雙拼別墅/聯(lián)排別墅 2 1 , 3 1 5 1 7 , 0 5 2 4 , 2 6 3普通住宅 3 1 4 , 6 6 0多層住宅 9 4 , 3 9 8 2 3 , 6 0 0 4 7 , 1 9 9 2 3 , 6 0 0洋房( 疊拼別墅) 9 4 , 3 9 8 7 0 , 7 9 9 2 3 , 6 0 0小高層住宅 1 2 5 , 8 6 4 3 1 , 4 6 6 6 2 , 9 3 2 3 1 , 4 6 6商業(yè)街 1 3 , 0 6 0 9 , 7 9 5 3 , 2 6 5裙樓商鋪 5 , 0 0 0 1 , 2 5 0 2 , 5 0 0 1 , 2 5 0家居市場(chǎng) 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0商業(yè)超市 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0酒店 5 1 , 8 0 0 5 1 , 8 0 0車位( 個(gè)） 1 , 0 9 7 1