【正文】 10 投資回收期： 第二章 項(xiàng)目建設(shè)條件 一、場地條件 整個規(guī)劃區(qū)用地大致呈三角形，南北長約 290m，東西長約 320m。地塊東側(cè)有城市干道――濱江路穿過，此路為雙向8m車道， 5m人行道，通往九渡口貨運(yùn)碼頭。 天寶小區(qū)總計(jì)拆遷征地面積為 60400m，其中保護(hù)綠地面積為 6013m，紅線內(nèi)的城市道路面積為 12368m，剩余規(guī)劃可用地面積為 42019m。 核心區(qū)主要規(guī)劃用地位于山坡地上，高差較大，最大高差約為 39m，北低南高，北側(cè)部分地塊低于現(xiàn)規(guī)劃的天中路延長斷，最大有 10m高差，為現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中的入口部分。 小區(qū)因地理位置特殊，內(nèi)有多條已形成的或規(guī)劃建設(shè)的城市管網(wǎng)。在地塊北部有已形成的城市防洪溝渠一條，貫穿東西方向，截面為 ，條石砌筑，埋深較深，主要引楊家坪地區(qū)的雨水及部分廢水排至長江。另外一道為新建城市防洪溝渠，以滿足三峽大坎形成，長江水位提高后的城市行供要求，規(guī)劃截面 3M，對出口高程有小于 192米的限制。 拆遷房屋情況 小區(qū)內(nèi)的待拆遷房屋均非 常破舊，殘值率極低，最高層 5層，其余都是破爛矮房屋，質(zhì)量極差。統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 95933億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長 %，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 32254億元，增長 %。全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲 %。工業(yè)品出廠價格下降%；原材料、燃料、動力購進(jìn)價格下降 %；固定資產(chǎn)投資價 格上漲%。年末全國就業(yè)人員 ，比上年末增加 940萬人。年末國有企業(yè)下崗職工為 515萬人，比上年末減少 142萬人。 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大支撐力。就房地產(chǎn)而言，在刺激內(nèi)需、貨幣分房等 20xx年以來市場持續(xù)發(fā)展，形勢喜人。某地市在剛剛過去的一年里，全市 GDP實(shí)現(xiàn) 1750億元，比 20xx年增長 161億元，是直轄以來經(jīng)濟(jì)總量增長最多的一年，也是直轄以來宏觀形勢最好的一年。經(jīng)濟(jì)增長速度從 1999年的 %上升到 20xx年 %，進(jìn)而上升到 20xx年的 9%，呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。另外我國宏觀政策在保持高速、穩(wěn)定增長的同時還呈現(xiàn)以下變化： 存貸款利率第八次下調(diào)，房地產(chǎn)消費(fèi)能力提高 人民銀行自 1996年以來連續(xù)八次降低存貸款利率，個人住房貸款最高年利率調(diào)整為 ％，其調(diào)整幅度之大，頻率之高，均是改革開放以來少有的；同時開征利息稅和實(shí)行擴(kuò)張性財政政策，對儲蓄存款利息征收 ％，使得居民儲蓄存款增長趨緩，更多的資金流入房地產(chǎn)市場成為可能。此次降息，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率 在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) ，其中活期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) ；一年期定期存款利率由 ％下調(diào)為 ％，下調(diào) 。 從金融系統(tǒng)提供的居民儲蓄情況分析，某地 1999年城鎮(zhèn)居民儲蓄已經(jīng)超過 900億元，人均儲蓄存款余額 2965元。除去計(jì)算中的人為虛擬和累計(jì)儲蓄等因素，一般城鎮(zhèn)居民人均存款應(yīng)在 35萬元之間。降息將直接帶動住房、汽車等消費(fèi)信貸成本的降低。 居民人均收入水平和住房支出穩(wěn)步上升 根據(jù)調(diào)查資料表明， 20xx～ 20xx年某地市居民人均可支配收入為6276元，由于國家實(shí)行貨幣化分房政策，住房開 支大幅度上升， 20xx年全市人均購房開支達(dá) 600元以上，比上年增長有較大幅度的增長。進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化，在 3～ 5年慘烈的市場競爭中迅速完成市場重新洗牌、重組。還有某地市及各區(qū)定期舉行的房交會對交易稅的集中減免活動，也給購房消費(fèi)帶來極大的促進(jìn)。 二、某地市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 由于受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、某地市直轄、西部大開發(fā)政策、 WTO等經(jīng)濟(jì)利好因素的影響，近年來某地房地產(chǎn)投資環(huán)境有了很大的改善，但競爭也日益加劇。 1997年 3月 14日，某地成為中國的第四個直轄市。直轄和西部大開發(fā)為某地提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了某地中心城市的功能定位，給某地經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動力。九五期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益不斷改善。所有制結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)化水平由 1995年的 %提高到 20xx年的 33%， 仍低于全國的平均水平，某地要在 20xx年實(shí)現(xiàn) 45％的城市化率的目標(biāo)，某地近十年的房地產(chǎn)開發(fā)總量將是非?？捎^的。 20xx年經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許多企業(yè)扭虧為贏，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200元，比上年增長 5%，全年社會商品零售總額 ，比上年同期增長 %，這極大地增強(qiáng)了居民預(yù)期收入看漲的信心。 ①經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來的是城市化進(jìn)程的加快。 ②城市化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。因此，在未來 10年內(nèi)，某地因城市化增長所形成的新增住宅需求總量都在 11130萬㎡以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)人口的比重估計(jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為 500萬平方米。 政府的行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行 一站式辦公 ，精簡行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范行政機(jī)構(gòu)，規(guī) 范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識。 ②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的 十個一批 工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)、破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂、整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)、評價一批政府職能部門、出臺一批對外開放的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展環(huán)境的人和事。 法律法規(guī)逐步健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法律及政策愈來愈全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強(qiáng)烈。 ②《某地市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門 檻，明確了 已交付全部土地出讓金 和 10萬㎡以上的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升到地上兩層以上（地下層除外）； 10萬㎡以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體應(yīng)完成規(guī)劃面積的三分之一以上 的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如 內(nèi)部認(rèn)購 、 定購 等變相預(yù)售行為。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險，去年 6月 26日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》 ，這一規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在更加嚴(yán)格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認(rèn)定提供科 學(xué)依據(jù)，它的實(shí)行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。 幅員： 437平方公里。隨著市區(qū)內(nèi)地鐵、高架輕軌的修建，區(qū)位優(yōu) 勢將更加突出。 規(guī)劃：以城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)為帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （二）九龍坡區(qū)城市經(jīng)濟(jì)前景 九龍坡區(qū)消費(fèi)購買力巨大 目前，九龍坡區(qū)現(xiàn)有人口 87萬人，是某地市主城區(qū)人口最多的一個大區(qū)。九龍坡區(qū) GDP連續(xù)幾年排名全某地市第二位，區(qū)域內(nèi)私營經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，消費(fèi)力旺盛。 輕軌的建成將為九龍坡區(qū)吸引更多的輕軌沿線消費(fèi)者 輕軌的興建帶動 線形 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。將投向楊家坪商業(yè)圈的大坪區(qū)域、大渡口區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套設(shè)施不健全，商業(yè)功能弱化，當(dāng)兩公里左右的商業(yè)圈的交通渠道變得如此暢通、便捷后，毫無疑問會帶動其區(qū)域人口的就近消費(fèi)的購 買熱情。 楊家坪商業(yè)步行街將構(gòu)筑起某地市第二大 商業(yè)圈 以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的 1平方公里的商業(yè)步行街，將在 20xx下半年初步建成，并 開街 營業(yè)。同時，步行街的建成，更使得九龍坡區(qū)在某地市商業(yè)經(jīng)濟(jì)中所處的戰(zhàn)略地位得以大幅提升，加速某地市西郊城市分中心的形成，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮。 因此城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大力推進(jìn)。分期分批打通主城區(qū)斷頭路，拓寬城市支路，建成楊家坪環(huán)道等一批環(huán)行交通網(wǎng)絡(luò)，促進(jìn)中心城區(qū)立體交通網(wǎng)絡(luò)全面形成。 整治改善楊家坪中心區(qū)商業(yè)步行街購物環(huán)境，建成楊家坪休閑步行街區(qū)。打造 某地市第二個解放碑 是九龍坡區(qū)的目標(biāo)。重百楊家坪分店、立丹百貨及各類中、小商鋪、超市等在轉(zhuǎn)盤附近不到 500米內(nèi)，還有春節(jié)前開業(yè)的 富安百貨 、 新世紀(jì)超市 、躍華超市等。已建成的楊家坪廣場、梅堡公 園、天寶廣場、九龍廣場等設(shè)施為該區(qū)居民提供了充足的休閑場所。優(yōu)美靜謐的華巖寺更增加九龍坡區(qū)的環(huán)境分量，旅游資源豐富。大專院校、各類基礎(chǔ)學(xué)校眾多，某地工學(xué)院、市重點(diǎn)中學(xué)有育才中學(xué)，區(qū)重點(diǎn)中學(xué)有楊家坪中學(xué)、 35中等，加上外語學(xué)校、計(jì)算機(jī)職高、謝家灣小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)等，孩子們從小到大的教育都不成問題。去年 111月共計(jì)完成住宅投資 ，同比增長 %，全市商品房空置總量 ，較 20xx年末減少 。同時加大了現(xiàn)有公有住房的改革力度，取消了非成套公有住房的出售限制。去年 16月，全市合作建房 9078套，同比減少 25%，職工個人集資 ，同比下降 17%。 20xx年上半年審批出讓土地 66宗，面積 389公頃，同比增長 21%。同時住房公積金繳存比例已從去年的 6%提高到 7%， 20xx年上半年公積基金歸集 ，同比增長 %。九龍坡區(qū)的商品住宅供應(yīng)以中低檔產(chǎn)品為主，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程比較緩慢。此版塊已成九龍坡地區(qū)商品住宅發(fā)展的標(biāo)志區(qū)域。這一切數(shù)據(jù)的分析可以 看出， 20xx年及今后的幾年將是某地房地產(chǎn)發(fā)展的春天。從九龍坡的發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)狀來看，楊家坪基本形成以轉(zhuǎn)盤為中心、以楊家坪正街、石坪橋正街、楊九路、直港大道、西郊路五條主干道為輻射的發(fā)展格局，街區(qū)功能較為明確的有楊家坪正街、直港大道、西郊路、橫街。 由于西南車輛廠坐落于此，其職工家屬區(qū)就與其緊鄰修建，經(jīng)過幾十年的積淀，使該區(qū)域成為一個非常大的居民居住區(qū)，該區(qū)域生活配套極為完善，在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，西車廠對家屬區(qū)修建了許多的生活配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場、生活便利店、洗發(fā)店等生活設(shè)施應(yīng)有盡有，某種意義上成為一個獨(dú)立的生活社區(qū)。 （ 2）西郊路，為政府行政區(qū) 西郊路是楊家坪地區(qū)傳統(tǒng)的行政區(qū)域，作為區(qū)委區(qū)府所在地，承擔(dān)了街區(qū)的行政功能。此區(qū)域交通十分便利， 22 22 3 416等大中小公交線路通往市內(nèi)各區(qū)，基本上可以直達(dá)全市各地。 （ 3）橫街，為飲食娛樂區(qū) 楊家坪橫街，是楊家坪聞名的好吃街，這里布滿了各種的風(fēng)味小吃和小食店，成為居民日常生活的一部分，鐵馬交易市場處于橫街上，自然而然也成了好吃街的一部分，分布了一些中檔次的餐飲店，面積適中，比較適合工薪階層消費(fèi)。 在楊家坪橫街周圍的立丹百貨，是楊家坪地區(qū)上檔次的百貨公司之一，營業(yè)面積較大，總共有四層，超市、精品、服飾等一應(yīng)俱全，是周邊居民日常購物的首選場所。 （ 4）正街，街區(qū)功能尚待明確 楊正街是一個傳統(tǒng)意義的交通干道型居民居住區(qū)，主要是建設(shè)廠職工家屬區(qū)和一般居民區(qū)，它承載的主要是一種區(qū)域聯(lián)絡(luò)和居住功能。 從建設(shè)廣場到轉(zhuǎn)盤大概 500米的距離內(nèi)，大大小小的各種店鋪林立，營業(yè)面積都比較大。這短短的一段距離內(nèi)更是有六家銀行的支行和大型綜合性郵政營業(yè)廳。還有一些小型娛樂場所及一家二星級賓館?？偟膩碚f楊正街正逐步成為一個以商業(yè)性消費(fèi)為主，娛樂性消費(fèi)為輔的商業(yè)型街區(qū)。該區(qū)域的市政配套較完備，醫(yī)院、超市、便利店、學(xué)校、消防隊(duì)、餐館一應(yīng)俱全。但由于歷史沿革，該街區(qū)的配套老化，功能已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)在的居住要求，居住需求的 品質(zhì)提升必然造成街區(qū)功能的更新。 （ 6）直港大道，街區(qū)功能尚待明確，為中型中高檔新興居住片區(qū) 由于九龍坡區(qū)將 天寶新城 規(guī)劃為未來都市主要居住片區(qū)，而且也將承擔(dān)城市主要交通樞紐的作用。 直港大道目前社區(qū)配套以及完備程度處于九龍坡的領(lǐng)先水平。生活配套的門面及便利店等解決 ，只是由于發(fā)展尚需一定時間完善。項(xiàng)目位于天寶新城最后一塊臨江寶地。 第二，臨近商業(yè)街大社區(qū)配套優(yōu)勢。周邊的大型商家云集，有新世紀(jì)、富安、重百、立丹百貨等。而且楊家坪商業(yè)步行街是九龍坡區(qū)的商