【正文】 上； 三亞的沙灘：三亞市海岸線長達(dá) 公里，具有灣長、沙白、灘寬、沿岸植被青綠等特點。節(jié)日里，玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 黎、苗同胞載歌載舞，舉行龍舟競渡、篝火對歌會。以節(jié)慶的形式，促進(jìn)經(jīng)貿(mào)、旅游事 業(yè)的發(fā)展。晚會上開展中秋賞月觀燈，組織各民族山歌賽，舞蹈表演、民間燈展、月餅品嘗等活動。以“長壽、健康、生命、運動、旅游”等為主題組織和開展了多姿多彩的文化活動。 中國三亞天涯海角國際婚慶節(jié)（公歷 11 月 18 日） 婚慶節(jié)接受國際、國內(nèi)新婚夫婦以及金婚、銀婚等紀(jì)念婚夫婦報名參加。 三亞傳統(tǒng)國際鐵人三項賽 是融合了樂趣，挑戰(zhàn)、耐力和國際關(guān)注的體壇盛事，第二屆三亞傳統(tǒng)國際鐵人三項賽，將于 2021 年 11 月 9 日舉行，本次賽事將會是中 國世界級的鐵人三項賽，由夏威夷始創(chuàng)的鐵人賽，在擁有“東方夏威夷”之稱的海南島舉行，意義重大。 新絲路中國模特大賽 新絲路模特大賽被公認(rèn)為是當(dāng)今中國規(guī)模最大，水準(zhǔn)最高，最具有影響力的權(quán)威模特專業(yè)賽事，三亞已成功地舉辦了兩屆大賽，現(xiàn)已被新絲路模特機構(gòu)定為玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 永久性決賽場地。 世界小姐大賽 2021 年 12 月 7 日，在英國倫敦舉行的第 52 屆世界小姐總決賽上，主持人正式宣布了第 53 屆世界小姐總決賽的消息，于 2021 年 11 月 9 日至 2021 年 12月 6 日在三亞舉辦，并向全球直播了 15 秒三亞風(fēng)光宣傳片，至此標(biāo)志著三亞的申辦工作已經(jīng)獲得成功。游客們在大東海、亞龍灣、西島、蜈支洲島等海濱旅游區(qū)內(nèi)，可盡情享受日光浴、海水浴、沙灘??；玩沙灘排球、沙灘足球、沙灘摩托車、海上摩托艇、香蕉船、海上快艇、空 中拖曳傘、動力傘、海上自行車、皮劃艇、帆船、沖浪、釣魚；還可以進(jìn)行富有挑戰(zhàn)和新奇的各種潛水運動。 其他運動：三亞國際奧林匹克射擊娛樂中心位于三亞市紅沙鎮(zhèn)。中心擁有各種常規(guī)輕重武器，“黑星”手槍、狙擊步槍、小口徑步槍、 AK47 沖鋒槍 、輕重機槍、高射機槍、火箭筒、追擊炮等；有活物、氫氣球、飛碟、環(huán)形靶、鋼板靶、仿真人體、碉堡等標(biāo)靶，并配有自動報靶顯示裝置。 旅游風(fēng)景區(qū)概況 三亞被評為國家級 4A 景區(qū)的天涯海角風(fēng)景區(qū)、亞龍灣國家旅游度假區(qū)、南山文化旅游區(qū)、主要的旅游觀光景區(qū)有：三亞灣“椰夢長廊”、天涯海角風(fēng)景區(qū)、南山文化旅游區(qū)、西島潛水基地。區(qū)內(nèi)建有風(fēng)格獨特的園林式建筑群、歷史名人雕塑區(qū)、天涯購物寨和自然風(fēng)光漫游區(qū)等，這是每個第一次來三亞 觀光旅游者的必游景點，該風(fēng)景區(qū)玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 12 主營收入為門票，門票定價 46 元 /人次。該旅游區(qū)計劃總投資 60 億元人民幣，占地面積 平方公里，已完成的一期工程佛教文化苑投資額 億元人民幣?，F(xiàn)島上的五分之一區(qū)域已建成康樂風(fēng)情島、海上度假中心游樂世界，可提供潛水、摩托艇、滑水、空中拖傘、帆船、香蕉船、海漫步、玻璃船底觀光等游樂項目，其中釣魚俱樂部是目前三亞最大最好的釣魚俱樂部。 表 2 2021 年 — 2021 年三亞主要旅游觀光區(qū)客流量及總營業(yè)收入 主要吸引旅游觀光區(qū) 2021 年 2021 年 2021 年 接待總量 總營業(yè)收入 接待總量 總營業(yè)收入 接待總量 總營業(yè)收入 天 涯海角 萬人次 萬元 萬人次 萬元 256 萬人次 萬元 南山文化 129 萬人次 萬元 163 萬人次 萬元 200 萬人次 萬元 西 島 萬人次 9855 萬元 注：南山文化旅游區(qū)，近三年接待游客的增長平均達(dá) 25% 三亞旅游酒店概況 2021 年，三亞旅游酒店增長迅猛，現(xiàn)有旅游飯店 93 家，客房 14179 間，星級酒店 51 家，其中：五星（或相當(dāng)于五星）級飯店 6 家，四星級（或相當(dāng)于四星）級飯店 16 家。 玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 13 表 3 三亞旅游涉外飯店近年發(fā)展情況 年份 飯店數(shù) （座） 客房數(shù) （間） 已評星級飯店 客房年出租（ %） 五星 四星 三星 三星 一星 1999 年 58 9010 2 5 4 2 1 2021 年 61 9619 2 8 8 2 1 2021 年 60 9542 2 10 14 15 6 2021 年 93 14179 3 12 17 14 5 1999 年，國家推行五 天工作日，開始拉動內(nèi)需。 目前來三亞旅游者以海濱度假休閑為主，旅游者選擇的旅游產(chǎn)品，主要是沙灘、海水，從而使設(shè)在亞龍灣、大東海、三亞灣的市場占有份額比率高、客房市場銷售價好。 表 4 2021— 2021 年三亞主要星級酒店主營狀況 酒店名稱 星 級 客房數(shù) 2021 年 2021 年 備 注 年收入 平均開房 率 平 均房 價 年收入 平均開房 率 平 均 房 價 凱萊度假酒店 五星 450 9700 73% 600 11000 76% 620 亞龍灣 天域酒店 五星待評 360 7400 54% 650 5800 43% 560 亞龍灣 假日酒店 五星 358 4800 50% 480 / / / 亞龍灣 山海天大酒店 五星 390 3400 66% 500 3300 59% 420 大東海 珠江花園酒店 四星 236 3560 64% 420 3150 61% 400 大東海 玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 14 金棕度假酒店 四星 246 2300 48% 400 / / / 亞龍灣 仙人掌酒店 四星待評 600 2700 53% 250 2500 40% 240 亞龍灣 南中國大酒店 四星 238 2400 42% 350 1900 44% 300 大東海 東方海景酒店 四星待評 300 1600 60% 230 1600 54% 200 市區(qū) 海天酒店 四星 175 1400 71% 260 1300 75% 240 大東海 果喜大酒店 四星 216 1100 47% 230 1100 56% 200 市區(qū) 國際大酒店 四星 203 800 73% 180 870 68% 180 市區(qū) 表 5 2021 年三亞新增高檔次酒店 酒店名稱 星級標(biāo)準(zhǔn) 客房數(shù)（間） 團(tuán)隊平均房價（元） 酒店地點 喜來登度假酒店 五星待評 511 688 亞龍灣 銀泰度假酒店 五星待評 383 360 大東海 椰林灘大酒店 五星待評 353 340 海坡 金鳳凰大酒店 四星待評 220 200 河西區(qū) 金銀島大酒店 四星待評 150 180 海坡 南山休閑會館 四星待評 70 260 南山 海航度假中心 四星待評 347 140 海坡 武警療養(yǎng)院 四星待評 193 140 海坡 三亞市的城市定位和發(fā)展方向 三亞已完成了 2021 年的城市整體規(guī)則，規(guī)劃的城市性質(zhì)（定位）為國際性玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 熱帶海濱風(fēng)景旅游城市，三亞市將從綜合性、地區(qū)性城市逐步向國際性、專業(yè)性城市邁進(jìn)，在國際化分工中占獨有的位置。三亞鳳凰機場去年入境人數(shù)已達(dá) 120 萬人次，已超出原設(shè)計 100 萬人次 /年的能力，正準(zhǔn)備擴(kuò)建二期工程；在建的三亞國際客運碼頭、粵海鐵路交通 設(shè)施預(yù)計今年底相繼投入入使用。 (四 )、三亞旅游業(yè)的現(xiàn)狀 三亞與珠江三角洲同屬一個經(jīng)濟(jì)圈， 98 年至今，旅游收入成倍數(shù)增長，年平均旅游收入占 GDP（平均數(shù)） 60%，是國家旅游十大城市之一，旅游總收入25 億元。 酒店由觀光向度假性轉(zhuǎn)移。旅游產(chǎn)品的發(fā)展由單一的觀光型向“觀光 +度假型”轉(zhuǎn)移。其中：第外游客 萬人次，同比下降了 %。 旅游總 收入 億元，相當(dāng)于全市 GDP 的 %，同比增長 %。全市旅游固定資產(chǎn)投資 億元，占全市固定資產(chǎn)總額的 47%，同比增長 %。 玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 三 . 三亞市房地產(chǎn)業(yè)的主要特點及發(fā)展方向 (一 )、海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊有以下因素： 海南具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的 3S（ SUN）陽光、（ SKY）天空、（ SEA）大海和沙灘； 海南是中國產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假旅游房產(chǎn)的發(fā)源地； 隨著海南在國內(nèi)知名的提高，便有了“海南的?？冢袊暮Ｄ?；亞洲的博鰲，世界的三亞”的說法。 因此，緊扣旅游度假這個中心賣點，準(zhǔn)確定位，提升品質(zhì)，包裝 到位， 促銷得當(dāng)必能 成為市場熱點。 報載： 據(jù)國家民政部門表示，我國是世界上老年人口最多的國家， 60 歲以上老年人口是世界老年人口總量的 1/5，是亞洲老年人口的 1/2，從 1980 年到 1999年，在不到 20 年的時間里，我國人口年齡結(jié)構(gòu)就基本完成了從成年型到老年型的轉(zhuǎn)變。因此，在未來老人如安度晚年、 異地養(yǎng)老、置業(yè)的需求將十分巨大，老年產(chǎn)業(yè)的前景廣闊。當(dāng)旅游地產(chǎn)在三亞發(fā)展趨向成熟的現(xiàn)在，消費者的意識逐漸的理性和冷靜，對產(chǎn)品的價格 ,性能，品質(zhì)等多方面的素質(zhì)要求很高 ,當(dāng)前海南的旅游已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游轉(zhuǎn)變，觀光旅游需要的是標(biāo)準(zhǔn)化的住宿產(chǎn)品，而度假旅游需要的個性化的住宿產(chǎn)品，隨著國內(nèi)度假市場以每年數(shù)千億元的增長速度，和帶薪度假的制度的出臺，三亞房地產(chǎn)市場強烈的呼喚低住宿成本 ,高舒適性的度假 房產(chǎn)；可以預(yù)見度假居住公寓在今后的市場中將供不應(yīng)求。 1）空置、閑置的房產(chǎn)一部份已經(jīng)被消化；一部份在今后可能繼續(xù)被消化，其余由于無法適應(yīng)時代，狀況惡化，將向市場最底層沉淀，長期、間歇性向市場釋放殘值，拖累市場總體價格水平的上升。市場同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭不是產(chǎn)品差異性、品牌特性的競爭，而是拼成本的低廉、價格的優(yōu)惠，買方市場特點明顯。優(yōu)勝劣汰，統(tǒng)合分化，正在經(jīng)歷新與舊、高與低的兩極裂變。 與時俱進(jìn)、個性發(fā)展是市場的方向 休閑度假、異地置業(yè)、第二居所、第五季生活概念日益成為時尚潮流； “四季花園 ”、“健康、生態(tài)”人居環(huán)境，迎合了這一消費潮流。 特色房地產(chǎn)、新概念高檔房地產(chǎn)伴隨內(nèi)地市場玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 19 的不斷放開而進(jìn)一步拓寬發(fā)展空間。 2）本案規(guī)劃是現(xiàn)在三亞彎少有的高層公寓 ,海景視角非常完美 ,隨著國家的對稀缺資源宏觀控制和開發(fā)限制 ,本案擁有的缺資自然景觀資源的獨特優(yōu)勢 . 3）作為全 省第一個將 4 星級酒店最為公寓會所配套的項目 ,唯一的度假居住產(chǎn)業(yè)的項目 ,配套的完善程度和高性價比在三亞彎必定形成強大的沖擊 . 4）特殊的時代，特殊的企業(yè)，特殊的管理，金海大酒店曾經(jīng)輝煌的經(jīng)營業(yè)績和較大社會影響力經(jīng)過歲月的浸潤，給玉海國際度假公寓烙上深刻的歷史印記，形成神秘、濃郁的樓盤文化，豐富了本案的內(nèi)函。高檔度假社區(qū)隱然成形，地塊增值前景明朗，對項目的經(jīng)營形成拉抬。 3）上受三亞彎高檔樓盤品質(zhì)打壓，下受閑置、積壓、續(xù)建和拍賣房產(chǎn)價格擠拉；在今天的商品房市場上， 面臨多難局面。主要劣勢，是誠信度，本案應(yīng)避開與續(xù)建爛尾樓的價格競爭： 周邊新建高檔樓盤在產(chǎn)品綜合品質(zhì)、價格、營銷上占有全面優(yōu)勢。本案應(yīng)避開與高檔樓盤的品質(zhì)競爭： (二 ) .尋求玉海國際公寓的機會點 新時代、新市場提供新的市場需求。細(xì)分市場，量身定做，個性化服務(wù)和生產(chǎn)，是玉海國際度假公寓營銷策劃方案 金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 21 今后房地產(chǎn)在競爭中的制勝之道。 (三 ) .轉(zhuǎn)換概念打造投資工具 變換思路，轉(zhuǎn)換概念，設(shè)計投入少、回報多的投資模式，吸引投資型客戶購買； 集團(tuán)有形和無形資源包括金海的品牌效應(yīng)、成熟的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、酒店、旅游設(shè)施，支持項目轉(zhuǎn)型，以服務(wù)強化購買，以經(jīng)營促進(jìn)銷售，實現(xiàn)總體經(jīng)營目標(biāo)。以公寓的價格進(jìn)行銷售 ,以度假中心的要求設(shè)計和配套 ,通過投資者與專業(yè)經(jīng)營集團(tuán)的合同委托，完成產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的分離，完成租憑經(jīng)營與使用權(quán)的轉(zhuǎn)變； 國際度假公寓是本案的經(jīng)營核心。 ★ 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的外資企業(yè)高層管理人員和自由職業(yè)者。 ★ 具備風(fēng)險投資意識，如：從事金融、貿(mào)易等工作的專業(yè)人士。 ★ 不動產(chǎn)固定投資者。 ★ 在華工作或居住的華裔人士。 ★ 有實力的旅行社作為旅游目的地客房投資。 ★ 喜歡旅游的人群，每年去三亞海濱旅游。 購買本項目的客戶群特點： 個體購買者： 經(jīng)濟(jì)狀況：家庭年收入 10 萬以上，可自由支配 30 萬元以上 居住狀況：在很多大中城市都有不動產(chǎn)，擁有豐富的置業(yè)經(jīng)驗 集團(tuán)購買者： 大型民營企業(yè)、股份制企業(yè)；金融業(yè)、電信業(yè)、石油、電力等大型國營壟斷企業(yè)。