【正文】 的8%增加到19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)重的3個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年我國(guó)共有家庭32208萬(wàn)戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬(wàn)戶。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來(lái)的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬(wàn)，并以年均5%的速度遞增。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。 第二階段：發(fā)展階段 2000 ─ 2025年 ，％％。 第三個(gè)階段：高峰階段 2025年 ─ 2055年 ，％增長(zhǎng)到30％，比2000年翻了兩番。 表二：中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到400萬(wàn)張，只能為2%（）的老年人解決住房問題。當(dāng)前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施狀況項(xiàng)目居住對(duì)象自理程度護(hù)理方式功能組成老年公寓在一定幫助下能獨(dú)立生活的健康老人自理最低幫助管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無(wú)親戚、子女贍養(yǎng)及無(wú)生活來(lái)源的老人自理或辦自理最低幫助半護(hù)理管理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無(wú)人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護(hù)理居住單元（臥室、活動(dòng)室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、管理、接待、活動(dòng)及服務(wù)用房護(hù)理院生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人半自理或不能自理半護(hù)理全護(hù)理護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動(dòng)空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、管理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合A、購(gòu)買房屋居住2010年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，%，%?？梢钥闯?，目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有4成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。個(gè)人出資建房也是我國(guó)居民住宅來(lái)源的主要方式之一。說(shuō)明自建住房是目前我國(guó)居民尤其是農(nóng)民家庭住房來(lái)源的主要途徑。2010年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%，其中，%，%,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，%%的家庭租用公有住房，%。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 頤年園的產(chǎn)品有別墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在2500—5000元/平方米，%，到2003年一期基本售罄。 目前國(guó)內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)——北京東方太陽(yáng)城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓——浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院——上海松江社會(huì)福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。約有20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決650萬(wàn)名老年人的養(yǎng)老院需求。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。目前，中國(guó)老齡商品主要以老年保健營(yíng)養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得很少，無(wú)論是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，還是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)老人消費(fèi)市場(chǎng)，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會(huì)?！薄秹劢?jīng)》“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無(wú)朝文”——《禮記》中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。數(shù)千年來(lái)，中國(guó)老年人的養(yǎng)老方式無(wú)一例外都是“居家養(yǎng)老”。這些養(yǎng)老方式因與中國(guó)傳統(tǒng)文化格格不入而很難成為社會(huì)所接受的主流養(yǎng)老方式。改革開放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)。老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國(guó)社會(huì)最為重大的、最不可忽視的社會(huì)問題之一。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動(dòng)，使中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來(lái)越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來(lái)越少。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。 “居家養(yǎng)老社會(huì)化”將中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國(guó)養(yǎng)老事業(yè)的更好發(fā)展。也就是說(shuō)，“居家養(yǎng)老社會(huì)化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動(dòng)整個(gè)“養(yǎng)老社會(huì)化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。 居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。但是這些‘百萬(wàn)富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也不過(guò)是帳面資產(chǎn)的增加而已，對(duì)生活并沒有直接的好處。 通過(guò)對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，如果成都的老年人賣掉房產(chǎn)，到麻柳坪定居將是非常劃算的事。120=4166元的養(yǎng)老費(fèi)用，這個(gè)收入對(duì)麻柳坪的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其它收入，在麻柳坪也能過(guò)著極其富足的生活。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會(huì)變得更低。另外，我們?cè)偎恪?=(萬(wàn)戶)，如果這些空巢家庭有十分之一可能遷居麻柳坪，10%40萬(wàn)元=(億元)的巨大市場(chǎng)。從養(yǎng)老的方式來(lái)看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來(lái)自社會(huì)的幫助，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會(huì)化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為主要內(nèi)容，以上門服務(wù)和社區(qū)日托為主要形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，制定短、中長(zhǎng)期滾動(dòng)開發(fā)計(jì)劃；整個(gè)園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場(chǎng)、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個(gè)獨(dú)立的老年人生活區(qū),又是一個(gè)有著獨(dú)特風(fēng)格的游覽休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個(gè)銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。 老年公寓與普通公寓是很不相同的。所以針對(duì)老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國(guó)家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無(wú)障礙化設(shè)計(jì)。老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，以自有品牌入園服務(wù)。 第三章 麻柳坪項(xiàng)目特點(diǎn) 一、獨(dú)特的自然資源與地理位置 得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地本項(xiàng)目建立后，不僅將為老年人提供一個(gè)養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。屆時(shí)，在麻柳坪清晨的陽(yáng)光下，在沐浴山風(fēng)的清爽中，老人們或在項(xiàng)目綠色廣場(chǎng)、綠化道路晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂。當(dāng)很多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，麻柳坪項(xiàng)目的老人們已能隨時(shí)在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”接受專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和幫助。在麻柳坪，老年人將深切體會(huì)到“生態(tài)居家”的快樂和“社會(huì)化服務(wù)”的周到。麻柳坪項(xiàng)目的建立，將為成都的老年問題提供一個(gè)非政府的、市場(chǎng)化的解決模式。麻柳坪項(xiàng)目定址環(huán)境麻柳坪項(xiàng)目定址什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪古寨，距什邡市區(qū)僅25分鐘車程，距成都1個(gè)半小時(shí)車程。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，屬于銀廠溝陽(yáng)坡面，三面環(huán)山，居高臨下，風(fēng)水極好。二、項(xiàng)目的特點(diǎn)風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能齊全，相互依托，相互支撐完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源特有的養(yǎng)老養(yǎng)生人文價(jià)值與人文吸引力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容麻柳坪項(xiàng)目養(yǎng)老別墅麻柳坪項(xiàng)目老年居家養(yǎng)生公寓（含酒店養(yǎng)老公寓）文化體育廣場(chǎng)戶外運(yùn)動(dòng)基地（麻柳坪銀廠溝）服務(wù)配套輔助功能項(xiàng)目及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中型醫(yī)院（待選）第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化IC卡管理制度全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化社區(qū)醫(yī)療登記制度定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化個(gè)性化家政服務(wù)1)家務(wù)服務(wù)。服務(wù)人員通常是由受過(guò)訓(xùn)練的下崗女職工來(lái)做的。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。 2)家庭保健服務(wù)。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個(gè)人衛(wèi)生服務(wù)。服務(wù)人員可以一身兼兩職。是人們經(jīng)常說(shuō)的“輪子上的飯菜”。老人們不僅可以享用每周五天營(yíng)養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門看望老人。送飯上門使得很多需要養(yǎng)老設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。也可以稱作組織起來(lái)的鄰居線。探望者與老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。對(duì)于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對(duì)老人就顯得更加重要。 5)電話服務(wù)。通過(guò)每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無(wú)恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。如果在確認(rèn)的時(shí)間老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會(huì)有人到老人家去檢查。 6) “生活在線”服務(wù)?！吧钤诰€”服務(wù)的定購(gòu)者可以在手腕上或脖子上帶一個(gè)鈕扣。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會(huì)打電話給老人家里。監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)情況異常后會(huì)打電話給中心尋求進(jìn)一步幫助。交通和陪伴服務(wù)。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。司機(jī)把老人從家里接出來(lái)送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。 8)老年食堂。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個(gè)社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。老年食堂不僅滿足老人營(yíng)養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會(huì)、交流、交朋友的場(chǎng)所。老人們?cè)谶@里慶祝自己的生日，度過(guò)假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。他們有的覺得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識(shí)自己的法律權(quán)力。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門幫助那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作可以是全日制和半日制的。 11)老人日托中心。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動(dòng)等各種需要。 12)咨詢服務(wù)。保護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來(lái)提供，用來(lái)保證老人的合法權(quán)益。 對(duì)于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營(yíng)和引入經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)或外營(yíng)的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對(duì)服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來(lái)確定。第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本。這種對(duì)安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對(duì)老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來(lái)越多 “空巢家庭”是指無(wú)子女共處，只剩下老年人獨(dú)自生活的家庭。美國(guó)第二次世界大戰(zhàn)前，52％的老年人與子女同住，到了上個(gè)世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到40％，即每10個(gè)老年人中就有4人獨(dú)居。1993年，％，％。2010年，成都市空巢家庭的比例為50％，尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，％％?！敝袊?guó)老齡科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過(guò)程中，工作變動(dòng)日益頻繁，人口流動(dòng)和遷移加速，促使大家庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動(dòng)空間和越來(lái)越多的自由，傳統(tǒng)的大家庭居住方式已經(jīng)不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍接受?！翱梢灶A(yù)料，‘空巢家庭’將是21世紀(jì)我國(guó)城市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的主要模式。有預(yù)測(cè)顯示，城市離退休老人中有70%的人擁有存款，僅退休金一項(xiàng)，2010年增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達(dá)到73000多億元，老年人的購(gòu)買力來(lái)看是相當(dāng)可觀的。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。有47％的老人希望與子女共同生活，％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，％認(rèn)為這種方式很理想，％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，％仍愿與子女分開住，％的則希望與子女同住。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。 由此可見，隨著觀念的變化，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長(zhǎng)的。雖然這些來(lái)源的比重隨時(shí)間的推延會(huì)有所變動(dòng)，但就總體水平而言，將會(huì)隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國(guó)的老年市場(chǎng)成為新興的，潛力巨大的市場(chǎng)。待遇水平在國(guó)家連續(xù)六年提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金的基礎(chǔ)上，按照國(guó)務(wù)院部署，從2010年1月1日起，再次提高企業(yè)退休人員基本