【正文】 區(qū) 回歸中心城市效應(yīng)開始顯現(xiàn) 在政府 “回歸中心城市 ”的號召下，今年江漢城區(qū)樓盤的供應(yīng)量呈爆發(fā)式的增加，所以今年買房首先要面臨的抉擇就是：是買郊區(qū)還是城區(qū)房？ 如果考慮到交通、教育、購物等諸多因素， 客戶 最后決定還是在城區(qū)買房的話，選擇的余地也是很大的， 今年新開樓盤主要集中在西北湖周邊和常青路、新華路沿線。城市花園銷售形勢比較火爆，開盤以來取得了近 300 套的銷量，其他樓盤已近售罄，如世紀(jì)華庭、環(huán)亞藝樹家等。 新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圈 ——常青路、楊汊湖、新華路沿線，總體的銷售量與上季度持平。杭派小高層樓盤錦繡人家的推出，也將豐富區(qū)域的樓盤品種。上季度推出的元辰 即將開盤的同成大廈 對于有意購買小戶型進(jìn)行投資的購房者來說，盡管東方時空已近告罄，仍還有青青國際公寓和即將開盤的財富時代可供挑選。想圖便宜，房地部門危改房的商品房部分可以多留意，如江岸房地產(chǎn)公司開發(fā)的湖邊坊人家就推出了一棟多層小戶型住宅。 江岸城區(qū)的熱點(diǎn)在惠濟(jì)路沿線，今年以來相繼有名雅居、惠園 CP 開盤，且屬高檔住宅項目，其中惠園 CP 的銷售均價每平方米 4500元。此區(qū)域另一高檔項目統(tǒng)建 3 月 22 日對原市委黨校建筑群實施了爆破，據(jù)悉福星惠譽(yù)計劃在此基礎(chǔ)將樹立武漢中心區(qū)域高層建筑住宅群， 11 棟 30 層左右的高層建筑，預(yù)示著該區(qū)域?qū)⒊蔀闈h口高檔住宅集中地。 江岸區(qū)的后花園 后湖的房子也不錯，離城區(qū)不遠(yuǎn)，是今年的開發(fā)熱點(diǎn)，后湖靠近解放大道一線的樓盤主要有百步亭以及即將開盤的由泰躍集團(tuán)開發(fā)的秀澤園和堤角邊的左岸 東方花都、青青美廬、竹葉苑、紫竹園、世紀(jì)家園、綠色新都等。 橋口區(qū) 房價有很大上升空間 在橋口買房的消費(fèi)者是最精明的。手執(zhí)性價比這個秘密武器，近年來橋口開發(fā)商不用做廣告，房子就賣得挺好。過去，這里工廠密集，外來居住人口較多，市政配套跟不上，但近年來這里的環(huán)境已有較大改觀，排漬工程完工，輕軌開通在即，工廠陸續(xù)搬遷，特別是去年以來橋口區(qū)政府開始重視房地產(chǎn)開發(fā)，在全市率先成立了區(qū)開發(fā)辦，啟動漢口沿岸的房地產(chǎn)開發(fā)，長期困擾古田地區(qū)交通問題的長豐大道與五 干道連線工程已申請到世行貸款，將于今年動工，該工程完工后，從古北小區(qū)到武商量販店僅兩站路距離，比常青花園還近。 橋口房價較低的另一原因是， 1994 年政府在此規(guī)劃了 1000 多畝的經(jīng)濟(jì)適用房用地，受經(jīng)濟(jì)適用房政府控價的影響，過去這里的樓盤開發(fā)水平不高，經(jīng)過近幾年的開發(fā)，經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)已經(jīng)不多了，近年建設(shè)的商品房水平已有了很大提升，特別是一些品牌開發(fā)商進(jìn)駐橋口，如福星惠譽(yù)開發(fā)的以中等收入水平家庭為消費(fèi)對象的漢口春天、南京三金以音樂為主題、面向白領(lǐng)消 費(fèi)群的三金 東西湖區(qū) 金銀湖活力四射 東西湖樓盤分為金銀湖地區(qū)和吳家山地區(qū)兩大片。經(jīng)過新世界康居、萬科、新邦國際、沿海集團(tuán)等知名開發(fā)商的苦心經(jīng)營，這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，銷售形勢也較好，在人們心目中已經(jīng) 9 形成高尚住宅區(qū)的概念。今年金銀湖將好戲連臺，浙江名企耀江實業(yè)籌備已久的麗景 灣將開售，分別由美好愿景和美聯(lián)地產(chǎn)兩個公司開發(fā)的兩個奧林匹克花園也將開工，北京地產(chǎn)名企泰躍集團(tuán)金銀湖項目正在請日本設(shè)計師做規(guī)劃 …… 。隨著吳家山山水園林城的創(chuàng)建以及城鎮(zhèn)綠化建設(shè)力度的加大，金山大道、 107 國道吳家山段落完全建成了綠色景觀路，該區(qū)片綠化覆蓋率達(dá)到 31． 5％，形成了典型的生態(tài)住宅區(qū)。 （四）區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn) 本區(qū)的開發(fā)熱點(diǎn)主要集中在后湖、永清街及解放大道沿線。 10 （ 五）區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢 價格仍是消費(fèi)者心中永遠(yuǎn)的痛。中心城區(qū)交通便捷，配套成熟，相對武漢較低的購買力，普通消費(fèi)者只能望而卻步，中心城區(qū)住宅只是少數(shù)富裕階層享受生活的領(lǐng)地。 這是本項目的優(yōu)勢所在，也是中心城區(qū)在武漢市地產(chǎn)畸形發(fā)展、城市空心化嚴(yán)重的局面下的必由出路。 小戶型成新寵。武漢從去年開始相繼推出的“世紀(jì)皇冠”、“開源陽光城”、“東方時空”、“青青國際公寓”等項目的熱銷就能很好的證明這一點(diǎn)。（當(dāng)然戶型變瘦 ，還要看原設(shè)計戶型的可變更設(shè)計的可能性大不大） 高性價比勝過任何賣點(diǎn)。低價高品質(zhì)，勝過任何鋪天蓋地王婆自詡的廣告。但與其干耗著不如主動降低一下“皇帝”的身份，讓“女兒”早點(diǎn)嫁出去，盤活資金，尋找新的開發(fā)機(jī)會。 11 （六）區(qū)域購買抗性分析 城市空心化，武漢房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展。相對應(yīng)的是，中心城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量銳減，樓盤滯銷。但就武漢市而言，與國內(nèi)北京、上海等城市相比較，外城新，內(nèi)城舊的格局反映了武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展畸形。 由于中心城區(qū)在售樓盤多為多年前開工設(shè)計、建設(shè)，戶型設(shè)計落伍、軟硬配套不足；加上銷售周期的拉長，綜 合成本提高，自然銷售價格也不得不能太低；若主力戶型設(shè)計太大，總價位就更高，一套住房相當(dāng)于城郊同等面積住房加上一輛總價不超過十萬元轎車的價格；再者，中心城區(qū)在售樓盤普遍規(guī)模不大、硬件配套不足、容積率高、綠化率低，讓居者無法享受到較好的居住環(huán)境。 舊城改造將引發(fā)新城市主義。據(jù)統(tǒng)計，武 漢市 2021 年新增建設(shè)用地計 12 劃中，確定房地產(chǎn)開發(fā)用地總規(guī)模有 520 公頃，其中， 300 公頃用于中心城區(qū)舊城改造和開發(fā)：舊城改造項目啟動面積約 1152畝，計劃投入資金 億元，據(jù)土武漢市土地規(guī)劃局介紹， 2021 年本市土地儲備將以舊城改造為重點(diǎn)，實施新華西路、永清等10 個片區(qū)的舊城改造項目。 區(qū)域項目普遍價格較高，品質(zhì)不高，易打性價比牌。若本項目通過有效操作，降低銷售價格；重新定位戶型面積配比，降低總價位范圍；適當(dāng)加強(qiáng)軟硬配套標(biāo)準(zhǔn)，提高品質(zhì)，將是本項目營銷的最佳成功策略。 （八）區(qū)域競爭樓盤分析 分析原則：地理位置、銷售價格、樓盤類型。該項目雖可售房總量不多，但開發(fā)商為了盡快清盤回籠資金，其銷售價 格對本項目 13 的沖擊也不可忽視。 金源大廈： 與本項目處同一路段，兩棟高層，住宅、寫字樓各一棟。物業(yè)管理費(fèi)較高，銷售狀況一般。規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)最大，加上好又多量販店等成熟配套，使其成為區(qū)域樓盤中對本項目威脅最大的競爭項目。 三期兩棟高層工程進(jìn)度較快，以其素以低價入市的銷售策略對本項目的銷售將造成較大的壓力。 一、 項目綜合分析 （一） 優(yōu)勢 受中心城區(qū)土地稀缺性的影響，本項目所處的地理位置從長遠(yuǎn)來看具備較大的升值潛力； 地理位置優(yōu)越、周邊配套齊全、交通便捷、居家鬧中取靜；； 14 永清街舊城改造引發(fā)新城市主義，中心城區(qū)形象大增，此時開發(fā)時機(jī)較好； 戶型設(shè)計相對合理且有較大改造空間。 三、 項目定位 本項目的定位，按規(guī)律應(yīng)是在市場研究的基礎(chǔ)上給項目進(jìn)行產(chǎn)品定位、形象定位，但目前本項目產(chǎn)品已成型，我們只有在分析產(chǎn)品的基礎(chǔ)上結(jié)合市場客觀情況，找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場需求的關(guān)鍵磨合點(diǎn)。因此，本項目的產(chǎn)品功能定位為： 以居住為主，具有投資、創(chuàng)業(yè)、商務(wù)功能的智能大廈。 （二）戶型面積定位 通過對市場的分析及區(qū)域熱銷樓盤調(diào)查，結(jié)合以上的產(chǎn)品功能定位，我司認(rèn)為，本項目的戶型面積定位應(yīng)本著：面積適中、戶型適用、總價位適中的中檔精品樓盤的原則設(shè)定。 （三）建筑風(fēng)格定位 本項目的建筑風(fēng)格設(shè)定，一方面，應(yīng)抓住現(xiàn)在流行的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)