【正文】 2021 年 9 月底投放市場(chǎng)以來，取得了 90％的銷售率，幾近尾盤。 （二）武漢市 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 分析 銷售熱點(diǎn)地區(qū)趨向集中 。今年 1 到 5 月份，全市共引進(jìn)國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)38 家。 1 紅日大廈 項(xiàng)目營銷推廣策劃報(bào)告 引言 項(xiàng)目營銷策劃在房地產(chǎn)全程營銷過程中居于“ 承先 ”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)）“ 啟后 ”（項(xiàng)目入市銷售）之重要地位，肩負(fù)著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標(biāo)消費(fèi)者”并貫以切合消費(fèi)心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷售“驚險(xiǎn)一跳”的寶貴時(shí)間之重任。同時(shí)，一批外省及國外企業(yè)也進(jìn)入了武漢的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。 2021 年國家整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的工作大規(guī)模展開，中國人民銀行檢查地產(chǎn)信貸規(guī)定的出臺(tái)及最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋的實(shí)施，更進(jìn)一步加快了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。 新地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)圈 ——常青路、楊汊湖、新華路沿線，總體的銷售量與上季度持平。 3 月 22 日對(duì)原市委黨校建筑群實(shí)施了爆破，據(jù)悉福星惠譽(yù)計(jì)劃在此基礎(chǔ)將樹立武漢中心區(qū)域高層建筑住宅群， 11 棟 30 層左右的高層建筑，預(yù)示著該區(qū)域?qū)⒊蔀闈h口高檔住宅集中地。經(jīng)過新世界康居、萬科、新邦國際、沿海集團(tuán)等知名開發(fā)商的苦心經(jīng)營，這一區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)水平較高，銷售形勢(shì)也較好，在人們心目中已經(jīng) 9 形成高尚住宅區(qū)的概念。武漢從去年開始相繼推出的“世紀(jì)皇冠”、“開源陽光城”、“東方時(shí)空”、“青青國際公寓”等項(xiàng)目的熱銷就能很好的證明這一點(diǎn)。 舊城改造將引發(fā)新城市主義。規(guī)模在本區(qū)域內(nèi)最大，加上好又多量販店等成熟配套，使其成為區(qū)域樓盤中對(duì)本項(xiàng)目威脅最大的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 在通過對(duì)周邊在售樓盤的調(diào)查、分析、充分考慮本產(chǎn)品的項(xiàng)目特性及優(yōu)劣勢(shì)、分析未來市場(chǎng)變化及競(jìng)爭(zhēng)格局的情況下，為保 17 證開發(fā)商的既定投資回報(bào)率、穩(wěn)健的開展銷售工作， 建議整體銷售均價(jià)保持在 2500元 /M2左右較為合適，開盤期均價(jià) 2200元 /M2左右，根據(jù)銷售進(jìn)度對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行分階段調(diào)控。整個(gè)推廣費(fèi)用控制在在總銷 售額的 1%，總體推廣費(fèi)用待核，投放力度根據(jù)不同的銷售周期和銷售情況來確定。 H、 銷售人員培訓(xùn) 計(jì)劃制定 。 （ 4） 參加地產(chǎn)界或媒體組織的講座或評(píng)比活動(dòng) 30 熱銷期（ ） （ 1）銷售渠道 從武漢近年樓盤營銷旺勢(shì)演變看，有向節(jié)日期間轉(zhuǎn)變的態(tài)勢(shì)，因此在項(xiàng)目封頂后借國慶節(jié)、中秋節(jié)、元旦，通過策劃有新意的促銷活動(dòng)掀起旺銷熱潮。 （ 3）公關(guān)、促銷活動(dòng) 針對(duì)尾盤單位，充分利用成交客戶資源和“購房群體效應(yīng)”，推出“珍藏單位”特推計(jì)劃。 （ 2）銷售管理人員： 應(yīng)標(biāo)的銷售管理人員在經(jīng)過銷售工作小組的審核下方可獲得參評(píng)資格。 （ 6）其它售后服務(wù) 對(duì)于已購房客戶的回訪，業(yè)務(wù)員必須做好接待工作。 35 項(xiàng)目組自身監(jiān)督機(jī)制 本項(xiàng)目由項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組總體監(jiān)督調(diào)控，向下自“項(xiàng)目經(jīng)理層”層層監(jiān)督管理，采取下述監(jiān)督辦法： （ 1）定期組織項(xiàng)目工作例會(huì)，對(duì)前期工作計(jì)劃執(zhí)行情況和效果進(jìn)行評(píng)估與檢討；修訂營銷推廣方案，制定下一步營銷工作計(jì)劃；經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)后實(shí)施； （ 2）各級(jí)人員每周、每月進(jìn)行書面工作述職，根據(jù)工作計(jì)劃執(zhí)行情況及效果進(jìn)行自評(píng)；根據(jù)考評(píng)結(jié)果進(jìn)行獎(jiǎng)懲。 項(xiàng)目清盤期 ( 32 （ 1）銷售渠道 以現(xiàn)場(chǎng)銷售為主，同時(shí)組織銷售人員做好已入住客戶的服務(wù)工作，建立良好的客戶關(guān)系，樹立項(xiàng)目的品牌和口碑，積極主動(dòng)的開展尾盤單位的銷售工作。 調(diào)整期（ ） 本階段主要是根據(jù)開盤期的銷售策略進(jìn)行監(jiān)控，根據(jù)反饋情況對(duì)銷售執(zhí)行做出適當(dāng)調(diào)整。售樓部的功能分區(qū)應(yīng)便于銷售講解、樹立開發(fā)商的形象。 項(xiàng)目智能化標(biāo)準(zhǔn)建議 ? 住宅智能化系統(tǒng)： 戶內(nèi)安防報(bào)警系統(tǒng)； 住宅門禁對(duì)講系統(tǒng)。 （三）建筑風(fēng)格定位 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格設(shè)定，一方面，應(yīng)抓住現(xiàn)在流行的后現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)特點(diǎn)；另一方面，應(yīng)大膽用色，并對(duì)外立面輪廓及天際線（頂部）的設(shè)計(jì)進(jìn)行盡可能的創(chuàng)新，體現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、時(shí)尚感、高品質(zhì)感。 金源大廈： 與本項(xiàng)目處同一路段，兩棟高層，住宅、寫字樓各一棟。但就武漢市而言，與國內(nèi)北京、上海等城市相比較，外城新，內(nèi)城舊的格局反映了武漢市房地產(chǎn)的發(fā)展畸形。 這是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，也是中心城區(qū)在武漢市地產(chǎn)畸形發(fā)展、城市空心化嚴(yán)重的局面下的必由出路。 橋口房?jī)r(jià)較低的另一原因是， 1994 年政府在此規(guī)劃了 1000 多畝的經(jīng)濟(jì)適用房用地，受經(jīng)濟(jì)適用房政府控價(jià)的影響，過去這里的樓盤開發(fā)水平不高，經(jīng)過近幾年的開發(fā)，經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)已經(jīng)不多了，近年建設(shè)的商品房水平已有了很大提升，特別是一些品牌開發(fā)商進(jìn)駐橋口，如福星惠譽(yù)開發(fā)的以中等收入水平家庭為消費(fèi)對(duì)象的漢口春天、南京三金以音樂為主題、面向白領(lǐng)消 費(fèi)群的三金 江岸城區(qū)的熱點(diǎn)在惠濟(jì)路沿線，今年以來相繼有名雅居、惠園 CP 開盤，且屬高檔住宅項(xiàng)目，其中惠園 CP 的銷售均價(jià)每平方米 4500元。 6 （三）漢口地區(qū)市場(chǎng)概況 江漢區(qū) 回歸中心城市效應(yīng)開始顯現(xiàn) 在政府 “回歸中心城市 ”的號(hào)召下，今年江漢城區(qū)樓盤的供應(yīng)量呈爆發(fā)式的增加，所以今年買房首先要面臨的抉擇就是：是買郊區(qū)還是城區(qū)房？ 如果考慮到交通、教育、購物等諸多因素， 客戶 最后決定還是在城區(qū)買房的話，選擇的余地也是很大的， 今年新開樓盤主要集中在西北湖周邊和常青路、新華路沿線。 不利因素方面 ： ① 武漢相對(duì)較低的商品房?jī)r(jià)格，限制了二級(jí)市場(chǎng)，而二級(jí)市場(chǎng)的增長趨勢(shì)又急需良好的市場(chǎng)需求量和政策的扶持，與上海、南京、南昌等二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行順暢的地區(qū)相比，武漢還存在一定的差距； ② 二級(jí)市場(chǎng)的存量房交易、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的政策拓寬、交易貸款、辦證程序較為繁瑣，運(yùn)作周期長，抑制了市場(chǎng)的有效流通。據(jù)統(tǒng)計(jì)：僅 6 月至 7 月，各中心城區(qū)的二手 房成交量已成倍增長。其中經(jīng)濟(jì)房完成投資 億元，占 %；住宅開發(fā)完成投資 億元，同比增長 ％，占總投資 ％。 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展思維需要，它是與國際接軌的象征，在房地產(chǎn)買賣交易活動(dòng)中需要專門知識(shí)的相助，即 “專業(yè)人做專業(yè)事 ”。 小高層樓盤明顯增加 。國際，依舊保持良好的銷售態(tài)勢(shì)。這一區(qū)域的房?jī)r(jià)在 2021 元左右，樓盤開發(fā)水平不錯(cuò)，房?jī)r(jià)也不高。同時(shí)，隨著輕軌的建設(shè)，這一地區(qū)的交通條件將有較大的改善，吳家山地區(qū)樓 盤過去以本區(qū)域居民為消費(fèi)對(duì)象的現(xiàn)象，今后將會(huì)有很大的改變，吳家山的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)顯現(xiàn)了與金銀湖地區(qū)會(huì)合的發(fā)展勢(shì)頭，今年即將開盤的山水星辰、鑫?；ǔ堑乳_發(fā)規(guī)模都在 10 萬方以上，開發(fā)商為了吸引市區(qū)購買力，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)等方面都下足了功夫，樓盤開發(fā)品質(zhì)有了很大的提高，相信其頗有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格對(duì)市區(qū)購房者來說有一定的吸引力。對(duì)于多數(shù)中心城區(qū)滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)變這個(gè)觀念，作出降價(jià)的決定，實(shí)非易事。 區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤，由于品質(zhì)不高，銷售周期都很長，綜合成本拉高，無法采取降價(jià)營銷策略。 （二） 劣勢(shì) 本項(xiàng)目自開工建設(shè)以 來，歷時(shí)較長并爛尾多年，對(duì)項(xiàng)目銷售的影響無法預(yù)估，前景不容過于樂觀； 工地形象較差； 本項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)知名度不高，對(duì)于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多有不誠信歷史，無法形成直接誠信競(jìng)爭(zhēng)力的形象； 整體市場(chǎng)狀況不明朗； 地塊面積小、車位配置明顯