【正文】 深圳地產(chǎn)界的品牌形象。在充分分析比較片區(qū)市場（包括供應(yīng)市場和客戶市場）因素后，中原根據(jù)項目的特點為本項目制定出如下營銷策略：9 / 43營銷策略：提早入市，產(chǎn)品先走，建立形象；公關(guān)活動為切入點；項目品牌帶動企業(yè)品牌；釋義：提早入市，產(chǎn)品先走，建立形象：本項目的工程進度晚于片區(qū)競爭樓盤幸福海岸、深業(yè)新岸線、中南二期、德業(yè)基等項目，在入市時間上，也會略晚于這些樓盤。 高端”形象。大型的、有影響力的公關(guān)活動還能吸引媒體的跟蹤炒作、有效節(jié)約媒體費用，增加宣傳效果， 。本項目是寶安中心區(qū)首個純10 / 43高端住宅，配套設(shè)置高端， “廊院式”住宅產(chǎn)品特色突出，通過有效營銷組合，我們有信心將項目打造成寶安中心區(qū)的品牌項目，通過項目建立起來的市場知名度、美譽度及品牌形象，完成發(fā)展商品牌形象的打造。二、 價格策略（一） 價格路線目前寶安中心區(qū)市場正處于啟動加速階段，幸福海岸、深業(yè)新岸線、德業(yè)基、中南二期、泰華等項目都已先后動工，計劃在今年底推向市場，因此市場競爭將空前激烈，在產(chǎn)品可能“同質(zhì)”的情況下，價格策略的運用將在某種程度決定項目的成敗。因此若采用跟隨定價法定價，雖然項目具有一定的市場競爭力，但利潤的空間將會非常小，甚至?xí)?dǎo)致“零”利潤乃至項目虧損；而且中心區(qū)競爭激烈，若其它樓盤降價促銷，本項目因地價過高，樓盤再降價促銷的空間基本不存在，因此在競爭中將非常不利。在項目市場調(diào)查報告中，我們知道寶安客戶的市場購買力極強，不同階段推出的“豪宅” （新安湖、御景臺、冠城世家）都銷售非常良好。在確保項目“高質(zhì)”的情況下，我們沒有理由去懷疑寶安市場的購買力。（二） 項目均價確定項目均價的方法一般有市場比較法及成本利潤法，大多數(shù)12 / 43樓盤采取市場比較法初步制定出項目均價，以成本利潤法予以參考、修正。已售（在售）樓盤價格一覽：樓盤名稱 建筑面積（㎡） 均價（元/㎡）富通好望角 78869 4200（公寓 4600）海云軒 37040 4200融景園 50000 5100里仁府 40000 41002022 下半年新中心區(qū)將入市項目均價預(yù)測：樓盤名稱 預(yù)測價格（元/M2 ） 預(yù)測依據(jù)深業(yè)新岸線 預(yù)計 4500 左右 規(guī)模大，大社區(qū)，走大眾路線幸福海岸 4300 左右 發(fā)展商的開發(fā)慣性及人員配備泰華 預(yù)計 4500 以上 發(fā)展商開發(fā)樓盤（高質(zhì)高價）慣性分析根據(jù)中原對本片區(qū)市場的了解及豐富定價經(jīng)驗，初步預(yù)計本項目均價在 50005500 元左右。即在發(fā)售初期以相對高價入市，率先推出“廊院式住宅” ，首先在市面上形成“頂級物業(yè)、頂級價格”印象，憑借產(chǎn)品獨特性，在取得良好的市場反13 / 43應(yīng)后，逐步推出“前庭后院住宅” 、 “空中行宮住宅” ，掀起一波又一波銷售高潮，同時逐步提升項目價格。（四） 付款方式建議? 付款方式方面應(yīng)充分考慮本項目的特征，豪宅客戶的首期購買能力較強；? 本項目目標客戶基本為多次（二次以上）置業(yè)者，遠期樓花對購買信心的影響等因素。三、 入市時機評估（一） 工程角度評估項目于 2022 年 4 月初開始運作，根據(jù)目前項目現(xiàn)狀，在保持正常工程狀況下，整體進展預(yù)計分以下幾個時段（整個項目分兩期開發(fā)，其中一期為南區(qū)，所以這里以一期部分計算時間）：時 間 項目進展情況規(guī)劃設(shè)計 已完成擴初設(shè)計、報建 已完成施工圖、報建 — 月底三通一平 月— 月底基礎(chǔ)工程 月— 月主體工程 月— 月項目封頂 中下旬根據(jù)項目工程進度時間預(yù)測，本項目在 11 月中下旬主體將達到工程封頂，具備公開發(fā)售的基本條件。目前寶安中心區(qū)擬在今年 10 月間推向市場的樓盤主要有幸福海岸、深業(yè)新岸線、德業(yè)基、中南二期、泰華項目等，因此預(yù)計屆時片區(qū)樓盤將進行大規(guī)模的宣傳推廣活動，片區(qū)炒熱，勢在必行。因此，從競爭角度評估，建議本項目提早在 9 月份進行內(nèi)部認籌，搶奪競爭樓盤客戶。結(jié)論：根據(jù)以上分析，建議本項目在 2022 年 9 月 18 日開始接受咨詢登記，在 2022 年 9 月 30 日開始內(nèi)部認籌，提前搶奪競爭對手客戶，11 月 28 日開始正式公開發(fā)售。在面市時機和公開發(fā)售時間確定的情況下，中原根據(jù)以往的經(jīng)驗將項目一期銷售劃分為五期，即內(nèi)部認籌期、開盤期、強銷期、持銷期（二期認籌期）和尾盤期（二期發(fā)售期） ，不同的銷售期有不同的策略傾向性：內(nèi)部認籌期（ ——）：此階段恰逢春交會 ——國慶節(jié)旺銷期，片區(qū)數(shù)個競爭樓盤將在此時發(fā)售。戶外廣告使目標客戶初步認知樓盤，現(xiàn)場包裝吸引“競爭對手宣傳推廣吸引過來的客戶”前來項目現(xiàn)場，售樓處、架空層、 “廊院式”樣板房及園林“打擊”目標客戶。17 / 43公開發(fā)售期（ ——）：是項目正式銷售的開始，也是大量硬性宣傳投入的開始。強銷期（ ——）：此階段依靠公開發(fā)售期良好的宣傳造勢及銷售業(yè)績，在初步形成口碑的同時形成客戶的持續(xù)成交，并推出全新樣板房“前庭后院”樣板房，掀起新的銷售熱銷，進一步鞏固項目“豪門廊院”形象；期間有春節(jié)、五一（春交會）三個個盛大的節(jié)日，可以持續(xù)的利用針對性的主題活動和宣傳，大力的挖掘客戶。尾盤期（ ——）：樓盤現(xiàn)樓階段，也是二期發(fā)售時期，一期的現(xiàn)樓形象為二期樓盤的銷售奠定了良好的基礎(chǔ)；同時二期“空中行宮”樣板房的推出拔升了整個樓盤的品質(zhì)形象，進而也促進剩余單位的銷售；同時適當結(jié)合一些尾盤促銷手段，實現(xiàn)一期樓盤的全部銷售。19 / 43銷售節(jié)點、工程節(jié)點對應(yīng)關(guān)系：銷售節(jié)點amp。尾盤期二期發(fā)售期熱銷期公開發(fā)售期內(nèi)部咨詢期04.. 工程封頂（預(yù)售證） ；園林部分展示；部分架空層展示；主入口電梯開通；裙樓臨售樓處下外墻。豪門廊院”形象，提高項目及龍光地產(chǎn)的知名度。? 利用周邊競爭樓盤宣傳之勢，通過項目“廊院式”住宅樣板展示，搶奪競爭對手客戶，使本項目達到一定數(shù)量的 VIP 卡誠意認購，實現(xiàn)開盤即可達到一定銷售率的目標。該獎項要求由世界級別建筑大師推薦，2022 年兩座位于北京的建筑作品——興濤展示和接待中心、北京德國學(xué)校入圍 2022 年“世界建筑 獎” 。參加程序： 首先與英國《世界建筑》雜志取得聯(lián)系； 由柏濤公司在澳大利亞墨爾本本部找到一名世界級建筑大師，以該建筑大師名義將本項目設(shè)計方案保送參選；（四） 造勢安排及促銷手段? 參加 2022 秋季房地產(chǎn)交易會，借助“秋交會 ——國慶節(jié)”契機入市；? 龍光地產(chǎn)逐鹿深圳戰(zhàn)略發(fā)展新聞發(fā)布會：“項目名＋檔次定位＋寶安全新生活方式（廊院生活） ” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者，最后以新聞的形式投放（不是新聞繕稿，而是在新聞版上投放，最終落實需要與媒體具體討論） ，談?wù)摪l(fā)展商的開發(fā)理念、本項目的特色及所倡導(dǎo)的生活方式，以此推廣發(fā)展商的品牌，和項目的形象；? 樣板房設(shè)計：聘請國際知名室內(nèi)設(shè)計師擔綱設(shè)計項目樣板房設(shè)計，將項目特點進行最大限度展示；? 讓“廊院式住宅”獲得一個國際級創(chuàng)新戶型大獎，如參加有建筑界奧斯卡之稱的“普里茲克建筑獎”評選（或者參加 “世界建筑獎” ） ，配合參選對建筑和項目進行大規(guī)模炒作。根據(jù)我司對于豪宅客戶的把握，這部分客戶一般較有身份，對排隊選房有抵制情緒；從我司寶安代理樓盤“融景園” 銷售現(xiàn)場也得到同樣的反饋。因此，建議本項目認籌采取“預(yù)定房號”的認籌登記形式。本項目可以借鑒其“異型戶外廣告”形式，起到事半功倍的前期宣傳效果。 打造教育地產(chǎn)教育地產(chǎn)在深圳房地產(chǎn)市場屢試不爽，從桃源居到嘉寶田花園，教育與地產(chǎn)結(jié)盟所展示的效果超乎想像，甚至可以使一個即將死亡的項目重新煥發(fā)活力，甚至許多項目只要與教育搭邊即使用教育地產(chǎn)概念以促進項目的良性銷售。中原建議：? 與政府協(xié)商：該地塊由龍光公司投資興建，用于建成本項目對口的附屬校區(qū)“龍光學(xué)校” ，并尋求一家高素質(zhì)教育機構(gòu)（如寶安中學(xué)、華南師范等）合作建校，本項目業(yè)主子女享受公立學(xué)位待遇；? 設(shè)立教育基金，鼓勵本案業(yè)主子女求學(xué)，突出龍光地產(chǎn)對教育的重視。? 發(fā)展商贊助市政，或是與市政合作。? 圍墻上所包含的信息內(nèi)容：建筑物的名稱與 LOGO＋電話號碼＋定位語? 注意加強圍墻的夜間燈光效果。同時，建議以霓虹燈的形式在項目腳手架上制作樓盤名稱，以增強夜間的視覺效果，進行全天候宣傳。25 / 43? 指示牌：在裕安路、創(chuàng)業(yè)一路、新湖路段上幾個主要的拐角處豎立指示牌，引導(dǎo)客戶。 售樓處包裝根據(jù)本項目的推廣策略，樓盤的整體形象包裝亦圍推廣主題展開，即包裝上以“中心領(lǐng)地1） 售樓處選址建議：選址考慮因素“臨街（保證人流） 、主干道（易于行人及車輛看到，保證人流） 、展示面廣、小