【正文】 借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu)，成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 8 頁 產(chǎn)品定位的集中闡述 商業(yè) 寫字樓 酒店 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 建設(shè)規(guī)模 萬平米 萬平米 萬平米 萬平米 客群分析 大眾娛樂購物客群、會議消費(fèi)群體、酒店入住群體、 中字頭企業(yè)、 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè) 公司 會 議 型 集 團(tuán) 消費(fèi)、商務(wù)散客、旅游客群 會議消費(fèi)客群、酒店入住客群、大眾化文化休閑消費(fèi)客群 產(chǎn)品定位 以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特征的主題商業(yè)廣場 生態(tài)化獨(dú)棟企業(yè)總部建筑 生態(tài)化主題商務(wù)會議酒店 與主題商業(yè)及酒店協(xié)調(diào)的體驗(yàn)式文體休閑中心 CED建設(shè)以國際化、專業(yè)化、人性化為理念，以文化體育休閑、商務(wù)休閑、生態(tài)休閑、美食休閑、娛樂休閑以及各類國際休閑時(shí)尚為元素， 以體驗(yàn)式即時(shí)消費(fèi)為主， 打造北京繁榮休閑功能區(qū)，全面呈現(xiàn)個(gè)性化專案定制理念和一站式體驗(yàn)消費(fèi)理念，拉動休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本次策劃的規(guī)劃布局涵蓋文化體育中心中路北側(cè)的“商業(yè)開發(fā)區(qū)”（ 商業(yè)、寫字樓、酒店 ）和文化體育中心中路南側(cè)的 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的 整體 規(guī)劃布局，必須要結(jié)合項(xiàng)目各組成部分間的相互關(guān)系，合理地進(jìn)行平面布局。 保障酒店與文化體育中心中路南側(cè)的文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施功能的聯(lián)系和有機(jī)結(jié)合。 要求進(jìn)行地塊的動線分析，合理組織車流、人流動線設(shè)計(jì)。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 10 頁 各組成部分的相互關(guān)系 本項(xiàng)目涉及五種物業(yè)和兩個(gè) 活動 廣場 ，包括 ：體育場館、商業(yè)、寫字樓、酒店、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施和文化廣場、運(yùn)動廣場 。 文化廣場： 突出表現(xiàn) 本項(xiàng)目的文化活動主題， 是人流聚集的場所，可以很好地以體育館為背景舉辦各種文化活動； 作為體育館主入口與市政路的過渡 空間 ， 可以有效疏導(dǎo) 人流 。 寫字樓 ： 為 酒店商務(wù)活動、商業(yè)和文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施日常營業(yè)提供 固定客群；其昭示性有助于整個(gè)項(xiàng)目市場形象的提升； 同時(shí) 寫字樓的固定人流動線要求與商業(yè)流動人流動線分離 ，要求具備獨(dú)立的行車交通動線 。 酒店 ： 可以充分利用文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的娛樂休閑配套 ，避免重XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 11 頁 復(fù)性建設(shè) ；通過酒店和商業(yè)的結(jié)合，能夠提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的檔次和市場知名度；酒店為寫字樓固定用戶提供訪客住宿服務(wù)，以及高級的商務(wù)會議服務(wù)； 同時(shí)酒店 除滿足奧運(yùn)賽時(shí)需求 外 ，也解決賽后組織大型比賽時(shí)部分工作人員和觀眾的住宿問題 。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 12 頁 總平面布局建議 該規(guī)劃平面布局 充分 體現(xiàn)了以下 設(shè)計(jì)原則 ： 合理區(qū)隔人流 ； 功能和諧互動 ； 整體形成商業(yè)氛圍 ； 面對長安街形成展示面 。 五棵松文化體育中心商業(yè)平面布局示意圖 文化廣場 酒店 文體設(shè)施 寫字樓 商業(yè) 體育場館 運(yùn)動廣場 五棵松文化體育中心北路 五棵松文化體育中心 中 路 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 13 頁 1. 確?！?L”型地塊的兩個(gè)端頭均布置商 業(yè)和文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施，有效聚集和引導(dǎo)各方向的消費(fèi)人流； 2. 可以將商業(yè)、酒店、文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施貫通，共同形成完整的“ L形商業(yè)帶”，保證商業(yè)氣氛的連續(xù)性； 3. 三面環(huán)路，交通條件對商業(yè)而言是最為理想的； 4. 能與文體中心、酒店、寫字樓相結(jié)合； 5. 有利于后期銷售和租賃； （二） 寫字樓建議布置于 地塊西北角 ， 西邊緊鄰西四環(huán)，北面緊鄰XX 文化體育中心北路，處于金角銀邊的位置。 5. 有利于后期銷售； （三） 酒店建議布置于 XX 文 化 體 育 中心中路北側(cè) ， 西邊緊鄰西四環(huán) 。 （四） 文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 依照控制性詳細(xì)規(guī)劃要求， 布置于文體中心中路南側(cè) 地塊。 2. 作為 體育設(shè)施配套 的一部分，提供諸如桑拿、洗浴、休閑購物等配套服務(wù)和休息場所； 3. 設(shè)置少量商業(yè)配套項(xiàng)目，與北邊的商業(yè)形成連續(xù)性，引導(dǎo)地鐵人流，削弱距離感 ； 4. 距 XX 地鐵站和西長安街最近，便于人流的聚集、組織和疏導(dǎo)； 5. 有利于奧運(yùn)會后文體娛樂中心的對外經(jīng)營。 各地塊停車時(shí)間可利用時(shí)間差，以 滿足各停車時(shí)段的車位要求。 其他部分采用地下通道設(shè)計(jì) 連通的整體商業(yè)。 通過下沉式廣場、跨市政路的地下 通道， 與文體設(shè)施和籃球館相連、聚集人流。 文體設(shè)施地上 部分 與其他建筑獨(dú)立布局。 商業(yè)街一層地面布置地上停車位。 一層地上停車場 的 上面布置完整的商業(yè)街二層空間。 文體設(shè)施 文化廣場 運(yùn)動廣場 體育場館 寫字樓 酒店大堂 商業(yè) XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 20 頁 標(biāo)準(zhǔn)層（ 地上 三層及以上）布局說明 說明： 酒店三層及以上部分與其他建筑獨(dú)立 ； 商業(yè)三層及以上部分為獨(dú)立商業(yè)， 與其他建筑獨(dú)立 ； 三層布置弧形 的特色 過街廊橋，連接酒店與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施 ，在溝通人流的同時(shí)， 形成項(xiàng)目的建筑亮點(diǎn) 。 成為聚集人流、休憩、交流的場所，同時(shí)也為北面的會議酒店提供了廣闊的視野，以及愜意的人與景觀互動的景致。使酒店能夠很好地利用南側(cè)的大型文體娛樂設(shè)施，同時(shí)特色化的建筑本身就構(gòu)成了區(qū)域的一個(gè)建筑亮點(diǎn)。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 23 頁 體驗(yàn)式人行步道 在籃球館與西側(cè)的賽時(shí)棒球館之間，建議設(shè)計(jì)體驗(yàn)式人行步道 。 ? 體驗(yàn)式人行步道的設(shè)計(jì)要與東側(cè)的籃球館和文化廣場很好地結(jié)合； ? 同時(shí)也要與其西側(cè)的賽后建設(shè)的運(yùn)動廣場有機(jī)融合； ? 體驗(yàn) 式人行步道、運(yùn)動廣場和文化廣場可以設(shè)計(jì)成開放空間，設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致的步行小路、園藝小品、景觀雕塑等，使人流可以在其中自由隨意地穿行，共同能夠享受到愜意的精神享受和XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 24 頁 文化熏陶。 目前的大眾化消費(fèi)向特色購物需求方向發(fā)展；對購物環(huán)境的舒適性要求提高； 體驗(yàn)式購物、創(chuàng)意商 業(yè)形態(tài)發(fā)展 迅速。 因此，本項(xiàng)目的 商業(yè) 部分 定位于 —— 以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特征的主題商業(yè)廣場 。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 26 頁 商業(yè)開發(fā)內(nèi)容 及體量分配 主題商業(yè)廣場體量分配初步建議 商業(yè)主題 體量分配 面積（ M2） 經(jīng)營項(xiàng)目 生態(tài)化主題商業(yè)廣場 20% 25,400 各種中高檔百 貨 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 20% 25,400 各種體驗(yàn)式精品專賣店 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場 35% 44,450 特色專業(yè)店、超市等 特色餐飲集中區(qū) 25% 31,750 中西餐、快餐、美食廣場、咖啡廳 商業(yè)總建筑面積 100% 127,000 力求體現(xiàn)以下設(shè)計(jì)特色： 1. 為保證地下商業(yè)空間的良好購物環(huán)境，結(jié)合文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的休閑資源，構(gòu)建“生態(tài)休閑 主題”商業(yè)廣場； 2. 在局部地區(qū)設(shè)立公共廣場和中庭，通過其他物業(yè)進(jìn)行采光； 3. 地上商業(yè)街采用玻璃穹頂，設(shè)計(jì)成室內(nèi)商業(yè)街； 4. 大型購物賣場設(shè)計(jì)為現(xiàn)代、時(shí)尚的體驗(yàn)式購物 場所； 5. 與其他物業(yè)有機(jī)溝通，保證良好的人流動線系統(tǒng)； 6. 建議采用“線性室內(nèi)步行街”和“塊狀集中商業(yè)”相結(jié)合。 核心 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群 主要包括： ? 生活、工作在附近區(qū)域的人群 ； ? 周邊 2 公里范圍之內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 驅(qū)車時(shí)間 10分鐘以內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 本區(qū)域的流動人口 ； 次級 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括： ? 策劃區(qū)域周邊 5 公里范圍內(nèi) ； ? 開車或乘車到達(dá)本商業(yè)區(qū)的時(shí)間在 20 分鐘之內(nèi)的 所有有效消費(fèi)者； 外輻射 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括 ： ? 全北京范圍的消費(fèi)客群。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 28 頁 如： 綜合性購物廣場諸如 燕莎商城、賽特購物中心、中友百貨、SOGO 百貨、百盛購物中心等 百貨商場 。 半主力店 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店為主， 著力引進(jìn)運(yùn)動休閑類業(yè)態(tài)。 專賣店 包括：運(yùn)動、休閑、服裝、化妝品、皮具、飾 品等國際品牌的 專賣店、北京旗艦店、形象店等。、 CBA、百事等運(yùn)動品牌； MINA、水孩兒、木馬、派克蘭帝等兒童服裝品牌； Belle、翠貝卡、BALLY、 Clarks、 CELINE 等鞋帽品牌等等。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 29 頁 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 進(jìn)行合理的功能布局，滿足利于銷售和 整體 運(yùn)營的要求； 2. 要求充分體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)化、體驗(yàn)式的商業(yè)開發(fā)主題，并進(jìn)行闡述； 3. 建立科學(xué)的購物人流引導(dǎo)體系，設(shè)計(jì)合理的商業(yè)出入口、人行出入口、車行出入口布置； 4. 滿足商業(yè)購物空間對 舒適性、通透性、連貫性以及視覺景觀的要求； 5. 內(nèi)部設(shè)計(jì)便于空間分割，同時(shí)滿足使用中經(jīng)營商戶對店面布置和商品展示的需求； 6. 滿足商業(yè)設(shè)施對昭示性的要求，樓宇設(shè)計(jì)可以考慮預(yù)留廣告位。 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 餐飲 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 主題賣場 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 32 頁 地 上二 層商業(yè) 布局建議 ? 南側(cè) 上下連通的商業(yè)街區(qū) ， 主要為地下一層和地上的兩層，共三層 ，以特色化、體驗(yàn)式購物為 主 ； ? 酒店 與商業(yè)相對獨(dú)立，通過設(shè)計(jì)廊橋進(jìn)行 銜接 ； ? 商業(yè)部分主題商業(yè)街與賣場結(jié)合，可以考慮多個(gè)單體設(shè)計(jì)； ? 寫字樓 和休閑娛樂區(qū) 相對獨(dú)立，不設(shè)立商業(yè)。 內(nèi)部交通設(shè)計(jì) 采用電梯和連廊溝通內(nèi)部 空間 。 ? 設(shè)立公共廣場和中庭，直接溝通地下空間。 地上空間設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)玻璃穹頂，增加商業(yè)部分采光，提高通透性。 商業(yè)人流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 地下通道生態(tài)化步行廣場特色長廊、步行電梯、地下通道地下通道生態(tài)化步行廣場特色長廊、步行電梯、地下通道 ? 地鐵人流 —— 長廊或步行電梯的引導(dǎo) ? 長安街人流 —— 生態(tài)化步行廣場 ? 商業(yè)內(nèi)部人流 —— 廊橋或地下通道XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 38 頁 五 、 寫字樓部分 寫字樓產(chǎn)品定位 寫字樓的客戶主要有兩種類型，一種是自用型，一種是投資型。如果做成獨(dú)棟寫字樓，只針對一個(gè)客戶，盡管利潤會降低，但整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)也會隨之降低。不同需求的企業(yè)，也可以做出相應(yīng)的個(gè)性化選擇。 同時(shí)兼顧一定量的綜合辦公體量。 產(chǎn)品體量 ： 開發(fā)小