【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體驗(yàn)式人行步道 在籃球館與西側(cè)的賽時(shí)棒球館之間，建議設(shè)計(jì)體驗(yàn)式人行步道 。布置生動(dòng)有趣的小品和景觀，目的在于引導(dǎo)長(zhǎng)安街西延線人流行至位于北部的大型商業(yè)設(shè)施，同時(shí)減弱距離感帶來的單調(diào)乏味。 ? 體驗(yàn)式人行步道的設(shè)計(jì)要與東側(cè)的籃球館和文化廣場(chǎng)很好地結(jié)合； ? 同時(shí)也要與其西側(cè)的賽后建設(shè)的運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)有機(jī)融合； ? 體驗(yàn) 式人行步道、運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)和文化廣場(chǎng)可以設(shè)計(jì)成開放空間，設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致的步行小路、園藝小品、景觀雕塑等，使人流可以在其中自由隨意地穿行，共同能夠享受到愜意的精神享受和XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 24 頁 文化熏陶。 與周圍景觀、建筑的融合 建筑、景觀風(fēng)格多樣XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 25 頁 四、 商業(yè)部分 商業(yè)產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位 通過對(duì) XX 文化體育中心周邊區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，可以看出該區(qū)域內(nèi)目前中高檔商業(yè)缺乏，不能滿足區(qū)域消費(fèi)客群的需求； 大型綜合性商業(yè) 需求市場(chǎng)未得到充分滿足 。 目前的大眾化消費(fèi)向特色購物需求方向發(fā)展；對(duì)購物環(huán)境的舒適性要求提高； 體驗(yàn)式購物、創(chuàng)意商 業(yè)形態(tài)發(fā)展 迅速。 在商業(yè)市場(chǎng)日益激烈的趨勢(shì)下，雖然項(xiàng)目周邊的商業(yè)市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，但是面對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)單一 、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重的實(shí)際，必須開發(fā)有特色的商業(yè)項(xiàng)目，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，才能具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 因此，本項(xiàng)目的 商業(yè) 部分 定位于 —— 以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特征的主題商業(yè)廣場(chǎng) 。 其中包括生態(tài)化主題商業(yè)廣場(chǎng)、體驗(yàn)式主題商業(yè)街、大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng) 和 特色餐飲集中區(qū)。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 26 頁 商業(yè)開發(fā)內(nèi)容 及體量分配 主題商業(yè)廣場(chǎng)體量分配初步建議 商業(yè)主題 體量分配 面積（ M2） 經(jīng)營項(xiàng)目 生態(tài)化主題商業(yè)廣場(chǎng) 20% 25,400 各種中高檔百 貨 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 20% 25,400 各種體驗(yàn)式精品專賣店 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng) 35% 44,450 特色專業(yè)店、超市等 特色餐飲集中區(qū) 25% 31,750 中西餐、快餐、美食廣場(chǎng)、咖啡廳 商業(yè)總建筑面積 100% 127,000 力求體現(xiàn)以下設(shè)計(jì)特色： 1. 為保證地下商業(yè)空間的良好購物環(huán)境，結(jié)合文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的休閑資源，構(gòu)建“生態(tài)休閑 主題”商業(yè)廣場(chǎng)； 2. 在局部地區(qū)設(shè)立公共廣場(chǎng)和中庭，通過其他物業(yè)進(jìn)行采光； 3. 地上商業(yè)街采用玻璃穹頂，設(shè)計(jì)成室內(nèi)商業(yè)街； 4. 大型購物賣場(chǎng)設(shè)計(jì)為現(xiàn)代、時(shí)尚的體驗(yàn)式購物 場(chǎng)所； 5. 與其他物業(yè)有機(jī)溝通，保證良好的人流動(dòng)線系統(tǒng)； 6. 建議采用“線性室內(nèi)步行街”和“塊狀集中商業(yè)”相結(jié)合。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 27 頁 商業(yè)目標(biāo)客群定位 終端消費(fèi)客群 以外輻射商圈的體驗(yàn)式消費(fèi)客群為主要目標(biāo)群體，兼顧核心商圈和次級(jí)商圈的日常消費(fèi)群體。 核心 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群 主要包括： ? 生活、工作在附近區(qū)域的人群 ； ? 周邊 2 公里范圍之內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 驅(qū)車時(shí)間 10分鐘以內(nèi)的消費(fèi)群體 ； ? 本區(qū)域的流動(dòng)人口 ； 次級(jí) 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括： ? 策劃區(qū)域周邊 5 公里范圍內(nèi) ； ? 開車或乘車到達(dá)本商業(yè)區(qū)的時(shí)間在 20 分鐘之內(nèi)的 所有有效消費(fèi)者； 外輻射 商圈 —— 目標(biāo)消費(fèi)客群主要包括 ： ? 全北京范圍的消費(fèi)客群。 ? 旅游市場(chǎng)消費(fèi)客群 經(jīng)營 客群 大型主力店 ：包括購物廣場(chǎng)、 超市 等。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 28 頁 如： 綜合性購物廣場(chǎng)諸如 燕莎商城、賽特購物中心、中友百貨、SOGO 百貨、百盛購物中心等 百貨商場(chǎng) 。 超市知名的品牌包括： 家樂福、沃爾瑪、物美超市、世紀(jì)華聯(lián)、易出蓮花、旺市百利等。 半主力店 經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店為主， 著力引進(jìn)運(yùn)動(dòng)休閑類業(yè)態(tài)。如 運(yùn)動(dòng)100 體育用品店、力生體育用品店、書店等 。 專賣店 包括：運(yùn)動(dòng)、休閑、服裝、化妝品、皮具、飾 品等國際品牌的 專賣店、北京旗艦店、形象店等。 如 Etam、 THEME、淑女屋、杰西卡、翠貝卡、 ONLY、豪曼尼等女裝品牌；湯尼威爾、杰尼亞、 JACK JONES、ODBO、紀(jì)梵希等男裝品牌；百圖、愛維、 ebase、湯姆泰勒等休閑品牌；運(yùn)動(dòng)服裝，如李寧、匡威、 Nike 360176。、 CBA、百事等運(yùn)動(dòng)品牌； MINA、水孩兒、木馬、派克蘭帝等兒童服裝品牌； Belle、翠貝卡、BALLY、 Clarks、 CELINE 等鞋帽品牌等等。 餐飲 包括：快餐店，如麥當(dāng)勞麥咖啡、肯德雞、有樂和食；咖啡廳，如星巴克咖啡、百怡咖啡；食品店，如凱絲恩貝；異國食屋，如元綠回轉(zhuǎn)壽司、米斯特比薩；冷飲店，如水果撈、 DQ 冰淇凌、哈根達(dá)斯冰淇凌、孚尚果露店；特色餐廳，如俏江南、渝鄉(xiāng)人家、港式茶餐廳、泰國菜等。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 29 頁 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃 設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 進(jìn)行合理的功能布局，滿足利于銷售和 整體 運(yùn)營的要求； 2. 要求充分體現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)化、體驗(yàn)式的商業(yè)開發(fā)主題，并進(jìn)行闡述； 3. 建立科學(xué)的購物人流引導(dǎo)體系，設(shè)計(jì)合理的商業(yè)出入口、人行出入口、車行出入口布置； 4. 滿足商業(yè)購物空間對(duì) 舒適性、通透性、連貫性以及視覺景觀的要求； 5. 內(nèi)部設(shè)計(jì)便于空間分割，同時(shí)滿足使用中經(jīng)營商戶對(duì)店面布置和商品展示的需求； 6. 滿足商業(yè)設(shè)施對(duì)昭示性的要求，樓宇設(shè)計(jì)可以考慮預(yù)留廣告位。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 30 頁 商業(yè) 功能 布局 建議 地下一層商業(yè) 布局建議 建議： ? 通過地下一層的空間布置，達(dá)到商業(yè) 、酒店 與文體休閑部分的貫通； ? 在地下一層設(shè)計(jì)成體驗(yàn)式特色主題商業(yè)街，使商業(yè)在地下貫通，同時(shí)引導(dǎo)人流相互流動(dòng)； 文 體 設(shè) 施 特色餐飲集中區(qū) 生態(tài)休閑 主題 商業(yè)廣場(chǎng) 體驗(yàn)式 主題商業(yè)街 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 寫字樓 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 31 頁 地 上 一層商業(yè) 布局建議 建議： ? 商業(yè)區(qū)域北側(cè)設(shè)計(jì)成 46 層的高層商業(yè)建筑 ，南側(cè)為 地下一層、地上 兩層的商業(yè)街 ； ? 酒店一層 設(shè)計(jì) 為商業(yè)，使整體商業(yè)貫通，保證從各個(gè)方向都可以進(jìn)入商場(chǎng)； ? 在南側(cè) 商業(yè)停車場(chǎng)的地面可以 設(shè)計(jì)成玻璃 塔 ，讓地下得到充分的采光； ? 在一層設(shè)立餐飲，以休閑類快餐為主， 可以 為寫字樓提供配套；寫字樓部分相對(duì)獨(dú)立，不設(shè)立商業(yè)。 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng) 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 餐飲 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 主題賣場(chǎng) XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 32 頁 地 上二 層商業(yè) 布局建議 ? 南側(cè) 上下連通的商業(yè)街區(qū) ， 主要為地下一層和地上的兩層，共三層 ，以特色化、體驗(yàn)式購物為 主 ； ? 酒店 與商業(yè)相對(duì)獨(dú)立，通過設(shè)計(jì)廊橋進(jìn)行 銜接 ； ? 商業(yè)部分主題商業(yè)街與賣場(chǎng)結(jié)合，可以考慮多個(gè)單體設(shè)計(jì)； ? 寫字樓 和休閑娛樂區(qū) 相對(duì)獨(dú)立，不設(shè)立商業(yè)。 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 會(huì)議酒店 體驗(yàn)式主題商業(yè)街 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng) 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 主題賣場(chǎng) XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 33 頁 地 上三層及以上 商業(yè) 布局建議 ? 商業(yè) 3 層以上部分以東北側(cè)為主，設(shè)計(jì)相對(duì)高的樓層； ? 餐飲部分 除少量在一層外， 可以考慮放在高樓層； 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 中 路 大型生態(tài)化時(shí)尚賣場(chǎng) 主題餐飲集中營（高樓層） 寫字樓 文體產(chǎn) 業(yè)設(shè)施 會(huì)議酒店 五 棵 松 文 化 體 育 中 心 北 路 主題賣場(chǎng) XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 34 頁 商業(yè) 空間設(shè)計(jì)特色 生態(tài)化 主題 引入生態(tài)化空間設(shè)計(jì)，營造優(yōu)越自然的購物氛圍。 內(nèi)部交通設(shè)計(jì) 采用電梯和連廊溝通內(nèi)部 空間 。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 35 頁 地下空間設(shè)計(jì) ? 利用電梯，每隔一段布置向上的通道。 ? 設(shè)立公共廣場(chǎng)和中庭，直接溝通地下空間。 ? 地下空間也可以考慮直接與地鐵出入口、公交干線的出入口直接相連接。 地上空間設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)玻璃穹頂，增加商業(yè)部分采光，提高通透性。 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 36 頁 休憩中庭 室內(nèi)商業(yè)街連廊 XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 37 頁 出入口設(shè)計(jì) 大型 購物中心的入口設(shè)計(jì)應(yīng)有明顯的標(biāo)志性。 商業(yè)人流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計(jì) 地下通道生態(tài)化步行廣場(chǎng)特色長(zhǎng)廊、步行電梯、地下通道地下通道生態(tài)化步行廣場(chǎng)特色長(zhǎng)廊、步行電梯、地下通道 ? 地鐵人流 —— 長(zhǎng)廊或步行電梯的引導(dǎo) ? 長(zhǎng)安街人流 —— 生態(tài)化步行廣場(chǎng) ? 商業(yè)內(nèi)部人流 —— 廊橋或地下通道XX文化體育中心項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 第 38 頁 五 、 寫字樓部分 寫字樓產(chǎn)品定位 寫字樓的客戶主要有兩種類型，一種是自用型，一種是投資型。從目前的情況來看，投資型的客戶非常少，所以寫字樓如果散賣，開發(fā)商會(huì)面臨很大的銷售壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果做成獨(dú)棟寫字樓，只針對(duì)一個(gè)客戶，盡管利潤會(huì)降低，但整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之降低。 獨(dú)棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)；是對(duì)辦公物業(yè)潛在