【正文】 報程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始。房地產(chǎn)行政主管部門對符合經(jīng)營資質(zhì)條件的申請單位核發(fā)批準文件。 （ 3）在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)按規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申辦 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 《臨時資質(zhì)證書》。公司的管理層級的設(shè)置通常有如圖 2— 1 所介紹的兩級制、圖 2— 2 所介紹的三級制和圖 2— 3 所介紹的四級制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊資本 500萬元以上。 （ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)。計算基數(shù)是：多層住宅 200萬 m2，高層住宅 100萬 m2，獨立式住宅（別墅）15萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬 m2。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （ 1）注冊資本 300萬元以上。 （ 3）管理兩種類 型以上的物業(yè)。計算基數(shù)是：多層住宅 80 萬 m2，高層住宅 40 萬 m2，獨立式住宅（別墅）6 萬 m2，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20 萬 m2。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 1）注冊資本 50萬元以上。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項目。 （ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度?！杜R時資質(zhì)證書》有效期一年。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當取消其從事物 業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 （ 2）營 業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。 （ 4）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。 （ 6）企業(yè)上一年度財務(wù)審計表。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū) 建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案，經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書 、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi) 30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標；三級企業(yè)只限參加本省（自治區(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。對于不符合原定資質(zhì)等級標準的企業(yè) ，由資質(zhì)等級評定初審部門提出降級或吊銷資質(zhì)證書的意見，報審批部門批準后執(zhí)行。資質(zhì)等級升級應(yīng)依次逐級上升，不得越級升級。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的 物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： （ 1）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依 法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 2） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5 萬元以上 20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于非業(yè)主使用人首先與業(yè)主有聯(lián)系（如租賃關(guān)系），非業(yè)主使用人的基本權(quán)利、義務(wù)就受到租賃合同的限制。同時，非業(yè)主使用人作為物業(yè)的實際使用人，也是物業(yè)管理服務(wù)的對象，也應(yīng)享有物業(yè)管理委托合同約定的相應(yīng)權(quán)利、義務(wù)。 （二）業(yè)主大會的召開 業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。 （三）業(yè)主大會 的職責(zé) 1．制定、修改 管理規(guī)約 和業(yè)主大會議事規(guī)則； 2．選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3．選聘、解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ； 4．決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； 5．制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； 6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)，委托代理人可行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。業(yè)主大會作出制定和修改 管理規(guī)約 、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持股票權(quán) 2/3以上通過。經(jīng) 20％以上的業(yè)主提議、發(fā) 生重大事故或者緊急事件需要及時處理的、業(yè)主大會議事規(guī)則或者 管理規(guī)約 規(guī)定的其他情況，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄，并存檔。 三、業(yè)主委員會 （一）業(yè)主委員會的產(chǎn)生 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主的利益。建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件： ； ； 、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力； ； 備必要的工作時間。 （二）業(yè)主委員會的注冊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、 管理規(guī)約 及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門主要對其成立的程序、提交文件進行審查，如都符合有關(guān)法規(guī)和條例規(guī)定，則應(yīng)在接到申請書之后的 15日內(nèi)，批準設(shè)立業(yè)主委員會。 （三）業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé) ，報告物業(yè)管理的實施情況； 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 履行物業(yè)服務(wù)合同； 管理規(guī)約 的實施； ； （四）業(yè)主委員會會議 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會 主任 1 人，副主任 1～ 2 人。 第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 與相關(guān)機構(gòu)、部門的關(guān)系 一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 （一）經(jīng)濟上的合同關(guān)系 聘用與被聘用的關(guān)系 、 委托與被委托的關(guān)系 、 相對獨立的運作關(guān)系 （二）法律上的平等關(guān)系 （三）工作上的合作關(guān)系 二、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)的所有人或 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書，與 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 辦理接管驗收手續(xù)，對在接管驗收中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要與相關(guān)部門協(xié)商解決。 三、政府管理部門的關(guān)系 （一）房地產(chǎn)行 政主管部門 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1．組織 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 參加考評和評比。 3．對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理。 （二）工商行政主管部門 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)向工商行政管理部門申請注冊登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，方可對外經(jīng)營。 （三）稅務(wù)管理部門 稅務(wù)管理部門有權(quán)對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 納稅情況進行定期和不定期的業(yè)務(wù)檢查和指導(dǎo)。 （五）環(huán)衛(wèi)和園林部門 （六）公安局或派出所等部門 四、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。 五、專業(yè)服務(wù)企業(yè) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。 七、行業(yè)協(xié)會 中國物業(yè)管理協(xié)會成立于 2020 年 10 月，協(xié)會總部設(shè)在北京。 （二）協(xié)助政府開展行業(yè) 調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計工作，為政府制定行業(yè)改革方案、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。 （四）代表和維護企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 （六）進行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 （八）組織開展對 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu) 秀示范項目的達標考評和從業(yè)人員執(zhí) 業(yè)資格培訓(xùn)工作。 第四節(jié) 物業(yè)管理制度 一、制定物業(yè)管理制度的意義 （一）建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù) （二）健全的管理制度是物業(yè)管理的需要 （三）健全的管理制度能提高管理效率 （四）健全的物業(yè)管理制度可以限制不良行為 二、物業(yè)管理制度的內(nèi)容 （一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 內(nèi)部管理制度一般包括： 1．企業(yè)綜合管理制度：質(zhì)量管理和質(zhì)量保證體系制度、企業(yè)文化建設(shè)制度、企業(yè)財務(wù)管理制度、企業(yè)采購制度、倉庫管理制度、經(jīng)濟核算制 度等。 3．部門職責(zé)：一般包括辦公室、人事部（人力資源部）、工程部、維修部、保安部、業(yè)務(wù)拓展部、咨詢部、銷售部、租務(wù)部、保潔、綠化部等。 5．操作規(guī)程：一般包括員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程、員工培訓(xùn)操作規(guī)程、員工考核操作規(guī)程、工作環(huán)境操作規(guī)程、編制預(yù)算操作規(guī)程、費用審批操作規(guī)程、樓檢工作操作規(guī)程、二次裝修管理操作規(guī)程、突發(fā)事件操作規(guī)程、對外接待工作操 作規(guī)程、投訴處理操作規(guī)程等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及遷出管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理制度、房屋裝修管理制度、安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、禁止違章用地及違章建筑的管理制度、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度等。并能熟練地掌握和運用租賃的形式、租賃契約的構(gòu)成要素、租賃管理的程序及租賃契約的寫作規(guī)范和程序。 第一節(jié) 物業(yè) 租賃概述 一、物業(yè)租賃的定義及形式 （一）物業(yè)租賃的定義 物業(yè)租賃包括國有土地使用權(quán)和房屋租賃兩大類。 （二）物業(yè)租賃的形式 （ 1）定期租賃。定期租賃不因所有者或租賃者死亡而失去法律效力，即所有權(quán)的歸屬形式不變。是指房屋所有者隨時可要求收回房屋，但是在公房租賃中，房屋是歸國家、政府調(diào)撥分配或企事業(yè)單位分配的，分配之后，沒有規(guī)定租住期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 限。其中住宅租賃最為常見，辦公用房和商業(yè)用房的租賃也隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展日益增多，并已形成專業(yè)化管理。公房一般是指國有產(chǎn)權(quán)房，它又可分為：直管公房，即房管部門管理的公房；直管房，即國有企業(yè)和國家、政府機關(guān)事業(yè)單位自行管理的公房。 （三）房屋租賃的范圍 根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》，自然人、法人或其他 組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋可以依法出租。但是，該辦法同時禁止以下房屋的出租行為： ； 、行政機關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ； ； ； ； ，且未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； 、環(huán)保和衛(wèi)生部門有關(guān)規(guī)定的； 、法規(guī)禁止出租的其他情形。具體說就是利用房屋租賃合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，提高為承租人服務(wù)的質(zhì)量。同時，搞好房屋、設(shè)施的維修與養(yǎng)護，延長房屋的使用壽命。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此物業(yè)管理中的租金收入，就是為了提高房管企業(yè)和個人的經(jīng)濟效益與收益。因此，雙方都必須嚴格遵守國家的有關(guān)法律和規(guī)定，堅決抵制違反法律、法規(guī)與租賃合同的行為。因此，在承租中，一定要注意原房屋設(shè)計要求和建筑形式，按照設(shè)計要求和房屋性能來使用房屋， 不要輕易改變房屋用途和結(jié)構(gòu)，以免影響建筑安全和使用安全。 二、物業(yè)租賃合同的作用 （一）確定簽訂租賃合同的原則 租賃合同能確保租賃行為符合國家法律、政策法規(guī)的規(guī)定，確保租賃行為是平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)?，確保雙方的權(quán)益不受侵犯。 （二）明確雙方房屋租賃的標的物 由于房屋是特定物，因此在租賃合同中必須標明租賃房屋的