【正文】 ，協(xié)調(diào)發(fā)展 。大珠三角地區(qū)擁有特殊的市場優(yōu)勢，對世界市場 5 潮流的反應(yīng)更快；三地的經(jīng)濟(jì)整合使產(chǎn)業(yè)體系更趨完善、配套能力更強(qiáng)，互補(bǔ)優(yōu)勢顯著，同時(shí)區(qū)域內(nèi)政府及民間的合作機(jī)制正在逐步完善。 （ 2）該地區(qū)將以其獨(dú)特的貿(mào)易、物流、制造業(yè)和地理優(yōu)勢吸引更多的海外 人士 。 圖 1 大珠三角區(qū)域 廣東 房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行情況 廣東房地產(chǎn)業(yè)整體投資增速平穩(wěn)，并與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)已成為廣東固定資產(chǎn)投資增長的重要支撐力量。 商品房銷售穩(wěn)中有降 ： 13季度銷售額 億元、銷售面積 萬平方米，分別增長 %和 %。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) （ 1）樓盤開發(fā)趨勢放緩 據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021年上半年 ,廣東商品房土地購置面積 米 ,增長 28%；完成開發(fā)土地面積 ,增長 %,購置土地面積與完成開發(fā)土地面積兩者比例為 :1,而去年同期為:1,而在開發(fā)的土地 上，開發(fā)商改變以往多盤齊建、齊推的大規(guī)模做法 ,轉(zhuǎn)而為分階段、分區(qū)域突出重點(diǎn)樓盤的開發(fā)銷售。這主要是由于竣工面積連續(xù)高于銷售面積 ,竣工面積的增長速度又高于銷售面積。 （ 3） 品牌是樓盤銷售的關(guān)鍵 消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)日趨理性，從買房子，到買環(huán)境、買服務(wù)，到認(rèn)品牌。而這對于開發(fā)商而言，便是?強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱?，兩極分化趨勢日趨明顯。各級政府都將壓縮土地批租規(guī)模，地產(chǎn)市場的無序和不規(guī)范現(xiàn)象將有所改善，商業(yè)開發(fā)用地市場的競爭將會(huì)更激烈。同時(shí)也應(yīng)看到廣東省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)仍具備諸多有利的發(fā)展條件： 第一，住房消費(fèi)進(jìn)入一個(gè)新階段； 2021年廣東人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已超過 1600 多美元（現(xiàn)價(jià)） ， 根據(jù)國際上一般規(guī)律， 已進(jìn)入住房消費(fèi)的快速增長階段； 第二，城市化進(jìn)程加快的必然要求。 居民收入增加對住房消費(fèi)的檔次要求相應(yīng)提高，另外僅從住房面積方面考慮，廣東城鎮(zhèn)人口到 2021 年如果每人增加居住面積 3 平方米，每年就必須增加住宅建筑面積 2600 萬平方米； 第五、行業(yè)有較強(qiáng)競爭力。以商品房開發(fā)為中心，物業(yè)管理與中介代理為輔助的房地產(chǎn)體系初步形成。經(jīng)歷適當(dāng)?shù)恼{(diào)整期（ 23年），在上述條件的作用下，房產(chǎn)業(yè)會(huì)面臨著一次全新的機(jī)會(huì)， 但競爭形式和內(nèi)容已與之前的在本質(zhì)上迥然不同，追求戰(zhàn)略布局上的前瞻性和追求品牌的差異化成為競爭的重心。 其中市區(qū)至香港：公路 23l 公里、水路 96 里 ； 至澳門：公路 143 公里、水路 92里 ； 至廣州：高速公路 l6 公里 。 （ 2）人口 狀況 目前 佛山 市的總?cè)丝跒? 萬人 。 佛山全市設(shè) 5個(gè)海關(guān)（ 佛山海關(guān)、順德海關(guān)、南海海關(guān)、三水海關(guān)、高明海關(guān)）， 4 個(gè)客運(yùn)口岸（順德港、南海港、高明港和佛山火車站）， 16 個(gè)對外口岸和 9個(gè)集裝箱碼頭（瀾石港、佛山新港、順德港、北教港、南海港、三山港、九江港、三水港和高明港）。 （ 4）產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 工業(yè) ：是佛山經(jīng)濟(jì)的最主要組成部分。目前佛山市共有工業(yè)企業(yè)約 3萬家，其中產(chǎn)值超億元的達(dá) 276家，超 10 億元的 12 家。佛山擁有國家級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，主要發(fā)展電子與信息技術(shù)、電器、儀器儀表以及醫(yī)療器械等光電一體化技術(shù)，醫(yī)藥及生物技術(shù)，塑料及精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)，目前共有進(jìn)區(qū)企業(yè) 53 家，不少項(xiàng)目的技術(shù)已處于國內(nèi)外先進(jìn)水平。 并 充分發(fā)揮地處沿海、鄰近港澳的優(yōu)勢，大力發(fā)展對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易。 佛山歷來重視對外經(jīng)濟(jì)合作，外商投資企業(yè)在佛山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。 10 （ 5） 城市規(guī) 劃 佛山市于今年 1 月 8 日進(jìn)行了區(qū)域調(diào)整 ，即將禪城、南海、順德、三水、高明五區(qū)統(tǒng)一納入管轄，同時(shí)引入了?大佛山?的發(fā)展概念。 角色定位 —— 在牽引帶動(dòng)珠三角西翼向東翼看齊過程中起龍頭與核心作用。 佛山五區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)分別如下： 禪城區(qū) —— 佛山市政治、文化與行政中心。 南海區(qū) —— 信息化領(lǐng)全國之先， 2021 年南海被確定為首批國家信息化試點(diǎn)城市。 南海區(qū)處于廣州一環(huán)線邊緣，二環(huán)線之內(nèi)的重要發(fā)展區(qū)域。 三水區(qū) —— 從 1991 年開始，三水連續(xù)三年被列入中國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）， 1993 年被評為?中國明星縣（市）?。 1993 年、 1995 年，高明兩度 11 躋身?全國農(nóng)村綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）?行列。（ 注：?廣佛經(jīng)濟(jì)圈?：是珠三角的核心，經(jīng)濟(jì)的活躍地帶，區(qū)域優(yōu)勢互補(bǔ)性強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性高，其定位是珠三角北部重要的龍頭 ） 。 佛山房地產(chǎn)發(fā)展概況 （ 1）佛山房產(chǎn)各指標(biāo) 房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，隨著 佛山 經(jīng)濟(jì) 快速發(fā)展，其投資逐年遞增， 如表 1: 12 表 1 20212021 年南海房地產(chǎn)業(yè)的投資額 年份 2021 2021 2021 2021（ 16） 投資額 億 億 億 （ %） 盡管如此，佛山的房產(chǎn)業(yè)也并非一帆風(fēng)順，就 19992021 年各房產(chǎn)數(shù)據(jù)（如表 2）來看， 2021年無論是銷售面積還是預(yù)售面積，其數(shù)額都有所下降， 而 2021 年上半年，相應(yīng)指標(biāo)止跌反漲，說明 2021年是佛山房產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 經(jīng)歷調(diào)整后，之后房產(chǎn)將獲得進(jìn)一步發(fā)展。 桂城： 作為南海樓市的主戰(zhàn)場的桂城， 麗雅苑、怡翠花園作為兩個(gè)重要方向標(biāo)， 一直都是等牽著大盤的方向 。 城南： 作為佛山中心組團(tuán)新城區(qū)，其區(qū)域優(yōu)勢日益明顯、生活交通配套亦趨于完善，同時(shí)?購房入戶?等相關(guān)政策的出臺(tái)， 無疑對樓市的發(fā)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力，季花園周圍的月亮灣、鴻業(yè)豪庭、季華新景園以及最近推出的麗日豪庭的幾個(gè)大組團(tuán)等。區(qū)域樓盤價(jià)格在 3500元 /平米左右，該區(qū)域定位是未來佛山樓市的中心。 城西 石灣、南莊的房地產(chǎn)市場起步緩慢，薈麗家園和盈翠華苑作為城西的精品樓盤，其均價(jià)為 2500 元 /平米，針對對象 是當(dāng)?shù)氐墓ば诫A層。目前整體而言，舊城區(qū)樓盤價(jià)格上升的空間有限，大約保持在現(xiàn)階段水平，并呈穩(wěn)中有降的趨勢。 特別是納入中心組團(tuán)的陳村和樂從地區(qū)，分別以碧桂花城和佛山奧園為代表（具體情況見調(diào)查表）， 以奧園為例，其所推的別墅已在未開盤前已內(nèi)訂一空，同時(shí)順德中心城區(qū)的大良、容桂的樓市因眾多高素質(zhì)樓盤（如風(fēng)南花園）的推出，呈穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。 基礎(chǔ)設(shè)施 公路 ： 全 區(qū) 公路通車?yán)锍?1770 公里，密度為 公里 /百平方公里。 水運(yùn)： 擁有外運(yùn)碼頭 7 個(gè)，其中南海港 (三山港、平洲客運(yùn)港 )為國家一類口岸，年吞吐能力 300 萬噸，年吞吐標(biāo)準(zhǔn)箱 25 萬個(gè)，運(yùn)送出入境旅客 100萬人次 /年 。在國內(nèi)縣級市中率先建成統(tǒng)一的計(jì)算機(jī)信息交換平臺(tái) 南海市綜合信息網(wǎng)；全 區(qū)各 鎮(zhèn)的中繼光纜工程 (鎮(zhèn)與鎮(zhèn)的光纖連接 )已基本完成 , 大部分鎮(zhèn)的寬帶光纖接入網(wǎng)工程 (鎮(zhèn)與村或大樓 )也完成 , 實(shí)現(xiàn)了村村通光纖，戶戶可上網(wǎng)。 供水： 南海第二水廠、桂城污水處理廠一、二期工程、南海氣庫及氣庫專用碼頭、南海影劇院和城區(qū)二號雨水泵站等 。 工 業(yè) 形成有色金屬加工 、紡織服裝、建筑陶瓷、裝飾板材、家電、五金、制鞋、制革、玩具、床上用品、燈飾、機(jī)械制造等主導(dǎo)行業(yè)，其中鋁型材、建筑陶瓷、布匹、鞋類、裝飾板材等產(chǎn)量在全省、全國占有重要份額。 工業(yè)結(jié)構(gòu)得到調(diào)整和優(yōu)化，逐步形成了以電子信息、精密機(jī)械、智能家電、新型建材、環(huán)保工業(yè)、生物工程等為重點(diǎn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)群。其中 全國首個(gè)全新型國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū) —— 南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)暨華南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園 已 落戶丹灶鎮(zhèn) 。三高農(nóng)業(yè)有新的發(fā)展，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不斷提高，共建立 8家市級以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，建成 7個(gè)省級無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，面積 。 其中如 南海廣場、南海城市休閑購物廣場 以及在建的 中國（南海）國際內(nèi)衣城和華夏陶瓷博覽城 。 景區(qū)景點(diǎn)服務(wù)設(shè)施完善，全區(qū)共有星級賓館、酒 16 店 21 家，其中三星級以上 11家。 作為連接廣州與廣東西部的重要樞紐地，南海經(jīng)濟(jì)是以個(gè)體、私營經(jīng)濟(jì)為主，可以說是?藏富于民?，私家車的擁有比例較高，一般小區(qū)的規(guī)劃為一部 /戶，個(gè)體購買能力就可見一斑。南海區(qū)作為佛山市的經(jīng)濟(jì)重心之一， GDP、人均 GDP 持續(xù)上升， 2021年較 2021 年分別上升 12%和 %， 從 國際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)城市的人均 GDP 超過 3000 美元時(shí)，居民住宅需求從生存需要向舒適需要轉(zhuǎn)變，加上城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設(shè)，目前南海區(qū)對換房、再次置業(yè)的需求日益明顯。至2021 年 9 月，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為 億元，較年初增長 %。 表 4 19982021 年南海區(qū)人均城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額 年份 1998 1999 2021 2021 2021 人均城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄存款余額（元） 37656 42122 42908 46808 52486 人口角度： 從人口構(gòu)成來看，南海區(qū)本地人口與外地人口相當(dāng)，都在百萬人以上，且人口和戶數(shù)呈上升趨勢，如表 5。 南海區(qū)房產(chǎn)整體情況 房地產(chǎn)業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷提升，自上世紀(jì)九十中后期，南海房地產(chǎn)業(yè)步入高速發(fā)展階段。 表 7 19992021 年南海房地產(chǎn)各指標(biāo) 年份 1999 2021 2021 2021 2021（ 19） 商品房施工面積（萬平方米） 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售面積 （萬平方米） 19 銷售金額（億） 價(jià)格（元 /平方米） 南海區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn) 盡管如此，南 海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可避免地帶有諸如上述珠三角房產(chǎn)發(fā)展的問題，我們認(rèn)為目前南海房產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整階段，機(jī)會(huì)是有的，但必須強(qiáng)調(diào)策略，在對南海房產(chǎn)市場的全面調(diào)研基礎(chǔ)上， 我們 得出其具有以下幾個(gè)特點(diǎn) ： （ 1） 城市化進(jìn)程 范圍廣 、但城市化層次一般 城市化進(jìn)程 范圍廣 ： 南海第一產(chǎn)業(yè)的比重較低，二產(chǎn)和三產(chǎn)是該區(qū)域的主體（ 2021 年，一、二、三產(chǎn)的比重是 ： ： ），第二產(chǎn)業(yè)以建筑陶瓷、有色金屬加工、紡織服務(wù)等為主的七大支柱行業(yè)構(gòu)成；從事 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人口的比重較低；在原本農(nóng)用性質(zhì)的土地上，為數(shù)眾多的由農(nóng)民自建的多層建筑林立；市 中各鎮(zhèn)的城市化配套設(shè)施完備， 城區(qū)內(nèi)新建或待建樓盤以（小）高層為主。 （ 2） 客源以當(dāng)?shù)厝藶橹?，供略大于? 本地人為主體： 當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)特點(diǎn)（私營、勞動(dòng)密集型企業(yè)），使 在對外來人口的置業(yè)無論是量抑或是質(zhì)上都明顯不足， 戶口政策沒有放開，流動(dòng)人口少，且 外來人口中農(nóng)民工的比重較大，經(jīng)濟(jì)因素極大抑制這部分人的購買欲望，這樣本地人的需求成為佛山房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力。 供略大于求： 南海區(qū) 2021年、 2021 年（ 19月）批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積與商品房銷售面積的比例分別為： ： ： 應(yīng)的比例為 : :1，供 略大于求的格局出現(xiàn)，但差距不大，應(yīng)該說南海目前房地產(chǎn)的運(yùn)行還算正常，價(jià)格走勢較為反映市場的真實(shí)供需狀況。 （ 4）二手房市場運(yùn)行一般，換房的趨勢日益明顯 二手房市場的運(yùn)行效果直接關(guān)系到一手市場的發(fā)展，從我們對中介和相關(guān)部門的了解，總體認(rèn)為，目前南海區(qū)二手房市場運(yùn)行尚屬正常，房價(jià)一般為 13001500 元 /平米，而交易對象主要包括兩部分人，一是來南海打工的外地人，二是剛踏入工作崗位的當(dāng)?shù)啬贻p人，粗略估計(jì)前者約占 40%。而在桂城地區(qū)，因其房產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間不長，二手房市場應(yīng)說是在建設(shè)之中的。 （ 6）房產(chǎn)市場面臨同質(zhì)化競爭 從目前已建成和在建的項(xiàng)目，多數(shù)為密度和容積率較高的樓盤，缺乏自身特色，在營銷策劃等方面乏善可陳，同質(zhì)化競爭傾向明顯，同時(shí) 高品質(zhì)樓盤缺乏。以下從房型面積、價(jià)格類型、對象類型、對象區(qū)域、空置率等方面逐一予以闡述： ① 房型面積 ：以 80120 平米為主 從表 9中，我們可以得出戶型面積在 80平米以下和 160平米以上的需求呈下降趨勢，戶型面積在 80120 平米的作為需求主體地位進(jìn)一步確立（ %%%） ,而追求居住空間的寬敞和舒適，使戶型面積在 120160 平米的比例上升，這部分多為二次或多次置業(yè)者。 表 10 南海商品房銷售（含預(yù)售）價(jià)格類型 年份 2021 2021 2021（ 19） 總套數(shù) 1467 4163 7449 X=2021 元 /平米 1461(%) 3106(%) 3807(%) 2021x=3000 1() 437(%) 1221(%) 3000x=4000 5(%) 480(%) 1950(%) 4000x=5000 0 115(%) 422(%) 5000x=6000 0 12(%) 22(%) 6000x=7000 0 0 3(%) 7000x 0 13(%) 24(%) ③ 銷售對象類型 ： 從表 11 中，我們可以得出無論從購買套數(shù)還是購買量，個(gè)人購房呈快速上升趨勢，從不足 4%到接近 100%，這反映出南海區(qū)個(gè)人購買能力之強(qiáng)。隨著大廣州乃至珠三角經(jīng)濟(jì)圈的形成，外省人 士來此購房的比例會(huì)上升 . 表 12 南海商品房銷售（含預(yù)售）購買對象區(qū)域 年份 2021 2021 2021（ 19） 本省戶籍 1140（ %） 2373(%) 4605(%) 外省戶籍 372(%) 1987(%)