【正文】 （ 3）南海區(qū)原有房產(chǎn)品質(zhì)一般，而目前開發(fā)的很多樓盤仍受原有開發(fā)模式的影響，高品質(zhì)的樓盤較少，另一方面，據(jù)我們對(duì)消費(fèi)者的訪談，其中對(duì)高品質(zhì)住房的要求明顯，而這正符合我們一貫的?精品住宅?的開發(fā)思路。 機(jī)會(huì)： （ 1）出于公司戰(zhàn)略布局的考慮，珠三角地區(qū)經(jīng)歷之前的高速發(fā)展后，目前處于兩個(gè)發(fā)展階段之間的醞釀和調(diào)整階段， 而 第二個(gè)發(fā)展階段以港 、 澳 、 粵經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)為契機(jī) ， 此時(shí)介入，成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力較之后低。 （ 4） 地塊北側(cè)的佛平路上主要以貨車為主，噪音污染相對(duì)較重。 （ 2） 相關(guān)生活配套設(shè)施因集中于城市廣場(chǎng)，故較周邊樓盤而言，距離相對(duì) 較 遠(yuǎn) 。 （ 5）隨著大廣州經(jīng)濟(jì)圈形成，會(huì)吸引少量廣州等區(qū)域外人士來(lái)此購(gòu)房。 （ 3）地塊周邊的房產(chǎn)氛圍已形成，利于客源的聚集。交通設(shè)施可參見附圖。 優(yōu)勢(shì)： （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：地塊處于南海的中心城區(qū) 桂 城的東區(qū)，毗鄰廣州和深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，是廣 佛經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。 規(guī)劃情況 周邊 配套情況 交通設(shè)施情況 道路狀況 桂城地處廣佛地鐵的中段，具有左右逢源的地利優(yōu)勢(shì)，城市廣場(chǎng)北側(cè)將興建以大型百貨商場(chǎng)為主的城市廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，包括一家四星級(jí)酒店，在現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)、連鎖店、專賣店、配送中心和基地的基礎(chǔ)上，豐富桂城現(xiàn)代商業(yè)多形態(tài)、多功能的內(nèi)涵，形成?桂城商業(yè)圈?。 （ 8）樓盤強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、注重品牌 供略大于求的競(jìng)爭(zhēng)格局， 加之諸多知名企業(yè) (萬(wàn)科、奧園等 )的 大舉進(jìn)入， 同時(shí)消費(fèi)者日益理性的購(gòu)買行為，共同 促使 當(dāng)?shù)鼗蛴⒆愕耐獾?房產(chǎn)商注重 自身 房產(chǎn)品牌的開發(fā)， 目前桂城已成為南海高品質(zhì)樓盤的聚集區(qū)之一，如怡翠花園、麗雅苑、鹿景村花園等樓盤。 47 （ 6） 價(jià)格 較之前有所下降，且景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響較大 目前項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格在 3400 元 /平米左右，較 年初 價(jià)格 明顯下調(diào) ，同時(shí)各種優(yōu)惠促銷等 變相降價(jià) 方式的頻頻推出，使桂城地區(qū)樓市價(jià)格有所回落， 在影響價(jià)格的諸多因素中，環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價(jià)估計(jì)在 1520%。 （ 5） 建筑形態(tài)多 為 蝶式、 物業(yè)形態(tài)以 （?。└?為主、戶型面積相對(duì)較大 出于容積率、景觀配置，更多是之前的建筑風(fēng)格的慣性，南海地區(qū)樓盤建筑形態(tài)多為蝶式，而 物業(yè)形態(tài) 是 以小高、高層為主，但也應(yīng)看到一些樓盤已開始按照市場(chǎng)需求對(duì)容積率等指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整， 購(gòu)買者多為二次或多次置業(yè)者，改善居住環(huán)境應(yīng)是主要需求，反映在 戶型面積 上就是一般 以 120 平米為主。 （ 3） 生活、 交通設(shè)施 較為完善 桂城 東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)，起點(diǎn)較高，道路網(wǎng)絡(luò)、生活交通配套設(shè)施布局合理， 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的地鐵和環(huán)一路直接將其與廣州連為一體。 廣告訴求 純美生活， 21 世紀(jì)健康生活社區(qū) 45 優(yōu)勢(shì) 交通較為便利 社區(qū)建設(shè)較為完善 劣勢(shì) 部分房型面積過(guò)大 周邊樓盤較多 總價(jià)制定過(guò)高 46 調(diào)研結(jié)論 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著 桂城 是南海政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 ， 處于佛山 中心組團(tuán) 的關(guān)聯(lián)區(qū)，且 是未來(lái)廣 佛經(jīng)濟(jì)圈的重要樞紐地區(qū)。目前尚余朝向和位置較差的 170 平方米左右的大戶型數(shù)套。各種房型均注重日照和通風(fēng)。 產(chǎn)品 本案為毛胚房。社區(qū)公共設(shè)施配套較為完善。整體布局采用圍合式組團(tuán)建筑布局，整個(gè)園林規(guī)劃以健康生活為主題。 客源 43 收入較高的白領(lǐng)，和部分的私營(yíng)企業(yè)主，主要以提高居住質(zhì)量為目的。其中中區(qū) 30 萬(wàn)平方米 8 個(gè)月售完，目前在售的北區(qū)尚有少量的余房。所有房型皆注重景觀和通風(fēng)，部分房型設(shè)計(jì)采光度較差。均價(jià)為 2800 元 /平方米 — 3300 元 /平方米。 產(chǎn)品 本案為毛胚房，蝶型建筑較多。同時(shí)麗雅苑的北面與南海市最大的圖書城接壤，文化和現(xiàn)代氣息非常濃厚。 42 麗雅苑 開發(fā)商： 佛山市南海麗雅苑房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 基地 位置： 佛山市南海桂城南海大道中 71 號(hào) 基地面積： 16 萬(wàn)平方米左右（其中南區(qū) 4 萬(wàn)平方米，中區(qū) 8 萬(wàn)平方米，北區(qū) 4 萬(wàn)平方米） 建筑面積： 60 萬(wàn)平方米左右（其中南區(qū) 15 萬(wàn)平方米，中區(qū) 30 萬(wàn)平方米，北區(qū) 15 萬(wàn)平方 米） 規(guī)劃 麗雅苑位于南海市桂城南海大道西側(cè)，橫跨海三路與四路，東連雷崗公園、七風(fēng)公園，西接佛山市區(qū)，是南海市桂城區(qū)的中心腹地，又是佛山、南海的交通要沖，多路公共汽車穿梭往返，交通便利，附近生活、商貿(mào)、學(xué)校等相關(guān)生活設(shè)施齊備。 建筑和社區(qū)的細(xì)部處理上略顯不足。 客源： 本地客源為主，其中的政府官員、公務(wù)員購(gòu)買行為較多，另有約 1成的廣州客。商鋪 700010000/平方米，現(xiàn)剩余幾套 。 廣告訴求： ?健康 怡悅 快樂?的生活理念 平洲首席園林社區(qū) 39 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： 處于平洲，位置相對(duì)略顯不足 一、二期建筑較為陳舊 40 怡翠花園 開發(fā)商： 南海市能興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地位置： 佛平路和平一路交匯處 基地面積： 25 萬(wàn)平方米 建筑面積 ： 58 萬(wàn)平方米 規(guī)劃： 整個(gè)社區(qū)引入了?以人為本?的設(shè)計(jì)理念，綠化率 %，樓距 115米，小 區(qū)采取圍合式組團(tuán)布局，規(guī)劃總面積 58 萬(wàn)平米，總戶數(shù) 2860戶，分四期開發(fā)：其中一期百合苑、翠竹苑 642戶，二期紫荊苑 780戶，三期芙蓉苑 938 戶，四期規(guī)劃有 500 戶。 產(chǎn)品： 所有戶型均為全裝修房 二房二廳： 8090 平方米 三房二廳： 90120平方米 四房二廳或復(fù)式： 140200平方米 營(yíng)銷： 一、二期已入住，現(xiàn)有 800 戶人口，三期均價(jià)在 3100元 /平方米，個(gè)別朝北的房源采取優(yōu)惠推出，價(jià)格在 2300元 /平方米左右，去化約 1套 /天?？驮磳哟尾灰?。 建筑密度大、視覺感覺一般。 文化韻味較為濃郁、建筑現(xiàn)代。 客源： 本地客源為主，主要是桂城附近的，兼有少量廣州客。 營(yíng)銷： 本案是 2021 年 8 月初開盤，推出 500 套房源，截至本月，銷售已達(dá)60%，均價(jià) 3100元 /平方米。 產(chǎn)品： 三房面積在 120140平方米之間 ，四房 160 平方米左右。社區(qū)景觀營(yíng)造較為精致。物業(yè)管理較為完善。 區(qū) 內(nèi) 配 套 便利自選商場(chǎng)，中英文特色教學(xué)幼兒園，會(huì)所和戶 外游泳池。采光和通風(fēng)效果都屬上乘。 35 樓 盤 名 稱 富景花園 地址 南海平洲南港大道富景花園 售 樓 電 話 0757— 6776698， 0757— 6779608 開發(fā)商 南海昭信房地產(chǎn)有限公司 占 地 面 積 建 筑 面 積 容積率 綠化率 50% 建 筑 形 態(tài) 碟式造型雙子樓 12— 14 層的小高層 景 觀 特 點(diǎn) 以三湖一溪，水景園林為主題的嶺南水鄉(xiāng)風(fēng)光 價(jià)格 均價(jià) 3400 元 /平方米 主 力 戶 型 三室： 140 平方米以上 戶型特征分析 整個(gè)戶型布局較為合理，功能間隔動(dòng)靜分離。 樓 盤 名 稱 紅棉雅苑 地址 親仁西路與汾江中路交匯處 34 售 樓 電 話 0757— 82133771， 0757— 82133772 開發(fā)商 佛山市廣聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占 地 面 積 總占地 40000 平方米 建 筑 面 積 總建筑面積 120210平方米 容積率 3 綠化率 50% 建 筑 形 態(tài) 一期為多層 景 觀 特 點(diǎn) 水景園林，亞熱帶風(fēng)情設(shè)計(jì) 價(jià)格 3400 元 /平方米左右 主 力 戶 型 二房： 80 平方 米左右；三房： 110 平方米左右 戶型特征分析 一期多為板式設(shè)計(jì)，首層架空，通風(fēng)效果較好 銷售 2021 年交房，目前尚有部分余量。 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 全裝修 點(diǎn)評(píng) 周邊商業(yè)配套較少，生活需求基本依靠社區(qū)自身。居住開間較大。景觀視野開闊。 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 毛胚 點(diǎn)評(píng) 整體品質(zhì)較高，戶型設(shè)計(jì)較好，景觀布局精良，但目前周邊商業(yè)配套較少，生活需求主要依靠社區(qū)自身，而且周邊沒有公交，出行動(dòng)向較為單一。多層公寓即將發(fā)售。 價(jià)格 多層均價(jià)： 3300元 /平方米，別墅總價(jià)： 300— 700萬(wàn)/套 主 力 戶 型 二房： 95 平方米左右；復(fù)式： 225 平方米左右 戶型特征分析 多層圍合式設(shè)計(jì)，形成多個(gè)建筑組團(tuán)，獨(dú)立景觀。 碟型設(shè)計(jì)雖然三面采光，但日照時(shí)間較少，同時(shí)較易形成回旋風(fēng)。 6000 平方米空中花園， 1000平方米動(dòng)感泳池，幼兒園、會(huì)所、球場(chǎng)等均有配套。得房率為 80%左右。 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯 點(diǎn)評(píng) 地理位置較為優(yōu)越、生活配套完善、交通便捷 31 樓 盤 名 稱 月亮灣 地址 華遠(yuǎn)東路與影蔭路交匯處 售 樓 電 話 83830188， 83839183 開發(fā)商 佛山市盈溢房地產(chǎn)有限公司 占 地 面 積 30000 平方米 建 筑 面 積 90000 平方米 容積率 3 綠化率 70% 建 筑 形 態(tài) 高層 景 觀 特 點(diǎn) 立體疊層綠化設(shè)計(jì)，嶺南水鄉(xiāng)設(shè)計(jì) 價(jià)格 均價(jià)： 3500 元 /平方米左右；商鋪： 20210 元 /平方米；車庫(kù)： 120210 元 /平方米 主 力 戶 型 120 平方米以上的三室 戶型特征分析 蝶型設(shè)計(jì)，三面采光，但日照較少。 銷售 目前推出 10套特惠戶型（ 93折），銷售狀況一般。物業(yè)管理費(fèi)： 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 裝修 點(diǎn)評(píng) 周邊（生活、交通）設(shè)施完善、戶型和園林設(shè)計(jì)上較為考究。 區(qū) 內(nèi) 配 套 雙會(huì)所，室外網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)臺(tái)球室及各種健身器械。 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 裝修 點(diǎn)評(píng) 生活交通配套 依托社區(qū)自身，且較為完備 空中花園的營(yíng)造真正體現(xiàn)自然與生活的和諧統(tǒng)一 樓盤品質(zhì)較高，知名度較高 29 樓 盤 名 稱 玫瑰園 山水居三期 地址 佛山市禪城區(qū)綠景路北，大福路西 售 樓 電 話 83828555 開發(fā)商 廣東玫瑰園房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 占 地 面 積 建 筑 面 積 容積率 綠化率 60% 建 筑 形 態(tài) （?。└邔?，小高層在 12層左右，高層在 19層左右 景 觀 特 點(diǎn) 10000 萬(wàn)平米的園林庭院、 1000 米的浪漫河堤 價(jià)格 均價(jià) 4000 元 /平 方 米，車位： 13萬(wàn) /個(gè) 主 力 戶 型 三房： 110 平方米 120平方米 戶型特征分析 戶型方正、動(dòng)靜分明； 寬敞親綠大客廳、景色怡人； 主人房設(shè)南北兩向通風(fēng)門窗； 15 平方米陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)。 戶型特征分析 戶型種類齊全，共有 16 種，同時(shí)每戶有 2030 平米的空中花園、大客廳、大餐廳，視線開闊、通風(fēng)采光極佳。 28 樓 盤 名 稱 碧桂園三期 翠宏臺(tái) 地址 廣州華南快速干線迎賓路段 售 樓 電 話 02034760828 開發(fā)商 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 占 地 面 積 建 筑 面 積 容 積率 綠化率 42 建 筑 形 態(tài) 24 棟 812 層建筑 景 觀 特 點(diǎn) 水景園林、空中花園 價(jià)格 均價(jià) 4000元 /平方米左右，底層送花園，按套內(nèi)建筑面積計(jì)。 交 付 標(biāo) 準(zhǔn) 毛坯 點(diǎn)評(píng) 交通生活設(shè)施較為完善、北靠 4萬(wàn)平方米的綠化長(zhǎng)廊，社區(qū)內(nèi)外綠化景觀較好。 20212021年南 海房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)23002400250026002700280029002021 2021 2021 年份（元/平米） 20212021年 桂城房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)27502800285029002950300030503100315032002021 2021 2021 年份（元/平米） 26 區(qū)域內(nèi)樓盤 情況 為使本次對(duì) 南海 項(xiàng)目的地位更具科學(xué)性，我們對(duì) 該地區(qū)的樓盤，特別是項(xiàng)目 周 邊樓盤 予以調(diào)研 ，各樓盤的調(diào)研情況 如下 ： 27 樓 盤 名 稱 匯星源 地址 城南綠景一路 37 號(hào) 售 樓 電 話 83838383 開發(fā)商 匯豪房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 占 地 面 積 建 筑 面 積 容積率 綠化率 40% 建 筑 形 態(tài) 小高、高層 景 觀 特 點(diǎn) 綠化長(zhǎng)廊、立體式綠化園林設(shè)計(jì)風(fēng)格 價(jià)格 均價(jià) 3500 元 /平方米 主 力 戶 型 面積 125143 平方米 戶型特征分析 蝶式戶型（三面采光、戶戶朝南，但朝南多為偏東或偏西，日照時(shí)間短）、 10平米的方形陽(yáng)臺(tái)（私家花園） 銷售 約 12