【正文】 這類人以老年人為主，他們或是子女收入較高或是在企業(yè)管理上已經(jīng)退居二線或是在前幾十來的在外經(jīng)商中完成了資金積累，沒有任何生活壓力，有著大量閑置的資金。他們的投資隊伍一般以親戚、朋友甚至同事組成，喜歡投資小商鋪、小套型住宅、小面積寫字樓。二、工薪階層。他們手握大量資金，習慣了大數(shù)額的資金流動，這類投資者往往組成群體，形成一個龐大的資金團體。據(jù)了解，溫州晚報購房俱樂部的5000多名會員，除了溫州本地的企業(yè)家外，還包括在國內(nèi)各以投資做生意的溫州人，以及遠在日本、歐洲的溫州籍華僑等。其次，隨著溫州購房團筑起的一道橋梁，下一步帶來的將是兩地的生意、貿(mào)易往來。溫州人在全國各地購房、投資的同時，無疑也留下了大筆的資金。溫州購房團到全國各地購房已成為一種樓市現(xiàn)象，那么溫州購房團帶來的又將是什么呢？首先，溫州購房團帶來的將是豐厚的溫州民間資本。溫州購房團雖然溫州購房團在一些城市遭到當?shù)卣叩摹熬褤簟?，但大量的散戶投資客依然看好廣州市場。三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進行大項目的投資,資金不少流向了房產(chǎn)。這些新需求主要來自哪些方面?　　一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。萬科在廣州的投資項目情況：預計首批項目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項目中山城市風景開工時間2004年8月2004年4月2004年10月2004年5月竣工時間2005年9月2005年12月2006年8月2005年1月預計總投資（萬元）21,16829,72558,175擬開發(fā)土地項目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項目中山城市風景預計開工時間2005年1月2005年4月已開工2005年10月預計首批竣工時間2007年4月2006年1月2006年8月預計總投資(萬元)76,78423,330105,580購買商討價還價的能力個人集資建房的思考面對增長迅猛的房價,一種“自己動手,豐衣足食”的個人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。 “埋頭苦干、理性謹慎”的萬科，正因為以“虛心”的態(tài)度放下了“老大”的架子，終于在6年后贏得了廣州人的尊重，更搏得市場的喝彩。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個深圳“老大”歉虛多了。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動”，這一系列活動的相繼開展，預示著萬科主攻廣州市場的腳步聲越來越近了。如今萬科廣州四季花城開盤了，眾多深圳房企也進入廣州了，但深圳房企能夠撼動甚至引發(fā)廣州樓市一場新革命嗎？今年來，隨著萬科首個針對廣州買家的項目廣州四季花城的推盤時間越來越近，萬科品牌宣傳攻勢一浪接一浪涌來。 　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在2002年就已全面進入了廣州，但廣州目前有14家一級中介公司，數(shù)十家二級中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評為二級中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭雄廣州市場。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進入廣州，廣州樓市對其所帶來的那套“似曾相識”的東西并不會特別“受落”。不過，業(yè)已主宰市場的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。 進入2004年，隨著兩地經(jīng)濟互動的進一步加強，港資地產(chǎn)商又卷土重來，再次大舉進軍廣州房地產(chǎn)市場。然而到了20世紀90年代中期，廣州的港資地產(chǎn)商集體遭遇“滑鐵盧”，據(jù)說當時有90％以上的地產(chǎn)項目都失敗了——目前孤兀站在廣州鬧市街頭的不少“爛尾樓”就是當年一些港資地產(chǎn)商的“杰作”。20世紀90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。廣州樓市難以“征服”多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場。萬科以“過江龍”的身份展開與“華南虎”——廣州地產(chǎn)商的競爭。去年即03年08月，萬科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項目。深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。行業(yè)新加入者的威脅深圳房企“北伐”廣州與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。碧桂園的傳統(tǒng)特色濃重，職業(yè)經(jīng)理人與公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要一段時間的對接，扁平管理下的項目負責人沒有太多的自主權(quán)利。富力培養(yǎng)了一支很有富力特色的團隊，基本上能夠保持穩(wěn)定，創(chuàng)造性比較強。恒大方面表示，高薪積蓄一批高素質(zhì)人才，是集團今年飛躍式大發(fā)展的需要。據(jù)說該次大型招聘會是恒大集團創(chuàng)建七年來規(guī)模最大、檔次最高的一次：中高級管理人員和高級技術(shù)人才為重點，８０％以上的高級管理人員月薪過萬元。合生創(chuàng)展在新興城區(qū)儲地較多，碧桂園喜歡在城市近郊拿地，城建集團通過與越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，使整個集團的土地儲備擴張到現(xiàn)在的５００萬平方米，集團的總資產(chǎn)量也放大了一倍，由過去的１００多億急劇擴充至目前的２００多億元。富力地產(chǎn)集團總裁張力透露，目前富力在廣州及北京均擁有足夠的土地儲備，其中廣州擁有的土地儲備可建面積高達３００萬平方米，在北京則擁有約４８萬平方米的建筑用地。當然，碧桂園在拿地方面從來都不愿大張旗鼓，某天突然冒出一些類似鳳凰城的大型項目也不足為奇。碧桂園集團辦公室主任助理楊曉芳則表示，碧桂園在清遠有上千畝的土地，正在建設高標準的高爾夫球場；在南沙還有６００多畝的土地正在做規(guī)劃，這個項目將主打廣州市場，輻射珠江三角洲和香港；省內(nèi)佛山南海的地塊當然不會放過。合生創(chuàng)展于２００２年１月購得北京和天津的４個地塊，于２００２年９月和２００３年２月購得上海的兩個地塊，目前都已在開發(fā)或開售?！袄洗蟆钡耐恋刂疇幗暝谕恋嘏馁u會上數(shù)富力與恒大聲勢最猛。業(yè)內(nèi)人士普遍推測，其銷售金額應該在５０億元左右！又一個真正的“老大”登場了?！∪欢?，勝利者總是笑到最后，最后扔出的才是最大的重磅炸彈。更重要的是，這是廣州進入商品房時代以來首次有地產(chǎn)集團的市場占有率達到１０％以上，因此，合生“老大”的地位又穩(wěn)坐了一回。該集團相關(guān)負責人在面對時媒體表示，“我們從來不爭什么第一，等合生年度報表出來，大家一看數(shù)據(jù)就什么都不用說了。２００４年２月上旬，恒大集團董事局主席許家印公布其２００４年銷售任務為６６億元，這一數(shù)字足足是恒大去年２６億元的２．５倍，不但蓋過了去年冠軍合生創(chuàng)展的３６億元，更超過了富力剛宣傳不久的新年６０億元的目標，爭“老大”之心大表于天下。雖然遲到了一年，但仍有價值的是，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在此榜中第三年蟬聯(lián)冠軍。昔日老大重振雄風?！滋旌?，城建集團董事長、黨委書記李飛宣布，城建集團２００３年實現(xiàn)銷售面積３０萬平方米，是２０年來最好的成績，實收款接近２０億元，合同金額超過２０億元。會后，富力地產(chǎn)集團董事長李思廉對媒體表示，富力２００３年總銷售金額為４３億元，而２００４的年銷售目標則達到６０億元，廣州、北京兩地將各占一半，遠期目標則是在未來４年內(nèi)銷售額達到１００億元。 幾天后，廣東?。◤V州）房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評估與分析課題成果又宣布，２００３廣州房地產(chǎn)企業(yè)競爭力２０強出爐，恒大位居榜首，合生緊隨其后，富力排位第三。 2004年恒大全年銷售額高達52億元，2004年上半年富力地產(chǎn)集團廣州北京兩地銷售總額超過了30億元， 據(jù)南方都市報報道，2005年中國房企10強廣州占三　附：2005中國房地產(chǎn)10強企業(yè)綜合實力排名(中國指數(shù)研究院提供數(shù)據(jù))中國海外發(fā)展股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司合生創(chuàng)展集團有限公司上海綠地集團廣州恒大實業(yè)集團有限公司富力地產(chǎn)集團大華(集團)有限公司復地(集團)股份有限公司綠城集團北京天鴻集團公司廣州地產(chǎn)“老大”之爭－－從“暗斗”到“明爭”爭霸戰(zhàn)從未如此緊鑼密鼓從2003年底到2004年2月，短短２個月的時間，廣州幾大地產(chǎn)集團已呈現(xiàn)出對“第一把交椅”前所未有的熱爭局面。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高，像廣州這樣的大城市，未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在10家左右的房地產(chǎn)巨頭身上，房地產(chǎn)業(yè)已開始步入巨頭時代，步入英雄顯出時代。產(chǎn)業(yè)競爭性分析現(xiàn)在競爭者之間的競爭程度在廣州，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由高峰時的近3000家到現(xiàn)在的不足1000家，減少了三分之二多。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出擊，這個比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。因此，在廣州投資房產(chǎn)，泡沫相對較小，即使房產(chǎn)無法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。在當今中國最具活力的長三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房價相對最低，比長三角大致低了20％，房價水準基本與當?shù)鼐用袷杖胨疁?、消費購買力相平衡。廣州——房市常青樹三、喜好表：　社會文化　異地買房,誰是新炒房城市先鋒？ 購買戶型需求比例占到購房者的比例60~80平方米的兩房兩廳需求比例最高80~100平方米的兩房兩廳100~120平方米的三房套房%中的一半四房和五房以上的單位13%小三房下降3%1／6大三房120~150平方米%約43%以上買家買樓時都會選擇較大戶型或者大戶型的單位，大戶型的確已經(jīng)成為了廣州人買房的主流選擇。B. 一般消費者群體2005年，市場需求仍以中等戶型為主，年輕人首次置業(yè)和投資者是當今購房主力。單位內(nèi)的房間不能少于四房，主要需求的是四房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳三衛(wèi)、五房兩廳兩衛(wèi)等。A. 奢華消費群體根據(jù)調(diào)查，奢華消費群體（對于這個群體來說，房子一定要大，總價一定要貴，才能顯示出主人的身份）。一、人民群眾要求商品房屋走向高品質(zhì)化“居者優(yōu)其屋”出于自己房屋保值增值的需要，對于房屋產(chǎn)品的品質(zhì)提出新的要求， “五十年代學蘇聯(lián)、六十年代簡易樓、七十年代干打壘”，在幾十年時間里建筑水平要求越來越低下。社會公眾的價值觀念及需求變化廣州和深圳房地產(chǎn)的戶型以往因為開發(fā)的比較早，一直走在全國的前面，如何保持廣東戶型的優(yōu)勢,經(jīng)濟房是否應該象香港那樣斤斤計較，不但是平面的，而且如何利用墻壁都有考慮。十是住宅的陽臺及窗外不可看到墳場、墓地等不潔之物，或者面對工廠煙囪，則居住者的心理會到較大受影響，甚至會經(jīng)常作惡夢，對健康不利。使人不能安寧，對人身體健康不利。七是陽臺或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角，就像一個楔子，打進住宅中心，風水學叫尖刀煞，居住在這種住宅里會使人覺得難以忍受，心情很差，對健康不利。住在玻璃幕墻的倒影中是對人有一種壓抑感，其次陽光反射，形成光污染，對人體健康非常不利。四是加油站旁，加油站是火災隱患和車輛往來噪音很大，會使居者煩躁不安。二是交叉的大道旁，產(chǎn)生的影響力和立交橋處差不多，而且還會塵土飛揚，居住于此，日常起居都不得安寧。三是有氣勢。注重風水科學的研究和運用，將會在建設過程中達到非常理想的效果，也會使人們對這些建筑物產(chǎn)生一種舒適感和親切感,人們在這樣的環(huán)境中生活,肯定會身心健康,生活幸福。用辯證的觀點來看，住宅應該具有藏風聚氣的特點。因此，歷來都有安居樂業(yè)之說。就目前來講，如深圳、珠海、廣州、汕頭、上海、北京等許多開放城市，都進行了許多的移山填海，建橋鋪路，折舊建新的風水改造工作，而且取得了很好的效果。 三、改造風水原則宅內(nèi)光朋透亮為吉，陰暗灰禿為兇。生氣就是萬物的勃勃生機，就是生態(tài)表現(xiàn)出來的最佳狀態(tài)。太極即氣，一氣積而生兩儀，一生三而五行具，土得之氣，水得之于氣，人得之于氣，氣感而應，萬物莫不得于氣。 c) 適中的原則還要求突出中心，布局整齊，附加設施緊緊圍繞軸心。b) 適中的另一層意思是居中，級差地租價就是根據(jù)居中的程度而定。 a) 適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優(yōu)化，接近至善至美。現(xiàn)代房產(chǎn)風水學的幾大原則一、適中居中原則科學詮釋建筑風水 風水就是在地基、居所布局基礎(chǔ)上增加某種信息符號，以滿足人們避兇趨吉的心理要求。 抽樣調(diào)查顯示：廣州市購房者主要是中青年，年齡20~40歲的占80%。發(fā)展商們,在城市日益成為“石屎”森林； 空氣污染超標不斷……的情況下,你們又如何把‘綠色地產(chǎn)’“天人合一”融入到房地產(chǎn)中, 用最新的設計、最新的理念建造走在時代尖端的新居呢?社會因素人口統(tǒng)計特征年齡變量 目前，廣州市購房者的年齡呈年輕化的趨向。公司開發(fā)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)中的小區(qū)管理系統(tǒng)首先在物業(yè)公司裝機試動作。在小區(qū)施工過程中采用了爬升排柵的新工藝，取得了良好的效果。并在小區(qū)入口處設緩坡通道，不高步級，方便殘疾人出入。采用了首層架空層設計方案。小區(qū)中的住宅以白色為基調(diào)，通過與暖的色彩對比，形成既和諧又豐富多彩的建筑色彩。把小區(qū)劃分成三個組團，組團內(nèi)設有一條環(huán)形車道，能到達各幢住宅，滿足消防的要求。一次又一次富有創(chuàng)造性的成功探索，為中國房地產(chǎn)辦帶來嶄新的營銷概念。而具有平常心的高手反而能留下最精彩的棋譜。（獨門功夫：以人為本，綠化思想）爭棋無名局。廣州第一個獲得國際大獎的地產(chǎn)品牌：星河灣(勇奪國際花園社區(qū)金獎)?！　　熬畤姟薄　? “04年中國兩大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導品牌”是中海地產(chǎn)和萬科?！　　?000年，保利集團在香港拍回了流落國外多年的三件國寶：“猴首”、“牛首”、“虎首”，繼而，保利花園將我軍一輛屢立戰(zhàn)功的“英雄坦克”——國產(chǎn)59式中型坦克請進了售樓處，此后，保利花園再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003年舉辦“保利青銅器展”獲得了巨大成功……在被人們視為文化沙漠的廣州，“文化營銷”竟然獲得了巨大的成功，這讓人確實有點始料未及?；蛟S你可以從以下分析中得出什么：　鑄造中國地產(chǎn)長城　　　　強調(diào)“精品意識”，做康居示范，走差異化道路，國家示范業(yè)已成為保利地產(chǎn)的一張“名片”。一句話，道出了技術(shù)品牌在企業(yè)發(fā)展與運作過程當中的神奇作用與威力。預期這個發(fā)展期能夠延長兩年，也就是說