【導(dǎo)讀】《2021房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國(guó)貨到付款0755-83513598QQ：69031789

　　

【正文】 廣東振鵬集團(tuán) 桂平地產(chǎn) 基地位置： 南海桂城城市廣場(chǎng)東側(cè) 基地面積： 萬平方米 建筑面積 ： 10 萬平方米 規(guī)劃： 由 12 幢 12 層的小高層和 19 層的高層住宅組成，簡(jiǎn)潔明朗的建筑外型，環(huán)境采用嶺南風(fēng)格，綠化率 50%。 產(chǎn)品： 三房面積在 120140平方米之間 ，四房 160 平方米左右。商鋪面積在 平方米。 營(yíng)銷： 本案是 2021 年 8 月初開盤，推出 500 套房源，截至本月，銷售已達(dá)60%，均價(jià) 3100元 /平方米。車庫配比 1： 。 客源： 本地客源為主，主要是桂城附近的，兼有少量廣州客。 廣告訴求： 嶺南文化：?竹林棋緣?等 城市廣場(chǎng)住宅新翼、城市一體化生活空間 優(yōu)勢(shì)： 周邊商業(yè)設(shè)施較為完善。 文化韻味較為濃郁、建筑現(xiàn)代。 37 劣勢(shì)： 內(nèi)部的生活配套設(shè)施較少，會(huì)所依靠于怡翠花園的。 建筑密度大、視覺感覺一般。 多為蝶型建筑，產(chǎn)品均好性差。客源層次不一。 38 康怡花園 開發(fā)商： 南海鴻暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地位置： 平洲佛平五路康怡花園 基地面積： 7萬平方米 建筑面積 ： 13 萬平方米 規(guī)劃： 占地 7 萬平方米， 21 高層組成，樓距 60 米， 43%園林綠化，區(qū)內(nèi)規(guī)劃 4萬平米異國(guó)熱帶風(fēng)情園林及三大主題園林，區(qū)外 6 萬平方米的康怡公園。 產(chǎn)品： 所有戶型均為全裝修房 二房二廳： 8090 平方米 三房二廳： 90120平方米 四房二廳或復(fù)式： 140200平方米 營(yíng)銷： 一、二期已入住，現(xiàn)有 800 戶人口，三期均價(jià)在 3100元 /平方米，個(gè)別朝北的房源采取優(yōu)惠推出，價(jià)格在 2300元 /平方米左右，去化約 1套 /天。 客源： 本地客源為主，主要是平洲的客源。 廣告訴求： ?健康 怡悅 快樂?的生活理念 平洲首席園林社區(qū) 39 優(yōu)勢(shì)： 價(jià)格具有一定優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)： 處于平洲，位置相對(duì)略顯不足 一、二期建筑較為陳舊 40 怡翠花園 開發(fā)商： 南海市能興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地位置： 佛平路和平一路交匯處 基地面積： 25 萬平方米 建筑面積 ： 58 萬平方米 規(guī)劃： 整個(gè)社區(qū)引入了?以人為本?的設(shè)計(jì)理念，綠化率 %，樓距 115米，小 區(qū)采取圍合式組團(tuán)布局，規(guī)劃總面積 58 萬平米，總戶數(shù) 2860戶，分四期開發(fā)：其中一期百合苑、翠竹苑 642戶，二期紫荊苑 780戶，三期芙蓉苑 938 戶，四期規(guī)劃有 500 戶。 產(chǎn)品： 二房二廳： 6070 平方米 三房二廳： 110130平方米 四房二廳： 140170平方米 三錯(cuò)層： 210220 平方米 營(yíng)銷： 一、二期已售完、三期尚有部分余量，均價(jià)在 3500 元 /平方米，目前三期正在銷售的均為面積在 170 平方米左右大戶型，朝向和景觀較差，售價(jià)在 3000 元 /平方米左右。商鋪 700010000/平方米，現(xiàn)剩余幾套 。四期 2021年上半年推出，均為 120— 140平方米左右的戶型。 客源： 本地客源為主，其中的政府官員、公務(wù)員購(gòu)買行為較多，另有約 1成的廣州客。 41 廣告訴求： 佛山最好的樓盤 生態(tài)化的園林居住氛圍 優(yōu)勢(shì)： 品牌在當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)同度高 小區(qū)內(nèi)部生活設(shè)施較為完備 環(huán)境上做得較為成功 劣勢(shì)： 南北通透存有一定限制， 布局上仍顯緊湊之感。 建筑和社區(qū)的細(xì)部處理上略顯不足。如空調(diào)機(jī)位的設(shè)置和社區(qū)內(nèi)公共廁所的衛(wèi)生等都顯的很雜亂。 42 麗雅苑 開發(fā)商： 佛山市南海麗雅苑房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 基地 位置： 佛山市南海桂城南海大道中 71 號(hào) 基地面積： 16 萬平方米左右（其中南區(qū) 4 萬平方米，中區(qū) 8 萬平方米，北區(qū) 4 萬平方米） 建筑面積： 60 萬平方米左右（其中南區(qū) 15 萬平方米，中區(qū) 30 萬平方米，北區(qū) 15 萬平方 米） 規(guī)劃 麗雅苑位于南海市桂城南海大道西側(cè)，橫跨海三路與四路，東連雷崗公園、七風(fēng)公園，西接佛山市區(qū)，是南海市桂城區(qū)的中心腹地，又是佛山、南海的交通要沖，多路公共汽車穿梭往返，交通便利，附近生活、商貿(mào)、學(xué)校等相關(guān)生活設(shè)施齊備。南海市最大的集購(gòu)物、飲食、娛樂、文化、休閑為一 體的商務(wù)中心 —— 南海廣場(chǎng)，與麗雅苑近在咫尺。同時(shí)麗雅苑的北面與南海市最大的圖書城接壤，文化和現(xiàn)代氣息非常濃厚。在當(dāng)?shù)?，麗雅苑一直?南海地王?之稱。 產(chǎn)品 本案為毛胚房，蝶型建筑較多。北區(qū)均為三房，面積在 117平方米 —150 平方米左右。均價(jià)為 2800 元 /平方米 — 3300 元 /平方米。主力總價(jià)為 33萬 — 50 萬。所有房型皆注重景觀和通風(fēng)，部分房型設(shè)計(jì)采光度較差。 營(yíng)銷 麗雅苑分南區(qū)、中區(qū)和北區(qū)，共三期開發(fā)，北區(qū)為第三期。其中中區(qū) 30 萬平方米 8 個(gè)月售完，目前在售的北區(qū)尚有少量的余房。該項(xiàng)目去化程度較快，據(jù)了解 ，北區(qū)的銷售基本是以 2 套 /日的速度進(jìn)行的。 客源 43 收入較高的白領(lǐng)，和部分的私營(yíng)企業(yè)主，主要以提高居住質(zhì)量為目的。 廣告訴求 親近自然 真正城中的生活典范 現(xiàn)代毫宅建筑的精髓所在 優(yōu)勢(shì) 社區(qū)規(guī)模較大 周邊生活和商業(yè)配套完善，社區(qū)配套完備 項(xiàng)目周邊交通便利 劣勢(shì) 周邊樓盤眾多 部分房型采光較差 44 鹿璟村 開發(fā)商： 廣東南海市 鹿璟村 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 營(yíng)銷策劃： 美聯(lián)物業(yè) 基地位置： 南海市桂城區(qū)桂平路與桂瀾路交匯處 基地面積： 83182 平方米 建筑 面積： 264235 平方米 規(guī)劃 鹿璟村 地處南海桂城城南住宅中心，緊鄰桂瀾路，北靠桂平路。整體布局采用圍合式組團(tuán)建筑布局，整個(gè)園林規(guī)劃以健康生活為主題。建筑風(fēng)格采用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，格調(diào)明快，綠化率達(dá)到 48%。社區(qū)公共設(shè)施配套較為完善。其集運(yùn)動(dòng)、休閑、藝術(shù)、保健、家政為一體的超級(jí)健康會(huì)所和全程健康服務(wù)體系，為每一位住戶建立醫(yī)療保健檔案，以及是擁有佛山唯一的社區(qū)攀巖墻是 鹿璟村 在佛山地區(qū)的首創(chuàng)。 產(chǎn)品 本案為毛胚房。主力房型為三房二廳，面積 116— 144 平方米，主力總價(jià) 37— 46 萬；復(fù)式面積 232— 284平 方米，總價(jià) 76 萬 — 93萬。各種房型均注重日照和通風(fēng)。 營(yíng)銷 本案 2021 年 1 月開盤，至今已經(jīng)基本售完。目前尚余朝向和位置較差的 170 平方米左右的大戶型數(shù)套。 客源 收入較高的白領(lǐng)、當(dāng)?shù)鼐用窈筒糠值乃綘I(yíng)企業(yè)主，主要以提高居住質(zhì)量為目的。 廣告訴求 純美生活， 21 世紀(jì)健康生活社區(qū) 45 優(yōu)勢(shì) 交通較為便利 社區(qū)建設(shè)較為完善 劣勢(shì) 部分房型面積過大 周邊樓盤較多 總價(jià)制定過高 46 調(diào)研結(jié)論 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著 桂城 是南海政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心 ， 處于佛山 中心組團(tuán) 的關(guān)聯(lián)區(qū)，且 是未來廣 佛經(jīng)濟(jì)圈的重要樞紐地區(qū)。 （ 2）房產(chǎn)區(qū)域聚集現(xiàn)象明顯 樂從的奧園、鹽步的亞居樂、陳村的碧桂園等 ， 而在桂城地區(qū)，則是以東面的怡翠花園和北面的 麗雅苑 等，各盤的案量較大，且聚集區(qū)之間的樓盤較少。 （ 3） 生活、 交通設(shè)施 較為完善 桂城 東區(qū)屬政府先規(guī)劃后建設(shè)的新區(qū)，起點(diǎn)較高，道路網(wǎng)絡(luò)、生活交通配套設(shè)施布局合理， 區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的地鐵和環(huán)一路直接將其與廣州連為一體。 （ 4）三類客戶群體并存，且以本地人士為購(gòu)買主體 桂城地區(qū)購(gòu)房的客戶大體分為三類：一是周邊各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)的私營(yíng)業(yè)主；二是禪城區(qū)的欲提升居住質(zhì)量的人士；三是外地人士 （廣州） ， 從目前來看，第三類的比例很小， 客源仍以前兩類為絕對(duì)主體。 （ 5） 建筑形態(tài)多 為 蝶式、 物業(yè)形態(tài)以 （?。└?為主、戶型面積相對(duì)較大 出于容積率、景觀配置，更多是之前的建筑風(fēng)格的慣性，南海地區(qū)樓盤建筑形態(tài)多為蝶式，而 物業(yè)形態(tài) 是 以小高、高層為主，但也應(yīng)看到一些樓盤已開始按照市場(chǎng)需求對(duì)容積率等指標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整， 購(gòu)買者多為二次或多次置業(yè)者，改善居住環(huán)境應(yīng)是主要需求，反映在 戶型面積 上就是一般 以 120 平米為主。 但 面積在 160 平米以上的戶型，經(jīng)過幾年的開發(fā)，市場(chǎng)空間逐漸縮小，銷售上升阻力增大， 后期市場(chǎng)支撐力減弱， 如 怡翠花園三 期大戶型的銷售已顯乏力。 47 （ 6） 價(jià)格 較之前有所下降，且景觀和朝向?qū)r(jià)格的影響較大 目前項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格在 3400 元 /平米左右，較 年初 價(jià)格 明顯下調(diào) ，同時(shí)各種優(yōu)惠促銷等 變相降價(jià) 方式的頻頻推出，使桂城地區(qū)樓市價(jià)格有所回落， 在影響價(jià)格的諸多因素中，環(huán)境和朝向等因素影響較大，南向和北向的差價(jià)估計(jì)在 1520%。 （ 7） 重視環(huán)境 和 區(qū)域概念 本次所調(diào) 樓盤環(huán)境多以嶺南風(fēng)格，綠化率多在 45%以上， 而經(jīng) 多次 的 訪談， 發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)?區(qū)域概念 較為重視 ， 這 直接影響 到 跨區(qū)域的購(gòu)房行為，但 隨著一些高品質(zhì)且配套完善樓盤的推出，這種現(xiàn)象有淡化的趨 勢(shì)。 （ 8）樓盤強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、注重品牌 供略大于求的競(jìng)爭(zhēng)格局， 加之諸多知名企業(yè) (萬科、奧園等 )的 大舉進(jìn)入， 同時(shí)消費(fèi)者日益理性的購(gòu)買行為，共同 促使 當(dāng)?shù)鼗蛴⒆愕耐獾?房產(chǎn)商注重 自身 房產(chǎn)品牌的開發(fā)， 目前桂城已成為南海高品質(zhì)樓盤的聚集區(qū)之一，如怡翠花園、麗雅苑、鹿景村花園等樓盤。 48 六 、項(xiàng)目概況 地塊的周邊情況 項(xiàng)目位于 桂城 ，桂城 是南海 區(qū) 政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心， 區(qū) 政府所在地，東距廣州 14 公里，西與東下路相連，南接石灣環(huán)市鎮(zhèn)，北鄰南海大瀝鎮(zhèn)，全區(qū)面積 ，常住人口 72531人 。 規(guī)劃情況 周邊 配套情況 交通設(shè)施情況 道路狀況 桂城地處廣佛地鐵的中段，具有左右逢源的地利優(yōu)勢(shì)，城市廣場(chǎng)北側(cè)將興建以大型百貨商場(chǎng)為主的城市廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，包括一家四星級(jí)酒店，在現(xiàn)有的專業(yè)市場(chǎng)、連鎖店、專賣店、配送中心和基地的基礎(chǔ)上，豐富桂城現(xiàn)代商業(yè)多形態(tài)、多功能的內(nèi)涵，形成?桂城商業(yè)圈?。 49 七 、地塊的 SWOT 分析 分析 鑒于此前已對(duì)地塊周邊環(huán)境等進(jìn)行較為詳盡的闡述，這里就不再多著筆墨，并在原有的基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步就該地塊投資的潛力進(jìn)行SWOT 分析。 優(yōu)勢(shì)： （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：地塊處于南海的中心城區(qū) 桂 城的東區(qū)，毗鄰廣州和深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)，是廣 佛經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分。在建的地鐵 （ 站點(diǎn)距地塊距離不足 1公里 ） 和?一環(huán)?城市快速干線將直接縮短與廣州的距離。交通設(shè)施可參見附圖。 （ 2） 地塊本身成方形 且為熟地 ，便于整體規(guī)劃和開發(fā)。 （ 3）地塊周邊的房產(chǎn)氛圍已形成，利于客源的聚集。 （ 4）交通生活配套設(shè)施較為完善：桂城屬新規(guī)劃之城區(qū)，設(shè)施配套的起點(diǎn)高、成規(guī)模，對(duì)禪城及周邊各鎮(zhèn)等的政府官員、 私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)人士等具有較大的吸引力。 （ 5）隨著大廣州經(jīng)濟(jì)圈形成，會(huì)吸引少量廣州等區(qū)域外人士來此購(gòu)房。 劣勢(shì)： （ 1） 從本案的規(guī)劃來看 ，其中容積率為 ，車庫的配比為1:，以及地上 以內(nèi)不算建筑面積等規(guī)定，會(huì)對(duì)提升小區(qū)居住品質(zhì)的有所影響。 （ 2） 相關(guān)生活配套設(shè)施因集中于城市廣場(chǎng)，故較周邊樓盤而言，距離相對(duì) 較 遠(yuǎn) 。 （ 3） 地塊附近的公交設(shè)施相對(duì)較少。 （ 4） 地塊北側(cè)的佛平路上主要以貨車為主，噪音污染相對(duì)較重。 50 （ 5） 南海屬公司首次進(jìn)入，當(dāng)?shù)氐娜宋摹L(fēng)俗等與此前的差異較大，如多數(shù)情況下有語言溝通問題。 機(jī)會(huì)： （ 1）出于公司戰(zhàn)略布局的考慮，珠三角地區(qū)經(jīng)歷之前的高速發(fā)展后，目前處于兩個(gè)發(fā)展階段之間的醞釀和調(diào)整階段， 而 第二個(gè)發(fā)展階段以港 、 澳 、 粵經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)為契機(jī) ， 此時(shí)介入，成本和競(jìng)爭(zhēng)壓力較之后低。 （ 2）南海舊城改造滯后，而桂城作為 佛山地區(qū) 提升 城區(qū) 居住生活質(zhì)量的前沿地，且處在起步階段，可作為首選切入點(diǎn)。 （ 3）南海區(qū)原有房產(chǎn)品質(zhì)一般，而目前開發(fā)的很多樓盤仍受原有開發(fā)模式的影響，高品質(zhì)的樓盤較少，另一方面，據(jù)我們對(duì)消費(fèi)者的訪談，其中對(duì)高品質(zhì)住房的要求明顯，而這正符合我們一貫的?精品住宅?的開發(fā)思路。 （ 4）推出時(shí)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不大 桂城地區(qū)歷年銷售面積情況為： 年份 2021 2021 2021 2021 銷售面積（萬平方米） 50 35 46（截至 10 月） 待 定 由此而推 2021年房屋的銷售面積會(huì)在 30萬平米左右，而從政府部門獲悉，預(yù)計(jì)有 19 萬